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Fiches pratiques Gérer une entreprise Cession de titres et cession d'entreprise Qu’est-ce qu’une donation de parts de SCI avec réserve d’usufruit ?

Qu’est-ce qu’une donation de parts de SCI avec réserve d’usufruit ?

Cession de titres et cession d'entreprise
M C

Marion Cluptil

Diplômée d’un Master 2 en droit privé général. 

Les parts sociales d’une société sont des titres de propriété comme les autres. Dès lors, ils peuvent faire l’objet d’un démembrement de la propriété. Toutefois, cette possibilité est encadrée par la loi et les statuts de la société. En effet, la donation de parts de SCI avec réserve d’usufruit peut s’avérer intéressante, mais il en faut en maîtriser les règles. 

Avant de vous lancer dans les démarches de cession de parts sociales en SCI, on vous explique tout sur les avantages et le fonctionnement de la donation de parts de SCI avec réserve d’usufruit.

Donation, démembrement et SCI : comment ça s’articule ?

Pour bien comprendre la donation de parts de SCI avec réserve de propriété, il est important de prendre les différents éléments de cette notion un par un, avant de voir comment ils s’articulent entre eux.

La SCI : définition

Une SCI est une société civile immobilière dont l’objet social est d’acquérir et de gérer des biens immobiliers. Elle doit compter au moins deux associés. Si tous les associés sont de la même famille, par filiation ou par alliance, il est possible de créer une SCI familiale

La particularité de la SCI tient au fait que ce ne sont pas les associés qui sont propriétaires du bien immobilier, mais la SCI en tant que personne morale. Les associés eux détiennent des parts sociales.

La donation de parts sociales 

Pour rappel, la donation est un dessaisissement volontaire de tout ou partie de son patrimoine de son vivant. Dès lors, la donation a un effet immédiat contrairement au testament qui ne prend effet qu’au décès de son auteur.

La donation de parts en SCI ou la cession de parts en SCI à titre gratuit doit obligatoirement être formalisée par écrit et prendre la forme d’un acte authentique.

Il est tout à fait possible de procéder à une donation de parts sociales d’une SCI. Toutefois, les statuts de la SCI doivent prévoir expressément cette possibilité.  En effet, le plus souvent, les statuts prévoient une clause d’agrément, afin que les autres associés valident l’arrivée d’une nouvelle personne au sein de la société.

Ce type de donation peut se faire en pleine propriété ou donner lieu à un démembrement de propriété.

Donation de parts de SCI avec réserve d’usufruit 

La donation de parts de SCI peut porter uniquement sur la nue-propriété. C’est ce que l’on appelle la donation de parts de SCI avec réserve d’usufruit. Cela signifie que la donation ne porte que sur la nue-propriété des parts sociales et que le donateur se réserve l’usufruit des parts.

Dans ce cas, le donateur conserve la jouissance des fruits des parts cédées, c’est-à-dire qu’il peut percevoir sa part des loyers des biens mis en location. Le bénéficiaire de la donation quant à lui détient la nue-propriété des parts sociales cédées à titre gratuit. Les parts sociales entrent dans son patrimoine. Par conséquent, les droits de vote attachés aux titres lui reviennent.

Ce démembrement en SCI se fait immédiatement au moment de la donation. Puis, au décès du donateur usufruitier, le bénéficiaire nu-propriétaire devient propriétaire à part entière des parts sociales objet du démembrement puisque l’usufruit des parts sociales dont il dispose la nue-propriété lui revient automatiquement.

☝️ À noter :

Les statuts d’une SCI familiale avec réserve d’usufruit prévoient généralement que l’usufruit s’éteint au décès de son bénéficiaire.

Quelles sont les conséquences d’une donation de parts de SCI avec réserve d’usufruit ?

