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Comment utiliser le bail rural ?

Immobilier / Patrimoine
M S

Maud Senegas

Diplômée d'un Master 2 en Droit immobilier, urbanisme et construction

Vous souhaitez mettre en location votre exploitation agricole ? Ou, alors, vous voulez profiter d’une activité existante sans devoir investir de trop grosses sommes d’argent ? Vous vous apprêtez certainement à conclure un bail rural. De sa rédaction à sa résiliation, voici notre guide pour tout savoir de ce contrat couramment utilisé dans le monde agricole.

Qu’est-ce qu’un bail rural ?

Pour le bail rural, quelle est la définition ? Il s’agit d’un contrat de location de terres et/ou de bâtiments. Un propriétaire met à disposition des éléments constituant une exploitation agricole au profit d’un preneur qui lui verse un loyer en contrepartie. Ainsi, le locataire exploitant pourra exercer son activité d’agriculture ou d’élevage.

bail rural (1)

☝️ Bon à savoir : si le loyer correspond à de l’argent, on parle de bail à ferme ou de fermage. Par contre, s’il est constitué par un partage des produits de la récolte avec le bailleur, on utilise le terme de métayage.

Quelles sont les conditions pour conclure un bail rural ?

Baux soumis au statut du fermage

La mise à disposition d’un immeuble

Pour que le statut du fermage ou bail à ferme s’applique, le contrat de location doit avoir prévu une mise à disposition d’un immeuble à usage agricole. Ici, ce terme s’entend au sens de terres, de bâtiments et d’habitation. 

L’exploitation d’une activité agricole

L’ensemble immobilier loué doit servir à l’exploitation d’une activité agricole. Sont notamment concernées :

  • la maîtrise et l’exploitation d’un cycle biologique de caractère végétal ou animal ;

  • les activités prolongeant l’acte de production ou qui ont pour support l’exploitation d’un cycle biologique (transformation, commercialisation ou agrotourisme) ;

  • les activités agricoles déterminées par la loi, telles que la culture marine, certaines activités équestres, les marais salants ou encore le déneigement des routes ;

  • l’élevage d’animaux.

Il existe des activités où l’application du statut du fermage est plus floue à apprécier. Le critère à prendre en compte est la régularité de la prestation.

Par exemple : pour la prise en pension d’animaux, le statut du fermage s’applique. Mais si celle-ci est réalisée de manière ponctuelle, il ne s’agit pas d’un bail rural.

💡 Astuce : vous souhaitez devenir vigneron ? Découvrez notre fiche pratique à ce sujet !

La fixation d’un loyer

Dans le contrat de bail rural, les parties conviennent d’un loyer et en fixent les modalités de paiement. Le règlement peut intervenir de manière mensuelle, trimestrielle ou annuelle. 

Baux non soumis au statut du fermage

Dans certains cas spécifiques déterminés par la loi, le statut du bail rural agricole ne s’applique pas. Il s’agit notamment :

  • des locations portant sur des forêts ou des biens du domaine forestier ;
  • de l’entretien d’un terrain situé à proximité d’une habitation ;
  • des conventions d’occupation précaire (occupation d’un lieu en contrepartie d’une somme d’argent réduite) ;
  • d’une mise à disposition d’une petite parcelle ne constituant pas une partie essentielle d’une exploitation agricole.

Qui peut conclure un bail rural ?

Un contrat de bail rural peut autant être conclu par une personne physique comme par une personne morale, comme une société agricole par exemple. Il est signé entre un propriétaire de biens immobiliers agricoles, dénommé bailleur, et un locataire.

Il n’est pas nécessaire que le bailleur dispose de la jouissance en pleine propriété du bien. S’il partage la propriété du bien agricole avec d’autres personnes, il devra obtenir leur autorisation : le nu-propriétaire, l’indivisaire, l’époux, le partenaire de Pacs ou le concubin (s’il s’agit d’un bien commun) devront adhérer au contrat.

📝 À noter : pour sécuriser l’engagement du bailleur, le locataire peut demander une promesse de bail rural.

Quel est le contenu d’un bail rural ?

Quelles sont les mentions obligatoires au bail rural ?

Le bail rural verbal est très souvent utilisé dans le milieu agricole. Mais il peut aussi être écrit. Dans ce cas, il prendra au moins la forme d’un bail rural sous seing privé.

⚠️ Important : si la durée de la location est supérieure à 12 ans, l’intervention d’un notaire est obligatoire.

Les parties peuvent prévoir un bail rural avec option d’achat, qui permettra au locataire d’accéder à la propriété des biens agricoles qu’il loue au terme d’une période définie.

