Skip to content

👋 Bonjour, nous sommes ravis de vous revoir ! Cliquez ici pour reprendre votre démarche

Besoin d’aide pour trouver le bon service ? Nos experts sont là. 01 76 39 00 60
Prendre rendez-vous avec un expert
Fiches pratiques Exercer un métier Métiers de l'immobilier Quelle fiscalité en location meublée ?

Quelle fiscalité en location meublée ?

Métiers de l'immobilier
M C

Marion Cluptil

Diplômée d’un Master 2 en droit privé général. 

Avec le développement des plateformes de location en ligne, il est de plus en plus facile de louer son bien immobilier.

Pour la location meublée, la fiscalité applicable sera différente en fonction de la qualité du loueur ou si vous créez une SCI pour louer votre bien.

Location meublée ou non meublée : quelle fiscalité ? Quelle est l'imposition pour les revenus issus de la location ou encore quelles sont les déclarations à remplir ? Legalstart fait le point pour vous.

Location meublée et fiscalité : LMP ou LMNP ?

Est considérée comme une location meublée, la mise en location d’un bien meublé au sens du décret du 31 juillet 2015, c’est-à-dire un bien disposant des meubles et équipements nécessaires à la vie courante (vaisselle, literie, aspirateur, etc.). Cette qualification de logement meublé permet au propriétaire de choisir entre différents statuts juridiques, notamment entre le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) et le statut de loueur meublé professionnel (LMP).

Par conséquent, la fiscalité en location non meublé n’est pas la même.

Quelle est la différence entre la location meublée professionnelle et non professionnelle ?

Si à première vue, les locations meublées non professionnelles et professionnelles peuvent se rejoindre puisqu’elles ouvrent droit au même régime d’imposition, il existe des différences significatives entre les deux modes de location.

Cette distinction s’effectue à deux niveaux : au niveau du déficit imputable et au niveau de la plus-value.

La distinction de principe entre une LMP et LMNP

La qualité de loueur meublé est réservée aux particuliers souhaitant mettre en location un bien meublé, maison ou appartement, neuf ou ancien. C’est le seul point commun entre ces deux statuts, puisque les critères d’éligibilité sont différents.

En effet, pour être considéré comme LMNP, donc non professionnel de la location meublée, il faut réunir les deux conditions suivantes :

  • ne pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) comme professionnel de la location ;
  • avoir des recettes locatives inférieures à 23 000 euros et représentant moins de 50 % des revenus du foyer fiscal.

⚠️ Attention : si vous ne remplissez pas l’une de ces conditions, vous serez considéré comme un loueur meublé professionnel.

Location meublée fiscalité

La distinction entre loueur meublé professionnel et non professionnel entraîne des conséquences importantes sur le régime fiscal, notamment en ce qui concerne le sort du déficit et de la plus-value immobilière.

☝️ Bon à savoir : en location semi-meublée, la fiscalité n’est pas impactée par la présence de quelques équipements et meubles. En effet, la qualification de semi-meublé n’existe pas d’un point de vue juridique ou fiscal. Il s’agit seulement d’une pratique renvoyant à un bien disposant d’une partie des éléments énumérés dans le décret relatif à la location meublée.

Le report du déficit dans le cadre d’une activité de location meublée 

Il s’agit là de la principale distinction entre LMP et LMNP, en termes de fiscalité de location meublée.

Dans le cadre d’un bailleur professionnel, les déficits liés à une activité de location meublée sont imputables sur le revenu global du foyer fiscal, dans la limite de six ans.

A contrario, en cas de location LMNP, les déficits nés de la location meublée sont reportables sur dix ans, mais uniquement sur les revenus de location meublée.

Exemple : vous êtes loueur professionnel et votre mari est salarié. Au cours de l’année N, votre activité de location d’un studio meublé génère un déficit de 30.000€. Le revenu imposable de votre mari s’élève quant à lui à 20.000€. Le revenu imposable de votre foyer fiscal sera de nul (20.000 - 30.000). De plus, en N+1 le foyer fiscal pourra bénéficier du reste du déficit non imputé en N, soit 10.000€.

