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06 juin 2019

Pourquoi acheter en SCI?

Faustine Nègre
Diplômée de l’université Paris I Panthéon-Sorbonne. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

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Temps de lecture : 4 min

La création d’une SCI est idéale pour se lancer dans l’investissement immobilier. En effet, qu’il s’agisse de l’acquisition ou de la gestion de biens immobiliers, la SCI vous permet de bénéficier d’une certaine souplesse de fonctionnement, d’une fiscalité avantageuse, ainsi que de la protection de votre patrimoine.

Vous vous demandez pourquoi acheter une maison en SCI? Ou encore comment acheter un appartement en SCI? Résidence principale, résidence secondaire ou mise en location, suivez le guide pour savoir pourquoi et comment acheter en SCI.


Acheter en SCI

Quel est l’intérêt de créer une SCI pour louer?

Qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement, acheter un bien en SCI pour le louer présente de nombreux avantages pour les associés. Cela leur permet notamment de:

  • Financer le bien par la perception de loyers: lorsqu’il est mis en location, l’immeuble acheté en SCI à crédit, procure des loyers à la société. Ces loyers servent alors à rembourser l’emprunt qui a été nécessaire à l’acquisition du bien. Une fois l’emprunt remboursé, les loyers représenteront une véritable source de revenus pour la SCI, d’autant que les charges locatives peuvent être déduites du résultat imposable de l’entreprise.

  • Investir à plusieurs: acheter un appartement en SCI pour le louer permet à plusieurs personnes de s’associer afin de réaliser des investissements immobiliers qu’elles n’auraient pas pu faire seules. En effet, acheter en SCI permet aux associés de réunir des capitaux et des moyens plus importants que dans le cadre d’un achat immobilier personnel. Par ailleurs, la SCI permet de mutualiser les charges et les coûts liés à l’acquisition et à la détention de biens immobiliers.

  • Simplifier la cession de l’immeuble: lorsque l’un des associés souhaite quitter le projet, c’est très simple puisqu’il n’est pas propriétaire de l’immeuble mais seulement des parts sociales. Pour partir, l’associé n’a qu’à céder ses parts sociales de SCI. L’avantage de la cession des parts de SCI est qu’elle n’a pas être établie devant un notaire. Les frais de cession sont donc moins élevés que dans le cadre d’une cession directe de l’immeuble.

Pourquoi acheter une résidence secondaire en SCI familiale?

La SCI familiale permet à des personnes unies par un lien de parenté ou d’alliance (parent, cousin, beau-frère etc.) de faciliter entre eux, la détention, la gestion commune ou la transmission de biens immobiliers. Acheter une résidence secondaire en SCI familiale présente trois grands avantages:

  • Éviter l’indivision: la création d’une SCI familiale est généralement préconisée pour éviter la détention d’un bien immobilier en direct, sous forme d’indivision. En effet, l’indivision présente l’inconvénient de rendre plusieurs personnes propriétaires d’une même chose. À l’inverse, au sein d’une SCI les associés détiennent chacun une partie précise du bien sous la forme de parts sociales. La SCI présente l’autre avantage de permettre une gestion plus souple que dans le cadre de l’indivision.

  • Organiser une succession: acheter une maison en SCI peut être une bonne solution pour des parents souhaitant transmettre leur résidence secondaire à leurs enfants. Gérer un héritage avec à une SCI est d’ailleurs souvent recommandé. L’avantage est que les parents peuvent distribuer des parts sociales à l’ensemble de leurs futurs héritiers, tout en conservant la gérance de la SCI familiale. De plus, ils peuvent procéder à la donation de leurs parts sociales de leur vivant pour éviter certains frais de successions.

  • Associer les enfants à un projet d’acquisition: l’achat d’un bien en SCI familiale permet à des parents d’impliquer leurs enfants dans la construction de leur projet d’investissement immobilier. Les parents constituent alors un patrimoine à leurs enfants, sans que ces derniers n’aient à décaisser de fonds. Acheter une maison secondaire en SCI peut également permettre aux parents de donner des parts de la société à leurs enfants majeurs qui ne font plus partie du foyer fiscal, afin de payer moins d’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Attention, sachez que si la résidence secondaire est apportée à la SCI familiale ou achetée par celle-ci au moment de sa création, l’acte d’achat ou d’apport doit obligatoirement être signé devant un notaire, on parle d’acte authentique.

Est-il possible d’acheter une maison en SCI pour y habiter?

Acheter une maison en SCI ou un appartement pour y vivre, c’est possible! Cette option est notamment intéressante pour:

  • Acheter un bien en couple: acheter en SCI peut s’avérer être une très bonne option pour des concubins (couple non marié). Cela leur permet d’être copropriétaire de leur résidence principale de manière équitable ou à hauteur de leurs apports. De plus, afin de se prémunir contre un héritage compliqué, les statuts de la SCI peuvent prévoir des modalités de transmission du bien en cas de décès de l’un des concubins.

  • Transmettre son patrimoine à moindre coût : créer une SCI pour acheter un appartement permet aux associés de faciliter la transmission ultérieure du bien immobilier. La SCI permet d’anticiper et d’optimiser la succession. Grâce à la SCI, les héritiers bénéficient d’un taux de droit de succession beaucoup moins élevé que dans le cadre d’une transmission classique de l’immeuble. Face à plusieurs héritiers, il est d’ailleurs possible de procéder à une donation-partage. Cela permet de répartir, en un seul acte, les titres sociaux entre les différents héritiers.

Avant de vous lancer, pensez à vous renseigner sur les étapes nécessaires pour créer une SCI.

Mise à jour : 06/06/2019

Rédaction : Faustine Nègre, diplômée de l'Université Paris I Panthéon-Sorbonne. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

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