Bail verbal : quelles sont ses conditions d’application ?

Le bail verbal est un contrat de location basé sur un consentement mutuel entre le bailleur et le locataire. Aucun écrit n’est formalisé. Ce contrat reste valable, mais la loi du 6 juillet 1989 impose un écrit pour louer une résidence principale, et la loi du 9 avril 2024 sanctionne le bailleur qui refuse de l’établir. Faute d’écrit, il protège moins bien les cocontractants en cas de litige. Valeur juridique, conséquences ou encore éléments de preuve : Legalstart fait le point sur le bail verbal.

Qu’est-ce qu’un bail verbal ?

Par définition, un bail verbal est un contrat de location fondé sur un accord mutuel à l’oral. Les deux parties s’accordent sur le montant du loyer, le bien loué et les modalités de fonctionnement du contrat. Aucun écrit n’est formalisé. Cette situation se retrouve dans le cadre de la conclusion d’un bail commercial, d’un contrat entre particuliers, d’un bail rural ou de tout autre type.

Le bail oral est employé pour sa simplicité. Il suffit d’un accord verbal entre les deux cocontractants pour qu’il soit mis en place.

Ce contrat présente aussi un avantage pour le locataire, puisque le montant de son loyer ne peut pas augmenter dans le cadre de la révision annuelle, faute de clause de révision. En revanche, l’absence d’écrit ne le protège pas d’une résiliation pour impayé, car la loi intègre une clause résolutoire dans tout bail d’habitation.

Cependant, par sa forme orale, les termes du bail verbal sont plus délicats à faire appliquer en cas de litige entre les parties. Il faudra alors fournir des preuves de l’existence d’un bail verbal.

Quelle est la valeur juridique d’un bail verbal ?

La loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs impose depuis l’origine la rédaction d’un contrat écrit, et chaque partie peut exiger de l’autre, à tout moment, l’établissement d’un contrat conforme. La jurisprudence a d’ailleurs reconnu à plusieurs reprises l’existence légale de ce type de contrat, qui s’appliquait de la même façon qu’un document écrit. 

Toutefois, la loi du 9 avril 2024 a inséré dans la loi de 1989 un article 3-4. Le bailleur ou l’intermédiaire qui refuse d’établir un contrat conforme et de délivrer un reçu ou une quittance, ou qui dissimule ces obligations, encourt un an d’emprisonnement et 20 000 € d’amende. C’est ce refus qui est sanctionné, et non le bail verbal lui-même. Une personne morale encourt l’amende selon les modalités de l’article 131-38 du Code pénal.

Un bail verbal reste donc valable, qu’il ait été conclu avant ou après avril 2024. L’article 1714 du Code civil prévoit en effet que l’on peut louer par écrit ou verbalement, sous réserve des règles propres aux biens ruraux. Le bailleur ne peut pas se prévaloir de l’absence d’écrit, et chaque partie peut en réclamer la régularisation à tout moment.

Quelles sont les conditions de validité d’un bail verbal ?

Pour que le bail soit valide, il doit faire l’objet d’un accord mutuel entre le bailleur et le locataire sur :

• la nature du bien loué ;
• le montant de son loyer. 

Les conditions d’application du contrat sont les mêmes que pour un bail écrit. De fait, les deux cocontractants doivent respecter les dispositions impératives de la loi, que ce soit en matière d’obligation de paiement des loyers, de renouvellement du bail ou encore de la rupture de contrat.

Quelles sont les conséquences d’un bail verbal ?

Un bail verbal a des conséquences à plusieurs niveaux :

• une difficulté d’établir des preuves en cas de litige ;
• la non-application de clauses spécifiques ;
• l’absence de clause de résiliation pour défaut d’assurance ;
• la rupture de contrat devient plus délicate.

Difficulté d’établir des preuves en cas de litige

Par sa nature orale, le bail verbal devient beaucoup plus difficile à appliquer en cas de litige entre les deux parties. Elles doivent alors arriver à prouver à la fois l’existence du contrat et le fait qu’une obligation n’est pas respectée pour exiger un dédommagement. De fait, en menant un bail verbal, les cocontractants s’exposent à des risques s’ils ne peuvent pas prouver son existence.

