Qui peut constituer une SCI et en devenir associé ?

Vous voulez monter une SCI (société civile immobilière) mais vous ne savez pas avec qui la loi vous autorise à la créer ? Pouvez-vous la créer avec des gens qui ne font pas partie de votre famille, avec vos enfants mineurs ?

Vous avez de la chance, de nombreuses options sont ouvertes ! Si vous vous demandez comment vous associer en SCI, nous vous aidons à y voir plus clair. Pour plus d'informations sur comment gérer une SCI, vous pouvez consulter notre fiche pratique sur le gérant de SCI.

Mini-sommaire :

1- Associé de SCI : il faut être au moins deux !

2- Un enfant mineur peut-il être associé d’une SCI ? 

3- Comment un couple peut-il constituer une SCI ? 

4- Associez vous avec vos amis ! 

 

Source: Chaîne YouTube - Century21Colombes

Associé de SCI : il faut être au moins deux !

Pour créer une société civile immobilière, il suffit d’être deux ! Une fois que vous avez trouvé un associé, vous pouvez proposer à autant de personnes que vous souhaitez de vous rejoindre. La loi n’impose aucun nombre maximal d’associé à respecter pour la SCI mais, attention, vous ne pouvez pas créer une société civile immobilière seul car la SCI à associé unique n'existe pas.

Les associés peuvent être français ou étrangers, peu importe que l’associé de la SCI soit une personne morale (une autre SCI par exemple) ou une personne physique. Si votre associé est ressortissant d’un pays hors Union Européenne, il peut être librement associé à une SCI, à condition que sa loi nationale ne le lui interdise pas.

Un enfant mineur peut-il être associé d’une SCI ?

Constituer une SCI avec un mineur est tout à fait envisageable, vous garderez tous les avantages de la SCI ! La création d’une SCI est souvent motivée par des considérations de succession ou de patrimoine et il est de plus en plus fréquent que les parents fondateurs d’une SCI familiale souhaitent associer leurs enfants dès la création ou ultérieurement. N’hésitez pas à consulter notre fiche sur le fonctionnement d’une SCI familiale pour plus de détails.

S’il s’agit d’un mineur émancipé, les choses sont assez simples. Les mineurs émancipés sont traités comme des majeurs et peuvent donc valablement être associés sans restriction. Mais dans la quasi-totalité des cas, il s’agira de mineurs non-émancipés. Un mineur non-émancipé peut être associé d’une SCI à condition que ses représentants légaux (la plupart du temps, ses parents) l’y autorisent. En revanche, notez que le mineur ne peut jamais être nommé gérant de la SCI.

  • SCI familiale : comment un mineur devient-il associé ?

Le mineur peut être associé à une SCI soit en réalisant un apport soit par succession ou donation. Il pourra à ce titre valablement devenir associé majoritaire si cela est souhaité par les parents.

De manière générale, le mineur qui va devenir associé de la SCI doit être représenté par un administrateur légal. Les deux parents titulaires de l’autorité parentale sont administrateurs légaux de leur enfant mineur : si le mineur devient associé, les deux parents doivent signer les statuts de la SCI pour le compte du mineur.

Lorsqu’un seul parent exerce l’autorité parentale (décès, un seul lien de filiation établi, privation d’un parent de l’autorité parentale, etc.), il peut également représenter le mineur lors de la constitution de la SCI et peut signer seul les statuts de la SCI familiale. Avant le 1er janvier 2016, le parent seul devait demander l’autorisation du juge des tutelles pour que l’enfant mineur devienne associé de la SCI, mais cette autorisation n’est plus nécessaire !

Attention : pour des actes comme un apport d'immeuble ou une vente d'immeuble, l'intervention du juge reste nécessaire pour un enfant mineur avec parent seul.

  • Mineur associé : peut-il participer à une Assemblée Générale ?

Oui, mais il ne sera pas décisionnaire. Il devra obligatoirement être représenté par un de ses parents titulaire de l’autorité parentale.

A noter : les parents du mineur le représentent dans le vote sur l’affectation du résultat annuel. Les revenus distribués seront affectés à un compte ouvert au nom du mineur.

  • La responsabilité du mineur associé peut-elle être engagée ?

Tous les associés – mineurs et majeurs - sont en principe indéfiniment responsables des dettes de la société, c’est-à-dire qu’ils sont censés régler l’intégralité des dettes de la SCI peu important le montant initial de leur apport.

Il est toutefois possible d'aménager les statuts de la SCI afin de limiter la responsabilité du mineur vis-à-vis des autres associés. L’idée consiste à limiter la responsabilité du mineur associé proportionnellement à son apport, le passif excédentaire étant réputé à la charge des autres associés majeurs. Ce type d’aménagement est utile si la SCI familiale avec des associés mineurs envisage de recourir à l’emprunt. Dans cette hypothèse, pour être vraiment protectrice il sera indispensable d’obtenir de l’établissement de crédit prêteur la renonciation au droit de poursuivre le mineur associé en complément de la clause limitative de responsabilité du mineur.