A contrario, si le loueur n’est pas considéré comme professionnel, il ne pourra imputer ce déficit uniquement lorsque son activité de location meublée sera bénéficiaire.

Ainsi, dans cet exemple, la fiscalité de ce studio meublé semble plus intéressante lorsqu’on est un loueur professionnel

L’imposition des plus-values dans le cadre d’une activité de location meublée

Il existe encore une distinction entre LMP et LMNP. En effet, pour un loueur meublé non professionnel, la plus-value réalisée lors de la cession de l’immeuble est imposée dans la catégorie des plus-values privées.

Ainsi, en location meublée, l’impôt sur la plus-value dépend de l’impôt sur le revenu au taux de 19%.

Pour un loueur meublé professionnel, la plus-value sur la cession du local est soumise au régime des plus-values professionnelles.

Comment choisir entre la location LMP ou LMNP ? 

En ce qui concerne la location meublée, la fiscalité applicable au LMNP et au LMP est ce qui fera principalement la différence. Ainsi, en fonction de vos objectifs, mais aussi de votre situation personnelle, l’un des statuts peut être plus avantageux que l’autre.

Pour vous aider à faire votre choix, voici un tableau comparatif des deux statuts :

Caractéristiques

LMNP

LMP

Conditions d’accès

  • location meublée
  • Moins de 23 000 € de recettes locatives
  • Recettes locatives inférieures à 50 % des revenus du foyer fiscal
  • location meublée
  • inscription au RCS

Catégories de revenus

BIC non professionnels

BIC professionnels

Amortissement

Oui si opte pour le régime réel

Oui si opte pour le régime réel

Déduction des charges

Oui si opte pour le régime réel

Oui si opte pour le régime réel

Sort du déficit

Report possible dans la limite de 6 ans

Report sans limite de temps

Imposition de la plus-value

Plus-value immobilière personnelle (19 % dégressifs en fonction de la durée de conservation du bien)

Plus-value professionnelle avec exonération totale ou partielle au bout de 5 ans d’activité

Impôt sur la fortune

Oui

Non

Quelle fiscalité pour une location meublée ?

En ce qui concerne la fiscalité d’un logement meublé, sachez que les revenus locatifs peuvent être imposés selon deux régimes : le régime micro BIC et le régime réel. Chacun de ces régimes a ses spécificités.

Location meublée et régime micro BIC

Il s’agit du régime de base s’appliquant de plein droit lorsque certaines conditions préalables sont remplies.

Ces conditions sont relatives au montant du chiffre d’affaires annuel. Pour être soumis au régime micro BIC, le chiffre d’affaires ne doit pas dépasser un certain seuil :

  • 72 600 € par an pour les locations saisonnières “classiques” ;
  • 176 200 €  par an pour les locations de tourisme ou de gîtes ruraux classés.

En optant pour ce régime, vous obtenez un abattement en location meublée de 50% pour les locations classiques et un abattement de 71% pour les locations de tourisme.

📝 À noter : la fiscalité, pour une location meublée de tourisme, permet au contribuable de n’être imposé que sur 29% des recettes annuelles.

Exemple : la location d’un appartement pour passer une semaine de vacances en août est considérée comme une location de tourisme.

Le régime micro BIC en location meublée est plus intéressant à partir du moment où le bailleur ne dispose pas de charges réelles élevées. Avoir la possibilité de choisir entre le régime micro-BIC et le régime est un réel avantage fiscal de la location meublée

Location meublée et régime réel simplifié

Ce régime s’applique lorsque les seuils vu précédemment sont dépassés ou si le bailleur en a fait la demande.

