SCI Pinel : qu’en est-il en 2025 ?

La loi Pinel a pour objectif de mettre sur le marché davantage de biens immobiliers neufs ou convenablement rénovés et de les rendre accessibles à la location pour le plus grand nombre. C’est pourquoi, les conditions d’éligibilité au dispositif sont strictement encadrées. Les propriétaires quant à eux bénéficient de nombreux avantages qui peuvent également se produire dans le cadre d’une SCI Pinel.

Toutefois, ces avantages ont vocation à évoluer progressivement, avant de disparaître fin 2024. 

Qu'est-ce une SCI loi Pinel ?

Une SCI est une société civile immobilière. Ce statut juridique permet de créer une société, et donc d'avoir la personnalité morale. Ainsi, le patrimoine de la SCI est bien séparé de celui des associés. La particularité de la SCI par rapport à d'autres formes sociales comme la SAS et la SARL, c'est sa nature civile (et non commerciale).

En effet, l'activité principale d'une SCI concerne l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier destiné ou non à la location.

Une SCI loi Pinel est une SCI qui réunit certaines conditions qui permettent de bénéficier d'un régime spécifique appelé loi Pinel qui offre certains avantages notamment en matière fiscale. Toutefois, la création d'une SCI loi Pinel implique de suivre les mêmes étapes que la création d'une SCI classique, à savoir : 

• la rédaction des statuts de la SCI ;
• le dépôt du capital social ;
• la publication d'un avis dans un journal d'annonces légales ;
• la demande d'immatriculation au guichet unique.

Quels sont les avantages de la loi Pinel en SCI ?

Réaliser un investissement Pinel en SCI permet de bénéficier d’avantages fiscaux, mais aussi d’autres avantages tout aussi intéressants.

La défiscalisation d’une SCI loi Pinel

Depuis 2018, la loi Pinel  permet aux associés d’une SCI de bénéficier du dispositif de défiscalisation.

En effet, les associés de la SCI peuvent bénéficier d’une réduction sur leur impôt sur le revenu, en fonction de la durée de l’engagement pris, c’est-à-dire la durée pendant laquelle ils s’engagent à laisser le bien en location, et du montant de l’investissement.

L’abattement fiscal correspondait ainsi jusqu'au 31 décembre 2022 à :

• 12 % du montant investi dans la limite de 36.000 € pour un engagement de 6 ans ;
• 18 % du montant investi dans la limite de 54.000 € pour un engagement de 9 ans ;
• 21 % du montant investi dans la limite de 63.000 € pour un engagement de 12 ans.

Depuis le 1er janvier 2023, les taux sont modifiés de manière dégressive selon la durée d'engagement de la location : 

• six ans : 10,5% en 2023, 9% en 2024
• neuf ans : 15% en 2023, 12% en 2024 
• douze ans : 17,5% en 2023, 14% en 2024

Toutefois, dans le cadre d’une SCI cet abattement est calculé proportionnellement à leur quote-part dans le capital social de la SCI.

Les autres avantages de la loi Pinel pour une SCI

Au-delà de l’aspect fiscal, réaliser un achat Pinel en SCI permet de faciliter la transmission du patrimoine entre les membres d’une même famille. Loi Pinel et SCI familiale peuvent donc former un combo intéressant dans la mesure où la loi Pinel autorise une SCI à donner en location à un associé le bien.

Par exemple, un couple qui décide de créer une SCI familiale et d’acheter un bien relevant de la loi Pinel via cette SCI peut avoir pour locataire l’un des enfants. Cependant, cette possibilité de créer une SCI Pinel familial est réservée uniquement aux cas où le locataire n’est pas rattaché au foyer fiscal des associés de la SCI.

Par ailleurs, acheter un bien immobilier en SCI sous le coup de la loi Pinel permet de disposer librement du bien pour y vivre ou le vendre à l’issue de la période d’engagement pour la location. Cela peut donc être un bon moyen de se constituer un patrimoine immobilier.

Quelles sont les conditions d’éligibilité d’une SCI au dispositif Pinel ?

Pour que les associés de la SCI puissent bénéficier des avantages offerts par la loi Pinel, plusieurs conditions doivent être réunies.

D’une part, le bien immobilier acquis par la SCI doit être un logement neuf, un programme immobilier vendu état futur d’achèvement (VEFA) ou un immeuble rénové pour répondre aux exigences de salubrité. Quelle que soit la nature du logement, celui-ci doit répondre aux règles imposées par la réglementation thermique (RT 2012) pour la performance énergétique.

Il est important de préciser que si la SCI acquiert plusieurs immeubles, le dispositif de la loi Pinel est limité à deux logements par an.

En outre, la loi Pinel s’applique uniquement aux biens situés en France métropolitaine et relevant des zones A, A bis ou B1 (il est possible de connaître la zone de la commune du biens concernés, grâce au simulateur du service-public). Sont également éligibles, les biens présents dans une commune qui a signé un contrat de redynamisation de site de défense.

D’autre part, le plafond Pinel est fixé à 300.000 € en SCI et à 5.500 € le mètre carré par investissement pour bénéficier de l'abattement fiscal.

De plus, les associés de la SCI s’engagent à mettre le bien en location pour une durée de 6, 9 ou 12 ans dans un délai maximum d’un an après l’achat ou l’achèvement des travaux.

Précisons également que la loi Pinel s’applique uniquement aux locations non meublées.

Le locataire doit quant à lui répondre à des exigences légales, et notamment aux plafonds de ressources établis par la loi. De même, le loyer est plafonné.
Enfin, concernant le cas spécifique d’une SCI Pinel, la société doit être soumise à l’impôt sur le revenu. Les associés d’une SCI à l’IS ne peuvent donc pas prétendre aux avantages liés à la Pinel.

SCI Pinel jusqu’à quand peut-on profiter du dispositif ?

La loi Pinel entrée en vigueur en 2014 a déjà fait l’objet d’une prolongation qui devait prendre fin au 31 décembre 2020.
Toutefois, le gouvernement a décidé de reconduire une nouvelle fois le dispositif jusqu’en décembre 2024.

Une SCI Pinel est donc une SCI qui a acquis un ou plusieurs biens immobiliers mis en location sous le couvert de la loi Pinel. L’objectif principal d’un tel investissement est de pouvoir profiter des avantages fiscaux pour les associés.

FAQ

Comment déclarer Pinel dans une SCI ?

La déclaration Pinel en SCI se fait en deux temps : 

1. la SCI déclare son adhésion au dispositif Pinel dans sa déclaration fiscale n°2042 ;
2. chaque associé déclare la quote-part des bénéfices de la SCI à l'IR qui lui revient en fonction de sa participation au capital social.

Pourquoi le dispositif Pinel prend fin ?

Bien que le dispositif Pinel ait rencontré un franc succès, le gouvernement a décidé d'y mettre fin comme à plusieurs dispositifs de défiscalisation immobilière à destination des particuliers. En effet, le manque à gagner pour l'Etat est jugé trop coûteux.

Qu'est-ce qui va remplacer le Pinel ?

Pour le moment le gouvernement n'a annoncé aucun dispositif ayant vocation à remplacer la loi Pinel.

Principales sources législatives et réglementaires : 

• article 199 novovicies - Code général des impôts
• article 2 duodecies à 2 vicies - Code général des impôts
• article 46 AZA octies à 46 AZA quaterdecies - Code général des impôts