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Créer une SCCV
Fiches pratiques Créer une entreprise SCI SCCV : Comment ça marche ?

SCCV : Comment ça marche ?

SCI
M C

Marion Cluptil

Diplômée d’un Master 2 en droit privé général. 

Vous souhaitez créer une SCI ? Ce type de société permet principalement d’améliorer la gestion d’un bien immobilier. Mais si vous souhaitez construire un bien immobilier pour le revendre, vous pouvez créer une Société Civile de Construction-Vente (SCCV), autrement appelée SCI construction-vente.Qu’est-ce qu’une SCCV ? Comment créer une SCCV ? Quel est le régime fiscal de cette société ? Quel est le taux de TVA d’une SCCV ? Legalstart éclaire la situation pour vous.

SCCV : définition

Par définition, la SCCV est une SCI qui a pour objet social la construction puis la revente d’un bien immobilier. Il peut s’agir d’un immeuble d’habitation, d’un local commercial ou à usage mixte. De plus, le bien peut être vendu en lots ou d’un seul tenant.

La Société civile de construction vente peut avoir pour activité :

  • l’acquisition d’un terrain afin d’y construire des immeubles ;
  • l’achat d’un immeuble dans le but de le démolir et d’édifier de nouvelles constructions ;
  • la conclusion d’un bail à construction ; et
  • la vente des biens construits.

Toutefois, la rénovation n’entre pas dans le champ d’application de la société civile de construction vente.

D’autre part, les associés d’une SCCV ne peuvent pas demander à se voir attribuer le bien, en jouissance ou en propriété, car cela irait à l’encontre de l’objet de la société.

Pourquoi créer une SCCV ?

L’objectif d’une SCCV est de réaliser une plus-value et non de gérer un patrimoine immobilier comme cela peut être le cas pour la SCI classique ou la SCI familiale.

En SCCV, la société est donc constituée pour construire et revendre immédiatement le bien.

Pour faire votre choix entre une SCI et une SCCV, le critère principal est donc le but visé avec la création de la société.

  • Vous souhaitez construire et conserver un bien immobilier ? La SCI classique est le type de société qui correspond à votre projet ;
  • Vous souhaitez construire et revendre immédiatement un bien immobilier ? On vous explique comment créer une SCCV.

☝️ Bon à savoir : si vous souhaitez faire de l’achat-revente dans l’immobilier votre activité principale, demandez-vous plutôt comment devenir marchand de biens immobiliers.

Par ailleurs, la SCI construction-vente offre plusieurs avantages, notamment elle  :

  • permet de construire et de vendre un bien en suivant ;
  • offre une fiscalité avantageuse ; et
  • ne requiert pas de capital social minimum.

👍 Bon à savoir : SCCV ou SAS, quel statut choisir ? Comme nous le verrons un peu plus loin dans cette fiche, la SCCV est obligatoirement soumise à l’impôt sur le revenu (IR). Au contraire, la SAS est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), sauf si elle opte pour l’IR pour une durée limitée. Par conséquent, le choix entre la SCCV et la SAS dépend principalement du régime d’imposition souhaité par les associés.

Quelles sont les caractéristiques d’une SCCV ?

Voici un tableau récapitulatif des caractéristiques d’une SCCV :

Caractéristiques

SCCV

Nombre d’associés minimum

2 associés au moins, personnes physiques ou morales, de nationalité française ou non

Capital social minimum

  • 1 euro
  • fixe ou variable

Apports 

  • numéraire
  • nature
  • industrie

Objet social

Construction d’immeubles en vue de leur vente

Régime fiscal

Impôt sur le revenu, transparence de la société

Responsabilité des associés

Responsabilité indéfinie et solidaire des dettes de la société dans la limite de la proportion des parts détenues au sein du capital social

Dissolution

  • constitution pour 99 ans en principe
  • dissolution à la réalisation de l’objet social, c’est-à-dire la réalisation de l’opération immobilière.

Quelles sont les étapes de création d’une SCCV ?

Pour créer une SCCV, vous devez être au minimum deux associés (personnes physiques ou morales). Les formalités de création d’une SCI SCCV sont semblables à celles d’une SCI classique. Plusieurs étapes sont indispensables :

  1. la rédaction des statuts ;
  2. le dépôt du capital social ;
  3. la publication d’un avis dans un JAL ; et
  4. l’immatriculation de la société.

Étape 1 : La rédaction des statuts

Les associés fondateurs de la SCCV immobilier doivent rédiger les statuts de cette SCI particulière par écrit et indiquer notamment :

  • la dénomination de la société ;
  • le capital social ;
  • la forme social ;
  • l’adresse du siège social ;
  • l’objet social qui doit impérativement être “la construction de biens immobiliers dans un but de revente” ;
  • la durée de constitution ;
  • l’identité des associés ;
  • la nature et le montant des apports ; et
  • la valeur nominale des parts sociales.

Les statuts sont signés par l’ensemble des associés.

Étape 2 : Le dépôt du capital social

Le capital social doit être consigné auprès d’un dépositaire habilité comme un établissement bancaire, un notaire ou un avocat.

Une attestation de dépôt de capital social est remise aux associés.