L’avantage de ce régime fiscal en location meublée est qu’il permet au bailleur de déduire toutes les charges réellement supportées (taxes foncières, intérêt d’emprunt, prime d’assurance, travaux …).

La déduction de ces charges présente un avantage indéniable, puisqu’elle permet de diminuer le montant de l’imposition sur la location meublée.

☝️ Bon à savoir : si le montant des charges est supérieur aux revenus locatifs. Le loueur ne paiera pas d’impôts sur ces revenus. Par ailleurs, le déficit sera imputable sur les revenus de la même activité, pour les dix années suivantes.

Quel régime fiscal choisir pour votre location meublée ou non ? 

Si vous vous demandez pour quel régime d’imposition en location meublée choisir, voici un tableau comparatif du fonctionnement du régime micro-BIC et du régime réel :

Caractéristiques

Régime micro-Bic

Régime réel

Plafonds de revenus locatifs

72 600 € ou 176 200 € pour une location meublée de tourisme

Pas de plafonds

Base d’imposition

Abattement forfaitaire de 50 % ou de 71 % pour une location meublée de tourisme

Déduction des charges et amortissement

Par conséquent, le choix entre micro-BIC et régime se fait principalement en fonction du montant des frais générés par l’acquisition et la gestion du bien mis en location meublée :

  • si les charges déductibles et amortissement correspondent à moins de la moitié des revenus locatifs, le micro-BIC est plus adapté (sous réserve de respecter la limite de plafond) ;
  • si les charges déductibles et amortissements correspondent à plus de 50 % des revenus locatifs, le régime réel est plus avantageux.

Quels sont les avantages fiscaux d’une location meublée ?

Puisqu’en location meublée, la fiscalité est un point crucial, il est essentiel de bien comprendre les avantages fiscaux qu’elle procure. À savoir :

  • la possibilité de choisir entre le régime micro-BIC et le régime réel en fonction de ce qui est le plus avantageux pour vous, c’est-à-dire l’option qui vous permet de déclarer le moins de revenus locatifs imposables ;
  • le régime micro-BIC qui fonctionne selon un abattement forfaitaire, donc sans avoir à calculer le montant des charges et à le justifier en tenant une comptabilité ;
  • le report du déficit.

Quelle imposition pour les revenus de location meublée ? 

Les règles concernant l’imposition des revenus locatifs meublés sont différentes de celles concernant les locations non meublées.

En effet, les revenus provenant de la location meublée sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

En tant que bailleur, vous serez donc imposé au barème progressif de l’impôt sur le revenu (IR).

Exemple : un bailleur choisit l’option du régime micro BIC pour son activité de location meublée saisonnière. À ce titre, il bénéficie d’un abattement de 50%. Ces recettes locatives imposables sont donc de 8.000€ (après cet abattement forfaitaire). En plus de cette activité, cette même personne dispose d’un salaire net imposable de 36.000€ (après abattement forfaitaire de 10%). Le revenu net imposable sera donc de 44.000€.

Ainsi, l’imposition du loyer d’un meublé est soumise au barème progressif de l’IR de 2022, pour les revenus perçus en 2021.

Le taux d’imposition varie en fonction des différentes tranches :

Revenu imposable 

Taux d’imposition 

Jusqu'à 10 225 €

0%

Entre 10 225 € et 26 070 €

11%

Entre 26 070 € et 74 545 €

30%

Entre 74 545 € et 160 336 € 

41%

À compter de 160 336 € 

45%

 

⚠️ Attention : même si la SCI est une société civile et que la location meublée correspond à une activité commerciale, il est possible de réaliser une location meublée en SCI.

Dès lors, pour une SCI en location meublée, le régime fiscal est obligatoirement l’IS et les règles seront différentes de celles du bailleur soumis au barème progressif de l’IR.

Comment déclarer les loyers d’une location meublée ?

