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Fiches pratiques Exercer un métier Métiers de l'immobilier Comment faire de la location en LMNP ?

Comment faire de la location en LMNP ?

Métiers de l'immobilier
L C

Léna Cazenave

Diplômée d'un Master 2 en droit de la propriété intellectuelle de l'Université d'Aix-Marseille. 


Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

La location LMNP, location meublée non professionnelle, a le vent en poupe. Vous souhaitez en savoir plus sur la location LMNP avant d’investir. Le dispositif LMNP présente de nombreux atouts, mais il répond également à des règles strictes d’application à connaître. Découvrez sans attendre comment faire de la location LMNP. Quels sont les avantages ? Comment déclarer une location meublée non professionnelle ?

Location en LMNP : de quoi s’agit-il ?

Que veut dire LMNP ?

Le sigle LMNP signifie location meublée non professionnelle. Créée en 1949, la location en LMNP est accessible à tout contribuable français qui souhaite mettre en location un bien meublé.

Le bailleur perçoit alors des revenus locatifs, exonérés d’impôt sous certaines conditions, notamment dans le cadre d’une LMNP résidence principale.

Location meublée ou location vide ?

Peut-on habiter en LMNP un logement nu ? Pour obtenir le statut LMNP, vous devez obligatoirement louer un bien meublé en totalité ou en partie.

Ce bien peut être une acquisition réalisée spécifiquement pour la mise en location en LMNP, mais vous pouvez décider de louer en LMNP votre propre logement.

Louer un bien meublé est plus intéressant qu’une location nue. La fiscalité en location meublée non professionnelle est avantageuse. Vous avez le choix entre deux régimes d’imposition : le régime micro-BIC et le régime réel.

Les atouts du micro-BIC en location LMNP vs. bien nu

Si vous optez pour une LMNP micro-BIC, cela entraîne l’imposition de seulement 50% de vos revenus locatifs, contre 70% pour un bien vide.

Le régime micro-BIC est accessible jusqu’à un plafond de revenus locatifs de 72 600 € / an, contre 15 000 € pour une location vide.

Les atouts du régime réel en location LMNP vs. bien nu

La location LMNP et la fiscalité liée au régime réel présentent d’autres avantages. Vous avez la possibilité de déclarer vos charges au réel comme dans le cas d’une location vide.

Le régime réel permet également l’amortissement du bien, ce qui réduit considérablement la part de loyers imposables.

Location meublée professionnelle ou non professionnelle ?

En LMNP deux conditions doivent être respectées :

  • vos revenus locatifs n’atteignent pas le plafond pour un meublé non professionnel de 23 000 € ;
  • cette activité ne représente pas plus de 50% de vos revenus globaux annuels.

📝 À noter : ces chiffres valent pour l’ensemble de votre foyer fiscal. Si vous et votre conjoint décidez de devenir LMNP tous les deux, vos gains seront à additionner.

Dès lors que vous franchissez les seuils évoqués précédemment, vous prenez le statut de loueur meublé professionnel, LMP.

☝️ Bon à savoir : pour obtenir le statut LMP, il n’est plus nécessaire d’être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) depuis le 8 février 2018.

Location meublée de courte ou longue durée ?

Le statut de loueur meublé non professionnel vous permet de mettre en location votre bien :

  • sur une courte durée ;
  • à long terme comme une location nue traditionnelle.

La location LMNP courte durée

La location LMNP courte durée attire de nombreux investisseurs, car elle semble plus rentable. Un loyer pour une semaine est proportionnellement plus élevé qu’un loyer au mois.

Toutefois, la location saisonnière en LMNP implique un plus grand risque de vacances locative si votre bien se situe dans une région qui connaît des pics d’attraction touristique.

Si votre bien est stratégiquement positionné et attire des visiteurs toute l’année, la LMNP en location saisonnière courte durée est un excellent choix. Ce type de bail vous offre aussi la possibilité de disposer de votre bien quelques semaines par an pour vos besoins personnels.

