26 février 2020

SCI: zoom sur le démembrement
Temps de lecture : 3 min

Faustine Nègre
Diplômée de l’université Paris I Panthéon-Sorbonne. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

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Temps de lecture : 3 min

La création d’une SCI a généralement pour objectif d’échapper au démembrement de propriété d’un immeuble. En effet, la SCI est généralement propriétaire d’un ou plusieurs immeubles, et chacun des associés détient des parts sociales de SCI. Ainsi, si l’un des associés souhaite se séparer de l’immeuble, il n’a qu’à céder ses parts sociales.

Cependant, dans le cadre de certaines stratégies patrimoniales, il est possible de procéder au démembrement des immeubles apportés à la SCI ou au démembrement des parts sociales elles-mêmes. Vous vous demandez à quoi ça sert et comment ça fonctionne? On vous explique tout ce qu’il faut savoir sur le démembrement en SCI.

Démembrement de SCI

Qu’est-ce que le démembrement de propriété en SCI?

Pour bien comprendre la notion de démembrement de propriété en SCI, il est essentiel de comprendre ce que le terme de “propriété” signifie. D’une manière générale, lorsque l’on est propriétaire d’un bien (qu’il s’agisse d’une société ou d’un immeuble) cela signifie que l’on a le droit de jouir de ce bien. Dans le cadre d’une jouissance en pleine propriété, on dispose de trois droits sur ce bien:

  • Le droit de l’utiliser, que l’on appelle usus;
  • Le droit d’en percevoir les revenus (dividendes, etc.), c’est le fructus;
  • Le droit d’en disposer, c’est-à-dire de le vendre, le donner ou le transformer. Il s’agit de l’abusus.

Dans le cadre d’un démembrement de propriété, les droits sur le bien vont faire l’objet d’une dissociation. Ainsi, les droits vont être attribués à deux personnes distinctes: 

  • Le nu-propriétaire: il a le droit de disposer du bien, à condition de respecter les droits de l’usufruitier. 
  • L’usufruitier: il possède les droits d’utiliser le bien et d’en percevoir les fruits.

Démembrement SCI

Dans le cadre d’une SCI, le démembrement peut porter soit directement sur les immeubles détenus par la société soit sur les parts sociales de la société.

Démembrement de parts sociales de SCI: dans quels cas?

Dans le cadre du démembrement de parts sociales de SCI, les droits et prérogatives attachés aux parts sociales sont distribués entre le (ou les) nu-propriétaire et le (ou les) usufruitier. Le démembrement de parts sociales de SCI peut avoir différentes origines: 

  • Une succession: en cas de décès, le démembrement de la SCI peut se faire entre les différents héritiers. Les enfants peuvent, par exemple, recevoir l’usufruit tandis que les petits-enfants reçoivent la nue-propriété.
  • Une donation: le donateur peut décider de conserver l’usufruit de la SCI et d’en donner la nue-propriété (ou inversement).
  • Une organisation familiale: le démembrement de SCI familiale est très fréquent, il permet de simplifier le partage de propriété entre des personnes unies par un lien de parenté ou d’alliance.
  • Une optimisation fiscale: il est possible de procéder à la constitution d’une SCI avec un démembrement de parts sociales dès l’origine. Ce mécanisme complexe, généralement motivé par des motifs fiscaux, nécessite l’intervention de plusieurs sociétés civiles.

En cas de démembrement de parts sociales de SCI: qui a la qualité d’associé? 

D’une manière générale, on considère que c’est le nu-propriétaire qui a la qualité d’associé de SCI. Étant donné qu’il a le droit de disposer du bien, c’est lui qui possède le droit de voter en Assemblée générale, sauf dans le cas où la décision à prendre concerne l’affectation des bénéfices. En effet, c’est l’usufruitier de la SCI immobilière qui a le droit aux dividendes de SCI. 

Par ailleurs, l’usufruitier doit toujours avoir le droit d’assister et de participer à l’Assemblée générale de SCI. Autrement dit, il doit pouvoir prendre part aux débats afin d’y donner son avis.

En pratique: les statuts peuvent prévoir une organisation différente, ils peuvent notamment offrir un droit de vote équivalent à l’usufruitier et au nu-propriétaire. Pour vous aider lors de la mise à jour de vos statuts, pensez à consulter un modèle de statuts de SCI avec démembrement.

Apport d’un bien démembré à une SCI: comment ça marche?

Il est tout à fait possible de réaliser l’apport d’un bien démembré à une SCI. Dans une telle hypothèse, le propriétaire du bien peut décider d’apporter la nue-propriété ou l’usufruit de l’immeuble à la SCI.

Généralement, ce type d’opération a pour finalité de permettre la transmission du patrimoine, tout en permettant au propriétaire initial du bien d’en conserver la gestion. En effet, dans un tel schéma, le propriétaire est bien souvent le gérant de la SCI.

Pour en savoir plus sur les avantages de la SCI et ses modalités de fonctionnement, pensez à télécharger le guide pratique de la SCI.

Mise à jour : 26/02/2020

Rédaction : Faustine Nègre, diplômée de l'Université Paris I Panthéon-Sorbonne. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

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