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Fiches pratiques Exercer un métier Métiers de l'immobilier SCI et location meublée sont-elles compatibles ?

SCI et location meublée sont-elles compatibles ?

Métiers de l'immobilier
M C

Marion Cluptil

Diplômée d’un Master 2 en droit privé général. 

Vous envisagez de créer une SCI pour louer ? Est-il possible de créer une SCI pour louer en meublé ? Cela correspondrait à pratiquer une activité de location meublée.

La location meublée est fiscalement considérée comme une activité commerciale, ce qui est donc éloigné de la fiscalité des SCI classiques. Nous vous présentons sommairement les principales caractéristiques d’une SCI en location meublée et sa fiscalité.

Peut-on faire de la location meublée en SCI ? 

En principe, le cumul SCI et location meublée n’est pas possible. Toutefois, on constate en SCI de location meublée, une tolérance sous certaines conditions.

SCI location meublée

SCI et location meublée : le principe de non-cumul

La SCI est une société civile immobilière. Comme son nom l’indique, elle a vocation à exercer une activité civile par opposition à une activité commerciale ou artisanale. Or, la location meublée, par définition, est une activité commerciale.

C’est pourquoi, la SCI locative loue généralement des biens vides.

Dès lors, en principe, il n’est pas possible de choisir la SCI comme forme juridique si votre but est de faire de la location meublée. Ce principe de non-cumul s’applique également pour la SCI familiale et location meublée.

Cependant, il existe quelques exceptions très précises à ce principe.

Les exceptions au principe

Pour qu’une SCI puisse faire de la location meublée, elle doit se trouver dans l’une des situations suivantes :

  • être une SCI à l’IS pour la location meublée ;
  • limiter les revenus locatifs provenant de la location meublée.

Exception n°1 : la SCI à l’IS

Si en principe, la SCI est imposée à l’impôt sur le revenu (IR), les associés peuvent opter pour l’impôt sur les sociétés (IS) à tout moment. Dans ce cas, c’est la société qui règle l’impôt sur les bénéfices. Les associés ne paient d’impôt au titre de la SCI que s’ils distribuent des dividendes.

En cas de location meublée, la SCI à l’IS voit tous ses bénéfices imposés au titre de l’impôt sur les sociétés. Il n’y a pas de distinction entre les revenus locatifs provenant d’un bien vide (activité civile) et ceux provenant d’un bien meublé (activité commerciale).

Toutefois, opter pour l’IS implique de se conformer aux obligations fiscales et comptables attachées à ce régime. Cela comprend notamment la tenue d’une comptabilité complète, le dépôt des comptes annuels, etc.

Exception n°2 : la SCI limite les revenus provenant de la location meublée

La SCI qui souhaite faire de la location meublée peut aussi choisir de rester à l’impôt sur le revenu (IR). Dans ce cas, on dit que la société est transparente puisque ce sont les associés qui paient l’impôt sur les bénéfices dans le cadre de leur déclaration de revenus annuelle. Ils déclarent alors la part des bénéfices correspondant à la quote-part qu’ils détiennent dans le capital social de la société.

Toutefois, pour que la SCI puisse faire de la location meublée tout en restant à l’IR, elle doit faire en sorte que le montant des revenus locatifs issus de la location meublée reste minoritaire dans le chiffre d’affaires réalisé. Ainsi, le montant des recettes provenant de la location meublée ne doit pas dépasser 10 % du montant total des recettes réalisées par la SCI.

Une marge peut être accordée en tenant compte de la moyenne des recettes sur les trois dernières années.

Par conséquent, la location meublée en SCI doit rester exceptionnelle. C’est pourquoi, généralement, il s’agit d’une SCI qui a un bien en Airbnb par exemple.

SCI et location saisonnière sont donc compatibles, mais seulement si ce n’est pas l’activité principale ou habituelle de la société civile. Dès lors, la SCI a la possibilité d’exercer une activité de LMNP.

Peut-on avoir une SCI sous le statut de LMNP ?

Le statut LMNP est un statut qui permet à une personne exerçant une activité de location meublée non professionnelle de bénéficier d'avantages fiscaux. On peut même parler de défiscalisation de la location meublée.

Pour pouvoir se déclarer en LMNP, plusieurs conditions sont requises :

  • ne pas être un professionnel de la location meublée (LMP) ;
  • avoir des revenus locatifs annuels en location meublée inférieurs à 23 000 € ou à 50 % des revenus du foyer fiscal ;
  • louer un bien meublé au sens du décret du 31 juillet 2015 ou dans une résidence de services.

Pour ce qui est de la SCI, la location meublée non professionnelle est envisageable si elle est soumise à l’impôt sur le revenu et que ses recettes locatives issues de la location meublée correspondent à moins de 10 % de ses recettes. Dans ce cas, les associés qui le souhaitent peuvent faire une déclaration LMNP pour profiter des avantages offerts par ce statut.

Pour la SCI familiale, la location est également possible, y compris en meublé si elle respecte les conditions.

Toutefois, avant de se lancer dans la constitution d’une SCI de location meublée, c'est le cas si vous souhaitez faire de la location Airbnb en SCI par exemple, il est important de bien comprendre les conséquences fiscales qui découlent. En cas de doute, il est vivement recommandé de consulter un avocat fiscaliste.

☝️ Bon à savoir : vous pouvez vous renseigner sur le choix à faire entre une SARL de famille ou une SCI, SARL de famille et la location meublée ou la SAS de location !

