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Fiches pratiques Gérer une entreprise Immobilier / Patrimoine Comment faire une promesse unilatérale de vente ?

Comment faire une promesse unilatérale de vente ?

Immobilier / Patrimoine
C G

Cécile Grasset

Diplômée d'un Master en Droit des affaires

Que vous souhaitiez céder ou acquérir des parts sociales, des actions, un immeuble ou encore un fonds de commerce, vous pouvez être amené à signer une promesse unilatérale de vente

De quoi s’agit-il exactement ? En quoi se distingue-t-elle du compromis de vente ? Quelle est la procédure à suivre ? Nous vous apportons toutes les réponses Pour une signature de promesse unilatérale de vente en toute sérénité.

Promesse unilatérale de vente : définition

Qu’est-ce qu’une promesse unilatérale de vente ?

La promesse unilatérale de vente (PUV ou P.U.V) est un avant-contrat utilisé dans le cadre d’une vente. Le caractère unilatéral de cet acte signifie qu’une seule des parties s’engage envers l’autre.

☝️ Bon à savoir : vous souhaitez en savoir plus sur la promesse synallagmatique de vente ? Consultez notre fiche pratique dédiée.

Depuis 2016, la promesse unilatérale de vente a une définition légale. Le Code civil définit désormais la promesse unilatérale comme un contrat par lequel une partie, que l’on appelle le promettant, accorde à l’autre, qui est appelée le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat. 

Autrement dit, le vendeur s’engage à réserver le bien à l’acheteur, qui dispose d’un délai pour lever l’option, c'est-à-dire, décider de conclure la vente et d’acquérir définitivement le bien.

promesse unilatérale de vente (1)

⚠️ Important : les éléments essentiels du contrat sont déterminés dans la promesse unilatérale de vente, à savoir la désignation des parties, du bien et son prix.

Promesse unilatérale de vente ou compromis de vente ?

Le compromis de vente est un contrat où le propriétaire d’un bien s’engage à le vendre à une personne qui s’engage à le lui acheter à un prix déterminé. L’engagement est donc pris par les deux parties : on appelle cela un contrat synallagmatique. 

📝 À noter : en tant qu’entrepreneur, vous serez peut-être amené à acheter un fonds de commerce. Dans ce cas, si l’acte que vous signez n’est pas le contrat de vente, mais vous engage définitivement autant que le vendeur, il s’agit d’un compromis de vente pour un fonds de commerce

La principale différence entre compromis de vente et promesse unilatérale de vente réside dans l’engagement réciproque ou non des parties. En effet, à la différence de la promesse unilatérale de vente, le compromis engage à la fois celui qui promet et celui qui accepte la promesse. Si le compromis peut paraître plus contraignant, il est aussi plus sécurisant pour le vendeur, lequel n’est plus dépendant de la seule volonté de l’acquéreur.

Comment faire une promesse de vente ?

Quel est le contenu d’une promesse unilatérale de vente ?

Bien qu’aucun texte ne prévoie de sanctions, vous devez veiller à ce que la promesse unilatérale de vente que vous vous apprêtez à signer :

Ainsi, les articles de la promesse unilatérale de vente qui doivent apparaître dans l’avant contrat sont les suivants :

  • l’identité et les coordonnées des parties ;
  • la nature et les caractéristiques du bien cédé : identification, situation administrative, origine ;
  • le prix et les modalités de paiement ;
  • la durée de la promesse ;
  • le délai et les modalités de levée de l’option d’achat ;
  • les frais annexes ;
  • le montant de l’indemnité d’immobilisation, le cas échéant.

Vous pouvez également décider d’insérer des clauses suspensives, préalables à la levée d’option. Autrement dit, la vente ne pourra être effectivement réalisée que sous certaines conditions. Il s’agit généralement de l’obtention d’un crédit, de l’exercice d’un droit de préemption, ou encore de l’agrément des associés.

☝️ Bon à savoir : dans le cas d’une promesse de vente immobilière, si le bien se situe dans une copropriété, l’acheteur doit en être informé et se voir remettre des documents annexes spécifiques. Toutefois, ces mesures ne s’imposent que lorsque l’immeuble est à usage partiel ou total d’habitation. Le local que vous êtes susceptible d’acheter ou de vendre dans le cadre de votre activité ne sera pas concerné si l’immeuble est à usage professionnel ou commercial uniquement.

Comment rédiger une promesse unilatérale de vente ?

Pour pouvoir prouver l’existence de la promesse unilatérale de vente que vous avez signée, vous devez être en mesure de présenter un écrit. 

Vous pouvez la rédiger vous-même, en vous inspirant notamment de modèles que vous trouverez sur Internet. Cependant, étant donné l’importance des engagements et des sommes qui peuvent en découler, nous vous recommandons de faire appel aux services d’un professionnel du droit. Confier la rédaction à un avocat ou un notaire vous permettra d’éviter bien des écueils. Lorsqu’il s’agit d’un bien immobilier ou d’un fonds de commerce, il est fréquent que l’agent mandaté par le vendeur procède lui-même à la rédaction de la promesse.

Comment signer une promesse unilatérale de vente ?

Vous en êtes à la signature et vous vous demandez quels choix s’offrent à vous ? Sachez que la promesse unilatérale de vente peut être signée de deux façons :

  • sous la forme d’un acte authentique : la signature est alors faite chez un notaire, seul habilité à établir un acte authentique ;
  • sous la forme d’un acte sous seing privé : dans tous les autres cas.

