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Fiches pratiques Exercer un métier Métiers de l'immobilier Comment réaliser les déclarations LMNP ?

Comment réaliser les déclarations LMNP ?

Métiers de l'immobilier
L C

Léna Cazenave

Diplômée d'un Master 2 en droit de la propriété intellectuelle de l'Université d'Aix-Marseille. 


Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

Vous avez investi dans l’immobilier pour diversifier votre patrimoine et plus spécifiquement dans un bien meublé que vous souhaitez mettre en location sous le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP). Cette activité non-salariée indépendante est soumise à la déclaration LMNP qui vous permet d’obtenir un numéro SIRET et de déclarer vos revenus locatifs. 

Quel régime fiscal choisir pour déclarer un revenu locatif meublé ? Comment remplir une déclaration de revenus pour la location d’un meublé ? À quelles déclarations sociales un bailleur LMNP est-il soumis ? On vous explique tout sur la déclaration LMNP.

Déclaration LMNP : comment déclarer une location meublée non-professionnelle ?

LMNP et déclaration rebutent parfois les propriétaires, mais ces démarches sont rapides, gratuites et indispensables pour exercer en toute légalité tout en faisant fructifier son épargne.

LMNP et conditions à respecter font la paire. Une fois que vous êtes certains de respecter l'ensemble des conditions pour bénéficier de ce statut, il est temps de vous déclarer.

Tout d’abord, sachez qu’une activité de loueur meublé non professionnel (LMNP) se déclare auprès du greffe du tribunal de commerce rattaché à la commune où se situe le bien. C’est une obligation légale pour toute personne physique qui exerce une activité non-salariée indépendante.

La déclaration meublée non professionnelle, couramment appelée déclaration LMNP, est à déposer en remplissant le formulaire P0i dans les 15 jours suivants la mise en location du logement concerné. Ce formulaire vous permettra d’obtenir un numéro SIRET, autrement dit l’immatriculation de votre entreprise.

Vous devez indiquer le régime d’imposition ou de TVA que vous avez sélectionné, ainsi que la date de début de votre activité LMNP. Ce choix contribue à optimiser vos revenus locatifs et conditionne la déclaration du revenu LMNP.

Votre activité existe et vous commencez à percevoir des loyers, mais comment déclarer en tant que LMNP vos gains ?

Déclaration LMNP : comment déclarer ses revenus ?

Choisir le statut de loueur meublé non professionnel représente un choix pertinent pour améliorer la rentabilité de votre investissement. Toutefois, il est également impératif de savoir comment déclarer ses revenus de location meublée. Découvrez les différents régimes d’imposition possibles et comment déclarer en LMNP son impôt.

Déclaration fiscale LMNP sous le régime micro-BIC

Le régime micro-BIC s’applique par défaut dès lors que les revenus locatifs perçus de la location de vos logements meublés n’excédent pas le chiffre d’affaires annuel de 72.600 €.

☝️ Bon à savoir : ce plafond est porté à 176.200 € pour des locations de tourisme dans des édifices classés ou des chambres d’hôte.

LMNP et déclaration d’impôt nécessitent de compléter des formulaires spécifiques et indispensables pour un bon calcul de votre imposition. Suivez le guide !

Lorsque vous remplissez votre déclaration d’impôts sur le revenu annuelle (période mai-juin), vous devez compléter une déclaration d’impôt LMNP en micro-BIC en reportant vos revenus dans le formulaire n° 2042-C-PRO LMNP. Choisissez la rubrique « professions non salariées » et la sous-rubrique « revenus des locations meublées non professionnelles ».

💡 En pratique : cette démarche de déclaration LMNP s’effectue comme pour votre déclaration d’impôt sur le revenu : dans votre espace particulier sur le site impots.gouv.fr.  

Pour commencer la déclaration fiscale en meublé non professionnel, cliquez sur « accéder à la déclaration en ligne ». N’oubliez pas de renseigner un éventuel changement de situation familiale dans votre déclaration d’impôt d’un meublé non professionnel.

Reportez la somme totale de vos loyers encaissés au cours de l’année, les services compétents des impôts se chargeront d’appliquer l’abattement forfaitaire.

Pour rappel, le régime micro-BIC vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire lors de votre déclaration LMNP de :

  • 50 % pour les locaux meublés classiques et les gîtes ruraux non classés « meublés de tourisme » ;
  • 71 % pour les biens meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes.

Le montant minimum de cet abattement s’élève à 305 €. L’abattement forfaitaire représente la totalité de vos charges. Ainsi, aucune charge supplémentaire ne pourra être déduite de ces revenus.

La déclaration d’un loueur d’un meublé non professionnel vous contraint à une imposition après abattement sur vos revenus locatifs selon le taux marginal de votre impôt sur le revenu auquel s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux.

Déclaration fiscale LMNP sous le régime réel simplifié

Même si vous respectez les plafonds du micro-BIC, rien ne vous empêche d’opter de votre propre initiative pour une LMNP au régime fiscal réel pour une location meublée lors de votre déclaration LMNP.

En revanche, le régime réel simplifié devient obligatoire si votre chiffre d’affaires dépasse 72.600 € pour la location de meublés classiques.

