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Fiches pratiques Créer une entreprise SCI Comment devenir associé d’une SCI ?

Comment devenir associé d’une SCI ?

SCI
M d V

Marine de Villoutreys

Diplômée de l’université Paris II Panthéon-Assas et élève avocat à l’Ecole de Formation du Barreau de Paris.


Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

Vous voulez créer une SCI (société civile immobilière) mais vous ne savez pas avec qui la loi vous autorise à le faire ? Pouvez-vous la créer avec des gens qui ne font pas partie de votre famille ? Avec vos enfants mineurs ? Qui peut devenir associé de l'entreprise ?

Vous avez de la chance, de nombreuses options sont ouvertes ! Si vous vous demandez comment vous associer en SCI, nous vous aidons à y voir plus clair.

Associé de SCI : se lancer seul ou à plusieurs ? 

Pour créer une société civile immobilière, il suffit d’être deux ! Une fois que vous avez trouvé un associé, vous pouvez proposer à autant de personnes que vous souhaitez de vous rejoindre. 

Impossibilité d’être associé unique en SCI 

En SCI, le nombre d’associés est une question importante. En effet, la loi fixe pour la SCI un nombre d’associés minimum de 2 personnes. 


Il n’est donc pas possible de créer une SCI à associé unique. Lors de la demande de l’immatriculation de la société, le greffe veille à ce que cette condition soit respectée.

 

☝️ Bon à savoir : il est possible de créer une SARL ou une SAS seul. On parle alors d’EURL et de SASU qui sont des sociétés unipersonnelles.

Une SCI peut-elle devenir unipersonnelle ?

Si la loi interdit la constitution d’une SCI par une seule personne, en pratique, il peut arriver que toutes les parts de la société soient réunies dans les mains d’un seul associé.

Cela peut se produire dans différents cas :

  • le décès des autres associés de la SCI ;
  • la cession de parts entre associés ;
  • le retrait d’un associé.

Si dans les faits, la SCI vient à compter un seul associé, celui-ci dispose d’un délai d’un an pour régulariser la situation. Cela signifie qu’il doit trouver de nouveaux associés qui acceptent d’entrer au capital de la SCI. Dans le cas où l’associé unique de la SCI ne respecterait pas ce délai, n’importe quel tiers peut demander au tribunal la dissolution et la liquidation de la SCI. Toutefois, le juge peut accorder un délai supplémentaire de 6 mois pour parvenir à trouver au moins un associé supplémentaire.

À l'expiration du délai d’un an, et si aucune action n’est faite par un tiers, la SCI à associé peut perdurer. Toutefois, sa situation est extrêmement précaire. Il sera impossible de souscrire à un nouvel emprunt bancaire. De plus, l’associé unique se retrouve solidaire à 100% des dettes de la SCI.

Associé SCI

Pourquoi devenir associé d’une SCI ?

Devenir membre d’une SCI présente de nombreux avantages :

  • acheter un bien immobilier à plusieurs ;
  • séparer son patrimoine personnel de son patrimoine locatif et/ou professionnel ;
  • gérer facilement les biens immobiliers sans être soumis au régime précaire de l’indivision ;
  • transmettre simplement son patrimoine ;
  • pouvoir opter pour l’impôt sur les sociétés (IS), afin d’éviter de changer de tranche d’imposition à titre personnel ;
  • bénéficier de l’abattement sur la plus-value immobilière qui est calculée à partir de la date de souscription des parts sociales.

Quelles sont les conditions pour être associé d’une SCI ?

Pour savoir qui peut être associé d’une SCI, sachez qu’il peut s’agir d’une personne physique ou d’une personne morale (une autre société). Les associés de la SCI peuvent être français ou étrangers. 

Si votre associé est ressortissant d’un pays hors Union Européenne, il peut être librement associé d'une SCI, à condition que sa loi nationale ne le lui interdise pas.