La location LMNP courte durée présente des coûts de gestion du bien plus élevé qu’une longue durée. Le turn-over des locataires peut entraîner des dégradations plus fréquentes de votre mobilier. Chaque changement de locataire vous demande du temps pour réaliser le ménage, échanger avec chaque locataire, assurer la remise des clés, etc.

En outre, si vous négligez l’entretien de votre bien, il sera moins prisé par les locataires saisonniers.

La location LMNP longue durée

Louer un bien meublé en location en LMNP longue durée présente l’atout de la stabilité. Vous louez moins cher que pour une courte durée, mais votre locataire peut rester dans votre logement plusieurs années.

Ainsi, vous vous épargnez de nombreuses heures de gestion et vous avez davantage la certitude que votre locataire prendra soin de votre bien puisque c’est son logement principal. 

En location LMNP longue durée, vous partagez certaines charges avec votre locataire comme la taxe d’habitation et celle sur le ramassage des ordures ménagères qui lui reviennent de plein droit. La taxe foncière reste à votre charge.

La LMNP longue durée vous offre une vision plus nette des revenus que vous percevrez de votre activité de loueur. Dans le contexte d’un placement pour diversifier votre épargne ou préparer votre retraite, cet avantage sera de taille.

La location LMNP longue durée peut présenter deux inconvénients :

  • vous ne disposez pas de votre bien comme vous le souhaitez ;
  • vous pouvez être sujet à des impayés de loyer, mais une bonne sélection de dossiers de vos locataires et la souscription à une garantie loyers impayés vous en préserve.

Quels sont les avantages de faire de la location en LMNP ?

Pourquoi la location LMNP et son impôt sont-ils très avantageux ? Si la location en LMNP séduit autant d’investisseurs, c’est que cette solution offre un cadre fiscal qui permet de générer facilement des revenus complémentaires, exonérés totalement ou partiellement de l’impôt sur le revenu.

Location LMNP

La liste des avantages de la location meublée non professionnelle est longue :

  • choix entre le régime micro-BIC ou le régime réel, sous réserve du respect de certaines conditions ;
  • récupération de la TVA sur un bien acquis neuf en résidence services ;
  • amortissement LMNP de votre bien en cas d’option pour le régime réel ;
  • report du déficit foncier éventuel pendant 10 ans ;
  • exonération d’impôt sur la plus-value en cas de revente d’un bien LMNP au-delà de 22 ans de détention et exonération des prélèvements sociaux au-delà de 30 ans ;
  • complémentarité avec d’autres dispositifs fiscaux comme Pinel ou Censi Bouvard ;
  • rentabilité supérieure à certains placements plus risqués ;
  • possibilité de déléguer la gestion locative pour économiser du temps ;
  • souplesse du contrat de bail d’une location meublée ;
  • attractivité de la location meublée par rapport à de la location vide ;
  • accessibilité aux biens très prisés des résidences services (résidences étudiantes, de tourisme, d’affaires ou pour personnes âgées).

Quelles sont les conditions pour faire de la location en LMNP ?

Pour faire de la location en LMNP, le bailleur et le bien doivent respecter certains critères et conditions.

Les conditions à remplir par le propriétaire en LMNP

Seul un particulier peut obtenir le statut LMNP. Ainsi, vous n’avez pas le statut de LMP, loueur meublé professionnel, et vous n’êtes pas inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).

Les conditions à remplir par le bien en LMNP

Depuis le 1er janvier 2015, une liste officielle reprend les équipements et mobiliers indispensables à la mise en location LMNP d’un bien :

  • literie ;
  • cuisine équipée avec plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur/congélateur, ustensiles de cuisine et vaisselle ;
  • table et chaises ;
  • étagères de rangement ;
  • luminaires, volets ou stores dans les chambres ;
  • matériel d’entretien ménager (aspirateur, balai, serpillère, etc.).

