Sous-location et bail commercial : est-ce conciliable ?

La sous-location d’un bail commercial peut être une solution intéressante pour optimiser l’usage d’un local professionnel. Mais ce dispositif encadré par la loi impose des conditions précises pour être valide. 

Avant de le mettre en place, il est essentiel de bien comprendre les droits, les responsabilités et les risques liés à cette pratique. Legalstart vous explique tout.

Qu’est-ce que la sous-location d’un bail commercial ?

Qu’est-ce que la sous-location ?

La sous-location désigne le fait qu’un locataire décide de louer tout ou partie de son logement à une autre personne, appelée sous-locataire. Ce mécanisme ne met pas fin au bail initial : le locataire principal reste responsable vis-à-vis du propriétaire, notamment pour le paiement du loyer et le respect des conditions du contrat.

La sous-location peut concerner un logement entier ou simplement une chambre, pour une courte ou une longue durée. Elle est souvent utilisée par des personnes en déplacement temporaire ou souhaitant partager leur logement.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Un bail commercial est un contrat signé entre le propriétaire d’un local et un professionnel qui y exerce une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Il encadre les droits et les obligations des deux parties, notamment en matière de durée, de loyer et de travaux.

Le contrat peut prévoir des clauses spécifiques, comme une révision du loyer ou une répartition des charges. Avant toute signature, un état des lieux et des documents précis doivent être remis au locataire pour garantir une information transparente.

Sous-location d’un bail commercial : définition

La sous-location d’un bail commercial consiste pour le locataire principal à permettre à un tiers, appelé sous-locataire, d’exploiter tout ou partie du local en échange d’un loyer.

Le contrat initial ne disparaît pas pour autant : le locataire reste lié au propriétaire et continue d’assumer ses obligations contractuelles.

Dans quelles conditions la sous-location d’un bail commercial est-elle possible ?

Voici les conditions à respecter pour pouvoir sous-louer un bail commercial :

1. informer au préalable le bailleur ;
2. obtenir une autorisation formelle ou tacite du bailleur ;
3. avoir le concours du bailleur à l’acte de sous-location ;
4. transmettre les conditions de la sous-location ;
5. et respecter des conditions contractuelles initiales.

1. Information préalable du bailleur par le locataire

Le locataire principal doit exprimer clairement son intention de sous-louer, en informant le bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier. Cette notification permet de garder une preuve de la démarche engagée.

2. Autorisation formelle ou tacite du bailleur

La sous-location ne peut être envisagée sans l’accord du propriétaire. Cette autorisation peut être expressément écrite dans le contrat initial, via un avenant ou un courrier signé. 

Elle peut aussi être tacite si le comportement du bailleur montre une acceptation claire, comme lorsqu’il laisse le sous-locataire effectuer des travaux dans les lieux.

3. Concours du bailleur à l’acte de sous-location

Le bailleur ne doit pas seulement donner son accord : il doit également être invité à participer à l’acte de sous-location. Il dispose alors de 15 jours pour répondre à cette invitation.

4. Transmission des conditions de la sous-location

Le bailleur doit être informé des conditions exactes de la sous-location du bail commercial selon le Code de Commerce :

• identité du sous-locataire ;
• montant du loyer ;
• durée, etc. 

Cette transparence lui permet, si le loyer fixé dans la sous-location est supérieur à celui du bail principal, de demander une révision à la hausse.

5. Respect des conditions contractuelles initiales

La sous-location ne peut pas modifier les termes du bail principal sans l’accord du propriétaire. Par exemple, un changement d’activité ou de destination des lieux (ex : de commerce à habitation) n’est pas permis sans son aval.

Si l’une de ces conditions n’est pas respectée, la sous-location peut être déclarée irrégulière et entraîner des conséquences comme la résiliation du bail ou le refus de renouvellement par le bailleur.

Quelles sont les conséquences de la sous-location d’un bail commercial ?

Il existe différents types de conséquences, notamment :

• pour le locataire principal ;
• et pour le sous-locataire.

Sous-location de bail commercial : les conséquences pour le locataire principal

Le locataire principal reste pleinement engagé vis-à-vis du bailleur, même s’il ne détient plus l’usage exclusif des locaux. Il doit donc assumer plusieurs responsabilités :

• responsabilité contractuelle ;
• respect des conditions du bail initial ;
• conséquences en cas de manquement ;
• et conséquences financières.

Responsabilité contractuelle

Le locataire principal reste le seul lié juridiquement au bailleur. Cela signifie qu’il reste responsable du paiement du loyer, même si le sous-locataire ne règle pas le sien. 

Il doit également veiller au bon usage des locaux et répondre des éventuelles dégradations commises par le sous-locataire.

Respect des conditions du bail initial

Il ne peut accorder au sous-locataire plus de droits que ceux qu’il détient lui-même.

Conséquences en cas de manquement

Si les conditions de la sous-location ne sont pas respectées (absence d’autorisation, défaut d’information, non-respect de la destination des locaux...), le bailleur peut demander la résiliation du bail principal ou refuser son renouvellement.

