Comment louer sa résidence secondaire sur Airbnb ?
Docteur en droit et diplômé de Harvard.
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L'essentiel de l'article :
- Louer sa résidence secondaire sur Airbnb est possible, sous réserve des règles locales (déclaration en mairie, numéro d'enregistrement, parfois autorisation de changement d'usage).
- Un logement loué en courte durée est un meublé de tourisme. Par défaut, il est non classé.
- Pour un meublé de tourisme non classé, le régime micro-BIC s'applique jusqu'à 15.000 € de recettes, avec un abattement de 30 % (réforme de la loi Le Meur).
- S'il est classé, l'abattement est de 50 % et le seuil de 83.600 € pour les revenus 2026.
Mettre sa résidence secondaire en location sur Airbnb peut générer un complément de revenu intéressant. Mais cette location de courte durée obéit à des règles locales et fiscales précises, récemment modifiées.
Peut-on louer librement sa résidence secondaire ? Quelles autorisations obtenir, et quelle fiscalité s'applique en 2026 ? Voici les règles à connaître.
Mini-Sommaire
Résidence secondaire et Airbnb : définition
Avant d’aborder les démarches et l’imposition d’un Airbnb en résidence secondaire, il est nécessaire de bien différencier la résidence secondaire des autres types d’habitation.
Quelle est la différence entre une résidence principale, secondaire ou meublé de tourisme ?
Une résidence principale est le lieu où vous vivez effectivement et habituellement au 31 décembre, c’est-à-dire au moins 8 mois par an. Vous ne pouvez avoir qu’une seule résidence principale, sauf de très rares exceptions.
La résidence secondaire, quant à elle, se définit par opposition à la résidence principale. En effet, la résidence secondaire est le lieu où vous séjournez occasionnellement. De plus, vous pouvez avoir plusieurs résidences secondaires.
D’autre part, le meublé de tourisme est un bien acheté en vue de le louer et meublé au sens de la loi. Cela correspond donc à un bien mis en location saisonnière. Il peut s’agir de tout ou partie de votre résidence principale ou de votre résidence secondaire. À ce titre, l'imposition Airbnb de ce bien relève du régime des locations meublées, distinct de celui d'une location nue.
Qu’est-ce qu’une résidence secondaire ?
Une résidence secondaire est donc un logement où vous vivez occasionnellement au cours de l’année, c’est-à-dire moins de 4 mois par an. Vous pouvez être propriétaire ou locataire de votre résidence secondaire.
Qu’est-ce qu’Airbnb ?
Airbnb est une plateforme numérique mettant en relation les propriétaires de biens meublés et les locataires de courte durée contre rémunération.
Bon à savoir : si vous souhaitez mettre en location votre résidence secondaire en longue durée, vous ne pouvez pas la louer comme meublé de tourisme sur Airbnb. En effet, vous devez signer un contrat de bail de location meublée avec le locataire.
Peut-on louer sa résidence secondaire sur Airbnb ?
Oui, il est possible de mettre en location meublée sa résidence secondaire sur Airbnb. Le logement est alors qualifié de meublé de tourisme, ce qui déclenche des obligations propres à ce type de location.
En principe, vous pouvez disposer librement de votre résidence secondaire. Par conséquent, vous pouvez décider de la proposer comme location saisonnière y compris sur une plateforme comme Airbnb.
Cependant, au regard des difficultés pour se loger dans certaines villes de France, la loi est venue encadrer cette pratique et certaines démarches administratives préalables à la mise en location doivent être réalisées. Il existe donc certaines limites à la location sur Airbnb.
Quels sont les avantages de mettre en location sa résidence secondaire sur Airbnb ?
Mettre en location sa résidence secondaire sur Airbnb présente plusieurs avantages :
- la rentabilisation d’un bien immobilier dans lequel vous ne vivez pas quotidiennement ;
- le complément de revenus ;
- l’occupation du logement en votre absence ;
- la possibilité de disposer du bien à votre guise et aux périodes qui vous conviennent ; et
- l'absence de limite en Airbnb pour une résidence secondaire concernant le nombre de nuitées annuelles.
Bon à savoir : pour une résidence secondaire, il n’y a pas de nombre de nuits maximum en Airbnb, sauf dans les zones tendues. Donc, il est possible de louer en Airbnb toute l’année dès lors qu’il s’agit de plusieurs locations de courte durée. Au contraire, pour une résidence principale, le maximum de nuits par an est fixé à 120.
Quelle est la réglementation de la résidence secondaire sur Airbnb ?
La loi Alur de 2014 et la loi Élan de 2018 sont venues encadrer la mise en location saisonnière sur Airbnb des résidences principales et des résidences secondaires.
La réglementation pour un Airbnb sur une résidence secondaire est donc très précise et dépend principalement de la commune où se situe le bien.
