10 novembre 2020

Comment fonctionne la SCCV?
Temps de lecture : 4 min

Sami Messabhia
Diplômé de l'Université Toulouse I Capitole. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

Commencer les démarches

Temps de lecture : 4 min

Vous souhaitez créer une SCI? Ce type de société permet principalement d’améliorer la gestion d’un bien immobilier. Mais si vous souhaitez construire un bien immobilier pour le revendre, vous pouvez créer une Société Civile de Construction-Vente (SCCV), autrement appelée SCI construction-vente.

Qu’est-ce qu’une SCCV? Comment créer une SCCV? Quel est le régime fiscal de cette société? Quel est le taux de TVA d’une SCCV? Legalstart éclaire la situation pour vous.

SCCV

SCCV: définition

La Société Civile de Construction-Vente est une SCI particulière. En principe, une SCI permet d’améliorer la gestion d’un bien immobilier. C’est par exemple le cas de la SCI familiale. La SCCV a un objectif clairement commercial. En effet, elle permet de construire un bien immobilier, dans le but de le revendre immédiatement. L’obtention d’une plus-value est le principal objectif d’une SCCV.

En clair, vous devez d’abord identifier vos besoins avant de vous lancer:

  • Vous souhaitez construire et conserver un bien immobilier? La SCI classique est le type de société qui correspond à votre projet;
  • Vous souhaitez construire et revendre immédiatement un bien immobilier? On vous explique comment créer une SCCV.

Bon à savoir: si vous souhaitez faire de l’achat-revente dans l’immobilier votre activité principale, demandez-vous plutôt comment devenir marchand de biens immobiliers.

Quelles sont les formalités de création d’une SCCV?

Pour créer une SCCV, vous devez être au minimum deux associés (personnes physiques ou morales). Les formalités de création d’une SCI SCCV sont semblables à celles d’une SCI classique. Plusieurs étapes sont indispensables.

Étapes

1 - La rédaction des statuts

2 - Le dépôt du capital social

3 - La publication d’une annonce légale

4 - L’immatriculation

Informations

  • Vous devez y désigner le gérant, le siège social, l’objet social, etc.
  • L’objet social doit faire expressément apparaître la construction de biens immobiliers dans un but de revente
  • Dès lors que cet objet social est réalisé, la SCCV est dissoute
  • Pas de minimum requis
  • Les apports peuvent se faire en nature ou en numéraire
  • Le capital social peut être fixe ou variable 
  • Publication d’une annonce de création de SCCV dans un Journal d’Annonces Légales
  • Vous devez remplir et transmettre au Centre de Formalité des Entreprises un formulaire M0
  • Il faut y joindre une attestation de dépôt de fonds, un exemplaire des statuts, une attestation de parution au sein d’un JAL

Vous obtenez généralement votre extrait K-BIS dans les 4 à 7 jours suivants le dépôt du dossier d’immatriculation. Dès lors que vous recevez votre extrait K-BIS, votre SCCV est créée.

Pour en savoir plus, rendez-vous sur notre fiche pratique dédiée aux formalités de création d’une SCI.

Quelle est la fiscalité d’une SCCV?

La SCCV a une fiscalité particulière, dite “transparente”. Elle n’est pas soumise au régime de l’impôt sur les sociétés (IS). À ce titre, elle ne paie pas directement d’impôt. 

En effet, ce sont les associés qui sont imposés sur les bénéfices nets perçus:

  • Les associés, personnes physiques, sont soumis au régime de l’impôt sur le revenu;
  • Les associés, personnes morales, sur leur imposition classique.

Est-ce que la SCCV a une option pour l’IS? Contrairement à une SCI classique, la SCCV est obligatoirement soumise au régime de l’impôt sur le revenu. Elle ne peut pas opter pour l’IS.

Quid de la SCCV et la TVA? Votre société est assujettie à la TVA. Un taux de 20% s’applique aux factures nécessaires à la construction du bien immobilier. Le taux de TVA qui s’applique pour la vente du bien immobilier est de 20% si l’immeuble a été achevé moins de 5 ans avant sa vente. Sinon, la vente est exonérée de TVA.

En définitive, la SCCV peut vous être très utile si vous souhaitez construire puis revendre un bien immobilier. Les formalités de création sont semblables à celles des autres sociétés. Enfin, la SCCV n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés. Pour plus d’informations, n’hésitez pas à télécharger notre guide de création d’une SCI.

Mise à jour: 10/11/2020

Rédaction : Sami Messabhia, diplômé de l'Université Toulouse I Capitole. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

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