Comment faire une promesse unilatérale de vente ?

Que vous souhaitiez céder ou acquérir des parts sociales, des actions, un immeuble ou encore un fonds de commerce, vous pouvez être amené à signer une promesse unilatérale de vente. Cet avant-contrat réserve le bien à l’acquéreur pendant une durée convenue, sans l’obliger à acheter.

De quoi s’agit-il exactement ? En quoi se distingue-t-elle du compromis de vente ? Quelle est la procédure à suivre pour la signer en toute sérénité ?

Qu’est-ce qu’une promesse unilatérale de vente ?

La promesse unilatérale de vente (PUV ou P.U.V.) est un avant-contrat utilisé dans le cadre d’une vente. Le caractère unilatéral de cet acte signifie qu’une seule des parties s’engage envers l’autre. 

Depuis 2016, la promesse unilatérale de vente a une définition légale. Le Code civil définit désormais la promesse unilatérale comme un contrat par lequel une partie, que l’on appelle le promettant, accorde à l’autre, qui est appelée le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat. 

Autrement dit, le vendeur s’engage à réserver le bien à l’acheteur, qui dispose d’un délai pour lever l’option, c’est-à-dire décider de conclure la vente et d’acquérir définitivement le bien.

Promesse unilatérale de vente ou compromis : quelle différence ?

Le compromis de vente, aussi appelé promesse synallagmatique de vente, est un contrat où le propriétaire d’un bien s’engage à le vendre à une personne qui s’engage à le lui acheter à un prix déterminé. L’engagement est donc pris par les deux parties, d’où le nom de contrat synallagmatique.

La principale différence entre compromis de vente et promesse unilatérale de vente réside dans l’engagement réciproque ou non des parties. En effet, à la différence de la promesse unilatérale de vente, le compromis engage à la fois celui qui promet et celui qui accepte la promesse. Si le compromis peut paraître plus contraignant, il est aussi plus sécurisant pour le vendeur, lequel n’est plus dépendant de la seule volonté de l’acquéreur.

Quels sont les effets d’une promesse unilatérale de vente ?

Une promesse unilatérale de vente engage le vendeur à vendre le bien à des conditions prédéfinies, empêchant toute rétractation ou vente à un tiers pendant le délai d'option accordé à l'acheteur. Si l'acheteur lève l'option, le contrat de vente devient définitif, sinon la promesse devient caduque, et l'indemnité d'immobilisation versée reste acquise au vendeur. L’indemnité d’immobilisation éventuellement versée reste alors en principe acquise au vendeur, sauf notamment si la promesse est devenue caduque faute de réalisation d’une condition suspensive.

Obligation de vendre

L'effet principal d'une promesse unilatérale de vente est l'engagement du promettant (le vendeur) à vendre le bien au bénéficiaire (l'acheteur) à des conditions prédéfinies. Cette obligation est juridiquement contraignante, et le vendeur ne peut pas se rétracter pendant la durée de la promesse.

Délai d'option

La promesse unilatérale de vente accorde un délai au bénéficiaire pour décider s'il souhaite ou non acheter le bien. Durant ce délai, le vendeur ne peut vendre le bien à une autre personne. Le délai d'option est une période de réflexion laissée à l'acheteur potentiel.

La durée de ce délai est fixée dans la promesse. Au-delà de 18 mois, une promesse portant sur un immeuble et consentie par une personne physique doit être constatée par acte authentique.

Versement d'une indemnité d'immobilisation

Le bénéficiaire peut être tenu de verser une indemnité d’immobilisation au promettant, en contrepartie de l’exclusivité qui lui est consentie. Cette somme, généralement équivalente à 5 à 10 % du prix de vente, compense le vendeur pour le blocage du bien pendant la durée de la promesse.

Cas d'un immeuble à usage d'habitation et bénéficiaire non professionnel

Lorsque la promesse porte sur un immeuble à usage d’habitation et que le bénéficiaire est un acquéreur non professionnel, elle ne peut pas être perçue tout de suite. Nul ne peut recevoir de l’acquéreur non professionnel, directement ou indirectement, un versement à quelque titre que ce soit avant l’expiration du délai de rétractation de 10 jours, sauf dispositions législatives expresses contraires prévues notamment pour l’acquisition ou la construction d’un logement neuf. Le fait d’exiger ou de recevoir un tel versement, ou un engagement de versement, est puni de 30.000 € d’amende (article L271-2 du Code de la construction et de l’habitation).

