Créer une SCI professionnelle : pourquoi et comment ?

Vous souhaitez acquérir des locaux professionnels, mais vous n’avez pas nécessairement la capacité financière requise pour acheter seul ? En tant que profession libérale, commerçante, ou même en tant que société de services, vous pouvez passer par l'intermédiaire d'une SCI pour qu'elle devienne propriétaire de l'immeuble ou du local professionnel qui loge votre entreprise. Créer une SCI professionnelle confère des atouts indéniables sur le plan patrimonial et comptable des entrepreneurs. Legalstart répond à vos interrogations à son sujet.

Qu’est-ce qu’une SCI professionnelle ?

C’est une SCI dédiée à l’acquisition d’immobilier professionnel par des entrepreneurs.

Définition de la SCI professionnelle

Une société civile immobilière (SCI) professionnelle est une structure juridique qui a pour objectif de gérer un patrimoine relatif à une activité professionnelle, qu’elle soit libérale, commerciale ou industrielle. Elle est souvent ouverte par des entrepreneurs qui s’associent pour créer une entité propriétaire des murs de leur entreprise. En contrepartie, ils payent un bail commercial. De fait, ils séparent l’actif immobilier utilisé par l’entreprise du reste de l’exploitation professionnelle. 

Les caractéristiques d’une SCI professionnelle

Une SCI professionnelle est créée par au moins deux associés. Ils reçoivent en contrepartie des parts sociales. Ils sont responsables de leurs dettes de façon indéfinie. 

Le montant du capital social est libre. Il se compose d’apports numéraires ou en nature. Il est à libérer partiellement ou totalement au moment de la création de la structure. Il demeure toutefois possible d’effectuer un apport en industrie. Dans ce cas, la personne reçoit des parts, mais il n’y a pas d’augmentation du capital social. 

L’objet social de la SCI porte sur la gestion de biens immobiliers professionnels. C’est donc une activité civile et non commerciale. Si les associés veulent mettre en place une activité de location meublée, ils doivent alors se tourner vers une SCI de location. De même, s’ils préfèrent acheter et vendre des biens, la société civile de construction-vente (SCCV) sera plus adaptée. 

Qu’est-ce qui distingue une SCI professionnelle des autres types de SCI ?

C’est principalement l’objet social qui distingue une SCI professionnelle d’une SCI non professionnelle. Celle-ci est dédiée exclusivement à la gestion de biens professionnels, et elle est créée par les professionnels en question. Ils peuvent ainsi séparer leur exploitation professionnelle de l’actif immobilier qui l’accueille. 

Pourquoi créer une SCI professionnelle ?

Créer une SCI professionnelle présente plusieurs avantages :

• sécuriser la localisation de votre entreprise ;
• diminuer certains frais ;
• autofinancer l’achat d’un bien professionnel ;
• toucher un revenu complémentaire ;
• bénéficier d’une fiscalité avantageuse ;
• simplifier la transmission.

Sécuriser la localisation de votre entreprise

Lorsque l'emplacement professionnel que vous avez choisi pour créer votre entreprise est déterminant pour votre activité, vous avez tout intérêt à vous assurer de sa durabilité. Pour éviter tout risque lié à la résiliation d'un bail commercial, il est judicieux de créer une SCI afin qu’elle soit propriétaire des murs. Cette décision peut relever de l'initiative des associés ou du gérant de la SCI.

Diminuer certains frais

Lorsque vous passez par une SCI pour acheter les murs de votre entreprise, c’est la société qui prend en charge le règlement de frais, tels que le paiement de travaux ou le remboursement des intérêts des prêts. Il est alors possible d’utiliser les bénéfices de la structure pour couvrir ces dépenses.

Autofinancer l’achat d’un bien professionnel

Les associés passent par leur SCI pour acheter les murs de leur entreprise. Il leur est plus facile de décrocher un contrat de prêt bancaire en passant par une société plutôt qu’en achetant au nom de leur entreprise personnelle. Ils peuvent ensuite utiliser leur loyer pour rembourser l’emprunt de votre SCI professionnelle.