☝️ Bon à savoir : les associés fondateurs d'une SCI ne sont pas anonymes ! En effet, leur identité doit être précisée au moment de compléter le formulaire M0 de SCI.

Un enfant mineur peut-il être associé d’une SCI ?

Constituer une SCI avec un mineur est tout à fait envisageable, vous garderez tous les avantages de la SCI ! La création d’une SCI est souvent motivée par des considérations d'héritage immobilier et il est de plus en plus fréquent que les parents fondateurs d’une SCI familiale souhaitent associer leurs enfants dès la création ou ultérieurement.

S’il s’agit d’un mineur émancipé, les choses sont assez simples. Les mineurs émancipés sont traités comme des majeurs et peuvent donc valablement être associés sans restriction. Mais dans la quasi-totalité des cas, il s’agira de mineurs non-émancipés. Un mineur non-émancipé peut être associé d’une SCI à condition que ses représentants légaux (la plupart du temps, ses parents) l’y autorisent. En revanche, notez que le mineur ne peut jamais être nommé gérant de la SCI.

SCI familiale : comment un mineur devient-il associé ?

Le mineur peut être associé à une SCI soit en réalisant un apport, soit par succession ou donation. Il pourra à ce titre valablement devenir associé majoritaire si cela est souhaité par les parents. La cession de parts de SCI à titre gratuit est d'ailleurs une option intéressante pour permettre à un mineur de devenir associé.

De manière générale, le mineur qui va devenir associé de la SCI doit être représenté par un administrateur légal. Les deux parents titulaires de l’autorité parentale sont administrateurs légaux de leur enfant mineur : si le mineur devient associé, les deux parents doivent signer les statuts de la SCI pour le compte du mineur.

Lorsqu’un seul parent exerce l’autorité parentale (décès, un seul lien de filiation établi, privation d’un parent de l’autorité parentale, etc.), il peut également représenter le mineur lors de la constitution de la SCI et peut signer seul les statuts de la SCI familiale. Avant le 1er janvier 2016, le parent seul devait demander l’autorisation du juge des tutelles pour que l’enfant mineur devienne associé de la SCI, mais cette autorisation n’est plus nécessaire !

⚠️ Attention : pour des actes comme un apport d'immeuble ou une vente d'immeuble, l'intervention du juge reste nécessaire pour un enfant mineur avec parent seul.

Mineur associé : peut-il participer à une Assemblée Générale ?

Oui, mais il ne sera pas décisionnaire. Il devra obligatoirement être représenté par un de ses parents titulaire de l’autorité parentale.

📝 À noter : les parents du mineur le représentent dans le vote sur l’affectation du résultat annuel. Les revenus distribués seront affectés à un compte ouvert au nom du mineur.

La responsabilité du mineur associé peut-elle être engagée ?

En principe, en SCI la responsabilité des associés est la même pour tous, qu'ils soient, mineurs ou majeurs. Ils sont indéfiniment responsables des dettes de la société, c’est-à-dire qu’ils sont censés régler l’intégralité des dettes de la SCI, peu important le montant initial de leur apport.

Il est toutefois possible - lors de la rédaction des statuts de la SCI - de les aménager afin de limiter la responsabilité du mineur vis-à-vis des autres associés. L’idée consiste à limiter la responsabilité du mineur associé proportionnellement à son apport, le passif excédentaire étant réputé à la charge des autres associés majeurs. Ce type d’aménagement est utile si la SCI familiale avec des associés mineurs envisage de recourir à l’emprunt. Dans cette hypothèse, pour être vraiment protectrice, il sera indispensable d’obtenir de l’établissement de crédit prêteur la renonciation au droit de poursuivre le mineur associé en complément de la clause limitative de responsabilité du mineur.

Responsabilité des parents

Attention, lorsque vous cédez des parts de vos enfants ou que vous obtenez un emprunt avec une SCI composée de mineurs : être représentant légal entraîne un certain nombre de droits au regard du bien, mais aussi des devoirs !