Le logement meublé présentera une superficie minimale de 9 m2.

Comment déclarer une location en LMNP ?

La déclaration d’activité LMNP

Votre activité de location LMNP est à déclarer dans les 15 jours suivants la mise en location du bien auprès du greffe du tribunal de commerce dont dépend le logement. Pour cela, complétez le formulaire P0i (Cerfa n°11921*07). Vous obtiendrez automatiquement un SIRET pour votre activité.

☝️ Bon à savoir : chaque bien meublé dispose de son propre numéro SIRET.

Comment fonctionne la location en loueur meublé non professionnel ?

La location en tant que loueur meublé non professionnel nécessite de connaître les critères indispensables pour obtenir le statut de bailleur en LMNP.

Choisissez un bien qui correspond à une demande réelle en logement meublé. Par exemple, un studio se prête mieux à la location meublée qu’un T5. Vous pouvez aussi décider de louer tout ou partie de votre résidence principale en LMNP si vous disposez de l’espace suffisant.

Pour devenir LMNP, enregistrez votre activité dès la mise en location du bien meublé.

Mais comment déclarer les revenus d’une location meublée non professionnelle ? Vous déclarerez annuellement vos revenus locatifs conformément aux exigences du régime fiscal choisi au même moment que vos autres revenus.

Location en LMNP : quel bail choisir ?

Plusieurs options s’offrent à vous dans le choix du bail de location meublée.

Le bail classique

Le bail classique permet la location LMNP à n’importe quel locataire pour une durée minimale d’un an. Vous n’avez aucune déclaration à faire, mais le contenu du bail est réglementé.

L’ameublement du bien doit répondre à la liste en vigueur depuis le 1er janvier 2015.

Vous fournissez au locataire les diagnostics suivants : DPE, plomb, amiante, électricité, gaz, bruit, risques et pollutions.

Votre locataire peut mettre fin au bail dans le respect d’un préavis de location meublée d’un mois. En tant que bailleur, vous devez attendre l’échéance.

Le bail mobilité

Le bail mobilité est comparable au bail classique pour la location en LMNP, sauf pour les points suivants :

  • le locataire est en formation, en apprentissage, en stage, en mutation temporaire ou en mission ponctuelle ;
  • le bail est signé pour une durée comprise entre 1 et 10 mois ;
  • le bailleur peut mettre fin au bail sans préavis à son échéance.

Le bail du meublé de tourisme

Le bail du meublé de tourisme est un bail de courte durée à la journée, à la semaine ou au mois.

Le locataire ne peut résider dans le bien en location LMNP plus de 90 jours par an.

Des déclarations sont à déposer auprès de la mairie du bien loué et des services fiscaux pour l’obtention d’un numéro Sirène.

Seule la taxe de séjour est due par le locataire. Les règles de préavis sont définies dans le bail de location.

FAQ

Pourquoi faire du LMNP ?

Faire du LMNP permet à un investisseur d’être propriétaire d’un bien immobilier meublé dont les revenus locatifs sont totalement ou partiellement exonérés d’impôts. De multiples avantages rendent le statut LMNP populaire. Le LMNP représente un placement sûr et rentable à long terme.

Comment devenir LMNP ?

Pour devenir LMNP, vous devez déclarer votre activité au greffe du tribunal de commerce rattaché à la commune du bien en location. Cette déclaration LMNP se réalise dans les 15 jours suivants le début de l’activité à travers le formulaire P01.

Peut-on mettre en location LMNP sa résidence principale ?

Vous pouvez mettre en location la totalité de votre résidence principale ou une partie grâce à la location LMNP. Dans le cas de la location d’une partie de votre résidence principale, veillez à offrir à votre locataire toutes les commodités nécessaires et un accès privé à son logement.

Principales sources législatives et réglementaires :

LC

Léna Cazenave

Diplômée d'un Master 2 en droit de la propriété intellectuelle de l'Université d'Aix-Marseille. 

Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

Fiche mise à jour le

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