SCI et location meublée 

Vous envisagez la création d’une SCI qui serait propriétaire d’un bien déjà meublé ? Vous envisagez de le mettre en location ? Cela correspondrait à pratiquer une activité de location meublée.

La location meublée est fiscalement considérée comme une activité commerciale et est donc soumise à un régime fiscal différent des SCI classiques, peu importe que votre SCI soit familiale ou non. Nous vous présentons sommairement les principales caractéristiques.

Mini-sommaire :

1- SCI et location meublée : IR ou IS?

2- TVA et location meublée en SCI

3- SCI et Loueur Meublé Non Professionnel

    appartement meublé

SCI et location meublée : IR ou IS?

Si vous optez pour la location meublée après avoir monté votre SCI, vous êtes en principe redevable de l’impôt sur les sociétés (IS). Il existe néanmoins deux exceptions importantes :

  • la location meublée constitue moins de 10% de vos recettes – si le montant hors taxe des recettes liées à l’activité de location meublée n’excède pas 10% du montant des recettes totales hors taxes, vous pouvez rester soumis à l’impôt sur le revenu (IR); 
  • la location meublée est occasionnelle – si l’activité de location meublée est de courte durée et ne se renouvelle pas chaque année, vous pouvez alors éviter l’IS (on considère qu’elle n’est pas « habituelle »).

Prudence donc s’agissant des locations saisonnières ! Une SCI qui loue en meublé pendant trois ans consécutifs est passible de l’impôt sur les sociétés, même si les locations sont courtes. L’impôt sur les sociétés peut alors se faire d’office sans que les associés n’aient exercé l’option.

TVA et location meublée en SCI

Dès lors que vous décidez de pratiquer la location meublée, la SCI est automatiquement assujettie à la TVA. Le taux qui s’applique sur les loyers du meublé est en principe de 20%.

  • Réduction du montant des travaux d’amélioration

En étant soumis à la TVA, vous avez l’obligation de la collecter sur les loyers perçus mais cela vous permet également de récupérer la TVA payée sur d’éventuels travaux. Un taux réduit de 10% sera applicable sur le montant de vos travaux d’amélioration (la réfection d’une salle de bain par exemple), et de 5,5% si vous effectuez des travaux d’amélioration de la qualité énergétique (la pose de panneaux solaires par exemple).

  • Comment bénéficier de la franchise de la TVA ?

Pour opter pour la franchise en base de TVA, c’est à dire le non-assujettissement, le chiffre d’affaires annuel hors taxes ne doit pas dépasser 32 900 €. Ce seuil est valable jusqu’au 31 décembre 2016. Cela peut être intéressant si vous avez peu de dépenses liées à l’immeuble et n’avez donc pas de taxe à récupérer.

SCI et Loueur Meublé Non Professionnel

Il est important de ne pas confondre le régime avantageux de la SCI et celui du Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP).

Le LMNP désigne, non pas une société, mais le propriétaire bailleur (personne physique) qui loue un ou plusieurs bien(s) meublé(s) mais dont les recettes locatives annuelles sont inférieures à 23.000 euros ou ne dépassent pas la moitié de vos revenus globaux. Le LMNP peut bénéficier d’un régime fiscal avantageux, le « micro BIC ». Cliquez sur le lien pour plus d'informations sur la Location meublée non professionnelle (LMNP).

 

Avant de se lancer dans la constitution d’une SCI pratiquant la location meublée, il est important de bien comprendre les conséquences fiscales qui découlent. En cas de doute, il est vivement recommandé de consulter un avocat fiscaliste. 

  

Mise à jour : 17/10/2016

Rédacteur : Marion Corvée, diplômée de l’université Paris I Panthéon Sorbonne. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

Créez votre SCI en quelques clics