Comment fonctionne un bail civil ?

Le bail civil est un contrat de location qui se distingue des autres types de bail comme le bail commercial ou le bail d’habitation. En effet, le bail civil de droit commun est un contrat qui offre une grande liberté aux parties. Toutefois, le bail civil n’a vocation à s’appliquer qu’à certaines situations. Quand recourir au bail civil ? Comment rédiger le contrat de bail ? Voici tout ce que vous devez savoir. 

Qu’est-ce qu’un bail civil ?

Pour la location d'un bien immobilier, le bail civil est un contrat qui se distingue par sa grande flexibilité et sa liberté contractuelle. Souvent utilisé pour des situations spécifiques, il est important d'en comprendre les caractéristiques, les avantages et les limites.

Bail civil : définition

Le bail civil est un contrat de location d’immeuble conclu entre des particuliers, ou entre un particulier et une association loi 1901. Dans certains cas, il peut aussi être conclu avec une entreprise. Contrairement au bail d’habitation, au bail commercial ou au bail professionnel, le bail civil offre une grande liberté aux parties notamment en ce qui concerne la durée du contrat, et peut être régi par les articles 1713 à 1778 du Code civil.

C’est pourquoi, le bail civil est fréquemment utilisé pour la conclusion de bail locatif de courte durée que ce soit pour un logement de fonction ou la location d’un parking indépendamment d’un logement par exemple. De même, le bail civil peut être utilisé pour la location d’un entrepôt, d’une résidence secondaire ou encore de locaux commerciaux qui n’accueillent pas de public. 

Afin de bien distinguer le bail civil des autres baux, voici un tableau récapitulatif des différences entre un bail civil, un bail commercial et un bail professionnel : 

Bail civil : les obligations des parties

Ainsi, en ce qui concerne le propriétaire, sa principale obligation consiste à mettre à disposition du locataire le bien objet du contrat aux dates convenues. Il doit également lui assurer une jouissance paisible du bien, et réaliser les éventuels travaux d’entretien et de réparation.

De son côté, le locataire a l’obligation de payer le loyer selon le montant et les modalités fixées au contrat. Il doit aussi restituer le bien dans l’état auquel il se trouvait au moment de son entrée dans les lieux.

Quelle est la durée d’un bail civil ?

Contrairement aux autres types de bail, aucune durée minimum n’est imposée par la loi pour un bail civil. Ainsi, dans le cadre d’un bail civil, la durée est déterminée librement par les parties. Toutefois, cette durée ne peut pas excéder 9 ans.

Quel est le loyer d’un bail civil ?

Par principe, le montant d’un loyer pour un bail civil relève de la volonté des parties. Cela signifie que le propriétaire et le locataire se mettent d’accord sur le montant du loyer. La loi n’impose aucun minimum ou maximum, ni un mode de calcul. Toutefois, le loyer doit être sérieux, c’est-à-dire qu’il ne doit pas être dérisoire.

Concernant la révision du loyer d’un bail civil, il est possible de prévoir une clause d’indexation dans le contrat de bail. Dans ce cas, il convient d’appliquer l’un des indices publiés par l’Insee. Ainsi, pour la location d’un entrepôt ou d’une grange, il faut se référer à l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).

Comment rédiger un bail civil ?

Puisque les modalités du bail civil sont librement définies par les parties, la loi n’impose aucun formalisme particulier. Néanmoins, comme dans tout contrat, il est interdit d’insérer des clauses abusives sous peine de nullité de celles-ci. Il n’y a donc pas de mentions obligatoires à faire figurer dans un bail civil. Cependant, il est d’usage de préciser :

• l’identité et les coordonnées du propriétaire ;
• l’identité et les coordonnées du locataire ;
• l’adresse précise du bien loué ;
• la description du bien loué ;
• la durée du contrat ;
• le montant du loyer ;
• les modalités de paiement du loyer (date d’échéance et moyen de paiement) ;
• les modalités de renouvellement du bail ;
• les modalités de résiliation du contrat de bail (durée du préavis, notification, etc.) ;
• le versement éventuel d’un dépôt de garantie, et son montant le cas échéant ;
• les obligations des parties ;
• l’accord des parties pour ne pas appliquer les règles du bail à usage d’habitation ;
• la date et la signature des parties. 

À ces clauses types, vous pouvez ajouter d’autres clauses spécifiques comme une clause relative à la sous-location du bien. Vous avez également la possibilité d’insérer une clause de préemption pour que le locataire soit prioritaire pour se porter acquéreur du bien s’il vient à être mis en vente.

Comment mettre fin à un bail civil ?

Généralement, le bail civil contient une clause de renouvellement tacite. Ainsi, si aucune des parties ne manifeste son intention de mettre fin au contrat de bail, celui-ci continue de s’appliquer dans les mêmes conditions. 

Cependant, si le locataire souhaite mettre fin au bail civil, il peut le faire à tout moment, y compris pendant la durée initiale du contrat. Pour cela, il doit en informer le propriétaire par courrier recommandé avec accusé de réception. Il doit respecter la durée du préavis prévu au contrat de bail. 

Concernant le propriétaire, il est généralement contraint d’attendre la fin de la durée du contrat pour notifier au locataire son souhait de ne pas renouveler le bail civil. Là aussi, il doit le faire par courrier recommandé avec accusé de réception et en respectant la durée du préavis convenu.