Étape 3 : La publication d’un avis dans un JAL

Une information aux tiers doit être faite concernant la création de la SCCV. Pour cela, il est nécessaire de publier un avis de constitution dans un journal d’annonces légales.

Étape 4 : L’immatriculation de la société

Une fois les démarches préalables réalisées, vous pouvez compléter et déposer votre dossier d’immatriculation auprès du greffe du tribunal.

Ce dossier contient :

  • le formulaire M0 dûment complété et signé par le représentant de la SCCV ;
  • une copie des statuts certifiés conformes ;
  • l’attestation de dépôt du capital social ;
  • l'attestation de publication dans un JAL ;
  • une copie de la pièce d’identité du représentant de la société et une déclaration de non condamnation ;
  • un chèque pour le paiement des frais.

Vous obtenez généralement votre extrait K-BIS dans les 4 à 7 jours suivants le dépôt du dossier d’immatriculation. Dès lors que vous recevez votre extrait K-BIS, votre SCCV est créée.

Pour en savoir plus, rendez-vous sur notre fiche pratique dédiée aux formalités de création d’une SCI.

Comment fonctionne une SCCV ?

La SCCV est représentée par un ou plusieurs gérants, personnes physiques ou morales. Les actes réalisés par le ou les gérants au nom et pour le compte de la société civile de construction vente engagent la société.

Les associés disposent d’un droit d’information. Le gérant doit donc les tenir informer de la gestion de la société et leur remettre certains documents comptables. Au moins une assemblée générale doit être organisée par an pour l’approbation des comptes. Les décisions collectives sont prises à l’unanimité, sauf si les statuts prévoient une autre règle de majorité.

Au moment de la vente du bien immobilier, les associés peuvent percevoir une rémunération proportionnelle à la quote-part de leur participation au capital social.

👍 Bon à savoir : une clause d’agrément s’applique en SCCV. Ainsi, si un associé cède ses parts à un tiers, celui-ci doit obtenir l’approbation préalable des autres associés.

Quel est le régime fiscal d’une SCI construction vente (SCCV) ?

Dans le cadre d’une SCCV, la fiscalité sur la plus-value est particulière. De plus, il convient d’aborder la question de la TVA.

SCCV construction-vente : une fiscalité spécifique

En ce qui concerne la SCCV, la fiscalité est particulière puisque la société est dite “transparente”. 

En effet, la SCCV n’est pas soumise au régime de l’impôt sur les sociétés (IS). À ce titre, elle ne paie pas directement d’impôt.

☝️ Bon à savoir : est-ce que la SCCV a une option pour l’IS ? Contrairement à une SCI classique, la SCCV est obligatoirement soumise au régime de l’impôt sur le revenu. Elle ne peut pas opter pour l’IS.

Ce sont les associés qui sont imposés sur les bénéfices nets perçus. 

  • Les associés, personnes physiques, sont soumis au régime de l’impôt sur le revenu. Le montant des bénéfices nets est compris dans les revenus du foyer fiscal et sont soumis au barème progressif.
  • Les associés, personnes morales, sur leur imposition classique.

☝️ Bon à savoir : le calcul du bénéfice de la SCCV permet de déduire certaines charges et donc de réduire l’assiette de l’impôt sur le revenu des associés. Cela est d’autant plus intéressant que ce bénéfice aussi appelé plus-value est divisé entre les associés en fonction de la quote-part du capital social qu’ils détiennent. Le montant déclaré par chacun des associés est donc moins important.

SCCV et TVA

La SCI construction-vente est assujettie à la TVA. Un taux de 20% s’applique aux factures nécessaires à la construction du bien immobilier. Le taux de TVA qui s’applique pour la vente du bien immobilier est de 20% si l’immeuble a été achevé moins de 5 ans avant sa vente. Sinon, la vente est exonérée de TVA.

En définitive, la SCCV peut vous être très utile si vous souhaitez construire puis revendre un bien immobilier. Les formalités de création sont semblables à celles des autres sociétés. 

Enfin, la SCCV n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés. Pour plus d’informations, n’hésitez pas à télécharger notre guide de création d’une SCI.

SCCV

FAQ

Combien d’associés minimum sont possibles dans une SCCV ? 

Comme pour une SCI classique, il faut au moins 2 associés pour créer une SCCV. Il peut s’agir d’une personne physique ou morale, peu importe sa nationalité.

Qui peut créer une SCCV ? 

Une SCCV peut être créée par des personnes physiques ou des personnes morales. En SCCV, le promoteur peut être un particulier.

Combien coûte la création d’une SCCV ?

La création d’une SCCV coûte environ 200 € HT si vous réalisez toutes les démarches seul comme pour une SCI. Toutefois, cela ne comprend pas le financement de la SCCV, c’est-à-dire les fonds nécessaires à la construction du bien destiné à être vendu.

Le bien construit en SCCV peut-il être vendu à un associé ?

Non, le bien construit en SCCV ne peut pas être vendu à un associé. L’acheteur doit obligatoirement être un tiers à la société.

Sources réglementaires et législatives :

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Marion Cluptil

Diplômée d’un Master 2 en droit privé général. 

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