  • Responsabilité des parents

Attention lorsque vous céder des parts de vos enfants ou aux emprunts dans la SCI composée de mineurs. Etre représentant légal entraine un certain nombre de droits au regard du bien, mais aussi des devoirs ! Les administrateurs légaux doivent gérer en « bon père de famille » les biens de leur enfant, sous peine d’engager leur propre responsabilité. Si l'acte cause un préjudice au mineur, les parents en sont responsables solidairement.

Comment un couple peut-il constituer une SCI ?

Une question récurrente est celle de savoir comment créer une SCI en couple. Dans cette hypothèse, il faut différencier selon que le couple soit marié ou pacsé sous un régime de biens communs. Si chacun des conjoints ou des partenaires de PACS peut librement apporter ses biens personnels ou biens propres à la SCI, le régime diffère pour les biens communs en couple.

Couples en biens communs

Vous disposez de biens communs dès lors que :

  • vous êtes mariés sous le régime légal (la communauté d’acquêts)
  • vous avez conclu un PACS avant le 1er janvier 2007: les biens acquis séparément ou ensemble étant réputés indivis (NB: depuis le 1er janvier 2007, chacun des partenaires est propriétaire de ses biens)

Vous pouvez apporter un bien commun à la SCI à condition que votre époux/partenaire consente au préalable à cet apport. En pratique, un simple avis suffit, mais il doit être mentionné dans l’acte d’apport. A défaut, votre conjoint/partenaire non associé pourra demander la nullité de l’apport.

Une fois l’accord de votre époux/partenaire obtenu, la qualité d’associé à la SCI vous est reconnue à hauteur de la moitié du bien.

Attention, l’époux ou partenaire non associé peut revendiquer sa qualité d’associé à la SCI en cours de vie sociale! Son entrée dans la SCI peut cependant être soumise à l’agrément des autres associés (sauf du conjoint associé qui ne participe pas au vote) dans le cas où les statuts le prévoient.

En pratique, le droit de revendication du conjoint/partenaire non associé est très étendu dans le temps et peut entrainer un certain nombre de risques. Même au cours de la procédure de divorce, et jusqu'à ce que le jugement de divorce soit définitivement prononcé, le conjoint non associé peut revendiquer sa qualité d’associé ! Certains conseillent de restreindre ce droit en formulant clairement dans les statuts une clause relative à la renonciation du conjoint non associé. Clause au sein de laquelle, le conjoint non associé renonce à revendiquer sa qualité d’associé pour le bien commun apporté par son conjoint. Cependant, il pourra revendiquer sa qualité d’associé à l’occasion d’un autre apport.

Constituer une SCI pour acheter un appartement est une option souvent envisagée par les couples. Il faut néanmoins faire attention et se prémunir contre les risques du divorce, comme pour les autres types de sociétés.

Couples avec un régime de séparation de biens

Qu’en est-il si vous êtes « simplement » concubins et qu’il n’y a pas de biens communs ? La création d’une SCI peut être très pertinente pour faciliter la transmission entre vous et votre concubin, avec qui vous n’êtes par définition pas marié(e).

Pour que votre concubin puisse bénéficier de la maison que vous avez acquise ensemble si jamais vous décédez, constituer une SCI est une bonne façon de se prémunir contre un héritage compliqué. En effet, les statuts de la SCI peuvent prévoir les modalités de transmission du bien en cas de décès.

Pour cela, il faut procéder à un montage juridique consistant pour chacun à bénéficier de 50% des parts sociales en nue-propriété et 50% en usufruit.

Associez vous avec vos amis !

Créer une SCI peut se faire en dehors de tout cadre familial, par exemple en décidant d’acheter une maison de vacances avec vos amis ! La constitution de la SCI étant assez libre, vous pouvez vous associer avec les personnes que vous souhaitez. Pour cela, vous devez seulement respecter les formalités applicables à toute création de société civile immobilière. Prévoyez seulement des statuts qui conviennent à tous afin de vous assurer que rien ne viendra brouiller votre belle amitié.

En outre, la SCI à capital variable peut être un choix intéressant pour l'ajout ou le départ d'un associé.

 

C’est à vous de décider avec qui vous souhaitez constituer votre SCI. De multiples possibilités vous sont offertes ! Vous pouvez par exemple créer une SCI avec votre frère, son fils et un couple d’ami ou tout simplement avec votre famille grâce à la SCI familiale qui vous offrent certains avantages !

 

Date de mise à jour : 13/06/2016

Rédacteur : Marine de Villoutreys, diplômée de l’université Paris II Panthéon-Assas, élève avocat à l’Ecole de Formation du Barreau de Paris. Marine est spécialisée dans l’accompagnement des créateurs d’entreprise. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

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