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Fiches pratiques Gérer une entreprise Immobilier / Patrimoine Quand et comment utiliser un avenant au bail commercial ?

Quand et comment utiliser un avenant au bail commercial ?

Immobilier / Patrimoine
L G

Lysia Gonzalez

Diplômée d'un Master 2 en Droit des affaires et gestion des entreprises. 


Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

Le bail commercial est un contrat de location portant sur un local où sera exercée une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Le locataire exploite donc un fonds de commerce ou un fonds artisanal dans les lieux.

Ce contrat est en principe conclu pour une durée de 9 ans. Cette période étant longue, la situation du bailleur comme du locataire est susceptible d’évoluer, ce qui peut engendrer une modification du bail commercial. La rédaction d’un avenant pourra alors s’avérer nécessaire.

Qu’est-ce qu’un avenant au bail commercial ?

Tout au long de l’exécution du bail commercial, les conditions du contrat sont susceptibles d’être modifiées. En effet, ce contrat étant un contrat à exécution successive, son contenu est impacté par les changements au sein de la vie des parties. Dans de telles circonstances, il est important de faire évoluer le contrat pour qu’il coïncide avec la réalité, via un avenant. L’avenant au bail commercial est donc un document ayant pour objectif de modifier le contrat de bail.

En cas de nécessité de modifier ou d’actualiser le bail commercial, le propriétaire des locaux et le locataire vont se mettre d’accord sur l’ensemble des révisions à apporter au contrat. Ils vont ensuite retranscrire ces modifications dans un écrit qu’ils devront tous deux signer : c’est l’avenant au contrat de bail commercial. L’avenant est un accessoire du contrat principal, il va le compléter.

Dans quels cas réaliser un avenant au bail commercial ?

Un avenant au bail commercial doit être réalisé dès lors qu’une information contenue dans le contrat subit une modification et qu’il existe un risque, même minime, de désaccord entre le locataire et le bailleur quant à cette modification.

En général, un avenant au bail commercial est réalisé :

  • en cas de renouvellement du bail commercial : dès lors qu’un bail commercial est renouvelé entre le bailleur et le locataire, plutôt que de reproduire le contrat de bail dans son intégralité, il est courant de faire un avenant de renouvellement de bail commercial. Au terme de votre bail commercial 3 6 9, un nouveau contrat de bail n’est donc pas nécessaire, un simple avenant suffit.

  • en cas de changement de destination des locaux : le bail commercial précise l’activité exercée dans les locaux loués (pâtisserie, vente de chaussures, restauration, etc.). Si le locataire souhaite ajouter une activité supplémentaire, qui est connexe ou complémentaire à celle exercée, il doit réaliser une déspécialisation partielle. Le bailleur accepte sa demande et un avenant au contrat est effectué pour mentionner la nouvelle activité. Dans le cas d’un changement total d’activité, la déspécialisation est dite totale.

  • en cas de modification du loyer : le bail commercial permet une révision triennale des loyers, à moins qu’une autre périodicité ait été prévue dans le contrat. Dès lors qu’une révision des loyers intervient, il est nécessaire de consigner le montant du nouveau loyer par le biais d’un avenant pour éviter un éventuel différend entre le locataire et le bailleur.

  • en cas d’évolution de la surface louée : lors du renouvellement du bail, la surface louée est susceptible d’évoluer. Par exemple, si la surface augmente, un avenant au bail commercial pour augmentation de surface sera nécessaire pour modifier les caractéristiques du local, et en conséquence, le montant du loyer.

  • en cas de mise en place d’une sous-location : si le bailleur accepte que son locataire mette en place une sous-location dans le local, un avenant au contrat devra être réalisé si celui-ci n’autorisait pas initialement la sous-location.

Avenant bail commercial

📝 À noter : la loi Pinel de 2014 a modifié le contenu des baux commerciaux en imposant de nouveaux éléments. De ce fait, si votre bail a été conclu avant le 1er septembre 2014, il est possible qu’il ne soit pas à jour de ces nouvelles dispositions. Si tel est le cas, il est nécessaire de réaliser un avenant à votre contrat de bail pour le mettre en conformité.

Comment rédiger un avenant au bail commercial ?

L’avenant au contrat de bail commercial est réalisé par écrit et indexé au contrat de location. Il doit obligatoirement :

  • indiquer l’identité du bailleur et du locataire ;
  • mentionner la date de conclusion du contrat de bail initial ;
  • préciser les points modifiés par l’avenant, et si ce dernier complète, supprime ou remplace des éléments du contrat ;
  • indiquer que le contrat de bail initial reste valide ;
  • renseigner la date à laquelle l’avenant prend effet ;
  • et faire l’objet d’une LRAR pour être officialisé.

💡 Astuce : pour vous aider dans la rédaction de votre avenant, pensez à vous appuyer sur un modèle d’avenant de bail commercial, et plus généralement, sur un modèle de bail commercial.

FAQ

Dois-je réaliser un avenant au bail commercial en cas de changement de propriétaire ?

Non ! En cas de vente du local commercial entrainant un changement de propriétaire, aucun avenant n’est nécessaire. Le contrat de bail commercial est automatiquement transféré.

Dois-je réaliser un avenant au bail commercial en cas de cession du bail commercial ?

Non ! Dans le cadre d’une cession d’un bail commercial, que celle-ci se fasse seule ou conjointement à la cession du fonds de commerce, l’acquéreur devient le nouveau locataire en réalisant la reprise du bail commercial. De ce fait, le bail est transféré automatiquement et aucun avenant n’est nécessaire.

Puis-je trouver un modèle d’avenant en ligne ?

Pour l’avenant au bail commercial, un modèle complet peut être trouvé en ligne. N’hésitez pas à consulter des sites spécialisés pour vous assurer de la qualité du modèle !

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LG

Lysia Gonzalez

Diplômée d'un Master 2 en Droit des affaires et gestion des entreprises. 

Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

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