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Fiches pratiques Exercer un métier Métiers de l'immobilier Comment fonctionne le régime micro-BIC en LMNP ?

Comment fonctionne le régime micro-BIC en LMNP ?

Métiers de l'immobilier
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Léna Cazenave

Diplômée d'un Master 2 en droit de la propriété intellectuelle de l'Université d'Aix-Marseille. 


Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

Vous souhaitez vous lancer dans une activité de loueur de meublés non professionnel (LMNP), mais vous ne savez pas quel régime d’imposition choisir. En LMNP, le régime micro-BIC constitue le régime par défaut. Le régime micro-BIC en LMNP va faciliter votre entrée dans le monde de la location non professionnelle. Découvrez sans attendre les atouts et les caractéristiques du micro-BIC en LMNP.

LMNP et micro-BIC : de quoi s’agit-il ?

Qu’est-ce que le statut LMNP ?

Le statut LMNP correspond à la location meublée non professionnel. Un particulier bailleur qui se déclare LMNP peut bénéficier de ce statut tant que les revenus locatifs ne dépassent pas le plafond de 23 000€ par an et ne doivent pas correspondre à plus de 50% des revenus annuels globaux du foyer fiscal du propriétaire.

Dans ce contexte, l’activité de location représente un complément de revenus pour le bailleur qui exerce une autre activité principale.

📝 À noter : des recettes locatives annuelles de plus de 23 000 euros qui représentent plus de 50% des revenus du foyer fiscal vous font évoluer vers un statut de loueur meublé professionnel (LMP). Ce dernier vous oblige à vous immatriculer dans un centre de formalités des entreprises.

Qu’est-ce que le régime micro-BIC en LMNP?

En LMNP, le régime micro-BIC s’applique aux revenus tirés des locations meublées. 

Pour bénéficier de ce régime fiscal avantageux, les revenus annuels de votre location meublée ne doivent pas dépasser le plafond de 72 600 € pour une location meublée classique ou 176 000 € pour des meublés de tourismes classés ou des chambres d’hôtes.

📝 À noter : les revenus locatifs en LMNP ne relèvent pas des revenus fonciers, mais bel et bien des revenus commerciaux imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

lmnp micro bic

LMNP : régime micro-BIC ou régime réel simplifié ?

Vous hésitez entre le régime micro-BIC et le régime réel ? En fonction de votre situation, le régime micro-BIC ou le régime réel peut être plus avantageux.

En LMNP, vous êtes soumis par défaut au régime micro-BIC

Le régime micro-BIC ne vous permet pas de déduire vos charges locatives. En revanche, lors de la déclaration de vos revenus locatifs, vous bénéficiez automatiquement d’un abattement forfaitaire de 50% pour compenser cette non-déduction. À cet égard, cela signifie que seulement 50% du montant déclaré est assujetti à l’impôt sur le revenu.

☝️ Bon à savoir : si vous exercez une activité de location de meublés de tourismes classés et chambres d’hôtes, l’abattement forfaitaire est de 71%.

Par ailleurs, vous avez la possibilité d’opter pour le régime réel en LMNP. Ce régime est avantageux notamment lorsque vous avez des charges locatives élevées. En effet, les charges sont déductibles sous le régime réel. Par conséquent, les revenus imposables correspondent à la différence entre les revenus locatifs perçus et les charges locatives payées. De plus, vous avez également la possibilité d’amortir votre bien meublé.

Quels sont les avantages du régime micro-BIC en LMNP ?

En LMNP l’avantage du régime micro-BIC présente des formalités administratives et déclaratives simples.

Afin de compenser la non-déduction de vos charges locatives, vous bénéficiez d’un abattement sur le montant de vos recettes locatives de :

  • 50% pour un bien meublé traditionnel ou un gîte rural non classé « meublé de tourisme » ;
  • 71% pour les locaux meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes.

☝️ Bon à savoir : l’abattement forfaitaire est réputé comprendre l’ensemble des charges liées au bien loué.

Le résultat obtenu constitue le montant des revenus locatifs taxables pour l’année civile en cours. Lors de votre déclaration fiscale, ce résultat va venir s’ajouter aux autres revenus de votre foyer fiscal et le tout sera soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu ainsi qu’aux prélèvements sociaux de 17.2%.

