18 décembre 2020

Comment fonctionne la sous-location et la location-gérance ?
Temps de lecture : 5 min

Marion Etienne
Double Master en Droits Français et Anglais, University of Exeter & Université de Rennes 1. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

Besoin d’en savoir plus ?

Vous souhaitez démarrer une activité commerciale mais hésitez entre la location-gérance et la sous-location ? 

Toutes deux des contrats de location, la sous-location et la location-gérance répondent à des conditions précises et emportent des conséquences juridiques particulières pour les loueurs comme pour les locataires. Il est important de savoir les différencier pour être à même de choisir la meilleure option selon votre situation, votre projet et vos ambitions. 

Voici tout ce qu’il faut savoir sur la sous-location et la location-gérance

sous location location gérance

Location gérance et sous location: quelles définitions? 

La location gérance

Dans le cadre d’une activité commerciale, la location-gérance est un contrat par lequel une personne (le propriétaire), met son fonds de commerce à disposition d’une autre (le locataire). Le locataire est, pendant toute la durée du contrat, le gérant du fonds de commerce et l’exploite à sa guise, en parfaite autonomie. En contrepartie, il verse un loyer, appelé “redevance”, au propriétaire. 

La sous location 

La sous-location du bail commercial, quant à elle, est un contrat par lequel une personne loue à une autre personne (le sous-locataire), le bail commercial dont il est en principe le locataire. Ici, c’est le sous-locataire qui paye un loyer au locataire et non au propriétaire. 

Location gérance ou sous location: que choisir?

Pourquoi choisir la location gérance? 

Dans la location-gérance on entend louer un fonds de commerce. Les éléments du fonds de commerce peuvent être des éléments matériels (stocks de marchandises, machines-outils, etc.) ou immatériels (droit au bail, clientèle, etc.). 

Le contrat de location-gérance permet ainsi de se lancer dans une activité commerciale sans pour autant investir des sommes importantes. C’est aussi une solution souvent adoptée pour évaluer la rentabilité d’une activité, préalablement à la cession d’un fonds de commerce.

Bon à savoir: dans la location-gérance, le propriétaire du fonds de commerce n'effectue plus d'acte de commerce et perd son statut de commerçant (radiation du RCS). A l’inverse, le locataire, nouveau gérant du fonds, prend la qualité de commerçant et doit s'immatriculer au RCS.

Toutefois, la location-gérance n’est pas sans risque. En confiant l’entière gestion de son fonds de commerce à autrui, le propriétaire encourt un risque de dépréciation. A contrario, pour le locataire c’est le risque de ne pas pouvoir bénéficier des efforts qu’il a fourni, dans le cas où la location-gérance ne se concluerait pas par l’achat du fonds de commerce. 

Pourquoi choisir la sous-location? 

La sous location concerne, quant à elle, le bail commercial

Le bail commercial est un contrat de location par lequel une personne (le propriétaire) met à disposition d’une autre (le bailleur) un local, dans le but d'exercer une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Ce contrat doit être conclu dans l’unique but d’exploiter un fonds de commerce. A l'inverse du fonds de commerce, le bail commercial ne concerne que la location des murs. 

La sous-location peut être contractée pour une partie ou l’intégralité des locaux. Elle est utilisée en cas d’absence prolongée de l’entrepreneur locataire ou lorsque celui-ci tend à réduire ses coûts (en sous-louant une partie de ses locaux par exemple). 

Attention: dans la sous-location, le locataire principal est tenu responsable des agissements du sous-locataire. 

En principe, la sous-location est prohibée sauf clause contraire dans le contrat de bail commercial ou autorisation expresse du propriétaire. Dans cette deuxième situation, le locataire doit communiquer au propriétaire son intention de sous-louer, soit par voie d’huissier soit par lettre recommandée. Ce dernier a 15 jours pour donner une réponse, autrement son silence vaut acceptation.

La sous location gérance: est-ce possible ?

Comme indiqué précédemment, la sous-location de bail commercial est prohibée mais peut être autorisée sous certaines conditions. Est-il possible de sous-louer un fonds de commerce

Il semblerait que cette situation réponde aux mêmes règles que la sous location de bail commercial: l’interdiction étant le principe et l’autorisation, l’exception.

Toutefois, le locataire-gérant a de nombreuses responsabilités et obligations envers le propriétaire comme:

  • exploiter le fonds conformément à sa destination (c’est-à-dire pour la même activité);
  • en assurer la gestion de telle sorte qu’il ne perde pas de valeur; 
  • entretenir le matériel, les locaux et les éléments de propriété intellectuelle (brevets);
  • ne pas en modifier l'enseigne;
  • respecter la réglementation;
  • etc.

Autoriser la sous-location de son fonds de commerce c’est multiplier les risques que ces obligations ne soient pas respectées. Par prudence, il vaut mieux introduire une clause interdisant la cession ou la sous-location de la location-gérance.

Mise à jour: 18/12/2020

Rédaction : Marion Etienne, Double Master en Droits Français et Anglais, University of Exeter & Université de Rennes 1. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

 

Besoin d’en savoir plus ?

Recevez gratuitement les meilleurs articles de la catégorie Immobilier / Patrimoine

Recevoir les articles