Exception dans le versement de l'indemnité d'immobilisation

Une exception existe lorsque la promesse est conclue par l’intermédiaire d’un professionnel ayant reçu mandat de prêter son concours à la vente. La somme peut alors être remise entre les mains d’un professionnel disposant d’une garantie financière affectée au remboursement des fonds déposés, qui la conserve sur un compte séquestre et la restitue à l’acquéreur dans les vingt et un jours suivant sa rétractation. Dans ce cas, l’indemnité est donc séquestrée et non versée de la main à la main au vendeur.

Conséquences en cas de levée de l'option

Au plus tard au terme du délai d’option de la promesse de vente, l’acquéreur peut choisir librement de lever l’option d’achat. En levant l’option, l’acheteur confirme au vendeur son intention d’acheter le bien. L’acte de vente est alors formé à la date de la levée d’option et les deux parties sont définitivement engagées. 

La levée peut être faite sans formalité particulière, mais la promesse peut prévoir qu’elle sera expresse, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (LRAR).

En conséquence, sauf clause de dédit prévue au profit du vendeur, une promesse unilatérale de vente peut donner lieu à une vente forcée si le vendeur se rétracte avant l’expiration du délai d’option.

Conséquences en cas de non-levée de l'option

Si le bénéficiaire ne lève pas l'option dans le délai imparti, la promesse unilatérale de vente devient caduque. Le vendeur est alors libéré de son obligation de vendre, et il peut disposer du bien comme il l'entend. L’indemnité d’immobilisation versée reste en principe acquise au vendeur lorsque le bénéficiaire renonce sans motif légitime. Elle est en revanche rendue à l’acquéreur lorsque la promesse devient caduque faute de réalisation d’une condition suspensive.

Quelles sont les étapes d’une promesse unilatérale de vente ?

Les principales étapes de ce processus incluent :

1. la formulation de la promesse ;
2. le délai de rétractation de l’acquéreur lorsqu’il s’applique ;
3. la notification de la promesse ;
4. la levée de l’option par l’acheteur ;
5. et la finalisation de la vente.

1. Formuler la promesse

La première étape consiste à formuler la promesse unilatérale de vente. Cela implique la rédaction d'un document officiel dans lequel le vendeur s'engage à vendre le bien à un prix et à des conditions prédéfinis. Ce document doit inclure toutes les modalités de la vente, telles que la description du bien, le prix de vente, et les conditions particulières éventuelles.

2. Délai de rétractation et délai d’option

Deux délais distincts courent après la signature, et ils ne se confondent pas.

Le délai de rétractation

Le délai de rétractation est un délai légal de 10 jours, réservé à l’acquéreur non professionnel d’un immeuble à usage d’habitation. Lorsque la vente est précédée d’une promesse unilatérale, c’est à cette promesse que la rétractation s’applique.

Le délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre notifiant l’acte, ou du lendemain de sa remise lorsqu’un professionnel mandaté pour prêter son concours à la vente remet l’acte directement au bénéficiaire (article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation).

Le délai d’option

Le délai d’option, lui, est purement contractuel. C’est la période fixée dans la promesse pendant laquelle le bénéficiaire décide de lever ou non l’option. Pendant toute cette période, le promettant reste tenu, et la révocation de sa promesse n’empêche pas la formation du contrat promis

3. La notification

La notification de la promesse unilatérale de vente est une étape essentielle. Lorsque la promesse porte sur un immeuble à usage d’habitation et que l’acheteur est un acquéreur non professionnel, l’acte doit lui être notifié, et cette notification fait courir son délai de rétractation de 10 jours. Elle est réalisée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes.

4. Levée de l’option

La levée de l’option est l’étape où l'acheteur décide d'accepter l'offre de vente. Pour ce faire, l'acheteur doit notifier sa décision au vendeur dans le délai imparti, souvent par écrit et de manière formelle, comme prévu dans la promesse. Une fois l'option levée, le contrat de vente devient définitif et les deux parties sont engagées.

5. Finalisation de la vente

Après la levée de l’option par l'acheteur, la vente doit être finalisée. Cela inclut la préparation des documents de vente définitifs, la signature de l’acte de vente définitif, le cas échéant chez le notaire, et le paiement du prix de vente. À ce stade, le bien est officiellement transféré de la propriété du vendeur à celle de l'acheteur, complétant ainsi le processus de la promesse unilatérale de vente.

Comment faire une promesse unilatérale de vente ?

Qui peut rédiger une promesse unilatérale de vente ?

Pour pouvoir prouver l’existence de la promesse unilatérale de vente que vous avez signée, vous devez être en mesure de présenter un écrit. 

Vous pouvez la rédiger vous-même, en vous inspirant notamment de modèles que vous trouverez sur Internet. Étant donné l’importance des engagements et des sommes qui peuvent en découler, il est possible de faire appel aux services d’un professionnel du droit. Confier la rédaction à un avocat ou un notaire vous permettra d’éviter bien des écueils. Lorsqu’il s’agit d’un bien immobilier ou d’un fonds de commerce, il est fréquent que l’agent mandaté par le vendeur procède lui-même à la rédaction de la promesse.

