02 avril 2021

SCI ou nom propre : quelle solution pour investir?
Temps de lecture : 2 min

Mélissa Boï
Diplômée d’un Master 2, rédactrice juridique indépendante.

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Vous envisagez d’acquérir des biens immobiliers ? Deux options intéressantes sont envisageables : acheter en votre nom propre ou créer une SCI (société civile immobilière). Chacune présente ses particularités, ses avantages et ses inconvénients.  

Cet article vous permettra de découvrir les différences entre l’achat en nom propre et en SCI afin d’être en mesure de choisir l’option la plus en adéquation avec votre projet.

Quelles sont les différences entre l’achat en nom propre et l’achat en SCI ?

Lorsque vous décidez d’acquérir un bien immobilier, vous pouvez effectuer cette opération soit en votre nom, soit grâce à une société.

L’ acquisition est dite « en nom propre » lorsque vous êtes l’acquéreur, en tant que personne physique. Cela signifie que sur l’ensemble des actes, seul votre nom figure.

À l’inverse, en constituant une SCI, vous créez une structure distincte de vous et dotée de la personnalité juridique. Ainsi, c’est cette personne morale qui sera propriétaire du bien.

Il découle de cette importante différence de nombreuses conséquences sur un plan juridique et également fiscal. Votre choix de créer un non une structure autonome doit ainsi être précédé de l’établissement d’un comparatif appliqué à votre projet immobilier.

Quels éléments prendre en compte pour choisir entre SCI ou nom propre?

Afin de déterminer si l’achat immobilier doit être réalisé en nom propre ou avec une SCI , vous devez prendre en compte plusieurs éléments :

  • Nature du projet : Achat pour revente, location nue / meublée, usage personnel ?
  • Finalité du projet : Réaliser des bénéfices, constitution d’un patrimoine, transmission?
  • Durée du projet : Court, moyen ou long terme?
  • Nombre d’acquéreurs : Seul, avec vos proches, avec d’autres investisseurs?
  • Montant de l’opération envisagée : Faible, élevé?
  • Nombre de biens souhaité : Un seul, plusieurs?
  • Réalisation de travaux : Nécessaire ou non?
  • Tranche d’imposition : À l’impôt sur le revenu.

Réfléchir sérieusement à l’ensemble de ces interrogations est essentiel étant donné que la réponse à la question de savoir s’il est préférable d’acheter en SCI ou en nom propre , diffère fortement selon les spécificités de votre projet.

Achat-Revente : SCI ou achat personnel ?

L’achat revente vise à faire l’acquisition d’un bien immobilier pour le revendre. Cette technique est particulièrement intéressante si vous ne disposez pas de fonds suffisants pour réaliser une opération immobilière plus importante.

Grâce à elle, vous pourrez récupérer des fonds rapidement afin de vous constituer un premier apport pour concrétiser votre projet. En effet, il est à titre d’exemple, plus aisé de négocier un prêt bancaire lorsque vous avez de l’argent de côté.

Bon à savoir : Pour atteindre cet objectif, il est nécessaire de choisir un bien sur lequel vous pourrez faire une plus-value (exemple : bien sous-estimé, travaux à effectuer… ).

L’achat en nom propre

Pour un achat-revente, l’achat en nom propre est généralement plus avantageux que la société civile immobilière pour de nombreuses raisons :

  • Impôt sur le revenu : Selon votre situation, il peut s’agir d’un régime avantageux ;

  • Si le bien est votre résidence principale en SCI  : Exonération d’impôt sur la plus-value. Il conviendra toutefois de veiller à pouvoir justifier le caractère « principal » de votre résidence ;
     
  • S’il s’agit d’une résidence secondaire : En matière de plus-value, c’est le régime des particuliers qui s’applique. La base d’imposition correspond au prix de vente, moins le prix d’achat, augmenté des frais ( notaire, travaux déductibles… ) ;

  • L’argent issu de la revente arrive directement dans votre poche : Il peut ainsi être utilisé pour réaliser une nouvelle opération immobilière ;

L’achat avec une SCI

Avec une SCI, le résultat pour une revente serait le suivant :

  • Vous relevez du régime des plus-values professionnelles : Ainsi, vous ne pouvez pas bénéficier d’une exonération au titre de la résidence principale ;
     
  • Prise en compte de la valeur nette comptable pour déterminer la plus-value : Cela correspond au prix d’achat - les amortissements pratiqués. En conséquence, plus vous gardez le bien, plus la valeur nette comptable diminue et plus la plus-value est élevée ce qui augmente considérablement votre imposition.

