Comment réaliser votre déclaration LMNP ?

La déclaration LMNP est une étape indispensable si vous souhaitez mettre en location un bien immobilier meublé pour générer des revenus complémentaires. Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) vous permet de profiter d’avantages fiscaux intéressants, comme un abattement sur vos revenus locatifs ou, dans certains cas (résidence de services, location para-hôtelière), la récupération de la TVA sur le prix d'achat du bien.

Cette activité indépendante implique malgré tout une déclaration spécifique, permettant notamment d'obtenir un numéro SIRET et de déclarer vos revenus. Legalstart vous aide à y voir plus clair.

Comment faire une déclaration LMNP ?

Il existe plusieurs étapes pour faire une déclaration LMNP :

1. respecter les conditions pour devenir LMNP ;

2. et faire sa déclaration LMNP en ligne.

1. Respecter les conditions pour devenir LMNP

Avant toute chose, pour bénéficier du statut de LMNP, des conditions sont à respecter. Une fois que vous êtes certain de respecter l'ensemble des conditions, il est temps de vous déclarer.

Ces conditions sont les suivantes : 

• Le logement doit être meublé et à usage d'habitation. En effet, il doit être équipé de manière à permettre au locataire d'y vivre immédiatement, sans avoir à apporter des meubles. Il doit notamment disposer des équipements de cuisine, d'une literie avec couette ou couverture, d'une table, etc. 
• Le bien doit également être décent et conforme aux exigences de superficie minimum (9 m² de surface au sol minimum, etc.).
• Le bien doit respecter la réglementation énergétique des biens immobiliers.
• Les revenus provenant de la location ne doivent pas excéder certains plafonds de revenus. Vous restez LMNP tant que vos recettes locatives annuelles ne dépassent pas 23.000 €, ou tant qu'elles restent inférieures aux autres revenus d'activité de votre foyer fiscal. Vous devenez loueur en meublé professionnel (LMP) seulement si ces deux seuils sont dépassés en même temps (article 155, IV du Code général des impôts).

2. Faire sa déclaration LMNP en ligne

Une fois que vous vous êtes assuré de respecter les conditions pour devenir LMNP, vous devez déclarer le début de votre activité LMNP en ligne. 

La déclaration LMNP doit être réalisée dans les 15 jours qui suivent le premier jour de location. Cette étape est obligatoire, et vous permet d'obtenir un numéro SIRET. Ce numéro est indispensable pour vos futures démarches administratives et fiscales.

Voici les étapes à suivre pour faire sa déclaration LMNP en ligne :

1. créer un compte ;
2. déposer une formalité de création d'entreprise ;
3. choisir l'activité LMNP ;
4. remplir les informations nécessaires ;
5. choisir le régime d'imposition des bénéfices ;
6. choisir le régime de TVA ;
7. valider et obtenir un numéro SIRET.

1. Créer un compte

Si vous décidez de vous en occuper seul, il faut vous rendre directement sur le guichet unique pour créer un compte si vous n'en avez pas encore ou pour simplement vous connecter.

2. Déposer une formalité de création d'entreprise

Une fois sur votre compte, cliquez sur "Déposer une formalité de création d'entreprise" puis sur "Créer une entreprise". Ensuite, vous devez sélectionner comme forme d'entreprise "Entrepreneur individuel".

Si vous avez déjà un numéro SIREN pour une activité radiée, vous devez répondre "Oui" à la question sur l'exercice d'une activité non salariée en France.

3. Choisir l'activité LMNP

Au moment de choisir votre activité, vous devez cliquer sur "Ajouter une activité" dans la rubrique "Liste des activités de l'établissement".

Ensuite, vous devez indiquer :

• qu'il s'agit de l'activité principale de l'établissement ;

• que l'activité est permanente ;

• que l'activité n'est ni agricole ni sédentaire.

Vous pouvez ajouter "Loueur en meublé non professionnel" dans l'encart disponible pour la description détaillée de l'activité.

Par ailleurs, il est nécessaire de catégoriser votre activité LMNP de la manière suivante :

• catégorisation 1 : activités de services ;
• catégorisation 2 : location ;
• catégorisation 3 : location de biens immobiliers ;
• catégorisation 4 : loueur en meublé non professionnel.

4. Remplir les informations nécessaires

Vous devrez ensuite remplir les informations requises sur le formulaire en ligne, et notamment :

• vos informations personnelles ;
• les informations sur le bien loué ;
• les informations sur votre activité de location.