Vous vous demandez sûrement comment remplir la liasse fiscale LMNP ? La déclaration LMNP des revenus au régime réel implique de compléter la déclaration de résultat à partir du formulaire n° 2031-SD en même temps que votre déclaration d’impôt. Sachez que vous devrez joindre un bilan avec compte de résultat et un tableau de déduction des charges d’amortissement à cette déclaration. La déclaration 2031 (LMNP) se remplit en complétant :

  •  vos coordonnées complètes ;
  •  la date de l’exercice ;
  •  le régime d’imposition choisi ;
  • l’encadré B qui contient une case à cocher pour les artisans inscrits au répertoire des métiers ;
  • l’encadré C7 qui vous permet de compléter le résultat après déduction des charges (n’oubliez pas d’intégrer un éventuel report de déficit) ;
  • l’encadré H de l’annexe de la liasse 2031-SD qui doit reprendre les résultats déclarés dans l’encadré C.

Votre liasse 2031-SD de déclaration LMNP complétée, acquittez-vous également de la déclaration complémentaire de revenus n° 2042-C-PRO LMNP dans le cadre de votre activité LMNP, comme pour le régime micro-BIC. 

Dans ce document, vous indiquerez le montant de votre bénéfice, c’est-à-dire la somme perçue après déduction des charges.

💡 En pratique : la déclaration LMNP des revenus locatifs peut être réalisée à partir du mois d’avril et jusque fin mai/début juin sur le site impots.gouv.fr. Comme pour la déclaration d’impôt sur le revenu, le calendrier des échéances est à surveiller chaque année et il varie selon votre département de résidence.

📝 À noter : LMNP et amortissement suscitent de nombreuses questions. N'hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel pour obtenir toutes les réponses à vos questions.

Quelles déclaration(s) sociale(s) doit effectuer un LMNP ?

En tant que loueur LMNP, vous êtes redevable des prélèvements sociaux (CSG-CRDS) au taux de 17,2 % et d’un impôt sur le revenu calculé selon votre tranche d’imposition lors de votre déclaration LMNP.

Ainsi, lorsque vous exercez une activité de location LMNP, vous êtes exonéré de cotisations sociales, contrairement aux professionnels.

Néanmoins, une exception concerne la location saisonnière :

  • tant que vous encaissez moins de 23.000 € de revenus fonciers par an, vous continuez de payer les prélèvements sociaux de 17,2 % et l’impôt sur le revenu (si ce dernier est nul, vous ne payez rien) ;
  • dès lors que vos recettes locatives excédent 23.000 €, l’administration fiscale vous assimile à une activité professionnelle, car vos revenus deviennent conséquents. Vous devez alors payer des cotisations sociales.

⚠️ Attention : l’URSSAF a tendance à considérer que toute affiliation est définitive dans la déclaration LMNP. À partir du moment où votre chiffre d’affaires en tant que loueur LMNP franchit le seuil de 23.000 €, vous resterez redevable des cotisations SSI. Par conséquent, gardez en tête ce palier critique de 23.000 € pour ne pas être pénalisé.

Notez que les montants des cotisations sociales varient selon que vous ayez choisi le régime micro-BIC ou réel pour votre déclaration LMNP.

Dans le cas du régime réel simplifié, vous devez verser un minimum forfaitaire de 1 145 € par an si votre résultat fiscal est nul. S’il est positif, vos cotisations sociales correspondent à environ 29 % de votre résultat fiscal auquel s’ajoute votre imposition sur le revenu.

☝️ Bon à savoir : le statut LMNP est affilié à la Sécurité sociale des indépendants (SSI), mais vous pouvez opter pour le Régime général de la Sécurité sociale si vos recettes sont inférieures à 85.800 €.

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FAQ

LMNP : régime micro-BIC ou régime réel ?

Au moment de votre déclaration d’activité LMNP, vous avez le choix entre le régime micro-BIC ou le régime réel si vos revenus locatifs représentent moins de 72.600 € par an.

Contrairement au régime réel, le régime micro-BIC en LMNP est dit forfaitaire. Ainsi, vous ne pouvez pas déduire les charges réelles supportées pour l’exploitation de votre bien, vous bénéficiez d’un abattement de 50 % sur vos recettes locatives. À vos calculettes !

Si vous dépassez le plafond de 72.600 € annuels dans votre déclaration LMNP, vous devez obligatoirement opter pour un régime réel.

Combien coûte la déclaration LMNP ? 

La déclaration d’activité LMNP est gratuite, mais nombreux sont les bailleurs en LMNP à confier lors déclaration de revenus annuelle à un professionnel. Dans ce cas, comptez environ :

  • 500 € d’honoraires déductibles de vos revenus locatifs pour un comptable ;
  • 150 € de cotisation annuelle à un centre de gestion agréé.

Si vous adhérez à un centre de gestion agréé, vous bénéficierez de multiples avantages, y compris la réduction d’impôt pour frais de comptabilité.

Comment se déclarer loueur meublé professionnel (LMP) ?

Comme pour le statut LMNP, vous disposez de 15 jours à compter de la mise en location de votre bien meublé pour déclarer votre activité de loueur meublé professionnel (LMP) auprès du centre des formalités des entreprises (CFE) rattaché à votre CCI.

Le formulaire P0i est à compléter et à renvoyer au greffe auquel votre bien meublé est rattaché. Vous obtenez alors le numéro SIRET indispensable pour remplir votre déclaration d’impôt et exercer votre activité.

Si vous louez plusieurs logements, le formulaire P0i est à envoyer au centre des impôts des entreprises de la commune du logement qui vous rapporte le revenu locatif le plus élevé.

Principales sources législatives et réglementaires : 

 

LC

Léna Cazenave

Diplômée d'un Master 2 en droit de la propriété intellectuelle de l'Université d'Aix-Marseille. 

Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

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