Comment choisir entre SCI ou nom propre pour son projet immobilier ?

Vous envisagez d’acquérir des biens immobiliers ? Deux options s'offrent à vous : acheter en votre nom propre ou vous lancer dans la création d'une SCI (société civile immobilière). Chacune présente ses particularités, ses avantages et ses inconvénients.

Cet article passe en revue les différences entre l'achat en SCI ou en nom propre, pour vous aider à repérer l'option la plus adaptée à votre projet.

SCI ou nom propre : quelle différence ?

Lorsque vous décidez d’acquérir un bien immobilier, vous pouvez effectuer cette opération soit en votre nom, soit grâce à une société. 

L’acquisition est dite « en nom propre » lorsque vous êtes l’acquéreur, en tant que personne physique. Cela signifie que sur l’ensemble des actes, seul votre nom figure. Vous êtes le propriétaire du bien et en êtes directement responsable. 

À l’inverse, en constituant une SCI, régie notamment par l'article 1832 du Code civil, vous créez une structure distincte de vous et dotée de la personnalité juridique. Ainsi, c’est cette personne morale qui sera propriétaire du bien. En tant qu’associé de la SCI, vous détenez des parts sociales. Les décisions importantes doivent être prises collectivement. Un gérant peut être nommé pour la gestion quotidienne, notamment en cas de location des biens. 

Il découle de cette importante différence de nombreuses conséquences sur un plan juridique et également fiscal. Votre choix de créer ou non une structure autonome doit ainsi être précédé de l'établissement d'un comparatif appliqué à votre projet immobilier.

SCI ou nom propre : quels sont les avantages et les inconvénients ?

Acheter en SCI ou en nom propre présente des avantages et des inconvénients. Mieux vaut donc bien comprendre les conséquences de chacun de ces mécanismes pour faire le choix le plus approprié en fonction de votre situation.

Acheter en SCI : avantages et inconvénients

Quels sont les avantages de la SCI ?

• acheter un bien à plusieurs sans être soumis au régime précaire de l’indivision ;
• détenir son propre patrimoine ;
• faciliter la transmission d'un patrimoine immobilier ;
• et choisir entre l’impôt sur le revenu (IR) et l’impôt sur les sociétés (IS).

Acheter un bien à plusieurs sans être soumis au régime précaire de l’indivision

Tout d’abord, cela permet d’acheter un bien à plusieurs sans être soumis au régime précaire de l’indivision. Ainsi, vous pouvez mutualiser vos ressources (apports) et répartir le risque entre les associés de la SCI. 

Détenir son propre patrimoine

D’autre part, la SCI ayant la personnalité morale, elle détient son propre patrimoine. Cela permet de distinguer clairement le patrimoine personnel des associés de celui de la société. 

Faciliter la transmission d'un patrimoine immobilier

Par ailleurs, la création d’une SCI facilite la transmission du patrimoine immobilier aux héritiers. En effet, ce n’est pas le bien en lui-même qui est transmis mais les parts sociales de la SCI que vous détenez. Là encore, cela évite l’indivision. Les parts peuvent être données progressivement, par petites fractions. Vous profitez ainsi à nouveau de l'abattement sur les donations chaque fois qu'il se reconstitue.

Ces atouts patrimoniaux prennent tout leur sens dans une SCI familiale. Constituée entre membres d'une même famille, elle leur donne un cadre pour gérer ensemble un bien puis le transmettre.

Choisir entre l’impôt sur le revenu (IR) et l’impôt sur les sociétés (IS)

Enfin, la SCI relève par défaut de l'impôt sur le revenu (IR) et peut opter pour l'impôt sur les sociétés (IS). Lorsque la SCI est à l'IR, elle est transparente fiscalement. Cela signifie que chaque associé doit déclarer la quote-part des bénéfices correspondant aux parts qu'il détient dans la SCI, au moment de sa déclaration de revenus annuelle, y compris lorsque la SCI ne lui reverse pas ces sommes. Ce sont donc les associés qui paient l'impôt sur les bénéfices de la SCI.