📝 À noter : vous hésitez pour une LMNP entre le régime micro-BIC ou le régime réel ? Le régime micro-BIC est particulièrement intéressant si les charges liées à la location meublée sont inférieures à 50% du montant des revenus locatifs. Au-delà, il est souvent plus intéressant d’opter pour le régime réel. De plus, il est possible d’amortir votre bien sous le régime réel. Chose qui n’est pas possible sous le régime micro-BIC.

Quels sont les inconvénients du régime micro-BIC en LMNP ?

Contrairement au régime réel, le régime micro-BIC ne vous permet pas d’amortir le bien loué ni de déduire les charges effectivement supportées au cours de la mise en location de votre bien, et ce, notamment :

  • les intérêts d’emprunt ;
  • l’achat d’équipements ;
  • la taxe foncière ;
  • etc.

Avec le régime micro-BIC, vous ne pouvez pas non plus déclarer de déficit au titre d’une location meublée non professionnelle. Seul le régime réel vous offre cette possibilité.

Quelles sont les conditions pour qu’un LMNP bénéficie du régime micro-BIC?

La seule condition en LMNP pour bénéficier du régime micro-BIC est de déclarer un chiffre d’affaires annuel inférieur aux plafonds suivants :

  • 72 600 € pour une location meublée classique ;
  • 176 000 € pour des meublés de tourismes classés ou des chambres d’hôtes.

📝 À noter : si vous n’avez pas exploité votre activité pendant l’intégralité de l’année civile, le plafond est à adapter au prorata des mois de location effectifs du bien meublé.

Comment déclarer ses revenus LMNP sous le régime micro-BIC?

Vous avez déclaré votre activité LMNP en micro-BIC à travers le formulaire P01 au moment de l’enregistrement de votre activité de loueur meublé non professionnel. Il est maintenant temps de déclarer vos revenus locatifs en LMNP micro-BIC.

Le formulaire 2042-C-PRO en LMNP micro-BIC

Les revenus locatifs perçus sous le régime LMNP micro-BIC sont à déclarer annuellement au moment du remplissage de la déclaration d’impôt sur le revenu.

La déclaration d’impôt en LMNP micro-BIC nécessite de compléter en ligne le formulaire 2042-C-PRO. Complétez la rubrique « professions non salariées » et la sous-rubrique « revenus des locations meublées non professionnelles » avec le montant de vos revenus locatifs dans les cases 5ND à 5PD :

  • loyers ;
  • charges facturées au locataire ;
  • provisions sur charge.

L’administration fiscale s’occupe d’appliquer l’abattement forfaitaire de 50% sur votre revenu brut, respectivement 71% pour un meublé de tourisme. Le revenu imposable lié à la location meublée non professionnelle sera ainsi divisé par deux par rapport au revenu déclaré.

💡En pratique : vous veillerez également à compléter la page 1 de la feuille d’impôt et notamment le cadre « identification des personnes exerçant une activité non salariée ».

☝️ Bon à savoir : une fois déclarés, les revenus locatifs seront automatiquement soumis aux prélèvements sociaux.

Le formulaire n°2031-SD en LMNP micro-BIC

Sous le régime LMNP micro-BIC, vous êtes dispensé de compléter la liasse fiscale LMNP comprenant le formulaire n°2031-SD. En effet, vous ne déclarerez pas de charge déductible compte tenu de l’abattement forfaitaire appliqué automatiquement par l’administration fiscale.

Comment passer du régime réel au régime micro-BIC en LMNP ?

LMNP et fiscalité suscitent de nombreuses questions.

Si vous gagnez plus de 72 600 euros de recettes locatives annuelles pendant deux années consécutives, votre régime d’imposition évolue obligatoirement vers le régime réel.

En LMNP micro-BIC, vous avez également la possibilité de demander à passer au régime réel si la déduction des charges et l’amortissement du bien loué vous semble plus attractifs que l’abattement forfaitaire.

Passer du régime réel au régime micro-BIC en LMNP est assez rare. En effet, même si en LMNP le régime fiscal réel est plus complexe administrativement, il est généralement plus avantageux. 

Pour changer de régime d’imposition, il est essentiel de respecter les conditions pour bénéficier du régime micro-BIC. Dans ce cas, vous devez transmettre un courrier recommandé avec accusé de réception à votre centre des impôts des entreprises avant le mois de mai de l’année concernée. Ce changement devient alors irrévocable pendant deux ans et se renouvelle en l’absence de dépassement du seuil de 72 600 euros.

Principales sources législatives et réglementaires :

LC

Léna Cazenave

Diplômée d'un Master 2 en droit de la propriété intellectuelle de l'Université d'Aix-Marseille. 

Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

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