Skip to content

👋 Bonjour, nous sommes ravis de vous revoir ! Cliquez ici pour reprendre votre démarche

Besoin d’aide pour trouver le bon service ? Nos experts sont là. 01 76 39 00 60
Créer une SCI
Fiches pratiques Créer une entreprise SCI Acheter une résidence secondaire via une SCI : tout ce qu’il faut savoir

Acheter une résidence secondaire via une SCI : tout ce qu’il faut savoir

SCI
F N

Faustine Nègre

Diplômée de l'Université Paris I Panthéon-Sorbonne.


Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

La création d’une SCI est idéale pour se lancer dans l’investissement immobilier. En effet, qu’il s’agisse de l’acquisition ou de la gestion de biens immobiliers, la SCI vous permet de bénéficier d’une certaine souplesse de fonctionnement, d’une fiscalité avantageuse, ainsi que de la protection de votre patrimoine.

Vous vous demandez comment acheter un bien immobilier à plusieurs ? Pourquoi acheter une maison en SCI ? Ou encore comment acheter un appartement en SCI ? Résidence principale, résidence secondaire ou mise en location, suivez le guide pour savoir pourquoi et comment acheter une résidence secondaire en SCI.

Quel est l’intérêt de créer une SCI pour acheter une résidence secondaire ? 

Résidence secondaire SCI  (1)

À la question : peut-on acheter une maison à plusieurs ? La réponse est oui. D’ailleurs, lorsque l’on souhaite acheter une maison secondaire à plusieurs - que vous soyez en couple ou non - la SCI est un statut juridique avantageux. Cela vaut que vous ayez l’intention de louer le bien, notamment occasionnellement ou non.

Acheter une maison secondaire à plusieurs : les avantages de la SCI

Si vous envisagez d’acheter à plusieurs une maison pour en faire votre résidence secondaire, sachez que la SCI présente de nombreux avantages :

  • Échapper à l’indivision : en effet, si vous ne créez pas de société pour acheter à plusieurs, c’est le régime de l’indivision qui s’applique automatiquement. Or, ce régime exige l’unanimité pour tous les actes ne relevant pas de l’exploitation normale du bien. Ainsi, pour vendre le bien, tous les indivisaires doivent être d’accord. Au contraire, en SCI, il est possible de prévoir dans les statuts que la majorité suffit pour prendre ce type de décision. Il est même possible de confier ce pouvoir au gérant.
  • Établir des règles successorales pour les couples : si les deux époux sont associés de la SCI, les statuts peuvent prévoir que la gérance exercée par l’un d’eux sera automatiquement dévolue au conjoint survivant à son décès. Cela peut s’avérer particulièrement utile en cas de relations familiales complexes.

Limiter le coût de la plus-value immobilière dans le cadre de la succession : la règle de l’antériorité fiscale s’applique. Cela signifie que l’administration fiscale prend en compte la date d’acquisition du bien immobilier par la SCI et non la date de transmission du patrimoine, pour calculer le montant de la plus-value. Cela peut permettre de réaliser des économies importantes, surtout si le bien a été acquis depuis un certain nombre d’années par la société.

☝️ Bon à savoir : acheter une résidence secondaire via une holding, est-ce une bonne idée ? Pour échapper à la fiscalité sur les dividendes, les associés d’une holding peuvent envisager de récupérer les fonds sous une autre forme. En achetant une résidence secondaire par exemple. Toutefois, la holding est par nature une société commerciale. Dès lors, il faudra obligatoirement payer un loyer au prix du marché à la holding. Cela vaut pour toutes les générations à venir.

