10 août 2021

Quelle est la fiscalité des locations meublées?
Temps de lecture : 4 min

Jules Tabary
Diplômé d'un Master 1 Droit fiscal à l'Université Catholique de Lille. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

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Avec le développement des plateformes de location en ligne, il est de plus en plus facile de louer son bien immobilier.

Pour la location meublée, la fiscalité applicable sera différente en fonction de la qualité du loueur ou si vous créez une SCI pour louer votre bien. 

Quelle fiscalité pour la location meublée, quelle l’imposition pour les revenus issus de la location ou encore quelles sont les déclarations à remplir? Legalstart fait le point pour vous. 

Quelle fiscalité applicable pour la location meublée? 

La fiscalité de location meublée varie selon que cette activité est exercée à titre professionnelle ou non. 

On parlera alors de location meublée professionnelle (LMP) ou de location meublée non professionnelle (LMNP). 

Pour être considéré comme loueur professionnel, il faut remplir deux conditions cumulatives: 

  • Les recettes locatives du foyer fiscal sont supérieures à 23.000€; 
  • Les recettes locatives doivent être supérieures aux autres revenus du foyer fiscal. 

Attention: si vous ne remplissez pas l’une de ces conditions, vous serez considéré comme un loueur meublé non professionnel. 

Pour comprendre la fiscalité d’un meublé, il faut opérer une double distinction entre: 

  • La location meublée professionnelle (LMP) et non professionnelle (LMNP); 
  • Le régime micro BIC et le régime réel. 

Distinction entre location meublée professionnelle et non professionnelle

Si à première vue, les locations meublées non professionnelles et professionnelles peuvent se rejoindre puisqu’elles ouvrent droit au même régime d’imposition, il existe des différences significatives entre les deux modes de location. 

Cette distinction s’effectue à deux niveaux: au niveau du déficit imputable et au niveau de la plus-value

Le report du déficit dans le cadre d’une activité de location meublée

Il s’agit là de la principale distinction entre LMP et LMNP, en termes de fiscalité de location meublée. 

Dans le cadre d’un bailleur professionnel, les déficits liés à une activité de location meublée sont imputables sur le revenu global du foyer fiscal, dans la limite de six ans

A contrario, en cas de location meublée non professionnelle, les déficits nés de la location meublée sont reportables sur dix ans, mais uniquement sur les revenus de location meublée. 

Exemple: vous êtes loueur professionnel et votre mari est salarié. Au cours de l’année N, votre activité de location d’un studio meublé génère un déficit de 30.000€. Le revenu imposable de votre mari s’élève quant à lui à 20.000€. 

Le revenu imposable de votre foyer fiscal sera de nul (20.000 - 30.000). De plus, en N+1 le foyer fiscal pourra bénéficier du reste du déficit non imputé en N, soit 10.000€

A contrario, si le loueur n’est pas considéré comme professionnel, il ne pourra imputer ce déficit uniquement lorsque son activité de location meublée sera bénéficiaire. 

Ainsi dans cet exemple, la fiscalité de ce studio meublé semble plus intéressante lorsqu’on est un loueur professionnel

L’imposition des plus-values dans le cadre d’une activité de location meublée

Il existe encore une distinction entre LMP et LMNP. En effet, pour un loueur meublé non professionnel, la plus-value réalisée lors de la cession de l’immeuble est imposée dans la catégorie des plus-values privées. 

Dans ce cas là, la plus-value sera imposée à l’impôt sur le revenu au taux de 19%. 

Pour un loueur meublé professionnel, la plus-value sur la cession du local est soumise au régime des plus-values professionnelles.

Distinction entre régime micro BIC et régime réel en location meublée

Les revenus de la location meublée peuvent être imposés selon deux régimes: le régime micro BIC et le régime réel. 

Chacun de ces régimes a ses spécificités

Le régime micro BIC 

Il s’agit du régime de base s’appliquant de plein droit lorsque certaines conditions préalables sont remplies. 

