Comment fonctionne la nue-propriété ?

Que ce soit dans le cadre d’une succession ou d’un investissement immobilier, la notion de nue-propriété est régulièrement évoquée. Mais que se cache-t-il derrière ce terme juridique ? Qu’est-ce que la nue-propriété ? Quelles sont ses conséquences pratiques et fiscales ? Legalstart répond à toutes vos questions sur la nue-propriété.

Qu’est-ce que la nue-propriété ?

C'est quoi la nue-propriété ? La nue-propriété est une façon particulière d’être propriétaire d’un bien puisqu’elle intervient à la suite d’un démembrement de propriété. Ainsi, comme l'indiquent les articles 582 à 599 et 600 à 616 du Code civil, le nu-propriétaire ne peut pas utiliser le bien ni en retirer les fruits (les loyers par exemple), mais il peut vendre le bien, le donner ou le transmettre par testament.

Quelle est la différence entre la nue-propriété et l’usufruit ?

La nue-propriété va de pair avec l’usufruit. En effet, dès lors qu’il y a démembrement de la propriété, c’est-à-dire que la pleine propriété n’est pas détenue par une ou plusieurs personnes, on distingue la nue-propriété de l’usufruit. 

Ainsi, l’usufruit comprend ce que l’on appelle l’usus et le fructus. Concrètement, cela correspond au droit d’utiliser le bien et d’en tirer les revenus le cas échéant. Par exemple, pour un bien immobilier, cela donne le droit de vendre le bien, ou de percevoir les loyers s’il est mis en location. En contrepartie de ces droits, l’usufruitier doit prendre en charge les frais d’entretien courant du bien. Il doit veiller à le maintenir en bon état. De plus, c’est à l’usufruitier de payer la taxe foncière. 

De son côté, la nue-propriété comprend l’abusus, c’est-à-dire le droit de disposer du bien en le vendant, en le modifiant et même en le détruisant. À titre d’exemple, en cas de vente du bien immobilier détenu en nue-propriété, c’est le nu-propriétaire qui en perçoit le prix. Toutefois, une compensation doit être versée à l’usufruit dans certains cas, du fait de la perte de ses droits sur le bien. Par ailleurs, il appartient au nu-propriétaire de réaliser les grosses réparations et les travaux d’entretien importants, sauf si la dégradation est due à une utilisation anormale par l’usufruitier ou à un défaut d’entretien de sa part. 

La valeur respective de la nue-propriété et de l'usufruit n'est pas librement définie par les parties, mais est déterminée par un barème fiscal légal, principalement utilisé pour le calcul des droits de donation ou de succession. Ce barème, fixé par l'article 669 du Code général des impôts, dépend de l'âge de l'usufruitier au moment du démembrement. Plus l'usufruitier est jeune, plus la valeur de l'usufruit est élevée (et donc celle de la nue-propriété est faible), car la durée potentielle de l'usufruit est longue.

Quels sont les avantages de la nue-propriété ?

Pourquoi acheter en nue-propriété ? Quel est l'intérêt de la nue-propriété ? Acheter un bien en nue-propriété peut être particulièrement avantageux. Tout d’abord, puisque vous ne disposez pas de tous les droits sur le bien immobilier, vous pouvez l’acquérir à moindre coût. Généralement, une décote comprise entre 30 et 50 % est appliquée sur la valeur du bien. 

Dès lors, acheter en nue-propriété permet de réaliser une plus-value intéressante au moment de la revente du bien. En effet, l’objectif est d’attendre d’avoir la pleine propriété sur le bien pour le vendre. C’est le principe même de la vente viagère.

Autre avantage intéressant, acheter en nue-propriété permet d’investir dans l’immobilier sans avoir à entretenir le bien au quotidien. Seuls les gros travaux seront à prendre en charge à l’instar d’un rétablissement des poutres ou de la réparation d’un mur de soutènement ou des clôtures. Toutefois, il est possible de prévoir une autre répartition des frais de travaux entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.

La nue-propriété est un outil privilégié en matière de transmission de patrimoine, notamment dans un cadre familial. Elle permet aux parents de transmettre la nue-propriété de biens immobiliers à leurs enfants de leur vivant, tout en conservant l'usufruit (et donc l'usage ou les revenus du bien). Cette stratégie permet d'optimiser la fiscalité successorale car les droits de donation sont calculés sur la valeur de la nue-propriété (décotée en fonction de l'âge de l'usufruitier), et non sur la pleine propriété. Au décès de l'usufruitier, la pleine propriété se reconstitue automatiquement entre les mains du nu-propriétaire, sans droits de succession supplémentaires. C'est une méthode efficace pour anticiper la succession et réduire son coût.

La combinaison de la nue-propriété avec une Société Civile Immobilière (SCI) est une pratique courante et offre des leviers d'optimisation supplémentaires. Il est ainsi possible d'apporter la nue-propriété d'un bien à la SCI, ou de réaliser un démembrement des parts sociales de la SCI elles-mêmes (par exemple, les parents conservent l'usufruit des parts de SCI et donnent la nue-propriété des parts aux enfants). Cette structuration permet une grande flexibilité dans la gestion du patrimoine, la répartition des revenus, et la transmission des biens immobiliers sur plusieurs générations, en tirant parti des avantages propres à chaque dispositif.

Quels sont les inconvénients de la nue-propriété ?