Toucher un revenu complémentaire

Lorsque la SCI aura remboursé la totalité de l'emprunt qui a servi à acheter l'immeuble, les loyers qu'elle continuera à percevoir constitueront une source additionnelle de revenus. En tant qu'associé de la SCI, les bénéfices ainsi générés pourront vous être reversés comme dividendes. Ainsi, si vous savez votre entreprise pérenne, investir pour monter une SCI vous permettra de toucher par la suite un revenu supplémentaire. 

Bénéficier d’une fiscalité avantageuse

Les associés ont la possibilité de choisir entre une imposition à l’IR (impôt sur le revenu) ou à l’IS (l’impôt sur les sociétés). Leur choix est donc à mener en fonction de leur situation. 

Par ailleurs, le loyer du bail commercial n’est pas considéré comme un revenu locatif. De fait, la SCI n’est pas imposée à l’impôt sur les loyers.

Favoriser la transmission familiale

Tout d'abord, sachez que faire acquérir un local professionnel ou un immeuble à une SCI dont vous êtes associé ne vous en rend pas propriétaire. Vous ne serez propriétaire que d'une fraction des parts de la SCI. Cela signifie que vous pouvez également céder vos parts sociales de SCI par la suite. 

Si vous montez une SCI familiale pour acquérir le bien, cela vous permettra de constituer un patrimoine immobilier pour vos enfants tout en faisant financer l’immeuble par votre entreprise. Vous pourrez de surcroît le transmettre en profitant des conditions favorables de la fiscalité des SCI :

• Tous les 15 ans, vous avez l'autorisation de donner l'équivalent de 100.000 euros à chacun de vos enfants sans avoir à payer d'impôts.

• Afin d'optimiser au maximum cette donation, vous pouvez décider de ne donner que la «nue propriété » des parts de la SCI à vos enfants. Cela signifie qu'ils en deviennent propriétaires, mais que vous conservez la possibilité de jouir des parts. Par exemple, vous pouvez conserver le droit de toucher les dividendes réalisés par la SCI ou le droit de vote attaché aux parts. 

Avant de vous lancer dans la constitution d'une SCI, vérifiez que l'achat des murs de votre entreprise par une société civile immobilière est adapté à votre situation. Si tel est le cas, n'hésitez pas à monter la SCI dès la création de votre entreprise. Si vous avez besoin de comprendre plus en profondeur les démarches pour créer une SCI professionnelle, rendez-vous sur notre fiche reprenant les étapes pour savoir comment créer une SCI.

Comment fonctionne une SCI professionnelle ?

Ce sont les statuts de la SCI qui déterminent son mode d’organisation. Ils précisent à la fois les règles relatives au mandat du gérant, celles des modalités de vote ou encore de l’entrée ou de la sortie des associés. 

La SCI est dirigée par un gérant. Il peut être associé ou non de la structure. C’est lui qui se charge de gérer l’entreprise au quotidien et de tenir la comptabilité et de signer les baux. Il est aussi le représentant de la SCI devant la justice. 

De leur côté, les associés sont responsables de leur dette de façon indéfinie, non solidaire et subsidiaire. Ils participent au vote et peuvent percevoir des dividendes.

Quel est le régime fiscal d’une SCI professionnelle ?

Une SCI professionnelle peut choisir son mode d’imposition. Elle est automatiquement rattachée à l’impôt sur le revenu (IR), mais elle peut opter pour l’impôt sur les sociétés de manière irrévocable (IS).

SCI professionnelle à l’IR

Ce sont les associés qui déclarent leur part de bénéfice sur leur déclaration de revenus personnelle. Ce n’est donc pas directement l’entreprise qui paye des impôts. 

Les associés peuvent décider au choix d’opter pour :

• le régime micro-foncier, qui permet de bénéficier d’un abattement de 30 % pour déterminer le revenu imposable ;

• du régime normal qui permet de déduire certains frais.  

SCI professionnelle à l’impôt sur les sociétés

C’est alors la SCI qui est soumise à l’impôt. De leur côté, les associés ne sont imposés que s’ils perçoivent des dividendes. Ils ne peuvent pas non plus déduire les intérêts d’emprunt payés lors de la constitution du capital social. 