💡 Astuce : la rédaction d’un contrat n’est jamais chose aisée, mais il est tout à fait possible de le rédiger vous-même en utilisant notre modèle de bail rural gratuit. Pour une petite exploitation, vous souhaitez peut-être éviter des frais de rédaction en établissant le contrat vous-même. Dans ce cas, nous vous conseillons de choisir un bail rural simplifié

Quels sont les documents annexes au bail rural ?

La réalisation d’un état des lieux n’est pas obligatoire, mais vivement conseillée. S’il existe, il sera annexé au contrat de bail rural. Ce document permet de fixer l’état des biens agricoles loués. À défaut, le locataire est présumé avoir reçu les terres, les bâtiments et une éventuelle habitation en bon état. Ce qui signifie qu’il devra les restituer dans le même état.

Quelle est la durée du bail rural ?

Dans un bail rural, la durée est relativement longue. De manière générale, il est conclu pour une durée minimum de 9 ans.

Le bail rural classique

Lorsque les parties se mettent d’accord sur un bail ordinaire, il est en général conclu pour une durée d’au moins 9 ans. Bien entendu, vous pouvez mettre un terme au contrat avant sa date de fin.

Dans certaines situations, la durée minimale peut être réduite. C’est le cas par exemple pour : 

  • un bail temporaire, conclu en attendant l’installation d’un membre de la famille : 1 an;
  • un bail portant sur une petite parcelle de terrain ;
  • un bail conclu par une Safer : maximum 6 ans.

Le bail rural à long terme

Le bail rural à long terme est intéressant à utiliser pour assurer une certaine stabilité dans l’activité du locataire. En compensation, le loyer est plus élevé que dans un bail ordinaire. Ce type de bail peut avoir une durée quasi infinie en raison de la possibilité d’y insérer une clause de renouvellement.

En fonction de votre situation, vous pourrez utiliser les différentes formes de bail à long terme, à savoir :

  • le bail de 18 ans ;
  • le bail de 25 ans ;
  • le bail de carrière ;
  • le bail cessible hors cadre familial.

📝 À noter : le bail à long terme est obligatoirement rédigé par un notaire. 

Quelles sont les obligations des parties au bail rural ?

Les obligations du locataire du bail rural

Le locataire d’un bail rural est tenu de payer le loyer. Aussi, il doit utiliser et entretenir les biens conformément à la destination fixée par le bail. S’il souhaite apporter une modification non prévue au contrat, l’autorisation du bailleur sera nécessaire.

Par exemple : un locataire qui a prévu de réaliser des travaux, enverra au propriétaire un courrier LRAR contenant un descriptif précis. 

Les obligations du bailleur du bail rural

La principale obligation du propriétaire est la mise à disposition des biens agricoles. Par ailleurs, il garantit une jouissance paisible et prend à sa charge les grosses réparations. Il doit répondre des vices cachés et paye l’assurance contre l’incendie des bâtiments ainsi que l’impôt foncier. Dans certaines régions, il sera obligé d’assurer la permanence et la qualité des plantations.

Comment fixer le montant des loyers d’un bail rural ?

Les terres nues et les bâtiments d’exploitation

Pour les terres nues et les bâtiments d’exploitation, le loyer est fixé selon un barème établi par le préfet du département. Ce document présente des minimums et des maximums en fonction de plusieurs caractéristiques, comme la qualité des sols, la situation, etc.

Les bâtiments d’habitation

Pour les bâtiments d’habitation, c’est aussi le préfet qui fixe un barème, mais cette fois-ci au regard de l’indice de référence des loyers.

💡 Astuce : vous envisagez de créer une EARL ? On vous explique tout sur cette société dans notre fiche pratique !

La sous-location dans le bail rural est-elle possible ?

De manière générale, la sous-location est interdite dans le cadre d’un bail rural. Sous certaines conditions et avec information du bailleur, elle peut être utilisée. Vous pourrez par exemple sous-louer des terres dans le cadre d’un échange afin d’améliorer les conditions d’exploitation. 

Comment renouveler un bail rural ?

Bail rural classique

Dans le cadre d’un bail rural classique, le renouvellement est automatique. Au terme de la période de 9 ans, le contrat est reconduit dans les mêmes conditions. Si elles le souhaitent, les parties peuvent négocier des modifications à ce moment-là. Le bailleur a la possibilité de refuser le renouvellement en raison de la reprise d’une parcelle devenue constructible ou encore lorsque le locataire a atteint l’âge de la retraite.

Bail rural à long terme

Bail rural de 18 ans

Concernant un bail rural conclu pour une durée de 18 ans, le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement. Le contrat est alors prolongé pour une durée de 9 ans. Le bailleur peut s’y opposer en adressant un congé 18 mois avant le terme du bail.

☝️ Bon à savoir : le locataire peut renoncer à son droit au renouvellement en informant le propriétaire 18 mois avant l’échéance du bail.

