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Léna Cazenave
Diplômée d'un Master 2 en droit de la propriété intellectuelle de l'Université d'Aix-Marseille.
Vous souhaitez créer une SCI ? Ce type de société permet principalement d’améliorer la gestion d’un bien immobilier. Mais si vous souhaitez construire un bien immobilier pour le revendre, vous pouvez créer une Société Civile de Construction-Vente (SCCV), autrement appelée SCI construction-vente.Qu’est-ce qu’une SCCV ? Comment créer une SCCV ? Quel est le régime fiscal de cette société ? Quel est le taux de TVA d’une SCCV ? Legalstart éclaire la situation pour vous.
Mini-Sommaire
Par définition, la SCCV est une SCI qui a pour objet social la construction puis la revente d’un bien immobilier. Il peut s’agir d’un immeuble d’habitation, d’un local commercial ou à usage mixte. De plus, le bien peut être vendu en lots ou d’un seul tenant.
La Société civile de construction vente peut avoir pour activité :
Toutefois, la rénovation n’entre pas dans le champ d’application de la société civile de construction vente.
D’autre part, les associés d’une SCCV ne peuvent pas demander à se voir attribuer le bien, en jouissance ou en propriété, car cela irait à l’encontre de l’objet de la société.
L’objectif d’une SCCV est de réaliser une plus-value et non de gérer un patrimoine immobilier comme cela peut être le cas pour la SCI classique ou la SCI familiale.
En SCCV, la société est donc constituée pour construire et revendre immédiatement le bien.
Pour faire votre choix entre une SCI et une SCCV, le critère principal est donc le but visé avec la création de la société.
☝️ Bon à savoir : si vous souhaitez faire de l’achat-revente dans l’immobilier votre activité principale, demandez-vous plutôt comment devenir marchand de biens immobiliers.
Par ailleurs, la SCI construction-vente offre plusieurs avantages, notamment elle :
👍 Bon à savoir : SCCV ou SAS, quel statut choisir ? Comme nous le verrons un peu plus loin dans cette fiche, la SCCV est obligatoirement soumise à l’impôt sur le revenu (IR). Au contraire, la SAS est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), sauf si elle opte pour l’IR pour une durée limitée. Par conséquent, le choix entre la SCCV et la SAS dépend principalement du régime d’imposition souhaité par les associés.
Voici un tableau récapitulatif des caractéristiques d’une SCCV :
Caractéristiques |
SCCV |
Nombre d’associés minimum |
2 associés au moins, personnes physiques ou morales, de nationalité française ou non |
Capital social minimum |
|
Apports |
|
Objet social |
Construction d’immeubles en vue de leur vente |
Régime fiscal |
Impôt sur le revenu, transparence de la société |
Responsabilité des associés |
Responsabilité indéfinie et solidaire des dettes de la société dans la limite de la proportion des parts détenues au sein du capital social |
Dissolution |
|
Pour créer une SCCV, vous devez être au minimum deux associés (personnes physiques ou morales). Les formalités de création d’une SCI SCCV sont semblables à celles d’une SCI classique. Plusieurs étapes sont indispensables :
Les associés fondateurs de la SCCV immobilier doivent rédiger les statuts de cette SCI particulière par écrit et indiquer notamment :
Les statuts sont signés par l’ensemble des associés.
Le capital social doit être consigné auprès d’un dépositaire habilité comme un établissement bancaire, un notaire ou un avocat.
Une attestation de dépôt de capital social est remise aux associés.
Une information aux tiers doit être faite concernant la création de la SCCV. Pour cela, il est nécessaire de publier un avis de constitution dans un journal d’annonces légales.
Une fois les étapes préalables à l’immatriculation de votre entreprise réalisées, vous devez remplir le formulaire de création d’entreprise en ligne et déposer les pièces justificatives nécessaires à la constitution de votre dossier. Cette étape peut se faire par l’intermédiaire d’une plateforme juridique en ligne telle que Legalstart si vous souhaitez bénéficier de l’accompagnement d’un professionnel, ou sur le guichet unique.
Le dossier contient :
Vous obtenez généralement votre extrait K-BIS dans les 4 à 7 jours suivants le dépôt du dossier d’immatriculation. Dès lors que vous recevez votre extrait K-BIS, votre SCCV est créée.
La SCCV est représentée par un ou plusieurs gérants, personnes physiques ou morales. Les actes réalisés par le ou les gérants au nom et pour le compte de la société civile de construction vente engagent la société.
Les associés disposent d’un droit d’information. Le gérant doit donc les tenir informer de la gestion de la société et leur remettre certains documents comptables. Au moins une assemblée générale doit être organisée par an pour l’approbation des comptes. Les décisions collectives sont prises à l’unanimité, sauf si les statuts prévoient une autre règle de majorité.
Au moment de la vente du bien immobilier, les associés peuvent percevoir une rémunération proportionnelle à la quote-part de leur participation au capital social.
Dans le cadre d’une SCCV, la fiscalité sur la plus-value est particulière. De plus, il convient d’aborder la question de la TVA.
En ce qui concerne la SCCV, la fiscalité est particulière puisque la société est dite “transparente”.
En effet, la SCCV n’est pas soumise au régime de l’impôt sur les sociétés (IS). À ce titre, elle ne paie pas directement d’impôt.
☝️ Bon à savoir : est-ce que la SCCV a une option pour l’IS ? Contrairement à une SCI classique, la SCCV est obligatoirement soumise au régime de l’impôt sur le revenu. Elle ne peut pas opter pour l’IS.
Ce sont les associés qui sont imposés sur les bénéfices nets perçus.
☝️ Bon à savoir : le calcul du bénéfice de la SCCV permet de déduire certaines charges et donc de réduire l’assiette de l’impôt sur le revenu des associés. Cela est d’autant plus intéressant que ce bénéfice, aussi appelé plus-value, est divisé entre les associés en fonction de la quote-part du capital social qu’ils détiennent. Le montant déclaré par chacun des associés est donc moins important.
La SCI construction-vente est assujettie à la TVA. Un taux de 20% s’applique aux factures nécessaires à la construction du bien immobilier. Le taux de TVA qui s’applique pour la vente du bien immobilier est de 20% si l’immeuble a été achevé moins de 5 ans avant sa vente. Sinon, la vente est exonérée de TVA.
En définitive, la SCCV peut vous être très utile si vous souhaitez construire puis revendre un bien immobilier. Les formalités de création sont semblables à celles des autres sociétés.
Enfin, la SCCV n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés. Pour plus d’informations, n’hésitez pas à télécharger notre guide de création d’une SCI.
Comme pour une SCI classique, il faut au moins 2 associés pour créer une SCCV. Il peut s’agir d’une personne physique ou morale, peu importe sa nationalité.
Une SCCV peut être créée par des personnes physiques ou des personnes morales. En SCCV, le promoteur peut être un particulier.
La création d’une SCCV coûte environ 200 € HT si vous réalisez toutes les démarches seul comme pour une SCI. Toutefois, cela ne comprend pas le financement de la SCCV, c’est-à-dire les fonds nécessaires à la construction du bien destiné à être vendu.
Non, le bien construit en SCCV ne peut pas être vendu à un associé. L’acheteur doit obligatoirement être un tiers à la société.
Sources réglementaires et législatives :
Note du document :
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Léna Cazenave
Diplômée d'un Master 2 en droit de la propriété intellectuelle de l'Université d'Aix-Marseille.
Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.Fiche mise à jour le
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