⚠️  Attention : lorsque le délai de levée d’option prévu est supérieur à 18 mois, l’acte sera nécessairement authentique.

Si vous avez opté pour la signature sous seing privé, l’enregistrement de la promesse unilatérale de vente est obligatoire. Vous devez donc adresser tous les exemplaires signés au service des impôts compétent dans les 10 jours suivants la signature. Le coût de cette formalité s’élève à 125 €, à la charge de l’acquéreur.

⚠️  Attention : si l’enregistrement de la promesse unilatérale de vente n’est pas effectué dans le délai, l’une des parties peut entamer une action en annulation de l’acte.

Comment notifier une promesse unilatérale de vente ?

Vous êtes acquéreur et vous venez de signer une promesse de vente. Elle peut vous être notifiée :

  • soit par remise en main propre ;
  • soit par envoi en lettre recommandée avec demande d’avis de réception. 

Vous pouvez également donner votre accord pour que la notification vous soit faite par courrier électronique.

Lorsque la promesse prend la forme d’un acte authentique, le notaire peut remettre aux parties une attestation de promesse de vente.

⚠️ Important : la faculté de rétractation de 10 jours donnée à l’acheteur, à compter du lendemain de la première présentation de la lettre de notification, ne s’applique qu’aux biens à usage d’habitation.

Quelles obligations en cas de promesse unilatérale de vente ?

Les obligations du vendeur de la promesse unilatérale de vente

Par la signature d’une promesse unilatérale de vente, le propriétaire s'engage à vendre son bien au prix convenu avec l’acheteur, selon les conditions prévues. Si l’acheteur confirme son accord par la levée d’option, le contrat devient définitif.

Par conséquent, en tant que vendeur, vous prenez l’engagement de :

  • ne pas vous rétracter ;
  • ne pas céder à un tiers ;
  • ne pas modifier le bien dont la promesse fait l’objet.

Pendant toute la durée de la promesse, vous n’avez plus la liberté de vendre le bien à un autre acquéreur. Vous devez également vous abstenir d’accomplir un acte susceptible de compromettre l’avantage de l’acheteur. Ce serait le cas, par exemple, si vous détruisiez le bien volontairement, ou si vous concluiez un bail donnant un droit de préemption à un locataire.

Les obligations du bénéficiaire de la promesse de vente

Le bénéficiaire de la promesse, lui, n’a qu’une seule obligation : lever l’option d’achat dans le délai qui lui a été imparti s’il souhaite confirmer la vente.

Lorsqu’une indemnité d'immobilisation a été convenue et fixée dans la promesse (généralement entre 5 à 10 % du prix de vente) l’acheteur est tenu de la verser lors de la signature. Si vous confirmez l’accord de vente en levant l’option, l’indemnité que vous avez versée est imputée sur le montant total de la transaction. À l’inverse, si vous renoncez à l’achat, ou vous ne vous manifestez pas dans le délai prévu, la vente est annulée et l'indemnité ne vous sera pas remboursée.

Promesse unilatérale de vente : tout savoir sur la levée d’option

Au plus tard au terme du délai d’option de la promesse de vente, l’acquéreur peut choisir librement de lever l’option d’achat. En levant l’option, l’acheteur confirme au vendeur son intention d’acheter le bien. L’acte de vente est alors formé à la date de la levée d’option et les deux parties sont définitivement engagées. 

La levée peut être faite sans formalité, mais il est préférable de prévoir qu’elle sera expresse, par LRAR.

À l’inverse, si le délai qui lui a été accordé n’a pas suffi à le convaincre d’acheter, le bénéficiaire de la promesse peut décider de ne pas procéder à la levée d’option. 

Par exemple, si vous bénéficiez d’une promesse unilatérale de vente portant sur des parts sociales d’une société et que vous n’êtes plus intéressé, il vous suffit de ne pas procéder à la levée d’option. Votre renonciation emporte de plein droit la caducité de la promesse unilatérale de vente

Le vendeur peut-il rétracter sa promesse unilatérale de vente ?

Afin de renforcer le caractère définitif de l’engagement du vendeur, il lui est impossible de se rétracter. Cela signifie que si vous êtes acheteur et que vous levez l’option pendant le délai, et ce alors même que le vendeur a tenté de se rétracter, la vente aura quand même lieu.

En conséquence, toutes les promesses unilatérales de vente peuvent donner lieu à une vente forcée si le vendeur se rétracte avant l’expiration du délai d’option.

Quelles conséquences en cas de violation d’une promesse unilatérale de vente ?

En tant qu’acheteur, une fois l’option levée, vous êtes tenu d’acquérir le bien. Le contrat de vente est réputé conclu. En cas de violation de cet accord, le vendeur peut agir en justice contre vous afin d’obtenir l’exécution forcée de la promesse unilatérale de vente.

De la même façon, si le vendeur n’a pas respecté son engagement en contractant avec un tiers, ce nouveau contrat pourra être annulé. 

Vous l’aurez compris, la signature d’une promesse unilatérale de vente nécessite une attention toute particulière. Elle détermine les bases de la vente à venir. Rappelez-vous qu’en tant qu’entrepreneur, vous ne bénéficiez pas de la même protection que les consommateurs.

Principales sources législatives et réglementaires : 

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Cécile Grasset

Diplômée d'un Master en Droit des affaires

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