SCI et résidence secondaire : les avantages en cas de location saisonnière

Qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement, acheter un bien en SCI pour le louer présente de nombreux avantages pour les associés. Cela leur permet notamment de : 

  • Financer le bien par la perception de loyers : lorsqu’il est mis en location, l’immeuble acheté en SCI à crédit, procure des loyers à la société. Ces loyers servent alors à rembourser l’emprunt qui a été nécessaire à l’acquisition du bien. Une fois l’emprunt remboursé, les loyers représenteront une véritable source de revenus pour la SCI, d’autant que les charges locatives peuvent être déduites du résultat imposable de l’entreprise.
  • Investir à plusieurs : acheter un appartement en SCI pour le louer permet à plusieurs personnes de s’associer afin de réaliser des investissements immobiliers qu’elles n’auraient pas pu faire seules. En effet, acheter en SCI permet aux associés de réunir des capitaux et des moyens plus importants que dans le cadre d’un achat immobilier personnel. Par ailleurs, la SCI permet de mutualiser les charges et les coûts liés à l’acquisition et à la détention de biens immobiliers.
  • Simplifier la cession de l’immeuble : lorsque l’un des associés souhaite quitter le projet, c’est très simple puisqu’il n’est pas propriétaire de l’immeuble, mais seulement des parts sociales. Pour partir, l’associé n’a qu’à céder ses parts sociales de SCI. L’avantage de la cession des parts de SCI est qu’elle n’a pas à être établie devant un notaire. Les frais de cession sont donc moins élevés que dans le cadre d’une cession directe de l’immeuble.

Pourquoi acheter une résidence secondaire en SCI familiale ?

La SCI familiale permet à des personnes unies par un lien de parenté ou d’alliance (parent, cousin, beau-frère, etc.) de faciliter entre eux, la détention, la gestion commune ou la transmission de biens immobiliers. Acheter une résidence secondaire en SCI familiale présente trois grands avantages : 

  • Éviter l’indivision : la création d’une SCI familiale est généralement préconisée pour éviter la détention d’un bien immobilier en direct, sous forme d’indivision. En effet, l’indivision présente l’inconvénient de rendre plusieurs personnes propriétaires d’une même chose. À l’inverse, au sein d’une SCI, les associés détiennent chacun une partie précise du bien sous la forme de parts sociales. La SCI présente l’autre avantage de permettre une gestion plus souple que dans le cadre de l’indivision.
  • Organiser une succession : acheter une maison en SCI peut être une bonne solution pour des parents souhaitant transmettre leur résidence secondaire à leurs enfants. Gérer un héritage avec à une SCI est d’ailleurs souvent recommandé. L’avantage est que les parents peuvent distribuer des parts sociales à l’ensemble de leurs futurs héritiers, tout en conservant la gérance de la SCI familiale. De plus, ils peuvent procéder à la donation de leurs parts sociales de leur vivant pour éviter certains frais de successions.

Associer les enfants à un projet d’acquisition : l’achat d’un bien en SCI familiale permet à des parents d’impliquer leurs enfants dans la construction de leur projet d’investissement immobilier. Les parents constituent alors un patrimoine à leurs enfants, sans que ces derniers aient à décaisser de fonds. Acheter une maison secondaire en SCI peut également permettre aux parents de donner des parts de la société à leurs enfants majeurs qui ne font plus partie du foyer fiscal, afin de payer moins d’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

☝️ Bon à savoir : sachez que si la résidence secondaire est apportée à la SCI familiale ou achetée par celle-ci au moment de sa création, l’acte d’achat ou d’apport doit obligatoirement être signé devant un notaire, on parle d’acte authentique. Dans les autres cas, un acte sous seing privé est suffisant.

SCI et résidence secondaire : est-il possible d’acheter une maison pour y habiter ?

Acheter une maison en SCI ou un appartement pour y vivre, c’est possible ! Créer une SCI pour acheter une maison principale s’avère être une option est notamment intéressante pour : 

  • Acheter un bien en couple : acheter en SCI peut s’avérer être une très bonne option pour des concubins (couple non marié). Cela leur permet d’être copropriétaire de leur résidence principale de manière équitable ou à hauteur de leurs apports. De plus, afin de se prémunir contre un héritage compliqué, les statuts de la SCI peuvent prévoir des modalités de transmission du bien en cas de décès de l’un des concubins.
  • Transmettre son patrimoine à moindre coût : créer une SCI pour acheter un appartement permet aux associés de faciliter la transmission ultérieure du bien immobilier. La SCI permet d’anticiper et d’optimiser la succession. Grâce à la SCI, les héritiers bénéficient d’un taux de droit de succession beaucoup moins élevé que dans le cadre d’une transmission classique de l’immeuble. Face à plusieurs héritiers, il est d’ailleurs possible de procéder à une donation-partage. Cela permet de répartir, en un seul acte, les titres sociaux entre les différents héritiers.