Non-application de clauses spécifiques

Dans le cadre d’un bail verbal, c’est la loi qui s’applique. Toute clause spécifique doit, en effet, faire l’objet d’un contrat écrit. C’est pourquoi il n’est pas possible entre autres :

• de réviser le loyer une fois par an, dans le cadre de l’application d’une clause de révision avec indexation ;
• de faire valoir une clause de solidarité en cas de colocation.

La clause résolutoire pour impayés échappe à cette règle. Depuis la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges, ou pour non-versement du dépôt de garantie (article 24 de la loi du 6 juillet 1989). En toute hypothèse, l’absence d’écrit n’empêche pas le bailleur de demander au juge la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer (article 1741 du Code civil).

Une assurance habitation obligatoire, même sans bail écrit

Le locataire est normalement tenu de prendre une assurance habitation. Cette obligation découle de la loi (article 7 de la loi du 6 juillet 1989), et non d’une clause du bail. Le locataire en justifie lors de la remise des clés, puis chaque année à la demande du bailleur. À défaut, le bailleur peut, un mois après une mise en demeure restée sans effet, souscrire une assurance pour le compte du locataire et en récupérer le montant par douzième à chaque paiement du loyer. Le bail verbal le prive seulement de la clause de résiliation pour défaut d’assurance, qui doit avoir été prévue au contrat. Le locataire répond aussi des dégradations survenues pendant la location, sauf force majeure, faute du bailleur ou fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Rupture de contrat plus délicate

En cas d’impayé, le bailleur fait d’abord signifier un commandement de payer à son locataire par un commissaire de justice. La clause résolutoire prévue par la loi produit effet six semaines après ce commandement s’il reste infructueux. Le bailleur peut alors engager une procédure judiciaire de résiliation du bail et une procédure d’expulsion devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, compétent pour les litiges liés à un bail d’habitation. Encore une fois, il lui faudra prouver l’existence du contrat et du litige.

Quelle est la durée d’un bail verbal ?

La durée d’un bail verbal est la même que pour un contrat écrit. La difficulté de cette situation réside dans le fait de prouver les dates de début et de fin de contrat.
Pour rappel, la durée d’un contrat de bail est de :

• 1 an dans le cadre d’une location meublée, voire 9 mois pour un contrat passé avec un étudiant ;
• 3 ans pour une habitation non meublée pour un bailleur personne physique ;
• 6 ans pour une location non meublée appartenant à une personne morale ;
• 9 ans pour un bail commercial, comprenant une période de résiliation triennale.

Comment prouver un bail verbal ?

Afin de prouver l’existence d’un bail en cas de litige, le cocontractant peut utiliser tout moyen à sa portée, dès lors que le bail a reçu un commencement d’exécution. Il peut s’agir de copies de mails ou de SMS, de témoignages du voisinage, de l’encaissement des loyers, d’un versement d’un dépôt de garantie, par exemple. En revanche, si le bail fait sans écrit n’a encore reçu aucune exécution et que l’une des parties le nie, la preuve ne peut pas être apportée par témoins (article 1715 du Code civil).

Les magistrats saisis de l’affaire apprécient ensuite la valeur des justificatifs fournis. 

Comment régulariser un bail verbal ?

Afin de régulariser un bail verbal, chaque partie peut exiger de l’autre, à tout moment, l’établissement d’un contrat de location écrit, conforme au contrat type défini par décret. Ce contrat précise notamment :

• les informations sur les cocontractants (nom, prénom, coordonnées) ;
• la date de prise d’effet du bail et sa durée ;
• les renseignements sur le bien immobilier (nature, destination, description, surface, montant des travaux effectués depuis le dernier contrat, etc.) ;
• le montant du loyer, ses modalités de paiement et ses règles de révision éventuelle ;
• le montant du dépôt de garantie, s’il est prévu ;
  
• clauses spécifiques ;
• les renseignements sur les frais d’agence, le cas échéant.

Principales sources législatives et réglementaires :

• loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs
• article 21 - loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 visant à l'accélération et à la simplification de la rénovation de l'habitat dégradé et des grandes opérations d'aménagement, qui insère un article 3-4 dans la loi du 6 juillet 1989
• articles 1714 et 1715 du Code civil relatifs aux baux conclus sans écrit
• article L411-4 du Code rural et de la pêche maritime relatif au bail rural conclu verbalement