Le pas-de-porte : que devez-vous savoir ?

Lors d'une création d'entreprise, il est probable que vous soyez amené à louer des locaux commerciaux. La conclusion d’un contrat de bail commercial emporte certains frais dont vous allez devoir vous acquitter. Au-delà du droit au bail, payable au précédent locataire, le pas-de-porte est une dépense fréquente qui intervient lors de l’entrée dans vos nouveaux murs.

Cette notion est floue pour vous et vous ignorez à quoi elle correspond ? Quelle est l’utilité de cette somme ? Comment calculer un pas-de-porte ? Et quel est son régime fiscal ? Legalstart décortique pour vous les points essentiels à connaître sur le pas-de-porte.

Qu'est-ce qu'un pas-de-porte ?

Vous vous apprêtez à signer un bail commercial et votre propriétaire vous réclame un "droit d'entrée" ? C'est le fameux pas-de-porte. Cette somme, versée au bailleur, est une réalité fréquente du marché de la location commerciale (articles L145-1 à L145-3 du Code de commerce).

Pas-de-porte : définition

Vous louez un local commercial ? Il est possible que vous deviez vous acquitter d’une somme appelée pas-de-porte. Sa définition est la suivante : le pas-de-porte, également appelé droit d’entrée, est une somme que doit verser le locataire entrant directement au propriétaire bailleur lors de la conclusion d'un nouveau contrat de bail commercial. Il ne doit pas être confondu avec le droit au bail, qui est versé au locataire sortant.

Ce droit peut être exigé par le bailleur (c’est-à-dire le propriétaire) au moment de la conclusion du contrat de bail commercial. Le montant prévu au contrat est versé directement au bailleur et lui est définitivement acquis.

Le pas-de-porte a notamment vocation à compenser une hausse de la valeur locative du bien ou une dépréciation des locaux qui pourraient intervenir pendant la durée du bail commercial.

Pas-de-porte ou bail à l’américaine : quelle différence ?

Quelle est la différence entre bail à l’américaine et pas-de-porte ? Le bail à l’américaine correspond à un bail commercial qui ne comporte ni pas-de-porte ni droit au bail. Il présente l’avantage de ne pas obliger le locataire à s’acquitter d’une somme supplémentaire à la conclusion du contrat.

Si le locataire n’a pas à payer de pas-de-porte lors de la signature, le bail à l’américaine présente en contrepartie l’inconvénient d’un loyer plus élevé. Celui-ci comprend en effet à la fois la valeur locative du bien mais aussi un droit d’entrée global amorti sur la durée du bail commercial. Par ailleurs, en cas de cession du bail commercial, l’ancien locataire n’a pas de droit au bail à récupérer sur le suivant.

Le bail à l'américaine reste un bail commercial soumis au statut des baux commerciaux : sa durée ne peut être inférieure à neuf ans, en application de l'article L145-4 du Code de commerce, le locataire conservant la faculté de donner congé à l'expiration de chaque période triennale. Ce cadre est d'ordre public : toute clause qui ferait échec au droit au renouvellement ou aux règles de révision du loyer est réputée non écrite. Les modalités de révision du loyer et le droit au renouvellement s'appliquent donc dans les mêmes conditions que pour tout bail commercial. Sa seule spécificité tient à l'absence de pas-de-porte et de droit au bail, compensée par un loyer plus élevé intégrant un droit d'entrée amorti sur la durée du bail.

Qui peut demander un pas-de-porte ?

C’est le propriétaire bailleur des locaux loués qui peut exiger le paiement d’un pas-de-porte. Cette indemnité ou ce supplément de loyer concerne les locataires d’un bail commercial exerçant une activité artisanale, industrielle ou commerciale. Il est fait mention du pas-de-porte dans le bail commercial, et il est payable au moment de la mise à disposition du bien.

Est-ce que le pas-de-porte est obligatoire ?

Le pas-de-porte ne revêt aucun caractère obligatoire. Il résulte de la volonté du propriétaire bailleur et prend la forme d’une clause facultative insérée dans le contrat de bail commercial. Il n’existe aucun formalisme particulier. Pour que le bailleur puisse s’en prévaloir, il faut néanmoins que la clause soit suffisamment explicite.

Par exemple, la clause de pas-de-porte peut prévoir ces mentions pour lever toute ambiguïté :

• la qualification expresse de pas-de-porte ;
• la nature du pas-de-porte, indemnitaire ou en supplément du loyer ;
• les modalités de paiement du pas-de-porte et son prix.

Quelle forme peut prendre un pas-de-porte ?

Le pas-de-porte, versé par le locataire au propriétaire du local commercial au moment de la mise à disposition des locaux, peut avoir deux natures différentes. Il peut s’agir :

• soit d’un supplément de loyer payé par avance, pour pallier le plafonnement de révision des loyers commerciaux ;
• soit d’une indemnité en compensation d’avantages ou d’une perte de valeur locative. 

Si la nature du pas-de-porte n’est pas précisée dans le contrat de bail commercial, il est assimilé à un supplément de loyer.

Le bail commercial n'a pas à être obligatoirement conclu par écrit : un bail verbal est valable. L'écrit reste vivement recommandé pour établir la preuve du contrat et opposer ses clauses à l'autre partie. Les baux d'immeubles à durée limitée sont par ailleurs dispensés de la formalité de l'enregistrement. Les parties peuvent néanmoins présenter volontairement le bail à l'enregistrement auprès du service des impôts, et non du greffe du tribunal de commerce, moyennant le droit fixe de 25 € prévu à l'article 739 du Code général des impôts.

