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Marion Corvée
diplômée de l’université Paris I Panthéon Sorbonne. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.
15 octobre 2015
Temps de lecture : 2 min

Vous envisagez de créer une SCI qui serait propriétaire d’un bien déjà meublé ? Vous envisagez de le mettre en location ? Cela correspondrait à pratiquer une activité de location meublée.

La location meublée est fiscalement considérée comme une activité commerciale et est donc soumise à un régime fiscal différent des SCI (sociétés civiles immobilières) classiques. Nous vous présentons sommairement les principales caractéristiques.

    SCI et location meublée

SCI et location meublée : IR ou IS?

La fiscalité des SCI est différente si vous optez pour la location meublée après avoir monté votre SCI. En principe la société va être redevable de l’impôt sur les sociétés (IS). Il existe néanmoins deux exceptions importantes :

  • la location meublée constitue moins de 10% de vos recettes – si le montant hors taxe des recettes liées à l’activité de location meublée n’excède pas 10% du montant des recettes totales hors taxes, vous pouvez rester soumis à l’impôt sur le revenu (IR); 
  • la location meublée est occasionnelle – si l’activité de location meublée est de courte durée et ne se renouvelle pas chaque année, vous pouvez alors éviter l’IS (on considère qu’elle n’est pas « habituelle »).

Prudence donc s’agissant des locations saisonnières ! Une SCI qui loue en meublé pendant trois ans consécutifs est passible de l’impôt sur les sociétés, même si les locations sont courtes. L’impôt sur les sociétés peut alors se faire d’office sans que les associés de SCI n’aient exercé l’option.

TVA et location meublée en SCI

Par principe, lorsque vous faites de la location meublée, il y a une exonération de TVA quel que soit le montant des loyers perçus. Il existe des exceptions à cette exonération si vous faites de la location meublée dans des conditions spécifiques : 

  • Prestation d'hébergement dans des hôtels ou des résidences de tourisme classées : les établissements hôteliers sont soumis à la TVA, il n'y a donc pas d'exonération de TVA dans cette hypothèse.
  • Prestation d'hébergement dans des conditions proches de l'hôtellerie : si vous exercez une activité de location meublée, tout en fournissant le petit déjeuner ou le linge de maison, en nettoyant régulièrement les locaux, ou en ayant un service de réception des clients, les règles sont différentes. Si vous réalisez au moins 3 des prestations que l'on vient de citer, l'exonération de TVA tombe et vous devenez redevable de la TVA.

Si vous n'êtes pas dans une de ces deux situations et que votre activité consiste par exemple à simplement mettre en location meublée votre résidence secondaire sans fournir le petit déjeuner ni le linge de maison, vous êtes exonérés de TVA. 

SCI et Loueur Meublé Non Professionnel

Il est important de ne pas confondre le régime avantageux de la SCI et celui du Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP).

Le LMNP désigne, non pas une société, mais le propriétaire bailleur (personne physique) qui loue un ou plusieurs bien(s) meublé(s) mais dont les recettes locatives annuelles sont inférieures à 23.000 euros ou ne dépassent pas la moitié de vos revenus globaux. Le LMNP peut bénéficier d’un régime fiscal avantageux, le « micro BIC ». Cliquez sur le lien pour plus d'informations sur la Location meublée non professionnelle (LMNP).

 

Avant de se lancer dans la constitution d’une SCI pratiquant la location meublée, il est important de bien comprendre les conséquences fiscales qui découlent. En cas de doute, il est vivement recommandé de consulter un avocat fiscaliste. 

Sachez que si vous ne voulez pas faire de la location mais de la revente d'immeubles, vous allez devoir engager des démarches pour devenir marchand de biens immobiliers car la SCI ne vous autorise pas à exercer une activité commerciale.

  

Mise à jour : 23/01/2018

Rédacteur : Marion Corvée, diplômée de l’université Paris I Panthéon Sorbonne. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

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