Conséquences financières

Lorsque le loyer de la sous-location est supérieur à celui du bail principal, le bailleur peut demander une augmentation du loyer initial. Le locataire principal devra alors verser la différence.

Sous-location de bail commercial : les conséquences pour le sous-locataire

Le sous-locataire dispose de certains droits, mais ils restent étroitement liés au bail principal. Son statut est encadré par les limites fixées dans ce contrat :

• droits limités au bail principal ;
• absence de lien direct avec le bailleur ;
• durée liée au bail principal ;
• indemnité d’éviction possible ;
• et respect des obligations classiques d’un locataire.

Droits limités au bail principal

Le sous-locataire ne peut bénéficier que des droits du locataire principal. Il doit respecter les conditions fixées par le bail commercial d’origine, notamment en ce qui concerne la destination du bail commercial et les règles d’exploitation.

Absence de lien direct avec le bailleur

Aucun contrat n’existe entre le propriétaire et le sous-locataire. En principe, le bailleur ne peut donc pas agir directement contre lui, sauf si le loyer principal n’est pas payé. Dans ce cas, il peut exiger le versement du loyer dû dans la limite du montant prévu par la sous-location.

Durée liée au bail principal

Si le bail initial est résilié ou non renouvelé, le contrat de sous-location prend automatiquement fin.

Indemnité d’éviction possible

En cas de non-renouvellement injustifié, le sous-locataire peut obtenir une indemnité d’éviction, au même titre que le locataire principal, à condition que le bailleur ait concouru à la sous-location.

Respect des obligations classiques d’un locataire

Il est tenu :

• d’assurer un usage paisible des locaux ;
• de régler les loyers et les charges convenus avec le locataire principal ;
• et de ne pas dépasser les droits qui lui ont été accordés dans le contrat.

Comment fixer le montant du loyer de la sous-location du bail commercial ?

Le loyer de la sous-location est librement déterminé entre le locataire principal et le sous-locataire, mais certaines précautions s’imposent pour éviter les litiges avec le bailleur.

Ainsi :

• le montant du loyer doit être clairement défini dans le contrat de sous-location ;
• le montant du loyer peut-être inférieur, égal ou supérieur au loyer du locataire principal ;
• le locataire principal doit informer le bailleur des conditions de la sous-location, y compris du montant prévu, par lettre recommandée ou acte de commissaire de justice ;
• et le montant du loyer de la sous-location doit rester cohérent avec les conditions générales du bail commercial principal, notamment si une clause encadre ou limite ce type de pratique.

Quel droit au renouvellement du bail commercial pour le sous-locataire ?

Le droit au renouvellement du bail commercial pour le sous-locataire dépend directement de la situation du bail principal et des démarches entreprises par les parties concernées.

Lorsque le bail principal est toujours en cours

Le sous-locataire doit adresser sa demande de renouvellement au locataire principal. Si celui-ci accepte, la nouvelle sous-location ne peut pas dépasser la durée restante du bail principal. 

Par exemple, si le bail initial prend fin dans 2 ans, le contrat de sous-location renouvelé ne pourra pas excéder cette période. 

Le locataire principal peut aussi refuser le renouvellement, notamment pour un motif légitime (comme des impayés ou des troubles répétés). En cas de refus injustifié, il devra verser une indemnité d’éviction au sous-locataire.

Lorsque le bail principal a pris fin

Le locataire principal ne peut plus renouveler la sous-location. Le sous-locataire doit alors se tourner directement vers le bailleur pour formuler une demande de maintien dans les lieux. 

Ce droit, appelé droit au renouvellement direct, permet au sous-locataire de poursuivre son activité dans le local, à condition que le propriétaire accepte expressément ce renouvellement. 

Si le bailleur refuse sans justification valable, le sous-locataire peut avoir droit à une indemnité d’éviction, au même titre qu’un locataire principal. 

Que vous soyez bailleur, locataire principal ou sous-locataire, n’oubliez pas qu’un état des lieux doit obligatoirement être dressé lors de la prise de possession des lieux et lors de la sortie. 

Sur le même sujet, pensez à consulter notre fiche sur les différences entre la sous-location et la location-gérance.

FAQ

Peut-on sous-louer un local commercial ?

Oui, la sous-location d’un local commercial est possible, mais elle n’est pas automatique. Dans le cas d’un bail commercial et d’une sous-location, cela nécessite l’autorisation écrite ou tacite du bailleur, ainsi que son concours formel au contrat de sous-location pour être valable.

Quelle responsabilité pour le locataire principal du bail commercial sous-loué ?

Le locataire principal reste responsable vis-à-vis du bailleur pendant toute la durée de la sous-location. Il doit payer le loyer principal, veiller au respect des clauses du bail, et répondre des éventuels manquements ou dégradations causés par le sous-locataire du bail commercial.

Quels sont les risques de la sous-location ?

Une sous-location non autorisée ou mal encadrée peut entraîner la résiliation du bail principal par le propriétaire. Le locataire principal s’expose aussi à des litiges en cas de non-paiement, de dégradation ou de dépassement des droits accordés au sous-locataire.

Principales sources législatives et réglementaires :

• articles L145-31 à L145-32 - Code de commerce.