Les administrateurs légaux doivent gérer en « bon père de famille » les biens de leur enfant, sous peine d’engager leur propre responsabilité. Si l'acte cause un préjudice au mineur, les parents en sont responsables solidairement.

Quels sont les droits des associés en SCI ?

En tant qu’associé de la SCI, vous disposez de certains droits, à savoir :

  • un droit de vote qui permet de participer activement aux décisions collectives concernant la SCI (approbation des comptes, entrée d’un nouvel associé, modification du capital social, dissolution de la société, désignation du gérant, etc.) ;
  • un accès aux informations et aux documents relatifs à la SCI sur simple demande en se rendant au siège social de la société ;
  • la possibilité de poser des questions écrites au gérant ;
  • le droit de provoquer la réunion d’une assemblée générale extraordinaire ;
  • la faculté de sortir de la société selon les conditions prévues aux statuts ;
  • le versement de dividendes proportionnellement à la quote-part détenue dans le capital social lorsque les associés décident de procéder à une répartition des bénéfices, totale ou partielle, à la fin de l’exercice comptable.

☝️ Bon à savoir : vous pouvez trouver un modèle de PV d’assemblée générale de SCI à 2 associés facilement sur internet. Si la SCI compte davantage d'associés, il faudra seulement modifier les précisions quant aux associés présents et absents. Cela peut également avoir des conséquences sur les règles de quorum et de majorité en fonction de ce qui est prévu dans les statuts.

Quelle est la responsabilité des associés en SCI ?

Il existe également certaines obligations pour les associés de SCI.

En effet, dans le cadre d’une SCI l’associé a une responsabilité :

  • indéfinie ;
  • proportionnelle ;
  • non-solidaire avec les autres associés ;
  • subsidiaire.

Cela signifie qu’en cas de défaillance de la SCI dans le remboursement de ses dettes, chaque associé est indéfiniment responsable sur ses biens personnels. Il n’y a pas de limite de montant. Mais cette responsabilité est proportionnelle à la quote-part des parts sociales qu’il détient. 

Par exemple, si un associé détient 30% des parts sociales, les créanciers de la SCI peuvent lui demander le paiement des créances impayées de la SCI, dans la limite de 30%, et ce, peu importe le montant que cela représente.

De plus, les associés sont uniquement solidaires avec la SCI. En effet, ils ne sont pas solidaires entre eux. Dès lors, si un associé ne peut pas assumer sa quote-part des dettes de la SCI, le créancier ne peut se retourner vers les autres associés pour en obtenir le remboursement. Toutefois, ce mécanisme peut être contourné par le créancier qui a demandé une caution solidaire des associés lors de la souscription d’un emprunt par exemple.

Par ailleurs, la responsabilité des associés d’une SCI est subsidiaire. Cela signifie qu’elle ne peut être engagée si et seulement si tous les moyens pour obtenir le paiement de la part de la société ont été épuisés.

Comment un couple peut-il constituer une SCI ?

Une question récurrente est celle de savoir comment créer une SCI en couple. Dans cette hypothèse, il faut différencier selon que le couple soit marié ou pacsé sous un régime de biens communs. Si chacun des conjoints ou des partenaires de PACS peut librement apporter ses biens personnels ou biens propres à la SCI, le régime diffère pour les biens communs en couple.

Couples en biens communs

Vous disposez de biens communs dès lors que :

  • vous êtes mariés sous le régime légal (la communauté d’acquêts) ;
  • vous avez conclu un PACS avant le 1er janvier 2007 : les biens acquis séparément ou ensemble étant réputés indivis (NB : depuis le 1er janvier 2007, chacun des partenaires est propriétaire de ses biens).

Vous pouvez apporter un bien commun à la SCI à condition que votre époux/partenaire consente au préalable à cet apport. En pratique, un simple avis suffit, mais il doit être mentionné dans l’acte d’apport. À défaut, votre conjoint/partenaire non associé pourra demander la nullité de l’apport.

