27 février 2020

Tout savoir sur l’imposition de la SCI à l’IS
Temps de lecture : 3 min

Kézia Varde
Diplômée en Droit des Affaires. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

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Temps de lecture : 3 min

Si vous souhaitez faciliter la gestion de votre patrimoine immobilier et sa transmission, il y a de grandes chances pour que vous décidiez de créer une SCI

Lors de sa création, vous devez choisir quelle sera la fiscalité de la SCI: IS ou IR? Quels sont les avantages et les inconvénients de chacun de ses régimes? On vous explique en détail tout ce qu’il faut savoir sur le régime fiscal d’une SCI imposée à l’IS

SCI IS

Quelle est la fiscalité d’une SCI? 

La SCI est une société qui dispose d’une imposition dite “transparente”. En principe, ce sont les associés de la SCI qui sont imposés à titre individuel sur les bénéfices générés par la société. 

Ils sont donc imposés à l’impôt sur le revenu (IR) à hauteur de leur quote-part, et ce même en l’absence de distribution de dividendes. 

Toutefois, il est possible pour les associés de choisir l’option à l’IS pour la SCI. En choisissant de soumettre la SCI à l’impôt sur les sociétés (IS) les associés ne seront imposés personnellement sur leurs revenus qu’en cas de distribution de dividendes. 

Lorsque vous choisissez le régime fiscal de votre SCI, le passage de l'IR à l'IS est en principe irrévocable. Toutefois, depuis 2019, il est possible de révoquer l’imposition de la SCI à l’IS. 

Les associés disposent d’un délai de 5 ans pour révoquer l’option, à partir du moment où ils ont soumis la SCI à l’option de l’IS. Une fois ce délai passé, l’option devient irrévocable. De la même manière, si les associés décident de révoquer l’option à l’IS, la SCI ne pourra plus jamais revenir à l’IS.

Quels sont les avantages de l’IS en SCI? 

L’imposition d’une SCI à l’IS est avantageuse pour les associés qui sont imposés sur leurs revenus à 41 ou 45%. 

En effet, en passant à l’option à l’IS, ils ne sont plus imposés sur la quote part des bénéfices de la SCI, mais uniquement sur les bénéfices qui font l’objet d’un versement des dividendes de la SCI soumise à l’IS. 

Par ailleurs, le calcul de la plus-value de cession des parts de SCI soumises à l’IS est plus avantageux. Les associés qui cèdent leurs parts de SCI peuvent bénéficier d’abattements sur la plus-value réalisée en fonction des années de détention de leurs parts.

L’option à l’IS est également avantageuse pour la comptabilité de la SCI à l’IS car la SCI peut amortir son immeuble. Ce qui lui permet de réduire sa base imposable pendant la durée de son investissement. 

Toutefois, cette option s’avère moins avantageuse lors de la revente des parts de la SCI ou des biens qu’elle détient. 

Quels sont les inconvénients de l’IS en SCI? 

Si l’option pour l’IS est avantageuse durant la période d’investissement, elle l’est un peu moins lors de la revente. En effet, lors du calcul de la plus-value d’une SCI soumise à l’IS, on fait la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable du bien. 

Or, si le bien a été totalement amorti, sa valeur nette comptable est nulle et la plus-value porte sur le montant global du prix de cession. 

Exemple: un immeuble a été acheté 400.000€ et revendu 500.000€. La SCI devrait donc  être imposée sur une plus-value de 100.000€. 

  • Toutefois, comme l’immeuble a été amorti en totalité: sa valeur nette comptable est nulle.
  • Le calcul est 500.000 (prix de cession) - 0 (valeur nette comptable). C’est donc l’intégralité du prix de la vente qui va être pris en compte et non la simple plus-value de 100.000€ qui a été réalisée. 

Cette option présente un autre inconvénient: la double imposition. En effet, en l’absence de distribution les associés ne payent pas d’impôt sur le revenu au titre des bénéfices. 

Toutefois, lorsqu’ils perçoivent des dividendes, ils sont imposés à l’IR tandis que la société est aussi imposée à l’IS sur l’ensemble des bénéfices réalisés. Cela donne donc lieu à une double imposition sur les mêmes bénéfices. 

SCI et location meublée: comment éviter l’IS?

SCI de location meublée: quelle est la fiscalité? En principe, si elle fait de la location meublée, la SCI est soumise à l’IS. Toutefois, il y a deux exceptions qui peuvent permettre à une SCI de faire de la location meublée sans être soumise à l’IS: 

  • lorsque la location meublée représente une part minime dans vos recettes (moins de 10%) ; et 
  • lorsqu’il ne s’agit pas d’une activité à titre habituel: la location meublée est de courte durée et n’a pas un caractère régulier.

    Par exemple: une SCI qui fait une location meublée de quelques semaines tous les ans, serait passible de l’IS à cause du caractère régulier (tous les ans) de son activité.

Comme vous l’aurez compris, les questions de fiscalité de la SCI demandent un véritable temps de réflexion. Il est préférable d’utiliser un simulateur de SCI à l’IS et de consulter un professionnel afin de choisir la meilleure option en fonction de vos projets!

Mise à jour le 27/02/2020
Rédaction: Kézia Varde, diplômée d'un Master II en Droit des Affaires. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

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