Quelles sont les conditions pour devenir LMNP ?

Le LMNP, ou Loueur en Meublé Non Professionnel, est un statut accessible aux particuliers souhaitant louer un bien meublé tout en optimisant leur fiscalité. Il séduit de plus en plus d’investisseurs qui cherchent à générer des revenus complémentaires sans s’engager dans une activité professionnelle. 

Avant de se lancer, il est essentiel de comprendre les règles, les avantages et les conditions à respecter avant de procéder à la création d'entreprise. Legalstart vous explique tout.

Qu’est-ce que le régime LMNP ?

LMNP : définition

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) permet à un particulier de louer un logement meublé tout en bénéficiant d’un cadre fiscal spécifique. Il s’applique dès lors que les revenus tirés de cette activité ne dépassent pas 23.000 € par an ou restent inférieurs à 50 % des revenus globaux du foyer. 

Le bien loué doit être équipé du mobilier nécessaire à une occupation immédiate par le locataire. Ce statut s’adresse à celles et ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier locatif meublé sans pour autant en faire une activité professionnelle principale.

Quelle différence entre LMNP et LMP ?

La différence entre la location LMNP et le statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel) repose principalement sur le niveau de revenus locatifs générés et leur poids dans les ressources du foyer. 

On parle de LMP lorsque :

• les recettes annuelles issues de la location meublée dépassent 23.000 € ;
• et représentent plus de 50 % des revenus du foyer fiscal. 

À l’inverse, si l’une de ces deux conditions n’est pas remplie, le bailleur reste en LNP. 

Le statut LMP implique également une inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). Sur le plan fiscal, les deux permettent de déduire les charges et d’amortir le bien, mais seul le LMP autorise l’imputation des déficits sur le revenu global et peut donner droit à des exonérations sur la plus-value après plusieurs années.

LMNP : quelles conditions d’accès ?

Le statut LMNP s’adresse à toute personne physique, fiscalement domiciliée en France, qui souhaite mettre en location un logement meublé sans exercer cette activité à titre professionnel. Il est donc accessible aux particuliers dont :

• l’activité principale ne relève pas de la location immobilière ;
• et qui ne sont pas inscrits au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) en tant que loueurs professionnels.

LMNP : quelles conditions de revenus ?

Pour bénéficier du statut LMNP, les recettes tirées de la location meublée doivent respecter 2 conditions de plafonds. Le premier seuil à ne pas franchir est fixé à 23.000 € de loyers encaissés par an, tous biens confondus et pour l’ensemble du foyer fiscal. Le second critère impose que ces revenus locatifs restent inférieurs à l’ensemble des autres revenus d’activité du foyer (salaires, bénéfices, pensions, etc.).

Ces recettes sont imposées dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et non dans les revenus fonciers. Ce cadre permet au bailleur d’opter soit :

• pour le régime micro-BIC (avec abattement forfaitaire de 50 %) ;
• soit pour le régime réel simplifié s’il souhaite déduire ses charges réelles.

LMNP : quelles conditions relatives au logement ?

Pour qu’un bien puisse être loué sous le statut de Loueur Meublé Non Professionnel, il doit répondre à des critères stricts :

• il doit être meublé ;
• il doit être décent ;
• et il doit être à usage d’habitation uniquement.

Le logement doit être meublé

Un logement est considéré comme meublé lorsqu’il est équipé de manière à permettre au locataire d’y vivre immédiatement, sans avoir à y apporter autre chose que ses effets personnels. 

Ainsi, la loi impose une liste minimale d’éléments à fournir, incluant :

• une literie complète (matelas, couette ou couverture) ;
• des rideaux ou volets dans les chambres ;
• des plaques de cuisson ;
• un four ou un micro-ondes ;
• un réfrigérateur, avec compartiment de congélation (-6 °C minimum) ;
• de la vaisselle en nombre suffisant pour prendre les repas ;
• les ustensiles de cuisine de base ;
• une table et des sièges ;
• des étagères de rangement ;
• des luminaires ;
• et du matériel d’entretien ménager (adapté à la configuration du logement)

Le logement doit être décent

Le bien mis en location :

• doit être en bon état ;
• ne pas porter atteinte à la sécurité ou à la santé du locataire ;
• et respecter les normes de surface et d’habitabilité. 

Cela implique :

• une surface habitable d’au moins 9 m² (ou 20 m³ de volume) ;
• une hauteur sous plafond minimale de 2,20 mètres ;
• des équipements en bon état de fonctionnement ;
• et une performance énergétique minimale, conforme aux seuils réglementaires.

Le bien doit être à usage d’habitation uniquement

Les locaux commerciaux ou professionnels sont exclus du dispositif LMNP. Le statut ne concerne que les logements à usage d’habitation, qu’ils soient situés dans l’ancien ou dans le neuf. 

En outre, le bien LMNP non professionnel, peut être dans un immeuble privé ou dans une résidence de services. Dès lors, pour respecter les conditions de la LMNP, il doit s’agir de l’un de ces cinq types de résidence de services :

• résidence étudiante ;
• résidence sénior ;
• résidence d’affaires ;
• résidence de tourisme ;
• EHPAD.

LMNP : quelles conditions relatives au locataire ?