En revanche, la SCI est en mesure de réduire l’assiette de son impôt en déduisant certains bénéfices. C’est notamment le cas du résultat imposable. En cas de cession de parts, c’est l’imposition sur les plus-values professionnelles qui s’applique. Du côté de l’associé qui vend sa part, il bénéficie d’un abattement de :

• 50 % sur les titres qu’ils possèdent depuis 2 à 8 ans ;

• 65 % sur les titres qu’il possède depuis plus de 8 ans.  

Quel est le régime social d’une SCI professionnelle ?

Il faut distinguer deux situations :

• le gérant associé ;
• le gérant non associé

Régime du gérant associé

Si le gérant est rémunéré, il est alors considéré comme un travailleur non salarié (TNS). En revanche, s’il ne perçoit pas de rémunération dans le cadre de son mandat, il n’est soumis à aucun régime social.

Régime du gérant non associé

Deux cas de figure se présentent :

• le gérant dispose du statut d’assimilé-salarié s’il existe bien un lien de subordination entre ce salarié et la SCI ;
• le gérant dispose du statut de TNS s’il n’y a pas de lien de subordination avéré.

Comment créer une SCI professionnelle ?

Pour créer une SCI professionnelle, il faut suivre les étapes suivantes :

• rédiger les statuts de l’entreprise ;
• déposer le capital social ;
• publier un avis de constitution dans un journal d’annonces légales ;
• immatriculer l’entreprise.

Rédiger les statuts

Les statuts définissent les règles de fonctionnement de la SCI ainsi que les pouvoirs accordés au gérant. Ce document doit être le plus complet possible afin d’encadrer toutes les situations que peut rencontrer l’entreprise. 

Il inclut généralement les informations suivantes :

• le statut juridique de l’entreprise ;
• sa dénomination sociale ;
• l’objet social ;
• l’adresse du siège social ;
• le montant du capital social ;
• la durée de vie de la SCI ;
• l’identité et les coordonnées des associés ;
• le montant de leurs apports ;
• les conditions de cession des parts sociales ;
• le nom du gérant ;
• les règles de fonctionnement de l’assemblée générale ;

• les dates d’ouverture et de fermeture de l’exercice social. 

Déposer le capital social

Le montant du capital social est fixé librement par les associés. Ils peuvent le déposer au choix auprès d’un notaire ou d’un établissement bancaire. Ils reçoivent en retour une attestation de dépôt de fonds.

Publier un avis de constitution dans un journal d’annonces légales

Un avis de création d’entreprise est à publier dans un journal d’annonces légales. Il informe les tiers de l’ouverture de la structure. Un avis comprend habituellement les informations suivantes :

• la dénomination sociale de la SCI ;
• sa forme juridique ;
• l’adresse de son siège social ;
• le nom du gérant ;
• la date de début d’activité.

Immatriculer l’entreprise

Une fois les démarches précédentes accomplies, il est possible de déclarer la création de l’entreprise auprès de l’administration. Si vous souhaitez réaliser cette formalité seul, elle est à mener sur le site du Guichet unique des formalités des entreprises. 

Il vous faudra notamment joindre des justificatifs, tels que :

• une copie de vos statuts ;
• une copie de l’avis de publication dans un journal d’annonces légales ;
• une déclaration des bénéfices effectifs ;
• un justificatif d’identité du gérant ;

• une déclaration de non-condamnation du gérant. 

FAQ

Comment savoir si une SCI est professionnelle ?

Une SCI est dite professionnelle lorsqu’elle est créée par des entrepreneurs pour acheter les murs de leur entreprise. Ils peuvent ainsi séparer l’exploitation de leur activité de leur actif immobilier. La SCI devient alors propriétaire du bien, et elle établit un bail commercial en retour avec les entreprises.

Quels sont les différents types de SCI ?

Il existe six types de SCI. Il s’agit de la SCI familiale, de la SCI de gestion, de la SCI d’attribution, de la SCI de construction-vente, de la SCI de jouissance à temps partagé et de la SCI agricole.

Qu’est-ce qu’une SCI professionnelle de l’immobilier ?

Ce n’est pas un terme qui désigne une forme juridique spécifique. Cette expression peut désigner une SCI de gestion créée par des professionnels pour acquérir les murs de leur entreprise via cette société.