Toutefois, acheter en SCI sa résidence principale n’est pas toujours avantageux. En effet, certains inconvénients sont à prendre en compte dans ce cas de figure comme la perte de l’abattement de 20% sur les droits de succession en cas de décès du conjoint associé par exemple. Faire appel à un professionnel pour votre montage financier et juridique est très utile dans ce cas.

Quelles sont les conséquences fiscales d’acheter en SCI une résidence secondaire ?

En SCI, la résidence secondaire peut être mise gratuitement à disposition des associés si les statuts le prévoient ou être proposée à la location saisonnière.

Résidence secondaire en SCI sans revenus locatifs : quelles conséquences fiscales ?

Les conséquences fiscales de la SCI diffèrent selon que la SCI perçoit des revenus ou non, et selon qu’elle soit soumise à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS).

SCI et résidence secondaire : le régime de l’impôt sur le revenu

Dans le cas où la SCI ayant opté pour l’impôt sur le revenu a uniquement pour objet la mise à disposition d’une habitation à titre gratuit au bénéfice des associés, et en l’absence absolue de rémunération (pas de versement d’intérêts en cas de compte courant d’associés, ou de rémunération du gérant sous quelque forme que ce soit), alors la société doit seulement effectuer une déclaration 2072-S-SD à déposer lors de l’année de sa constitution. Par conséquent, les associés n’ont aucun impôt sur le revenu à déclarer au titre de la SCI.

☝️ Bon à savoir : cela ne vaut que si aucune modification des statuts n’est intervenue, notamment pour modifier le capital social ou les conditions d’occupation du bien.

En contrepartie de cette simplification, la SCI qui détient la résidence secondaire ne peut pas déduire ses charges.

Si au contraire, la SCI perçoit des revenus locatifs pour la mise en location, même quelques semaines par an, alors les associés de la SCI se voient redevables de l’impôt sur le revenu proportionnellement à la quote-part que chacun détient dans la SCI. Ils doivent déclarer ces revenus mobiliers dans la déclaration de revenus de leurs foyers respectifs.

SCI et résidence secondaire : le régime de l’impôt sur les sociétés

Dans le cas où la SCI a opté pour l’impôt sur les sociétés, il faut noter que l’administration considère comme anormal le fait de ne pas percevoir de loyers. C’est pourquoi, celle-ci peut réintégrer les loyers fictifs dans le résultat de la SCI pour le calcul de l’IS. Toutefois, le cas le plus courant est celui où les associés déclarent l’avantage en nature constitué par l’occupation du bien à titre gratuit dans leur déclaration de revenus. Le montant est alors celui des loyers qu’aurait dû percevoir la SCI.

⚠️ Attention : vous l’aurez compris, si la résidence secondaire n’a pas vocation à être louée, le risque de redressement fiscal en cas d’option pour l’IS est important.

Mais si vous envisagez de louer votre résidence secondaire achetée via une SCI, alors la société peut déduire ses charges de son résultat, ce qui réduit l’assiette de l’impôt. De plus, c’est à la société de s’acquitter de l’impôt et non les associés. Ces derniers ne sont alors imposables que si une distribution des dividendes est réalisée à la fin de l’exercice comptable.

☝️ Bon à savoir : en cas de rémunération du gérant d’une SCI, ce dernier sera imposable au titre de l’impôt sur le revenu. En revanche, rappelons-le, il est rare en pratique de se rémunérer au titre de son mandat social en SCI.

En outre, le régime de l’IS permet de bénéficier de certains avantages fiscaux comme la possibilité d’amortir l’immeuble ou de bénéficier d’une imposition forfaitaire de 15% jusqu’à 38.120€ puis 25% pour tous les bénéfices réalisés au-delà.

Comment acheter une résidence secondaire en SCI ?

Avant d’acheter une résidence secondaire en SCI, il est essentiel de savoir comment créer une SCI. À ce titre, plusieurs étapes sont à suivre :

  1. rédiger les statuts ;
  2. déposer le capital social ;
  3. publier une annonce de constitution de SCI dans un journal d’annonces légales ;
  4. déposer un dossier d’immatriculation auprès du greffe du Tribunal.