Seul le bail conclu pour une durée supérieure à 12 ans doit être établi par acte notarié et publié au service de la publicité foncière.

Si le contrat de bail fait l'objet d'un acte notarié, les frais de notaire du pas-de-porte et du contrat de bail sont généralement répartis équitablement entre locataire et bailleur. Le notaire est un garant de la validité et de la sécurité juridique de la transaction.

Quelle est l’utilité du pas-de-porte ?

Pourquoi payer un pas-de-porte ? Pour le propriétaire bailleur comme pour le locataire, le pas-de-porte présente une utilité différente selon sa forme. Tout d’abord, le pas-de-porte assimilé à un supplément de loyer permet au bailleur de compenser la différence qui pourrait survenir entre le montant des loyers et la valeur locative réelle. En cours de bail, le loyer est susceptible d’augmenter mais il risque de rester inférieur à la valeur locative. En effet, si la révision des loyers commerciaux peut intervenir tous les 3 ans, elle est plafonnée.

Le droit au renouvellement du bail commercial est souvent présenté comme une contrepartie du pas-de-porte, mais il n'en découle pas. Le locataire titulaire d'un bail commercial bénéficie d'une durée d'occupation qui ne peut être inférieure à neuf ans et d'un droit au renouvellement. Ce droit ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds exploité dans les lieux, ce fonds devant avoir fait l'objet d'une exploitation effective au cours des trois années précédant l'expiration du bail (article L145-8 du Code de commerce). Ces garanties résultent du statut des baux commerciaux, indépendamment du versement d'un droit d'entrée.

Le pas-de-porte de type indemnitaire peut avoir pour fonction de compenser divers éléments, notamment des avantages commerciaux (mise à disposition de matériel supplémentaire) ou la dépréciation de la valeur vénale des locaux liée au droit au renouvellement dont bénéficie le preneur. Il se distingue en revanche de l'indemnité d'éviction : le pas-de-porte est versé par le locataire au bailleur à l'entrée dans les lieux, tandis que l'indemnité d'éviction est versée par le bailleur au locataire évincé lorsqu'il refuse le renouvellement du bail, en application de l'article L145-14 du Code de commerce.

Comment est fixé le prix du pas-de-porte ?

​​Comment est calculé le pas-de-porte ? Le montant du pas-de-porte n’est généralement pas établi à l’avance. Comme il n’existe pas de méthode de calcul unique de cette somme contractuelle, le bailleur dispose d’une liberté entière dans sa fixation. En général, le pas-de-porte correspond à une somme comprise entre 3 et 6 mois de loyer. Tout dépend de l'attractivité du local.

Le versement du pas-de-porte peut s’effectuer en une seule ou plusieurs fois : ces modalités figurent de préférence dans la clause du contrat de bail qui s’y réfère.

Quelle est la fiscalité applicable au pas-de-porte ?

La fiscalité du pas-de-porte, dans le bail commercial, dépend de sa nature. C’est pourquoi il est important de bien préciser le type du pas-de-porte au moment de la rédaction du bail commercial.

Si le pas-de-porte de commerce est désigné comme étant un supplément de loyer, il s'agit d’une charge pour le locataire, déductible de ses résultats. La déduction devra être répartie équitablement sur une période au moins égale à la durée du bail. 

Pour le propriétaire bailleur, le pas-de-porte qualifié de supplément de loyer suit le régime de TVA du loyer auquel il s'ajoute. La location de locaux nus est en principe exonérée de TVA en application de l'article 261 D, 2° du Code général des impôts : le pas-de-porte n'est alors soumis à la taxe que si le bailleur a opté pour le paiement de la TVA sur ses loyers, ou si la location est taxable de plein droit (locaux loués aménagés ou équipés, notamment). Lorsque la location est soumise à la TVA, le pas-de-porte entre dans la base imposable au même titre que le loyer. Il reste par ailleurs imposable, selon la situation du bailleur, dans la catégorie des revenus fonciers, des BIC ou à l'impôt sur les sociétés. Lorsque le bailleur relève des revenus fonciers, le pas-de-porte « supplément de loyer » est imposable en totalité au titre de l'année de son encaissement, au même titre que le loyer.

À l’inverse, si le pas-de-porte est considéré comme étant une indemnité, il est imposable pour le bailleur au titre de la plus-value professionnelle. Le locataire ne pourra ni le déduire ni l’amortir.

Que devient le pas-de-porte en cas de résiliation du bail ?

En principe, en matière de bail commercial, le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement de son contrat. Si le bail est résilié par le propriétaire, le pas-de-porte est-il remboursable ?

Dans le cas où le pas-de-porte prend la forme d'un supplément de loyer intégralement versé au début du contrat, il doit être remboursé au prorata du temps restant à courir lorsque le bail prend fin de manière anticipée du fait du bailleur. Le refus de renouvellement n'entre pas dans ce cas : le bailleur a le droit de refuser le renouvellement au terme du bail, mais il doit alors verser au locataire évincé une indemnité d'éviction, sauf motif grave et légitime.

Dans le cas d’un pas-de-porte sous forme d’indemnité, il ne peut en principe faire l’objet d’un remboursement. Néanmoins, si le bailleur refuse le renouvellement du contrat de bail, le locataire recevra une indemnité d’éviction en compensation.