Bien qu’il ne soit en principe pas possible de réaliser une activité d’ achat-revente en SCI puisque cette dernière sera nécessairement imposée à l’impôt sur les sociétés (IS), certaines hypothèses restent envisageables :

  • Vous relevez d’une tranche d’imposition élevée à l’IR : L’argent issu de la revente s’ajoute aux autres revenus de votre foyer fiscal, ce qui peut conduire à une tranche d’imposition élevée ( jusqu’à 45% ). Avec une SCI à l’IS , l’imposition serait ainsi bien plus avantageuse ;
     
  • Vous souhaitez réaliser plusieurs opérations : Ici, la constitution d’une structure autonome et en particulier d’une SCI, est plus intéressante. Elle vous permettra de centraliser leur acquisition, leur gestion et leur revente avec une plus grande facilité et vous protègerez votre patrimoine personnel vis-à-vis des créanciers.

Investissement locatif : SCI ou nom propre ?

L’achat en nom propre

Pour un investissement locatif, l’achat en nom propre est idéal exclusivement si le nombre de biens que vous souhaitez acquérir est limité, que leur valeur est faible (exemple : achat d’un garage ) et que vous souhaitez les revendre dans quelques années. 

Bon à savoir : A défaut, la charge fiscale avec l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux serait bien trop importante à supporter. 

Cette solution est idéale si vous envisagez à titre d’exemple, d’acquérir un unique bien, de faire de la location nue et de le conserver durant un maximum d’années. Lors de sa revente, vous pourrez ainsi bénéficier de l’abattement pour durée de détention lors de la détermination de l’imposition de votre plus-value. 

Un autre avantage avec la location meublée est la durée d’engagement des locations. En effet, en tant que personne physique la durée minimale de votre bail est de 3 ans , contre 6 ans avec une SCI puisqu’il s’agit d’une personne morale.

L’achat avec une SCI

Le principal défaut d’une SCI à l’IS apparaît lors de la revente puisque la plus-value de SCI est calculée à partir de la valeur nette comptable qui correspond au prix d’achat diminué des amortissements pratiqués au gré des années. 

En conséquence, si vous envisagez d’acquérir un ou plusieurs biens pour les louer, cela implique de les conserver sur du long terme, sans les vendre. Cette structure devient ainsi particulièrement intéressante, notamment s’agissant de l’imposition. 

À l’inverse de l’impôt sur le revenu dont la tranche d’imposition peut rapidement grimper jusqu’à 45%, si votre SCI opte pour l’impôt sur les sociétés le taux maximal sera de 28%. De plus, ce taux est amené à diminuer pour arriver à 25% en 2022. 

Mieux encore, si vous ne dépassez pas 38.120 € de bénéfices avec l’argent issu de vos locations, le taux applicable est de seulement 15% au sein de la société. En outre, vous avez la possibilité de choisir de distribuer ou non, les bénéfices réalisés. Ainsi, vous serez imposés sur les dividendes, exclusivement si vous les distribuez. 

Vos revenus locatifs vous permettront ainsi de constituer une importante trésorerie qui elle-même pourra être utilisée pour réaliser des travaux sur vos biens ou d’en acquérir de nouveaux. Vous pourrez d’ailleurs déduire certains de ces travaux et amortir vos biens immobiliers afin de réduire voire même, supprimer votre imposition quelques années grâce au mécanisme de déficit foncier de SCI. 

Enfin, la SCI constitue un excellent outil de transmission de votre patrimoine. À cet égard, la SCI familiale est idéale puisqu’elle vous permet de conclure des baux d’une durée de 3 ans alors qu’en principe ceux-ci sont de 6 ans avec une SCI classique et d’optimiser fiscalement la transmission en cédant non pas les biens, mais les parts sociales. 

A noter: il est d’ailleurs possible de faire don de ses parts en bénéficiant d’une exonération fiscale : on parle alors de cession de parts sociales de SCI à titre gratuit.  

Sachez qu’il est possible de cumuler l’achat en nom propre et l’achat en SCI. En effet, l’achat en nom propre vous permettra d’acquérir des biens afin de les revendre et de dégager de l’argent immédiatement. De son côté, investir en SCI est idéal pour développer votre activité, acquérir plusieurs biens et les transmettre.

Mise à jour: 02/04/2021

Rédaction : Mélissa Boï, diplômée d’un Master 2, rédactrice juridique indépendante.

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