Comment fonctionne un bail civil ?

Le bail civil, aussi appelé bail de droit commun, est un contrat de location qui se distingue des baux soumis à la loi du 6 juillet 1989. Régi par les articles 1713 à 1778 du Code civil, il offre aux parties une liberté contractuelle étendue, notamment sur la durée, le loyer et les conditions de résiliation. Toutefois, le bail civil n’a vocation à s’appliquer qu’à certaines situations précises.

Quand peut-on recourir à un bail civil ? Quelles sont les obligations du propriétaire et du locataire ? Comment rédiger le contrat de bail et comment y mettre fin ?

Qu’est-ce qu’un bail civil ?

Pour la location d’un bien immobilier, le bail civil est un contrat qui se distingue par sa grande flexibilité et sa liberté contractuelle. Utilisé pour des situations spécifiques où les baux réglementés ne s’appliquent pas, il mérite d’être compris dans ses caractéristiques, ses avantages et ses limites.

Bail civil : définition

Le bail civil est un contrat de location d’immeuble conclu entre des particuliers, ou entre un particulier et une association loi 1901. Dans certains cas, il peut aussi être conclu avec une entreprise. Contrairement au bail d’habitation, au bail commercial ou au bail professionnel, le bail civil offre une grande liberté aux parties notamment en ce qui concerne la durée du contrat, et peut être régi par les articles 1713 à 1778 du Code civil.

Le bail civil est fréquemment utilisé pour la conclusion de bail locatif de courte durée, que ce soit pour un logement de fonction ou la location d’un parking indépendamment d’un logement. Il peut également servir pour la location d’un entrepôt, d’une résidence secondaire ou encore de locaux commerciaux qui n’accueillent pas de public.

Afin de bien distinguer le bail civil des autres baux, voici un tableau récapitulatif des différences entre un bail civil, un bail commercial et un bail professionnel : 

Bail civil : les obligations des parties

Ainsi, en ce qui concerne le propriétaire, sa principale obligation consiste à mettre à disposition du locataire le bien objet du contrat aux dates convenues. Il doit également lui assurer une jouissance paisible du bien, et réaliser les éventuels travaux d’entretien et de réparation.

De son côté, le locataire a l’obligation de payer le loyer selon le montant et les modalités fixées au contrat. Il doit aussi restituer le bien dans l’état auquel il se trouvait au moment de son entrée dans les lieux.

Si le locataire utilise le bien loué comme sa résidence principale, le bail civil peut être requalifié en bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989. Cette requalification entraîne l’application automatique des règles protectrices du locataire (durée minimale de 3 ans, encadrement du loyer dans certaines zones, préavis réglementé). Pour limiter ce risque, le contrat doit mentionner expressément que le bien n’est pas destiné à constituer la résidence principale du locataire et préciser l’usage réellement prévu (résidence secondaire, logement de fonction, etc.).

Quelle est la durée d’un bail civil ?

Contrairement aux autres types de bail, aucune durée minimum n’est imposée par la loi pour un bail civil. Ainsi, dans le cadre d’un bail civil, la durée est déterminée librement par les parties. Toutefois, cette durée ne peut pas excéder 9 ans.

Le bail civil peut être conclu à durée déterminée (avec un terme fixé à l’avance) ou à durée indéterminée. Dans le premier cas, le contrat prend fin automatiquement à l’échéance convenue, sauf clause de renouvellement tacite. Dans le second, chaque partie peut y mettre fin à tout moment en respectant le préavis contractuel.

Quel est le loyer d’un bail civil ?

Par principe, le montant d’un loyer pour un bail civil relève de la volonté des parties. Cela signifie que le propriétaire et le locataire se mettent d’accord sur le montant du loyer. La loi n’impose aucun minimum ou maximum, ni un mode de calcul. Toutefois, le loyer doit être sérieux, c’est-à-dire qu’il ne doit pas être dérisoire.

Concernant la révision du loyer d’un bail civil, il est possible de prévoir une clause d’indexation dans le contrat de bail. La révision doit alors suivre l’un des indices publiés par l’Insee : l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les locaux à usage tertiaire (entrepôt, bureau), ou l’indice de référence des loyers (IRL) pour les logements de fonction.

Comment rédiger un bail civil ?

Puisque les modalités du bail civil sont librement définies par les parties, la loi n’impose aucun formalisme particulier. Néanmoins, comme dans tout contrat, il est interdit d’insérer des clauses abusives sous peine de nullité de celles-ci. Il n’y a donc pas de mentions obligatoires à faire figurer dans un bail civil. Cependant, il est d’usage de préciser :

• l’identité et les coordonnées du propriétaire ;
• l’identité et les coordonnées du locataire ;
• l’adresse précise du bien loué ;
• la description du bien loué ;
• la durée du contrat ;
• le montant du loyer ;
• les modalités de paiement du loyer (date d’échéance et moyen de paiement) ;
• les modalités de renouvellement du bail ;
• les modalités de résiliation du contrat de bail (durée du préavis, notification, etc.) ;
• le versement éventuel d’un dépôt de garantie, et son montant le cas échéant ;
• les obligations des parties ;
• l’accord des parties pour ne pas appliquer les règles du bail à usage d’habitation ;
• la date et la signature des parties. 

À ces clauses types, vous pouvez ajouter d’autres clauses spécifiques comme une clause relative à la sous-location du bien. Vous avez également la possibilité d’insérer une clause de préemption pour que le locataire soit prioritaire pour se porter acquéreur du bien s’il vient à être mis en vente.

Comment mettre fin à un bail civil ?

Généralement, le bail civil contient une clause de renouvellement tacite. Ainsi, si aucune des parties ne manifeste son intention de mettre fin au contrat de bail, celui-ci continue de s’appliquer dans les mêmes conditions. 

Les modalités de résiliation dépendent du type de bail conclu :

• Si le bail est à durée indéterminée, le locataire peut y mettre fin à tout moment en respectant le préavis contractuel. Il doit en informer le propriétaire par courrier recommandé avec accusé de réception.

• Si le bail est à durée déterminée, le locataire est en principe tenu jusqu’au terme du contrat, sauf si une clause de résiliation anticipée a été prévue. Le propriétaire ne peut pas non plus exiger le départ du locataire avant l’échéance fixée.

Concernant le propriétaire, il est généralement contraint d’attendre la fin de la durée du contrat pour notifier au locataire son souhait de ne pas renouveler le bail civil. Là aussi, il doit le faire par courrier recommandé avec accusé de réception et en respectant la durée du préavis convenu.