En ce qui concerne les modalités de déclaration de revenus locatifs meublés, il faut opérer une distinction entre le régime micro BIC et le régime réel :

  • En cas d’option pour le régime micro BIC : au moment de la déclaration de revenus, il faut retranscrire le montant brut des recettes locatives brutes sur le formulaire n°2042 C PRO.
  • En cas d’option pour le régime réel : lors de la déclaration revenus, le bailleur doit déclarer le montant de ses recettes sur la déclaration 2031 et le reporter sur le formulaire n°2042 C PRO.

Location meublée : comment changer de régime fiscal ?

Si vous décidez de louer en meublée, la fiscalité peut évoluer au cours du temps. Soit parce que vous ne respectez plus les conditions d'éligibilité - par exemple, dépassement des plafonds du micro-BIC, soit parce que vous le décidez.

En effet, vous pouvez changer de régime d’imposition en location meublée en faisant une demande auprès de votre centre des impôts. Il est préférable de formuler votre demande par courrier recommandé avec accusé de réception.

☝️ Bon à savoir : pour la location meublée, la fiscalité en 2022 a évolué. Le délai pour opter pour le régime réel a été allongé. Désormais, il n’est plus obligatoire de le faire avant le 1er février. Vous avez jusqu’au moment de la déclaration de revenus annuelle pour le faire, soit jusqu’à mai-juin en fonction de votre département.

Les démarches pour passer au régime micro-BIC pour les propriétaires ayant précédemment opté pour le régime réel sont similaires.

Faut-il adhérer à un organisme de gestion agréé (OGA) en location meublée ?

Jusqu’à maintenant, l’adhésion à un organisme de gestion agréé (OGA) était recommandée aux loueurs meublés, professionnels ou non, assujettis au régime réel. En effet, à défaut d’une telle adhésion, les propriétaires voyaient l’impôt sur la location meublée majoré.

Toutefois, les règles applicables à la location meublée, à la fiscalité en 2021 ne sont plus les mêmes en 2022.

En effet, la loi de finances 2021 est venue réduire le montant de cette majoration à 10 % pour les revenus locatifs issus de la location meublée en 2022. Elle prévoit également une suppression totale de la majoration à compter de 2023.

D’un point de vue purement financier, l’adhésion à un OGA reste intéressante en 2022. Mais cela reste facultatif.

FAQ

Comment déclarer un appartement meublé ? 

Il est obligatoire de déclarer le revenu foncier d’un meublé aux impôts, chaque année, au moment de faire votre déclaration de revenus annuelle. Pour cela, vous devez compléter la case 2042 C PRO.

Comment déclarer une location meublée à l'année ?

Pour une location meublée louée à l’année ou une location meublée de courte durée, vous devez déclarer les montants perçus dans la case 2042 de votre déclaration de revenus annuelle.

Comment déclarer une location meublée non professionnelle ?

Pour déclarer une location meublée non professionnelle, vous devez faire une déclaration LMNP, afin d’obtenir un numéro Siret. Mais vous n’êtes pas inscrit au RCS. Ensuite, vous devez déclarer aux impôts vos revenus locatifs chaque année au sein de votre déclaration de revenus, en complétant la case 2042 C PRO “revenus des locations meublées non professionnelles”.

Qui doit payer la taxe d'habitation en cas de location meublée ?

Par principe, il appartient au locataire occupant le logement meublé au 1er janvier de s’acquitter de la taxe d’habitation. Toutefois, cela vaut uniquement pour une location meublée à l’année. Au contraire, si le locataire n’occupe pas le bien de façon permanente et exclusive au 1er janvier, c’est au propriétaire de payer la taxe d’habitation.

Principales sources législatives et réglementaires :

Abonnez-vous à la newsletter mensuelle de tous les entrepreneurs 🚀
MC

Marion Cluptil

Diplômée d’un Master 2 en droit privé général. 

Fiche mise à jour le

Vous avez des questions ?

💡 Entretenez-vous avec nos experts !

Prendre rendez-vous avec un expert