Quel régime fiscal en SCI pour une location meublée ?

En SCI de location meublée, la fiscalité a toute son importance puisque les conditions requises pour exercer cette activité ne sont pas les mêmes selon le régime choisi. D’autant que les conséquences ne se limitent pas à l’option entre l’IR et l’IS, mais concerne également le régime de TVA.

SCI et location meublée : IR ou IS ? 

La fiscalité des SCI est différente si vous optez pour la location meublée après avoir créé votre SCI. 

En principe, la société civile immobilière qui fait de la location meublée va être redevable de l’impôt sur les sociétés (IS). Dans ce cas, la SCI va pouvoir déduire ses charges de ses recettes, et n’être imposée que sur ses bénéfices. De plus, une SCI à l’IS peut amortir l’achat de ses biens immobiliers.

☝️ Bon à savoir : le taux réduit d’impôt sur le revenu de 15 % s’applique jusqu’à 38.150 euros de résultat net avant impôt. Au-delà, le taux d’imposition est de 25 % en 2022.

☝️ Bon à savoir : il est nécessaire de procéder chaque année à la déclaration d’impôt d'une SCI et notamment des revenus perçus afin que l’administration fiscale puisse déterminer l’impôt dont vous êtes redevable.

Toutefois, une SCI qui fait de la location meublée à titre occasionnel peut être à l’IR si le montant hors taxe des recettes liées à l’activité de location n’excède pas 10% du montant des recettes totales hors taxes.

Pour en savoir plus, n'hésitez pas à consulter notre fiche sur la location meublée et sa fiscalité.

TVA et location meublée en SCI

Par principe, lorsque vous faites de la location meublée, il y a une exonération de TVA quel que soit le montant des loyers perçus. Il existe des exceptions à cette exonération si vous faites de la location meublée dans des conditions spécifiques :

  • Prestation d'hébergement dans des hôtels ou des résidences de tourisme classées : les établissements hôteliers sont soumis à la TVA, il n'y a donc pas d'exonération de TVA dans cette hypothèse.
  • Prestation d'hébergement dans des conditions proches de l'hôtellerie : si vous exercez une activité de location meublée, tout en fournissant le petit-déjeuner ou le linge de maison, en nettoyant régulièrement les locaux, ou en ayant un service de réception des clients, les règles sont différentes. Si vous réalisez au moins 3 des prestations que l'on vient de citer, l'exonération de TVA tombe et vous devenez redevable de la TVA.

Si vous n'êtes pas dans une de ces deux situations et que votre activité consiste par 

exemple à simplement mettre en location meublée votre résidence secondaire sans fournir le petit-déjeuner ni le linge de maison, vous êtes exonérés de TVA. Pour en savoir plus, rendez-vous sur notre fiche spécifique sur la SCI et la TVA.

Quel amortissement pour le logement meublé loué en SCI ?

Le principal avantage fiscal de la location meublée concerne l’amortissement.

En effet, afin de tenir compte de l’usage et de l’usure au cours du temps, certains investissements peuvent être lissés dans le temps. Ainsi, comptablement, leur valeur décroît. 

En pratique, cela signifie que la dévalorisation du bien peut venir réduire le montant des bénéfices, à l’instar d’une charge.

En location meublée, un grand nombre d’investissements peuvent être amortis tels que :

  • l’acquisition d’un bien immobilier en vue de le mettre en location meublée (frais d’agence et de notaire inclus) ;
  • les travaux ;
  • l’achat d'équipements pour meubler l’appartement comme une cuisine aménagée par exemple.

Cela est d’autant plus intéressant que l’amortissement résulte d’un jeu d’écritures comptables, mais n’affecte en rien la valeur intrinsèque du bien. En cas de revente, le bien est vendu à sa juste valeur selon les prix du marché. En revanche, au moment de la revente, il faudra tenir compte des amortissements pour déterminer la plus-value de la cession du ou des biens immobiliers de la SCI à l’impôt sur les sociétés. Cela ne constitue que la contrepartie de la déduction fiscale des amortissements réalisés auparavant.

Comment créer une SCI pour de la location meublée ?

Si vous souhaitez créer une SCI pour de la location meublée, vous devez suivre les mêmes étapes que pour créer une SCI classique. À savoir :

  • rédiger les statuts de la SCI. N’oubliez pas de préciser la possibilité de faire de la location meublée si cela fait partie de vos projets ;
  • déposer le capital social ;
  • publier un avis de création de société dans un journal d’annonces légales ;
  • faire une demande d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés (RCS) auprès du greffe du tribunal.

C’est à l’occasion de la demande d’immatriculation que vous pourrez choisir le régime fiscal de la SCI.

FAQ

Quelle SCI créer pour de la location meublée ?

Pour faire de la location meublée en SCI, vous devez créer une SCI à l’IS (impôt sur les sociétés) ou une SCI à l’IR si l’activité de location meublée est occasionnelle et correspondant à moins de 10 % de vos recettes locatives.

SCI : location meublée ou location vide ? 

En principe, une SCI loue des biens vides. Toutefois, par exception, elle peut faire de la location meublée sous certaines conditions.

Combien coûte la création d’une SCI pour de la location meublée ?

Le coût de création d’une SCI est d’au moins 275 €, hors capital social, si vous réalisez toutes les démarches seul.

Principales sources législatives et réglementaires :

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Marion Cluptil

Diplômée d’un Master 2 en droit privé général. 

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