Lorsque la SCI est à l’IS, c’est la société qui s’acquitte de l’impôt sur les bénéfices. Les associés ne sont donc imposables que si des dividendes sont distribués à la fin de l’exercice comptable. Le taux normal de l’IS est de 25 %, mais un taux réduit de 15 % s’applique jusqu’à 42.500 € de bénéfice pour les sociétés qui en remplissent les conditions.

Quels sont les inconvénients de la SCI ?

Créer une SCI plutôt que d’investir en nom propre présente également certains inconvénients :

• accomplir des démarches de création d’entreprise ;
• être au moins 2 lors de la création ;
• accepter une responsabilité étendue des associés ;
• subir une plus-value moins favorable en cas d'option pour l'IS ;
• et être limité en location meublée.

Accomplir des démarches de création d’entreprise

Par exemple, créer une SCI nécessite d’accomplir des démarches de création d’entreprise qui peuvent être relativement longues et coûteuses. Une fois la société créée, le gérant tient une comptabilité et dépose une déclaration annuelle de résultat, quel que soit le régime fiscal. Si la SCI opte pour l'impôt sur les sociétés, elle doit respecter les mêmes obligations comptables que n'importe quelle entreprise.

Être au moins 2 lors de la création

D’autre part, la création d’une SCI impose d’être au moins 2. Il n’est pas possible de créer une SCI tout seul. Dès lors, si vous souhaitez investir sans vous associer à une autre personne, la SCI ne sera pas une option envisageable. 

Accepter une responsabilité étendue des associés

La responsabilité des associés en SCI est étendue. En effet, la responsabilité des associés d’une SCI est indéfinie non solidaire et subsidiaire. Cela signifie que si la SCI ne s’acquitte pas de ses dettes, les créanciers peuvent se tourner vers les associés après épuisement des voies de recours contre la société. Les associés doivent alors régler les dettes sociales sur leur patrimoine personnel, chacun à proportion de sa part dans le capital social (article 1857 du Code civil). Ils ne sont pas solidaires entre eux. Les créanciers ne peuvent donc pas leur demander de régler la part des autres associés, en l'absence d'un acte de caution personnelle.

Subir une plus-value moins favorable en SCI à l'IS

Autre inconvénient : si la SCI est imposée à l'IS, la vente du bien dégage une plus-value professionnelle. Elle est comprise dans le résultat imposable de la société et taxée au taux de l'IS, sans abattement pour durée de détention. La flat tax, ou sur option le barème progressif de l'impôt sur le revenu, ne s'applique qu'ensuite. Elle frappe la distribution du produit de la vente sous forme de dividendes aux associés personnes physiques.

Être limité en location meublée

Enfin, la location meublée est considérée comme une activité commerciale. Une SCI peut en exercer une. Si ces recettes commerciales dépassent 10 % de son chiffre d'affaires hors taxes, elle devient soumise de plein droit à l'IS (article 206 du Code général des impôts). La location meublée régulière se concilie donc mal avec une SCI à l'IR.

Tableau récapitulatif des avantages et des inconvénients de la SCI 

Acheter en nom propre : avantages et inconvénients

Quels sont les avantages d’un achat en nom propre ? 

Acheter en nom propre offre aussi des avantages :

• investir seul dans un projet immobilier ;
• acheter en nom propre une résidence principale ou un bien locatif ;
• avoir des revenus locatifs imposés à l'impôt sur le revenu ;
• et profiter d'une plus-value immobilière dégressive.

Investir seul dans un projet immobilier

Pour commencer, cela vous permet d’investir seul dans votre projet immobilier. Aucune formalité n'est nécessaire en dehors de la signature de l'acte de vente chez le notaire. Cela peut donc être rapide et engendrer moins de frais que la création d'une société.

Acheter en nom propre une résidence principale ou un bien locatif

Vous pouvez acheter en nom propre votre résidence principale, mais aussi un bien locatif. Vous pourrez alors le proposer en location nue ou en location meublée. D'ailleurs, en achetant en nom propre vous pouvez prétendre au statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) dès lors que vous respectez les conditions d'éligibilité. Vos recettes annuelles doivent rester inférieures à 23.000 € ou au montant des autres revenus d'activité de votre foyer fiscal.