Airbnb et location meublée saisonnière : la réglementation applicable partout
La location saisonnière et sa réglementation sont spécifiques. Dès lors que vous envisagez de mettre un logement meublé de tourisme sur Airbnb, vous devez procéder au préalable à une déclaration en mairie.
La déclaration en mairie de la mise en location de la résidence secondaire en Airbnb est obligatoire.
Cette déclaration est gratuite et vous pouvez la faire directement en ligne. Cela vous permet d’obtenir un numéro d’enregistrement qui devra ensuite figurer sur votre annonce sur la plateforme.
D’ailleurs, lorsque vous mettez votre résidence secondaire sur Airbnb, la plateforme vous demande de fournir une déclaration sur l’honneur confirmant que vous avez bien réalisé les démarches préalables à la mise en location.
Bon à savoir : le non-respect de l’obligation de déclaration préalable en mairie est sanctionné par une peine d’amende pouvant aller jusqu’à 5.000 €.
Airbnb et résidence secondaire : la réglementation spécifique à certaines villes
Pour les Airbnb à Paris, la réglementation applicable est plus stricte. Il en est de même dans les villes de plus de 200.000 habitants et dans les villes de plus de 50.000 habitants considérées comme zones tendues. Par exemple, Bordeaux, Toulouse et Lyon entrent dans cette catégorie.
Ainsi, dans ces villes, il est nécessaire de faire une demande d’autorisation de changement d’usage. Dès lors, le bien meublé n’est plus considéré comme une habitation, mais comme un meublé de tourisme, c’est-à-dire un local commercial.
Bon à savoir : si vous ne réalisez ni le changement d’usage avec compensation, ni une demande d’autorisation en mairie, la mise en location de votre résidence secondaire est strictement interdite, même pour de courtes durées via des plateformes comme Airbnb. Vous vous exposez à des sanctions importantes.
À défaut d’autorisation, le nombre de jours maximum sur Airbnb pour une résidence secondaire est fixé à 120 nuits par an, comme pour une résidence principale.
Bon à savoir : comment louer plus de 120 jours par an en Airbnb ? Si vous souhaitez proposer en location votre résidence secondaire plus de 120 jours par an, vous pouvez recourir au bail mobilité qui peut être conclu pour une durée comprise entre 1 et 10 mois.
De plus, dans ces zones dites tendues, la commune peut mettre en place un principe de compensation qui consiste à obliger le propriétaire à compenser les mètres carrés qui auraient dû être à usage d’habitation. Concrètement, pour chaque mètre carré dont vous avez demandé le changement de destination, la mairie vous impose d’acheter un mètre carré de location commercial à transformer en habitation à mettre en location.
Cependant, le principe de compensation n’est pas appliqué dans les toutes les grandes villes situées en zone tendue. Par exemple, il est en vigueur à Paris et Bordeaux, mais à Marseille et sous certaines conditions à Lyon.
N’hésitez pas à vous rapprocher de votre mairie en amont de votre projet pour connaître la réglementation applicable à votre commune.
Quelle est la fiscalité de la location d’une résidence secondaire sur Airbnb ?
Les loyers relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le taux d'abattement et le seuil du régime micro-BIC dépendent du classement du meublé de tourisme. Depuis la loi Le Meur du 19 novembre 2024 (applicable aux revenus 2025), un meublé non classé, cas par défaut d'un Airbnb de résidence secondaire, relève du micro-BIC jusqu'à 15.000 € de recettes, avec un abattement de 30 %.
S'il est classé, l'abattement est de 50 % et le seuil de 83.600 € pour les revenus 2026 (77.700 € pour les revenus 2025). Au-delà de ces seuils sur deux années consécutives, le régime réel devient obligatoire ; il reste optionnel en deçà.
Le régime micro-BIC inclut un abattement censé couvrir l'ensemble de vos charges, mais vous ne pouvez alors rien déduire de plus. Si vos charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, frais de gestion) ou l'amortissement du bien dépassent l'abattement, le régime réel peut s'avérer plus favorable. Il devient par ailleurs obligatoire au-delà des seuils du micro-BIC sur deux années consécutives.
Des cotisations sociales sont-elles dues ?
Des cotisations sociales sont dues lorsque les recettes tirées de la location de votre résidence secondaire dépassent 23.000 € par an. En deçà de ce seuil, les revenus restent soumis aux seuls prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine.
Au-delà de 23.000 €, vous relevez d'un régime social de travailleur indépendant pour cette activité, avec une affiliation et des cotisations assises sur vos revenus. Le taux applicable dépend de l'option retenue et de votre situation : faites-le confirmer avant de vous engager, car il conditionne la rentabilité nette de la location.
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Pierre Aïdan
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