Article mis à jour le 27 novembre 2018

Dissolution SCI: les 3 choses à savoir

Ombeline Cathelineau
Élève-avocate à l’EFB et diplômée de l’Université Paris 1 Panthéon-Sorbonne. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

Vous êtes associé d’une SCI et souhaitez cesser son activité? Cela est tout à fait possible, il suffit de procéder aux formalités de dissolution liquidation de votre société. Les SCI sont des sociétés civiles et non des sociétés commerciales, la procédure pour dissoudre une SCI et la liquider présente donc quelques particularités. 

Pour vous, nous analysons les particularités de la dissolution liquidation d'une SCI

dissolution sci

Les raisons de dissoudre une SCI 

Il existe 8 causes de dissolution d’une société en France, prévues par l’article 1844-7 du Code civil. Ces causes de dissolution concernent toutes les sociétés, et sont donc applicables à la SCI. C'est la raison pour laquelle on dit que le choix de dissoudre une Société Civile Immobilière intervient suite à une:

  • Expiration du temps pour lequel la société a été constituée: les SCI peuvent être créées pour une durée limitée et dans tous les cas, ne peuvent pas durer plus de 99 ans. Arrivée à cette date ou à la date prévue par les statuts, la SCI est automatiquement dissoute. Toutefois, les associés peuvent décider de proroger la durée de vie de la société, grâce à une décision prise en assemblée générale.
     
  • Réalisation ou extinction de l’objet social: la dissolution pour réalisation de l’objet social est très rare car les associés se lient rarement que pour la réalisation d’une mission précise et limitée dans le temps. L’extinction de l’objet social implique qu’il ne peut plus être atteint pour des raisons indépendantes de la volonté des associés.

  • Dissolution anticipée par les associés: par une décision prise en assemblée générale, les associés décident de rompre le contrat de société. Dans ce cas on dit que les associés procèdent à une dissolution amiable de la société.

  • Dissolution judiciaire pour justes motifs: ce motif couvre l’hypothèse dans laquelle un associé n’exécute pas ses obligations ou lorsqu’il existe une mésentente entre associés qui paralyse le fonctionnement de la société.

  • Annulation du contrat de société: c’est l’hypothèse dans laquelle la décision de création d’une société par les associés ne respecte pas la loi. Dans ce cas, le contrat ne peut pas produire d’effet et la société est dissoute.

  • Dissolution judiciaire suite à une réunion des parts en une seule main: pour créer une SCI, il faut qu’il existe au moins 2 associés. Si au cours de la vie de la SCI la société ne se retrouve plus qu’avec un associé (par exemple, suite à une cession de parts sociales de SCI), la société devra être dissoute. Cette hypothèse n’est pas applicable pour les SAS et SARL qui peuvent tout à fait devenir des sociétés unipersonnelles.

  • Prononcé d’une liquidation judiciaire: la liquidation de la SCI intervient suite des difficultés économiques dont la société ne parvient pas à se délier.

  • Motif prévu par les statuts: les statuts peuvent prévoir une dissolution de la société pour un motif en particulier par exemple en cas de changement de nationalité ou une baisse continue du résultat.

Ces causes conduisent à la dissolution puis à la liquidation de la société. Cette procédure est à distinguer de celle de mise en sommeil d’une société.

Dissolution SCI: les formalités communes avec les autres sociétés

Comme pour les autres sociétés, le fait de dissoudre une SCI suppose la réalisation de plusieurs formalités:

  • Tout d’abord, les associés doivent décider dans une assemblée générale de la dissolution et liquidation de la société. Pour dissoudre une SCI, sauf si les statuts prévoient une majorité plus souple, la décision doit être prise à l’unanimité de associés. Vérifiez les règles prévues par les statuts, car les règles de majorité pour la dissolution d’une SAS sont différentes. Le PV de dissolution doit ensuite être enregistré aux impôts. 
  • Ensuite, le liquidateur de la SCI doit informer le greffe ou CFE de la dissolution de la société. Pour cela, il est nécessaire de fournir un certain nombre de documents. 
  • Enfin, la SCI réalise ses comptes de clôture et les dépose au greffe. Suite à cela, le greffe procède à la radiation de la SCI du registre du commerce et des sociétés.

Pour plus d’informations, n’hésitez pas à vous référer à notre check-list de dissolution/liquidation. 

Liquidation d’une SCI: une responsabilité illimitée pour les associés

L’établissement des comptes de clôture permet de déterminer si l’activité de la SCI se solde par un excédent ou un déficit d’exploitation, c’est-à-dire un boni ou un mali de liquidation.

  • Si votre SCI réalise un boni de liquidation, il sera imposé à hauteur de 2,5% puis distribué aux associés, en fonction des parts sociales qu’ils détiennent.
  • Si votre SCI réalise un mali de liquidation, la particularité est que les associés d'une SCI ont une responsabilité illimitée. Cela signifie que les créanciers pourront demander aux associés le remboursement de leur créance. Le mali de liquidation sera ainsi réparti entre les associés à hauteur des parts sociales qu’ils détiennent. Par exemple, si un associé détient 30 % des parts sociales, il sera tenu de payer 30 % du mali de liquidation.

Dissoudre une SCI est une opération complexe qu’il faut bien maîtriser. Vous connaissez les spécificités liées à la dissolution d’une SCI et pouvez désormais vous lancer en toute sécurité!

Date de mise à jour: 27/11/2018

Rédactrice: Ombeline Cathelineau, élève-avocate à l’EFB et diplômée de l’Université Paris 1 Panthéon-Sorbonne. Ombeline est spécialisée dans l’accompagnement juridique des entrepreneurs. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

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