Ces conditions sont relatives au montant du chiffre d’affaires annuel. Pour être soumis au régime micro BIC, le chiffre d’affaires ne doit pas dépasser un certain seuil: 

  • 72.600€ par an pour les locations saisonnières “classiques”; 
  • 176.200€  par an pour les locations de tourisme ou de gîtes ruraux classés. 

En optant pour ce régime, vous obtenez un abattement de 50% pour les locations classiques et un abattement de 71% pour les locations de tourisme

A noter: la fiscalité pour une location meublée de tourisme, permet au contribuable de n’être imposé que sur 29% des recettes annuelles. 

Exemple: la location d’un appartement pour passer une semaine de vacances en août est considérée comme une location de tourisme. 

Le régime micro BIC en location meublée est plus intéressant à partir du moment où le bailleur ne dispose pas de charges réelles élevées. 

Le régime réel

Ce régime s’applique lorsque les seuils vu précédemment sont dépassés ou si le bailleur en a fait la demande. 

L’avantage de ce régime est qu’il permet au bailleur de déduire toutes les charges réellement supportées (taxes foncières, intérêt d’emprunt, prime d’assurance, travaux …). 

La déduction de ces charges présente un avantage indéniable, puisqu’elle permet de diminuer le montant de l’imposition sur la location meublée.

Bon à savoir: si le montant des charges est supérieur aux revenus locatifs. Le loueur ne paiera pas d’impôts sur ces revenus. Par ailleurs, le déficit sera imputable sur les revenus de la même activité, pour les dix années suivantes. 

Quelle imposition pour les revenus de location meublée? 

Les règles concernant l’imposition des revenus de location meublée sont différentes de celles concernant les locations non meublées

En effet, les revenus provenant de la location meublée sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). 

En tant que bailleur, vous serez donc imposé au barème progressif de l’impôt sur le revenu (IR)

Exemple: Un bailleur choisit l’option du régime micro BIC pour son activité de location meublée saisonnière. A ce titre, il bénéficie d’un abattement de 50%. Ces recettes locatives imposables sont donc de 8.000€ (après cet abattement forfaitaire). 

En plus de cette activité, cette même personne dispose d’un salaire net imposable de 36.000€ (après abattement forfaitaire de 10%). 

Le revenu net imposable sera donc de 44.000€. 

Ainsi l’imposition du loyer d’un meublé est soumise au barème progressif de l’IR de 2021, pour les revenus perçus en 2020.

Le taux d’imposition varie en fonction des différentes tranches. 

Revenu imposable 

Taux d’imposition 

Jusque 10.084€

0%

Entre 10.085€ et 25.710€

11%

Entre 25.711€ et 73.516€

30%

Entre 73.517€ et 158.122€ 

41%

A compter de 158.123€ 

45%



Bon à savoir: pour reprendre l’exemple précédent, le montant de l’impôt dû serait de 7.754€ [(25.710 - 10.085) x 11% + (44.000 - 25.711) x 30%]. Notez toutefois que le montant final dépend du foyer fiscal de la personne.

Attention: même si la SCI est une société civile et que la location meublée correspond à une activité commerciale, il est possible de réaliser une location meublée en SCI

Dans ce cas là, la SCI sera obligatoirement à l’IS et les règles seront différentes de celles du bailleur soumis au barème progressif de l’IR. 

Location meublée: quelle déclaration fiscale? 

En ce qui concerne les modalités de déclaration de revenus locatifs meublés, il faut opérer une distinction entre le régime micro BIC et le régime réel: 

  • En cas d’option pour le régime micro BIC: au moment de la déclaration de revenu, il faut retranscrire le montant brut des recettes locatives brutes sur le formulaire n°2042 C PRO
  • En cas d’option pour le régime réel: lors de la déclaration revenu, le bailleur doit déclarer le montant de ses recettes sur la déclaration n°2031-SD et le reporter sur le formulaire n°2042 C PRO

Vous avez maintenant toutes les informations pour comprendre la fiscalité d’un bien meublé! 

Mise à jour: 10/08/2021

Rédaction: Jules Tabary, diplômé d'un Master 1 Droit fiscal à l'Université Catholique de Lille. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

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