La société civile immobilière (SCI) est une forme sociale qui permet généralement d’assurer la gestion d’un bien ou d’un patrimoine immobilier. Pour que sa création puisse être valable, la SCI nécessite la présence d’au moins deux associés.
Vous souhaitez savoir comment fonctionne une SCI et s’il est possible de créer une SCI seul? Legalstart éclaire la situation pour vous.
Qu’est-ce qu’une SCI?
La SCI est une société dont l’objet social porte sur la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers. Elle peut être créée pour trois raisons différentes:
- La mise en location de biens immobiliers;
- La construction et la revente de biens immobiliers;
- L’achat et la gestion de biens immobiliers.
Il existe donc plusieurs types de SCI, en fonction de la nature du projet immobilier. Par exemple, la SCI familiale permet aux membres d’une même famille d’administrer un patrimoine immobilier, notamment en vue d’une succession. La société civile de construction vente, la SCCV, permet quant à elle de construire un bien en vue de sa revente immédiate.
La SCI est dirigée au quotidien par un ou plusieurs gérants. Le gérant peut être une personne physique tout comme une personne morale. Un gérant peut également être extérieur à la SCI, c’est à dire ne pas être un associé.
On trouve ensuite les associés, qui prennent les décisions relatives à la société à l’occasion des Assemblées générales annuelles ou d’assemblées générales ponctuelles pour les décisions les plus importantes.
Est-il possible de créer une SCI seul?
Peut-on créer une SCI seul? Sachez que la constitution d’une SCI nécessite obligatoirement la réunion d’au moins 2 associés. En effet, il est en principe impossible de monter une SCI seul. À la différence d’une SAS avec la SASU et d’une SARL avec l’EURL, il n’existe pas de forme unipersonnelle de SCI.
Vous ne pouvez donc pas créer et immatriculer une SCI à associé unique. Le greffe du Tribunal de commerce rejette automatiquement toute demande d’immatriculation d’une SCI unipersonnelle.
En revanche, il est possible de créer une SCI qui répartit de façon inégale les parts sociales afin de permettre un contrôle quasi-personnel de la société. Par exemple, un associé peut avoir 90% des parts sociales de la SCI, et l’autre associé conserve 10% des parts sociales.
Attention: si le contrôle de la SCI est manifestement unipersonnel, l’associé minoritaire s’expose à une requalification en prête-nom. Dans ce cas de figure, il n’est pas considéré comme un associé au sens de la loi. L’associé minoritaire doit ainsi ne pas être cantonné à un rôle fictif, et pouvoir participer à la prise de décision de la SCI.
Une SCI peut-elle devenir unipersonnelle?
En cours de vie sociale, plusieurs raisons peuvent amener la SCI à devenir unipersonnelle pour un court laps de temps. C’est notamment le cas lors:
- Du décès d’un associé: si le second associé décède, l’associé restant a la possibilité de racheter ses parts sociales s’il dispose d’une clause d’agrément;
- De la cession de parts sociales: si le second associé vend ses parts sociales à l’associé restant, ce dernier devient associé unique de la SCI.
La SCI peut-elle rester unipersonnelle? En réalité, il n’est pas possible que la SCI puisse demeurer avec un associé unique. En effet, lorsqu’en cours de vie sociale, un évènement est de nature à rendre la société unipersonnelle, l’associé unique doit obligatoirement régulariser la situation.
Pour cela, il doit intégrer au minimum un nouvel associé au sein de la SCI dans un délai de 1 an à compter du départ de l’associé. À défaut, la société s’expose à un risque de dissolution. Tout tiers intéressé peut saisir le greffe du Tribunal de commerce afin de demander une procédure de dissolution liquidation de votre SCI.
En définitive, il n’est pas possible d’ouvrir une SCI seul. En effet, il est nécessaire, pour créer une SCI, d’avoir au moins deux associés. Il est néanmoins possible de répartir les parts sociales de façon inégale. Au cours de la vie sociale, un associé peut quitter la SCI, la laissant dans les mains d’un associé unique. Ce dernier doit régulariser sa situation pour ne pas risquer la dissolution de la société.
Pour en savoir plus, n’hésitez pas à télécharger notre guide de création d’une SCI.
Mise à jour: 27/11/2020
Rédaction : Sami Messabhia, diplômé de l'Université Toulouse I Capitole. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.
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