Le statut LMNP en 2025 offre une certaine souplesse quant au profil du locataire et aux modalités d’occupation du logement. Il ne restreint pas l’accès à un public particulier, tant que la location respecte les règles encadrant les baux meublés.

Pas de condition sur la résidence principale

Le locataire n’a pas l’obligation d’occuper le logement au titre de sa résidence principale. Il peut s’agir :

• d’une location à l’année ;
• d’un contrat saisonnier ;
• d’un hébergement temporaire pour raisons professionnelles ;
• ou encore d’une location à un étudiant.

Un bail adapté au profil du locataire

Le contrat de location doit être formalisé par écrit. La durée classique d’un bail meublé est d’un an renouvelable, avec un mois de préavis pour le locataire en cas de départ.

Libre fixation du loyer

Le propriétaire fixe le montant du loyer librement, tant qu’il respecte les prix pratiqués sur le marché local. Aucun plafond n’est imposé dans le cadre du LMNP. Il est simplement recommandé de proposer un tarif cohérent avec le secteur, pour éviter toute requalification abusive ou conflit avec l’administration fiscale, notamment si le locataire est un proche.

Locations en résidences de services

Dans le cadre d’une location en résidence gérée (étudiante, affaires, tourisme, senior, EHPAD), le locataire est pris en charge par l’exploitant. Le bail est alors signé entre le propriétaire et le gestionnaire professionnel, et non directement avec l’occupant final. 

Dans ce cas, la présence d’un locataire est garantie contractuellement, sous réserve de l’activité de la résidence.

LMNP : quelles conditions relatives à la durée de location ?

La durée de location en LMNP varie selon le type de bail choisi :

• 1 an renouvelable pour une location meublée classique à usage de résidence principale ;
• 9 mois non renouvelables si le locataire est étudiant ;
• 1 à 10 mois dans le cadre d’un bail mobilité, destiné aux personnes en formation, mission ou mutation temporaire ;
• jusqu’à 90 jours consécutifs pour une location saisonnière, avec un plafond de 120 jours par an si le logement constitue la résidence principale ;
• et de 9 à 12 ans pour les biens situés en résidences de services, via un bail commercial signé avec un exploitant professionnel.

Comment devenir LMNP ?

Pour obtenir le statut de loueur en meublé non professionnel, certaines démarches administratives et fiscales doivent être réalisées dans un ordre précis. Voici les étapes à suivre pour devenir LMNP :

1. déclarer le début de l’activité de location meublée ;
2. choisir un régime fiscal adapté ;
3. obtenir un numéro SIRET ;
4. et déclarer ses revenus locatifs chaque année.

Déclarer le début de l’activité

Dans les 15 jours suivant la mise en location du bien meublé, le bailleur doit effectuer une déclaration LMNP de début d’activité via le formulaire P0i. Cette formalité se réalise en ligne sur le guichet unique des formalités des entreprises.

Choisir un régime fiscal

Le statut LMNP permet d’opter pour deux régimes fiscaux :

• le micro-BIC s’applique automatiquement si les recettes locatives ne dépassent pas 77.700 € par an et ouvre droit à un abattement forfaitaire de 50 % ;
• ou le régime réel, accessible sur option ou si les recettes dépassent ce seuil, permet la déduction des charges réelles (amortissement du bien, intérêts d’emprunt, frais de gestion, etc.).

Obtenir un numéro SIRET

Une fois la déclaration validée, un numéro SIRET est attribué par l’administration. Ce numéro identifie l’activité de location meublée. 

Si plusieurs biens sont loués, chaque logement devra être déclaré séparément et disposera de son propre numéro SIRET.

Déclarer les revenus locatifs

Chaque année, le bailleur doit intégrer ses recettes de location meublée dans sa déclaration de revenus, dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). 

Selon le régime fiscal choisi, le montant imposable sera :

• soit calculé après abattement (micro-BIC) ;
• soit après déduction des charges (régime réel).

FAQ

Quel est le régime fiscal en LMNP ?

Le LMNP relève du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Le bailleur peut opter pour le micro-BIC, avec un abattement forfaitaire de 50 %, ou pour le régime réel, qui permet de déduire les charges et d’amortir le bien, réduisant ainsi fortement la base imposable.

Quels sont les avantages du LMNP ?

Ce statut permet de percevoir des revenus locatifs faiblement (ou pas) imposés, grâce à la déduction des charges ou à l’abattement forfaitaire. Il offre également une grande souplesse dans le type de location, sans contrainte d’inscription au RCS, et permet de constituer un patrimoine rentable tout en conservant la simplicité de gestion d’un investissement privé.

Quels sont les inconvénients du LMNP ?

Il existe pour le statut LMNP quelques inconvénients à connaître avant de se lancer. En effet, le régime réel, bien que plus avantageux fiscalement, nécessite une comptabilité rigoureuse et souvent l’intervention d’un expert-comptable. Par ailleurs, certaines villes imposent des règles strictes en cas de location saisonnière, et le statut peut devenir moins adapté si l’activité prend trop d’ampleur et bascule vers le LMP.

Principales sources législatives et réglementaires :

• article 62 - Code général des impôts ;
• article 79 - Code général des impôts ;
• décret n° 2010-222 du 3 mars 2010 ;
• article 1 et article 2 du Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d'un logement meublé.