Lorsque vous passez à l'étape suivante, il n'est pas nécessaire d'ajouter un nom de domaine. Si vous n'en avez pas, vous pouvez passer à l'étape suivante : les options fiscales.

5. Choisir le régime d'imposition des bénéfices

Pour poursuivre votre déclaration LMNP, vous devez indiquer le régime d’imposition dans les "Options fiscales" sous la rubrique "Régime d'imposition des bénéfices". Il faudra ici choisir entre :

• le régime micro-BIC ;
• ou le régime réel simplifié.

Le régime micro BIC

Le régime micro-BIC s'applique par défaut aux LMNP. Il permet d'appliquer sur le montant de vos loyers un abattement de 50 % en longue durée (30 % pour les meublés de tourisme non classés).

Pour en bénéficier, vos revenus locatifs annuels ne doivent pas dépasser 83.600 € (15.000 € pour les meublés de tourisme non classés).

Le régime réel simplifié

Par ailleurs, vous avez la possibilité d'opter pour le régime réel simplifié. Vous pourrez notamment déduire les charges supportées dans l'intérêt de votre activité et vous pourrez déduire l'amortissement du prix d'achat du bien. Ce régime devient souvent intéressant lorsque vos charges dépassent l'abattement forfaitaire du micro-BIC.

Pour opter pour ce régime, vous devez choisir cette option lors de votre déclaration en ligne, donc c'est le moment. Si vous voulez y passer plus tard, il faudra adresser une lettre d'option au service des impôts des entreprises compétent. Pour être au réel au titre d'une année, l'option doit être exercée au plus tard à la date limite de déclaration des revenus de l'année précédente.

6. Choisir le régime de TVA

En principe, si vous êtes loueur LMNP, vous êtes exonéré de la TVA (article 261 D du Code général des impôts). À l'étape "Options fiscales"  de votre déclaration LMNP, dans la rubrique "Régime d'imposition de la TVA", il faut sélectionner l'option "Activité hors champ ou exonérée de la TVA".

Mais il est possible par exception d'être soumis à la TVA. C'est le cas lorsque vous exercez au moins 3 des activités para-hôtelières suivantes : 

• vous offrez le petit-déjeuner ;
• vous assurez le nettoyage régulier des locaux ;
• vous assurez la réception des clients ;
• vous fournissez le linge de maison.

7. Valider et obtenir un numéro SIRET

Une fois ces formalités accomplies, vous obtiendrez un numéro SIRET. Ce numéro est indispensable pour effectuer la déclaration d'impôts LMNP.

Vous savez maintenant comment déclarer une LMNP. Votre activité existe et vous commencez à percevoir des loyers, mais comment déclarer en tant que LMNP vos gains ?

Comment déclarer ses revenus LMNP ?

Le statut de loueur en meublé non professionnel peut améliorer la rentabilité de votre investissement, encore faut-il savoir déclarer vos revenus de location meublée. Ces revenus relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers (article 35 du Code général des impôts). Voici les différents régimes d'imposition possibles et la marche à suivre pour déclarer votre impôt en LMNP.

Déclaration fiscale LMNP sous le régime micro-BIC

Le régime micro-BIC s’applique par défaut dès lors que les revenus locatifs perçus de la location de vos logements meublés n'excèdent pas 83.600 € par an (15.000 € pour les meublés de tourisme non classés).

Pour une LMNP, la déclaration d’impôt nécessite de compléter des formulaires spécifiques et indispensables pour un bon calcul de votre imposition. Suivez le guide !

Lorsque vous remplissez votre déclaration d’impôts sur le revenu annuelle (au printemps), vous devez compléter une déclaration d’impôt LMNP en micro-BIC en reportant vos revenus dans le formulaire n° 2042-C-PRO LMNP. Choisissez la rubrique « professions non salariées » et la sous-rubrique « revenus des locations meublées non professionnelles ».

Pour commencer la déclaration fiscale en meublé non professionnel, cliquez sur « accéder à la déclaration en ligne ». N’oubliez pas de renseigner un éventuel changement de situation familiale dans votre déclaration d’impôt d’un meublé non professionnel.

Reportez la somme totale de vos loyers encaissés au cours de l’année, les services compétents des impôts se chargeront d’appliquer l’abattement forfaitaire.

Pour rappel, le régime micro-BIC vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire lors de votre déclaration LMNP de :

• 50 % pour les locations meublées de longue durée (plafond : 83.600 €) ;
• 50 % pour les meublés de tourisme classés et les chambres d'hôtes (plafond : 83.600 €) ;
• 30 % pour les meublés de tourisme non classés (plafond : 15.000 €).