Une fois l’accord de votre époux/partenaire obtenu, la qualité d’associé à la SCI vous est reconnue à hauteur de la moitié du bien.

Attention, l’époux ou partenaire non associé peut revendiquer sa qualité d’associé à la SCI en cours de vie sociale ! Son entrée dans la SCI peut cependant être soumise à l’agrément des autres associés (sauf du conjoint associé qui ne participe pas au vote) dans le cas où les statuts le prévoient.

En pratique, le droit de revendication du conjoint/partenaire non associé est très étendu dans le temps et peut entraîner un certain nombre de risques. Même au cours de la procédure de divorce, et jusqu'à ce que le jugement de divorce soit définitivement prononcé, le conjoint non associé peut revendiquer sa qualité d’associé ! Certains conseillent de restreindre ce droit en formulant clairement dans les statuts une clause relative à la renonciation du conjoint non associé. Clause au sein de laquelle, le conjoint non associé renonce à revendiquer sa qualité d’associé pour le bien commun apporté par son conjoint. Néanmoins, il pourra revendiquer sa qualité d’associé à l’occasion d’un autre apport.

Constituer une SCI pour acheter un appartement est une option souvent envisagée par les couples. Il faut néanmoins faire attention et se prémunir contre les risques du divorce, comme pour les autres types de sociétés.

Couples avec un régime de séparation de biens

Qu’en est-il si vous êtes « simplement » concubins et qu’il n’y a pas de biens communs ? La création d’une SCI peut être très pertinente pour faciliter la transmission entre vous et votre concubin, avec qui vous n’êtes par définition pas marié(e).

Pour que votre concubin puisse bénéficier de la maison que vous avez acquise ensemble si jamais vous décédez, constituer une SCI est une bonne façon de se prémunir contre un héritage compliqué. En effet, les statuts de la SCI peuvent prévoir les modalités de transmission du bien en cas de décès.

Pour cela, il faut procéder à un montage juridique consistant pour chacun à bénéficier de 50% des parts sociales en nue-propriété et 50% en usufruit.

Comment créer une SCI avec ses amis ?

Comment créer une SCI  ? Sachez qu'une telle société peut se faire en dehors de tout cadre familial, par exemple en décidant d’acheter une maison de vacances avec vos amis ! La constitution de la SCI étant assez libre, vous pouvez vous associer avec les personnes que vous souhaitez et donc vous associer avec un ami. Pour cela, vous devez seulement respecter les formalités applicables à toute création de société civile immobilière. Prévoyez seulement des statuts qui conviennent à tous afin de vous assurer que rien ne viendra brouiller votre belle amitié.

C’est à vous de décider avec qui vous souhaitez constituer votre SCI. De multiples possibilités vous sont offertes ! Vous pouvez par exemple créer une SCI avec votre frère, son fils et un couple d’amis ou tout simplement avec votre famille.

☝️ Bon à savoir : si la SCI est en difficulté, les associés ont la possibilité d'utiliser le mécanisme du compte courant d'associé de SCI pour prêter de l'argent à cette dernière sans avoir à réaliser des formalités lourdes et coûteuses de l'augmentation de capital.

Vous êtes en train de créer votre société ? N'oubliez pas qu'il est désormais obligatoire de déclarer les bénéficiaires effectifs de la SCI, c'est-à-dire de déclarer le ou les personnes qui ont le contrôle effectif de la société.

📝 À noter : en cas de mésentente entre les associés, il est tout à fait envisageable de procéder à une cession de parts de SCI.

Avant de vous lancer dans la constitution d'une société civile immobilière, vous devez prévoir le coût de création de la SCI.

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M d V

Marine de Villoutreys

Diplômée de l’université Paris II Panthéon-Assas et élève avocat à l’Ecole de Formation du Barreau de Paris.

Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

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