Gérant de SCI : les 6 choses à savoir pour gérer efficacement une SCI

Vous envisagez de devenir gérant de SCI ? Avant de créer une SCI il est important de connaître le rôle du gérant et ses pouvoirs en plus des informations générales sur le fonctionnement de la SCI. Pour rappel, les parts de la SCI sont détenues par les associés, mais la SCI est dirigée par le gérant. Très souvent, le gérant est également associé (on parle d'associé-gérant).

Voici un mini-guide explicatif pour répondre à vos premières interrogations sur la gérance efficace d'une SCI.

Mini-sommaire :

1- Qui peut être gérant de SCI ?

2- Peut-il y avoir plusieurs gérants ?

3- Le gérant de SCI peut-il être rémunéré ?

4- Le gérant d'une SCI peut-il prendre des décisions sans l'avis des associés? 

5- Le gérant doit-il rendre des comptes aux associés ? 

6- Le gérant est-il obligé de tenir des comptes ? 

       village sur une colline

Qui peut être gérant de SCI ?

La SCI est obligatoirement dirigée par un ou plusieurs gérants, qui sont généralement choisis parmi les associés.

Comme pour tous les SCI, la personne du gérant doit remplir certaines conditions pour pouvoir devenir le représentant légal de la société. Le gérant doit :

  • être une personne physique ou une personne morale (par exemple une autre société) ;
  • être un majeur capable ou un mineur émancipé ;
  • ne pas faire l’objet d’une incompatibilité (certaines professions ne permettent pas d’exercer en parallèle un mandat de gérant) ;
  • ne pas avoir fait l’objet d’une interdiction de gérer (suite à une une liquidation judiciaire par exemple)

Si le gérant est une autre société, la SCI sera en pratique gérée par le représentant légal de cette autre société.

Peut-il y avoir plusieurs gérants dans une SCI ?

Oui, une SCI peut être dirigée par un ou plusieurs gérants (on parle alors de co-gérants). Ce sera à vous, selon les spécificités de votre SCI et la personnalité des associés la composant, de déterminer le nombre adéquat de gérants dans les statuts.

Lorsqu'il existe plusieurs gérants, chacun a le droit d'exercer tous les actes de gestions réalisés dans l'intérêt de la SCI. Mais, chaque gérant a aussi le droit de s'opposer aux actes d'un autre gérant avant que l'opération ne soit conclue. Dans la mesure où cette situation est susceptible de générer des complications de gérance de la SCI, il est recommandé aux associés d'insérer dans les statuts des clauses permettant d'organiser l’exercice des pouvoirs des gérants, par exemple, en attribuant des domaines de compétences exclusifs.


Le gérant de SCI peut-il être rémunéré ? 

Dans la plupart des cas, les gérants de SCI ne sont pas rémunérés.

Une rémunération du gérant peut toutefois être librement fixée par les associés. Cela est plus courant dans les SCI familiale de location que dans les autres types de SCI. En cas de rémunération, elle doit apparaître dans la tenue de la comptabilité de la SCI.

La rémunération peut être fixé au moment de la création de la SCI, en annexe des statuts, mais aussi après la création. Cette dernière option peut permettre de garder confidentiel la rémunération du gérant. Si le gérant est également associé, il pourra donc prendre part au vote sur sa rémunération.

Attention : si le gérant de SCI est rémunéré, il devra s’inscrire au régime RSI (Régime Social des Indépendants) et payer des cotisations sociales.

Le gérant d'une SCI peut-il prendre des décisions sans l'avis des associés ?

Oui, le gérant peut prendre certaines décisions sans avoir à consulter les associés. A défaut, la société serait vite ingérable en pratique !

La loi prévoit toutefois que certaines décisions importantes (ex. : dissolution de la SCI) doivent impérativement être prises par les associés.

Au-delà, les décisions qu'il est possible de prendre sans l'accord des associés varient d'une SCI à l'autre : ce sont les statuts qui les déterminent. C'est donc à vous, lors de la rédaction des statuts de prévoir quelles sont les décisions nécessitant l'accord des associés. Il s'agit généralement des décisions les plus engageantes pour la société. Par exemple, l'achat ou la vente d'un bien immobilier.

Lorsqu'il s'agit d'une décision pour laquelle la consultation des associés de la SCI est requise, que se passe-t-il si le gérant passe outre ?

Dans cette hypothèse, la décision demeure valable mais le gérant est responsable envers les associés. Ils peuvent notamment lui demander d'être indemnisés du préjudice qu'ils ont subi. 

Le gérant doit-il rendre des comptes aux associés ?

Le gérant d'une SCI doit rendre compte de sa gestion aux associés au minimum une fois par an. A cette occasion, il doit rédiger un rapport écrit sur l'activité de la SCI au cours de l'année écoulée. Ce rapport doit permettre de porter à la connaissance des associés les bénéfices réalisés et les pertes encourues. Cette obligation est valable que la SCI soit familiale ou non.

En pratique, dans les SCI familiales, cette obligation est rarement respectée en raison de la nature des relations liant les associés.

Si le gérant ne respecte pas cette obligation, cela est susceptible de constituer une cause légitime de révocation.

Le gérant est-il obligé de tenir des comptes ?

Le gérant est obligé de tenir une comptabilité. Elle est cependant limitée à ce qu'on appelle une comptabilité de trésorerie. Il suffit de n'enregistrer que les recettes, les dépenses et la nature des opérations correspondantes.  De plus, le dépôt des comptes de la SCI au greffe du Tribunal de commerce n’est pas obligatoire, contrairement aux sociétés commerciales.

La tenue des comptes permet notamment au gérant de pouvoir communiquer les livres comptables aux associés et de répondre aux éventuelles questions sur la gestion sociale de la SCI.

Le gérant qui ne respecte pas ces obligations comptables peut voir sa responsabilité pénale engagée et la SCI peut être fiscalement sanctionnée.

Dès la création de votre SCI en ligne, pensez à bien organiser sa gérance. Pour cela, vous devez déterminer avec certitude qui peut devenir gérant de la SCI, en fonction de sa situation personnelle et de ses capacités. Vous devez insérer dans vos statuts des clauses permettant d'organiser la répartition des pouvoirs entre les associés et le(s) gérant(s). En pratique, il est recommandé de nommer le gérant en annexe des statuts pour ne pas avoir à les modifier en cas de révocation ou de simple changement.

 

Date de mise à jour : 06/05/2016

Rédacteur : Clara Ripault, diplômée de l’université Paris II Panthéon-Assas, élève avocate (HEDAC). Clara est spécialisée dans les problématiques liées à la propriété intellectuelle et la création d’entreprise. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

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