Ces taux et plafonds sont fixés par l'article 50-0 du Code général des impôts, modifié par la loi Le Meur du 19 novembre 2024.

Le montant minimum de cet abattement s'élève à 305 €. L'abattement forfaitaire représente la totalité de vos charges. Ainsi, aucune charge supplémentaire ne pourra être déduite de ces revenus.

La déclaration d'un loueur d'un meublé non professionnel vous contraint à une imposition après abattement sur vos revenus locatifs selon le taux marginal de votre impôt sur le revenu le barème progressif de l'impôt sur le revenu, auquel s'ajoutent 18,6 % de prélèvements sociaux.

Déclaration fiscale LMNP sous le régime réel simplifié

Même si vous respectez les plafonds du micro-BIC, rien ne vous empêche d’opter de votre propre initiative pour une LMNP au régime fiscal réel pour une location meublée lors de votre déclaration LMNP. En revanche, le régime réel simplifié devient obligatoire si votre chiffre d’affaires dépasse 83.600  € pour la location de meublés classiques (15.000 € pour les meublés de tourisme non classés).

Vous vous demandez sûrement comment remplir la liasse fiscale LMNP ? La déclaration LMNP des revenus au régime réel implique de compléter la déclaration de résultat à partir du formulaire n° 2031-SD en même temps que votre déclaration d’impôt. Sachez que vous devrez joindre à cette déclaration les tableaux annexes n° 2033 (CERFA 10956), qui comprennent notamment le bilan, le compte de résultat et le tableau des amortissements. Le CERFA 11085, aussi appelé déclaration 2031 (LMNP) se remplit en complétant :

•  vos coordonnées complètes ;
•  la date de l’exercice ;
•  le régime d’imposition choisi ;
• l’encadré B qui contient une case à cocher pour les artisans inscrits au répertoire des métiers ;
• l’encadré C7 qui vous permet de compléter le résultat après déduction des charges (n’oubliez pas d’intégrer un éventuel report de déficit) ;
• et l’encadré H de l’annexe de la liasse 2031-SD qui doit reprendre les résultats déclarés dans l’encadré C.

Votre liasse 2031-SD de déclaration LMNP complétée, il faut également reporter les montants sur votre déclaration de revenus n° 2042-C-PRO, comme pour le régime micro-BIC. 

Dans ce document, vous indiquerez le montant de votre bénéfice, c’est-à-dire la somme perçue après déduction des charges.

Quelle déclaration sociale doit effectuer un LMNP ?

En tant que loueur LMNP, vous êtes redevable des prélèvements sociaux (CSG-CRDS) au taux de 18,6 % et d’un impôt sur le revenu calculé selon votre tranche d’imposition lors de votre déclaration LMNP.

Mais les prélèvements sociaux CSG-CRDS sont les seuls que vous devez verser à l'État. En effet, lorsque vous exercez une activité de location LMNP, il n'y a pas d'autres cotisations sociales, contrairement aux professionnels.

Néanmoins, vous devrez commencer à verser des cotisations sociales si vous dépassez un certain seuil qui vous fera passer du statut de non professionnel au statut de professionnel. En effet :

• tant que vous encaissez moins de 23.000 € de recettes locatives par an, vous continuez de payer les prélèvements sociaux de 18,6 % et l’impôt sur le revenu (si votre résultat imposable est nul, vous ne payez rien) ;
• dès lors que vos recettes locatives excèdent 23.000 €, la Sécurité sociale vous assimile à une activité professionnelle, car vos revenus deviennent conséquents. Vous devez alors payer des cotisations sociales (article L611-1 du Code de la sécurité sociale).

Si vous dépassez ce seuil de revenus de 23.000 € grâce à votre LMNP, la déclaration auprès de l'URSSAF se fera comme pour un entrepreneur individuel. C'est-à-dire que vous pourrez déclarer votre LMNP auprès de l'Urssaf soit mensuellement, soit trimestriellement. 

Notez que les montants des cotisations sociales varient selon que vous avez choisi le régime micro-BIC ou réel pour votre déclaration LMNP.

Dans le cas du régime réel simplifié, vous devez verser un minimum forfaitaire de 1 145 € par an si votre résultat fiscal est nul. S’il est positif, vos cotisations sociales correspondent à environ 29 % de votre résultat fiscal auquel s’ajoute votre imposition sur le revenu.