Cependant, acheter en nue-propriété implique également certaines contraintes. Ainsi, le principal inconvénient de l’achat en nue-propriété, c’est que vous ne pouvez pas percevoir les loyers si le bien est mis en location. Par conséquent, vous ne pouvez pas tenir compte du montant des loyers pour financer l’achat du bien en SCI par exemple. Or, cela peut rendre plus difficiles l’octroi du crédit immobilier et le paiement des échéances de prêt. Si vous souhaitez investir dans du locatif, l’achat en nue-propriété n’est donc pas l’option adéquate. 

D’autre part, vous ne pouvez pas jouir du bien. Ainsi, contrairement à un bien mis en location, vous ne pouvez pas donner congé à l’occupant pour y vivre. De plus, en cas de vente viagère, il ne sera intéressant de vendre le bien qu’une fois l’usufruitier décédé. Si vous vendez le bien avant, une décote s'applique comme lors de votre achat. Toutefois, plus l’usufruitier est âgé, plus la valeur de la nue-propriété augmente.

Quelle fiscalité en nue-propriété ?

Détenir uniquement la nue-propriété est avantageux d’un point de vue fiscal.  En effet, au moment de l’achat du bien en nue-propriété, l’acquéreur doit s’acquitter des droits de mutation à titre onéreux à hauteur de 5,7 % du prix d’achat. Or, comme nous l’avons vu, le prix d’achat de la nue-propriété est revue à la baisse du fait du démembrement de propriété. Par conséquent, les frais d’acquisition sont moindres. 

Par ailleurs, les biens détenus en nue-propriété n’entrent pas dans l’assiette de calcul de l’impôt sur le fortune immobilière (IFI). Seuls les biens détenus en pleine propriété le sont. Cela peut vous permettre d’échapper à l’imposition à l’IFI tout en investissant dans l’immobilier. 

En outre, c’est l’usufruitier qui doit payer la taxe foncière. De même, si le bien est la résidence secondaire de l’usufruitier, c’est à lui de payer la taxe d’habitation.

Enfin, si le nu-propriétaire transmet le bien par donation, les droits de mutation sont moins élevés que pour une donation en pleine propriété. Par exemple, la donation d'action de SAS avec réserve d'usufruit permet de limiter le montant des droits de mutation, mais également au donateur de conserver l'usufruit des actions de la société. 

Comment mettre fin à la nue-propriété ?

La fin de la nue-propriété, c’est-à-dire la fin du démembrement de propriété, peut intervenir dans plusieurs situations :

• le décès de l’usufruitier ;
• la perte totale du bien (destruction) ;
• l’arrivée à échéance du délai pour lequel le démembrement a été mis en place ;
• le non-usage du bien par l’usufruitier pendant 30 ans ;
• la réunion des qualités d’usufruitier et de nu-propriétaire entre les mains d’une même personne ;
• l’abus de jouissance du bien par l’usufruitier constaté par le juge. 

Lorsque l’usufruit prend fin, le nu-propriétaire devient le propriétaire du bien et détient l’usus, le fructus et l’abusus.

FAQ

Pourquoi donner la nue-propriété à ses enfants ?

Donner la nue-propriété à ses enfants de son vivant permet d'anticiper la succession et de réduire les droits de donation/succession, car la valeur transmise est décotée selon l'âge du donateur, tout en permettant aux parents de conserver l'usage ou les revenus du bien (usufruit).

Pourquoi acheter un bien en nue-propriété ?

Acheter un bien en nue-propriété permet d'acquérir un bien immobilier à un prix décoté. L'objectif est de récupérer la pleine propriété à terme (souvent au décès de l'usufruitier) sans frais supplémentaires, offrant un investissement à long terme sans contrainte de gestion locative.

Quels sont les frais de succession du nu-propriétaire ?

Au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire ne paie pas de droits de succession supplémentaires sur la pleine propriété du bien. Les droits ont déjà été acquittés lors de la donation ou de la succession initiale de la nue-propriété, sur sa seule valeur démembrée.

Nu-propriété en succession : comment ça se passe ?

Lors d'une succession, la nue-propriété permet que l'héritier reçoive le droit de disposer du bien, tandis qu'un autre (souvent le conjoint survivant) en conserve l'usufruit. Au décès de l'usufruitier, la pleine propriété se reconstitue automatiquement et sans frais supplémentaires entre les mains du nu-propriétaire.

Quel est le principe de la nue-propriété ?

Le principe de la nue-propriété consiste à ne détenir que certains droits sur un bien, à savoir : le droit d’aliéner le bien (le vendre, le donner, le détruire, le modifier). Les autres droits de propriété (l’usage et la perception des fruits) sont attribués à l’usufruitier. On parle alors de démembrement de la propriété. Au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire récupère l’ensemble des droits sur le bien.

Quel âge pour vendre en nue-propriété ?

Il n’y a pas d’âge minimum ou maximum pour vendre en nue-propriété. Toutefois, la vente viagère est plus intéressante pour les personnes relativement âgées puisque la décote pratiquée sur la valeur marchande du bien immobilier est moins importante.

Quels sont les frais pour une donation en nue-propriété ?

Les frais de donation en nue-propriété sont de :

• 4,931 % de 0 à 6.500 € ;
• 2,034 % de 6.500 à 17.000 € ;
• 1,356 % de 17.000 à 60.000 € ;
• 1,017 % au-delà de 60.000 €.