Bail rural de 25 ans

Si une clause de reconduction tacite a été prévue dans le contrat, le bail rural est renouvelé à la fin des 25 ans. Vous pouvez tout de même mettre fin au bail tous les ans par l’envoi d’un congé. Par contre, en l’absence d’une clause de ce type, le bail prend fin au terme de sa durée, sans qu’aucun renouvellement soit possible.

Bail rural de carrière

Pour le bail de carrière, il n’y a pas de renouvellement possible. Il prend fin lorsque le locataire atteint l’âge de la retraite.

📝 À noter : en matière de bail rural, un changement de propriétaire suite à un décès ne met pas fin au bail. Celui-ci continue d’exister avec les héritiers du bailleur.

Comment résilier un bail rural ?

La résiliation par le propriétaire

La faute du locataire

L’envoi d’une lettre de résiliation de bail rural par le propriétaire peut entraîner la fin du contrat en raison d’une faute du locataire. Les raisons couramment retenues par les juges sont notamment :

  • un impayé de loyer ;
  • une négligence d’exploitation ;
  • une sous-location non autorisée.

Le décès ou départ à la retraite du locataire

En cas de décès du locataire, le bail rural continue d’exister au profit de son époux, de partenaire de Pacs ou de ses ayants droit participant à l’exploitation. Si vous vous trouvez dans ce cas, sachez que vous devez participer à l’exploitation au moment du décès, ou y avoir participé au cours des 5 dernières années. Par contre, le bailleur peut demander la résiliation si personne ne souhaite reprendre l’exploitation. 

De la même manière, la résiliation d’un bail rural par le propriétaire est possible suite au départ à la retraite de l’exploitant.

La modification des lieux loués

Le bailleur a la possibilité de mettre fin au bail rural à tout moment par acte de commissaire de justice s’il prend l’engagement de modifier les biens loués. Il peut s’agir notamment :

  • d’un changement de destination (par exemple, le propriétaire souhaite construire sur une parcelle devenue constructible) ;
  • d’une reprise d’une terre pour y construire une habitation pour un membre de sa famille.

☝️ Bon à savoir : cette hypothèse s’applique aussi en cas de destruction d’un élément de l’exploitation par le fait d’un événement imprévisible.

Dans tous les cas, le locataire recevra une indemnité payée par le bailleur, en fonction du temps restant avant la fin du bail.

Par le locataire

Le preneur d’un bail rural a le droit de demander une résiliation. Comment mettre fin à un bail rural pour un locataire ? Il doit envoyer une demande au bailleur 12 mois avant la fin du bail par acte de commissaire de justice. Par contre, cette requête sera justifiée par l’une des situations suivantes :

  • départ à la retraite ;
  • incapacité de travail de plus de 2 ans ;
  • décès d’un membre de sa famille indispensable à l’exploitation agricole ;
  • acquisition d’une autre exploitation agricole ;
  • refus d’autorisation d’exploiter.

📝 À noter : en cas de décès du locataire, le contrat est transmis dans le cadre de la succession.

Pour une résiliation de bail rural, une indemnité est-elle due au locataire ? S’il a apporté des améliorations à l’exploitation, le locataire peut solliciter une indemnité auprès du bailleur qui n’est pas obligé d’accepter.

☝️ Bon à savoir : le propriétaire et le preneur peuvent décider d’une résiliation amiable.

FAQ

Comment reprendre un bail rural ?

Le bailleur bénéficie d’un droit de reprise du bail rural. C’est le cas lorsqu’il souhaite reprendre le bien loué pour exploiter lui-même ou au profit d’un membre de sa famille. Il peut s’agir de son conjoint, de son partenaire de Pacs ou de l’un de ses descendants. Le propriétaire doit alors délivrer un congé par acte de commissaire de justice 18 mois avant la date de reprise prévue.

Qui doit payer les frais de bail rural ?

Pour un bail rural rédigé par un notaire, le bailleur et le locataire partagent en principe les frais de rédaction. Mais ils ont également la possibilité de prévoir d’autres modalités de paiement. Pour éviter les honoraires d’un professionnel, utilisez modèle bail rural simplifié.

Quand peut-on résilier un bail rural ?

Du côté du locataire, la résiliation peut être demandée au propriétaire 12 mois avant la fin du bail, sous certaines conditions. Par contre, pour le bailleur, l’obtention de la fin du contrat est moins aisée. Il devra, par exemple, prouver une faute du preneur ou encore s’engager à construire sur une parcelle qu’il souhaite reprendre.

Vous connaissez désormais les règles précises s’appliquant au contrat de bail rural. Sachez toutefois qu’en cas de litige, le juge compétent est le tribunal paritaire des baux ruraux.

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Principales sources législatives et réglementaires :

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Maud Senegas

Diplômée d'un Master 2 en Droit immobilier, urbanisme et construction

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