Avoir des revenus locatifs imposés à l'impôt sur le revenu

D’autre part, quand vous investissez en nom propre, les revenus locatifs sont imposés à l’impôt sur le revenu. En location meublée de longue durée, le régime micro-BIC s'applique sous un plafond de recettes, avec un abattement forfaitaire de 50 %. Cet abattement est ramené à 30 % pour un meublé de tourisme non classé. Vous pouvez aussi opter pour le régime réel et déduire vos charges, dont l'amortissement du logement et des meubles.

Cet avantage se paie en partie à la revente. Pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés, sous certaines conditions, dans le calcul de la plus-value.

Profiter d'une plus-value immobilière dégressive

Acheter en nom propre est également intéressant si vous envisagez de garder le bien sur une longue période. En effet, l'imposition de la plus-value immobilière des particuliers diminue avec la durée de détention du bien. En 2026, elle est taxée à 19 % d'impôt sur le revenu et à 17,2 % de prélèvements sociaux, après abattements. Elle devient totalement exonérée d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention, et de prélèvements sociaux après 30 ans. Le même régime s'applique aux associés d'une SCI à l'IR.

Quels sont les inconvénients quand on achète en nom propre ?

Il existe aussi plusieurs inconvénients :

• être dans un régime de l’indivision en cas d'achat à plusieurs ;
• et transmettre le bien par étapes moins facilement.

Être dans un régime de l’indivision

Le principal inconvénient d’acheter en nom propre à plusieurs est le régime de l’indivision. Ce régime impose l'unanimité pour les actes les plus importants, comme la vente du bien. Il permet aussi à chaque indivisaire de demander à en sortir à tout moment, sauf convention ou jugement contraire (article 815 du Code civil). Sur le papier, c'est carré. En pratique, un seul désaccord peut tout figer. Cela peut poser problème en cas de litige entre les propriétaires du bien immobilier (séparation, divorce, mésentente, etc.), mais aussi en cas de décès de l'un des propriétaires. En effet, ses héritiers deviennent alors indivisaires du bien.

Une transmission progressive moins souple

Acheter en nom propre rend aussi la transmission progressive plus difficile, car un bien immobilier se fractionne moins aisément que des parts sociales. Chaque enfant bénéficie d'un abattement de 100.000 € par parent (article 779 du Code général des impôts), soit jusqu'à 200.000 € pour un couple de parents. Cet abattement se reconstitue tous les 15 ans. Au-delà, des droits de donation sont dus. En SCI, le fractionnement de la transmission par donation de parts permet au contraire de réutiliser cet abattement à chaque période de 15 ans.

Tableau récapitulatif des avantages et des inconvénients de l’achat immobilier en nom propre 

Acheter en SCI ou en nom propre : tableau comparatif 

SCI ou nom propre : quels sont les critères pour choisir ?

Afin de déterminer si l’achat immobilier doit être réalisé en nom propre ou avec une SCI, vous devez prendre en compte plusieurs éléments :

• la nature du projet (achat pour revente, location nue / meublée, usage personnel ?) ;
• la finalité du projet (réaliser des bénéfices, constitution d’un patrimoine, transmission ?) ;
• la durée du projet (court, moyen ou long terme ?) ;
• le nombre d’acquéreurs (seul, avec vos proches, avec d’autres investisseurs ?) ;
• le montant de l’opération envisagée (faible, élevé ?) ;
• le nombre de biens souhaité (un seul, plusieurs ?) ;
• la réalisation de travaux (nécessaire ou non ?) ;
• et la tranche d’imposition. 

Réfléchir sérieusement à l’ensemble de ces interrogations est essentiel étant donné que la réponse à la question de savoir s’il est préférable d’acheter en SCI ou en nom propre, diffère fortement selon les spécificités de votre projet.

SCI ou nom propre : tableau récapitulatif en fonction du type d’investissement

Vous vous posez encore des questions sur l’intérêt d’acheter en SCI ou en nom propre comme :

• pour faire de la LMNP : SCI ou nom propre ?
• SCI ou nom propre pour de la location ?
• pour l’achat d’une résidence principale : SCI ou nom propre ? 

Voici un tableau récapitulatif du statut le plus avantageux en fonction du type d’investissement. Ce tableau n'est qu'à titre indicatif. Votre situation personnelle doit être prise en compte, notamment au regard des critères cités plus haut.