1 - Rédiger les statuts de la SCI pour sa résidence secondaire

Les statuts de la SCI déterminent les règles de fonctionnement de la société. Ce document doit obligatoirement être établi par écrit et comprendre les mentions suivantes :

  • la forme de la société, ici Société civile immobilière (SCI) ;
  • l’identité de tous les associés, c'est-à-dire leurs noms, prénoms, dates et lieux de naissance, ainsi que l’adresse de leur domicile ;
  • la dénomination sociale qui correspond au nom de la SCI ;
  • l’objet social qui décrit l’activité de votre société (exemple : l’acquisition, l’administration et la gestion d’un bien immobilier) ; 
  • le siège social, c’est l’adresse officielle de la société ;
  • le capital social, le minimum légal est de 1€, mais en pratique il est courant d’apporter entre 100 et 1000€ ;
  • la durée de la société qui est de 99 ans maximum ;
  • la liste des apports de chaque associé ;
  • la désignation du gérant, ce qui comprend son identité, ses pouvoirs et ses responsabilités ;
  • les règles de l’assemblée générale (convocation, quorum et modalités de vote) ;
  • la date d’ouverture et de fermeture de l’exercice social ;
  • les conditions de cessions des parts sociales, une clause d’agrément peut être prévue ;
  • les conditions et les cas de dissolution de la SCI.

Les statuts doivent être signés par tous les associés fondateurs de la SCI.

2 - Déposer le capital social

Le capital social de la SCI doit être déposé auprès d’un établissement bancaire, d’un notaire ou d’un avocat, le temps de finaliser les démarches de création de la société. Une attestation de dépôt du capital social vous est remise.

3 - Publier une annonce dans un journal d’annonces légales

Afin d’avertir les tiers de votre intention de créer une SCI, vous devez faire publier un avis de constitution de société dans un journal d’annonces légales (JAL).

La publication doit préciser les éléments suivants :

  • le nom de la société (sa dénomination sociale) ;
  • la forme juridique (SCI, société civile immobilière) ;
  • le nom du ou des gérants ;
  • l'adresse du siège social de la SCI ;
  • la date de prise d’activité.

Il faut compter entre 185€ pour cet acte. Pour La Réunion et Mayotte, il convient de prévoir un coût plus élevé : 222€. À ce titre, d’autres coûts de création SCI sont à prévoir.

4 - Déposer le dossier de demande d’immatriculation au greffe du Tribunal

Comme toute société, la SCI doit être immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS), afin d’obtenir un numéro Siret. Dès lors, vous devez déposer un dossier complet auprès du greffe du Tribunal compétent en fonction du lieu du siège social de la SCI.

Le dossier de demande d’immatriculation de la SCI au greffe est constitué des documents suivants :

  • le formulaire M0 de SCI dûment complété et signé par le gérant ;
  • un exemplaire original des statuts de votre société daté et signé par le gérant ;
  • l’attestation de parution dans un journal d’annonces légales ;
  • un justificatif d’identité du dirigeant de la SCI ;
  • la déclaration de non-condamnation du gérant ;
  • un justificatif d’occupation des locaux ;
  • la déclaration des bénéficiaires effectifs.

Une fois la SCI enregistrée, vous recevez l’extrait Kbis par voie postale à l’adresse du siège social.

SCI et résidence secondaire sont donc parfaitement compatibles. Toutefois, une attention particulière doit être apportée à la rédaction des statuts. D’autre part, le choix du régime fiscal entre l’IR et l’IS doit être fait en fonction de la situation de la SCI, mais aussi des associés. N’hésitez pas à faire appel aux services d’un professionnel pour créer sereinement votre SCI et acquérir une résidence secondaire.

Abonnez-vous à la newsletter mensuelle de tous les entrepreneurs 🚀
FN

Faustine Nègre

Diplômée de l'Université Paris I Panthéon-Sorbonne.

Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

Fiche mise à jour le

Vous souhaitez acheter une résidence secondaire en SCI  ? 

💡Avec Legalstart, c'est simple, rapide et rassurant ! 

Créer une SCI