Le contenu de la promesse unilatérale de vente

La promesse unilatérale de vente doit déterminer les éléments essentiels du contrat promis (désignation des parties, du bien et prix), puisque seul le consentement du bénéficiaire doit encore manquer pour que ce contrat se forme. Pour certains biens, plusieurs textes lui imposent aussi des exigences de forme sanctionnées par la nullité, détaillées dans la partie consacrée à la signature.

Ainsi, les articles de la promesse unilatérale de vente qui doivent apparaître dans l’avant-contrat sont les suivants :

• l’identité et les coordonnées des parties ;
• la nature et les caractéristiques du bien cédé : identification, situation administrative, origine ;
• le prix et les modalités de paiement ;
• la durée de la promesse ;
• le délai et les modalités de levée de l’option d’achat ;
• les frais annexes ;
• le montant de l’indemnité d’immobilisation, le cas échéant. 

Vous pouvez également décider d’insérer des clauses suspensives, préalables à la levée d’option. Autrement dit, la vente ne pourra être effectivement réalisée que sous certaines conditions. Il s’agit généralement de l’obtention d’un crédit, de l’exercice d’un droit de préemption, ou encore de l’agrément des associés.

La signature de la promesse unilatérale de vente

Vous en êtes à la signature et vous vous demandez quels choix s’offrent à vous ? La promesse unilatérale de vente peut être signée de deux façons :

• sous la forme d’un acte authentique : la signature est alors faite chez un notaire, officier public habilité à établir cet acte ;
• sous la forme d’un acte sous seing privé : dans tous les autres cas.

Lorsqu’elle n’est pas constatée par acte authentique, la promesse unilatérale de vente portant sur un immeuble, un droit immobilier, un fonds de commerce, un droit à un bail portant sur tout ou partie d’un immeuble ou sur les titres de certaines sociétés immobilières doit être enregistrée dans les 10 jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire. À défaut, elle est nulle et de nul effet (article 1589-2 du Code civil). L’enregistrement dans ce délai conditionne donc la validité même de la promesse, et non la seule régularité fiscale de l’acte.

Une promesse non enregistrée dans les temps ne peut produire aucun effet, y compris la levée de l’option, dès lors que la nullité est invoquée. L’enregistrement s’effectue auprès du service des impôts compétent et donne lieu au paiement d’un droit fixe de 125 €. Ce droit est en principe supporté par l’acquéreur, les frais d’actes accessoires à la vente étant à sa charge sauf clause contraire (article 1593 du Code civil).

Comment notifier une promesse unilatérale de vente ?

Vous êtes acquéreur et vous venez de signer une promesse de vente. Elle peut vous être notifiée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Lorsque la promesse est conclue par l’intermédiaire d’un professionnel mandaté pour prêter son concours à la vente, elle peut aussi vous être remise directement.

Vous pouvez également accepter de la recevoir par lettre recommandée électronique, qui a la même valeur qu’une lettre recommandée, à condition d’avoir donné votre consentement à l’expéditeur (article L100 du Code des postes et des communications électroniques).

Lorsque la promesse prend la forme d’un acte authentique, le notaire peut remettre aux parties une attestation de promesse de vente.

Quelle sanction en cas de non-respect de la promesse unilatérale de vente ?

En tant qu’acheteur, une fois l’option levée, vous êtes tenu d’acquérir le bien. Le contrat de vente est réputé conclu. En cas de violation de cet accord, le vendeur peut agir en justice contre vous afin d’obtenir l’exécution forcée de la vente.

Si le vendeur vend le bien à un tiers pendant le délai d’option, le contrat conclu avec ce tiers n’est nul que si ce dernier connaissait l’existence de la promesse (article 1124, alinéa 3 du Code civil). Face à un tiers qui ignorait la promesse, la vente conclue avec lui demeure valable. Le bénéficiaire évincé conserve alors un recours en responsabilité contre le vendeur pour obtenir réparation de son préjudice.

Promesse unilatérale de vente : que se passe-t-il en cas de décès du promettant ?

En cas de décès du promettant, la promesse unilatérale de vente reste valable et continue de lier ses héritiers. Ces derniers sont tenus de respecter les engagements pris par le défunt et doivent vendre le bien au bénéficiaire si celui-ci décide de lever l'option d'achat dans le délai imparti. La promesse unilatérale de vente étant un contrat juridique contraignant, les obligations et droits qu'elle comporte se transmettent aux héritiers, assurant ainsi la continuité de l'accord initialement convenu.