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Fiches pratiques Gérer une entreprise Immobilier / Patrimoine Tout ce qu’il faut savoir sur le bail à construction

Tout ce qu’il faut savoir sur le bail à construction

Immobilier / Patrimoine
M S

Maud Senegas

Diplômée d'un Master 2 en Droit immobilier, urbanisme et construction

Vous vous apprêtez à signer un bail à construction ? Par cette convention, le propriétaire d’un terrain le loue au profit d’un locataire. Le preneur a notamment l’obligation de construire, de réhabiliter et de garder les bâtiments en bon état tout le long du bail. 

Souvent mal appréhendés, les baux à construction ne sont pas souvent bien utilisés. Vous vous posez sans doute des questions sur la durée, la fiscalité et les conditions d’un bail à construction ou encore ses avantages et inconvénients. 

Des règles spécifiques à connaître vous permettront de faire les bons choix pour sa rédaction. Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur le bail à construction

Bail à construction : définition

Qu’est-ce qu’un bail à construction ? 

Quelle est la définition d’un bail à construction ? Il s’agit d’un contrat de location par lequel le preneur s’engage, pour l’essentiel, à bâtir des constructions sur le terrain du bailleur. Ainsi, le preneur est propriétaire des constructions pendant toute la durée du bail. Le bailleur en deviendra propriétaire au terme du contrat de bail.

📝 À noter : c’est un réel avantage pour le propriétaire du terrain puisqu’il redevient, en principe, propriétaire de la totalité des édifices construits par le preneur, une fois le bail à construction arrivé à son terme. 

Le loyer

Les parties fixent dans le contrat un loyer. Ils peuvent être réglés en nature, en numéraire, ou les deux, notamment :

  • attribution d’immeubles ou fractions d’immeubles en cours de bail ;
  • édification d’un bâtiment supplémentaire sur le terrain ;
  • paiement d’une somme d’argent périodique ou non ; et
  • remise des constructions au bailleur en fin de bail.

📝 À noter : si le loyer est acquitté en espèces, il doit obligatoirement être périodique.

Les constructions

Lorsqu’on parle de construction, sa définition juridique permet de l’entendre au sens large. Il n’y a pas de limites quant à la nature ou la destination des réalisations. Sont acceptées toutes les activités permettant de respecter la pérennité des aménagements.

Exemple : il peut s’agir de l’édification d’un immeuble neuf, la surélévation ou la rénovation d’un bâtiment existant. 

☝️ Bon à savoir : en tant que preneur, c’est à vous qu’il appartient de faire la demande de permis de construire.

Vous êtes bénéficiaire d’un bail à construction ? Pensez à vérifier que les entreprises chargées de construire sont assurées en garantie décennale, et à ne pas oublier la souscription d’une assurance dommage-ouvrage.

Comment différencier un bail classique et un bail à construction ?

L’objet du bail à construction est une construction. Alors, quelle est la définition juridique d’une construction ? D’après le Code de la construction et de l’habitation, elle correspond à l’édification d’un bâtiment nouveau ou à l’extension d’un bâtiment existant. 

La principale distinction entre un bail classique et un bail à construction tient donc à l’objet du contrat. Le premier attribue un droit personnel de jouissance, tandis que l’autre octroie de réelles prérogatives sur le bien immobilier ou mobilier. On parle d’un droit réel immobilier.

☝️ Bon à savoir : à la différence d’un bail à construction, un bail classique peut interdire la cession ou la sous-location.

Comment différencier un bail emphytéotique et un bail à construction ?

Les baux emphytéotiques ressemblent beaucoup aux baux à construction. En pratique, la différence entre ces contrats est assez fine à saisir. Ils sont souvent confondus, et pour cause :

  • tous deux confèrent un droit réel immobilier ;
  • ils sont de longue durée ; et
  • sont cessibles.

📝 À noter : à l'instar du bail à construction, bail emphytéotique et résiliation anticipée sont compatibles.

En revanche, la distinction fondamentale est que le premier porte sur une possibilité de construction, alors que le second implique une obligation de construire. De plus, à la différence du bail emphytéotique, le bail à construction peut contenir une clause imposant des restrictions à l’activité du preneur.

Quelles sont les principales caractéristiques d’un bail à construction ?

bail à construction

Qui peut consentir un bail à construction ?

Les personnes pouvant signer un bail à construction doivent avoir la capacité juridique d’aliéner. Autrement dit, vous devez avoir la faculté de vendre un bien immobilier.

Quelle est la durée d’un bail à construction ?

Le bail à construction peut être conclu pour une durée allant de 18 à 99 ans, sans faculté de prolongation par tacite reconduction. Toutefois, une prorogation expresse peut être prévue au contrat.