La donation de parts de SCI avec réserve d’usufruit implique donc une avance sur la succession. C’est pourquoi, des droits de mutation doivent être réglés. Toutefois, la donation porte uniquement sur la nue-propriété donc c’est la valeur de celle-ci qui est prise en compte pour le calcul des frais de donation avec réserve d’usufruit

De plus, puisque les frais de mutation ont été réglés du vivant du donateur, à son décès, il n’y aura pas de frais de succession supplémentaires à payer par l’héritier qui détient désormais la pleine propriété. 

Quels sont les avantages de la donation de parts de SCI avec réserve d’usufruit ?

Le principal avantage de la donation de parts de SCI avec réserve d’usufruit est l’optimisation fiscale. En effet, la valeur de la nue-propriété qui sert de base de calcul pour les frais de mutation est moindre par rapport à la pleine propriété. S’ajoute à cela, un abattement fiscal de 100.000 € pour les donations.

☝️ À noter :

Il est possible de donner jusqu’à 100.000 € à ses enfants tous les 15 ans sans frais (par parent et par enfant). Cela peut être particulièrement intéressant pour les parents qui souhaitent faciliter la transmission de leur bien immobilier via la création d’une SCI familiale.

De plus, si le donateur a moins de 70 ans, d'autres avantages peuvent venir en complément.

Comment calculer les frais de donation avec réserve d’usufruit ?

Pour le calcul des frais de donation avec réserve d’usufruit sur les parts sociales d’une SCI, l’actif et le passif de la société sont pris en considération. Par exemple, si le prêt qui a permis à la SCI d’acquérir un bien immobilier est en cours et que le capital restant dû est important, cela va réduire significativement l’assiette de calcul des frais de mutation

D’autre part, la valorisation de l’usufruit et de la nue-propriété se fait en fonction de l’âge du donateur selon un barème légal. Plus le donateur est jeune, plus la valeur de la nue-propriété d’une part sociale est faible. Par conséquent, plus la nue-propriété d’une part est cédée tôt dans la vie d’un donateur, plus c’est intéressant.

Âge du donateur

Valeur de l’usufruit

Valeur de la nue-propriété

Moins de 21 ans

90 %

10 %

De 21 à 30 ans

80 %

20 %

De 31 à 40 ans

70 %

30 %

De 41 à 50 ans

60 %

40 %

De 51 à 60 ans

50 %

50 %

De 61 à 70 ans

40 %

60 %

De 71 à 80 ans

30 %

70 %

De 81 à 90 ans

20 %

80 %

À partir de 91 ans

10 %

90 %


Dans le cadre d’une donation de parts de SCI avec réserve d’usufruit, le bénéficiaire doit régler les frais de mutation correspondant à la valeur de la nue-propriété.

☝️ Bon à savoir :

En cas de donation en ligne directe (entre parents et enfants), les frais de succession peuvent varier entre 5 et 45 %.

Quels sont les points d’attention à retenir avant de procéder à une donation de parts de SCI avec réserve d’usufruit ?

Le démembrement de la propriété des parts d’une SCI obéit à un régime particulier. Il est donc important de veiller à quelques points pour ne pas faire l’objet de poursuites de la part des autres associés, ou de devoir faire face à un redressement fiscal. 

Les principaux points d’attention à surveiller pour ce type de donation sont :

  • le contenu des statuts constitutifs de la SCI ;
  • la valorisation de l’actif net de la SCI ;
  • la répartition des impôts liés au démembrement entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.

Il est également recommandé de se faire accompagner par un professionnel, afin de vous assurer que vous n'encourez pas de poursuites pour abus de droit du fait d’une optimisation fiscale un peu trop hasardeuse.

La donation de parts de SCI avec réserve d’usufruit est un bon moyen de réduire les frais de succession en anticipation de la transmission d’une partie de son patrimoine. Toutefois, cette possibilité doit être expressément prévue dans les statuts de la SCI y compris s’il s’agit d’une SCI familiale.

MC

Marion Cluptil

Diplômée d’un Master 2 en droit privé général. 

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