Le bail prendra fin s’il contient la possibilité d’achat du terrain dans le cadre d’une opération d’accession sociale à la propriété, et que le preneur décide finalement d’acheter. 

Quel régime fiscal est appliqué lors de la conclusion d’un bail à construction ? 

Lors de l’acte constitutif

Le bail à construction est concerné par des formalités dès sa conclusion :

  • publication au fichier immobilier, mais exonération de la taxe de publicité foncière ;
  • droits d’enregistrement s’il est rédigé par un notaire ; et
  • et, assujettissement à la TVA sur option.

☝️ Bon à savoir : dans le cas d’un bail emphytéotique, la fiscalité est similaire.

En cours de bail

Les loyers perçus par le bailleur sont imposés au titre des revenus fonciers. De son côté, le preneur est redevable de tous les frais, taxes et impôts relatifs au terrain et aux constructions. C’est par exemple au preneur qu’il appartient de régler la taxe foncière. Néanmoins, il peut déduire les loyers ainsi que les charges payées pendant toute la durée de la location.

À l’issue du bail

En tant que bailleur, vous bénéficiez d’une fiscalité avantageuse au terme du contrat. La base d’imposition est, non pas calculée sur la valeur des constructions, mais sur leur prix de revient. Est en plus pratiquée une réduction de 8 % par an au-delà de 18 ans.

Pour faire simple, deux situations sont à distinguer en fonction de la durée du bail à construction :

  • si le bail a duré 30 ans et plus, le bailleur n’est pas imposé sur la récupération des biens construits ; et
  • si le bail a duré moins de 30 ans, les constructions sont taxées au titre des revenus fonciers avec application de la décote citée ci-dessus.

Dans le cas d’une cession du terrain et des constructions à un tiers, vous serez soumis aux droits de mutation classiques. Si la vente intervient après la reprise des constructions, la taxe sur les plus-values sera à régler. Dans ce cas, le calcul à réaliser est le suivant :

Valeur à la date d’entrée dans le patrimoine = (valeur construction + terrain) — valeur terrain

Quel est le contenu d’un bail à construction ?

Outre les mentions obligatoires d’un contrat de location, vous pouvez convenir librement de vos droits respectifs de propriété sur les constructions existantes ou édifiées. Dans le silence du bail sur ce sujet, le bailleur devient automatiquement propriétaire et profite des améliorations à son terme.

📝 À noter : le bail à construction peut prévoir une option d’achat pour le preneur.

Quels sont les droits et obligations des parties dans un bail à construction ?

Les droits et obligations du preneur

Le preneur a un droit réel immobilier sur le sol ainsi qu’un droit de propriété temporaire sur les bâtiments. Ce dernier est à même d’être hypothéqué, aliéné ou encore apporté en société.

L’obligation essentielle du preneur est de réaliser la construction d’un immeuble sur le terrain du bailleur. En outre, il est tenu à maintenir les édifices en bon état d’entretien et à effectuer les réparations nécessaires.

Les droits et obligations du bailleur 

L’unique obligation du bailleur est de remettre au locataire le terrain, objet du contrat.

Quelles sont les issues d’un bail à construction ?

À l’issue du bail à construction, trois cas de figure, définis par le contrat lui-même, sont possibles :

  • les constructions sont récupérées par le bailleur sans indemnité ;
  • les constructions sont démolies et remise du terrain au bailleur ; et
  • le terrain est acheté par le preneur. 

Sauf convention contraire, le bailleur récupère la propriété des constructions en fin de bail. Il profitera également des améliorations réalisées sur son bien. Le preneur perd alors son droit de propriété temporaire.

Si le bail contient une clause prévoyant la reprise de la propriété du terrain par le preneur, il devra verser en contrepartie un supplément de loyer.

En cas de résiliation anticipée, elle a pour effet le transfert de propriété des bâtiments au bailleur. Elle constitue une vente soumise aux droits d’enregistrement sur les mutations d’immeubles. 

☝️ Bon à savoir : dans un bail à construction, en cas de résiliation anticipée, une indemnité peut être prévue.

Peut-on céder un bail à construction ?

Le droit réel immobilier conféré au preneur par le bail à construction peut être librement cédé à un tiers. Le preneur initial (celui qui cède le bail à construction, le cédant), reste garant des actes du nouveau preneur (celui qui reprend le bail à construction, le cessionnaire). Ce dernier sera tenu aux termes du contrat de bail initial.

☝️ Bon à savoir : la cession d’un bail commercial repose sur le même principe.

Principales sources législatives et réglementaires : 

MS

Maud Senegas

Diplômée d'un Master 2 en Droit immobilier, urbanisme et construction

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