20 avril 2020

Comment fonctionne la clause résolutoire du bail commercial?
Temps de lecture : 3 min

Maîtres Arnaud Touati et Giovanna Nino
Avocats associés du cabinet Hashtag Avocats, en collaboration avec Mona KHATAB, diplômée d'un Master en Droit du Numériques (parcours privé) à la Faculté de Droit de Paris 1 Panthéon-Sorbonne.

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L’une des façons pour le commerçant d’exercer son activité professionnelle passe par la location de murs auprès d’un propriétaire par le biais d’un bail commercial.

Le bail commercial peut être défini comme un contrat de location d’un immeuble ou de locaux d’un immeuble par un locataire pour l’exploitation d’un fonds commercial, industriel ou artisanal. Le régime de ce contrat est encadré de façon à ce que le locataire y trouve une protection particulière

En pratique, les parties vont s’entendre sur un certain nombre de points, lesquels seront précisés dans le contrat, notamment sur la durée du contrat ou le montant du loyer. 

Il n’est alors pas rare que bailleur et locataire prévoient des clauses complémentaires dans leur contrat pour régir leur relation, voire même la manière d’y mettre un terme. En ce sens, il est fréquent que le bailleur insère une clause résolutoire, lui permettant ainsi de résilier le contrat de bail aux torts du locataire qui n’aurait pas respecté les termes de ses engagements.

Clause résolutoire bail commercial

Clause résolutoire bail commercial: définition 

Le bailleur peut demander la résiliation du contrat de bail du fait d’une inexécution par le locataire des engagements figurant dans le contrat et pour lesquels il était tenu. 

En d’autres termes, l’insertion d’une clause résolutoire au contrat de bail permet au bailleur de se protéger contre une éventuelle défaillance du locataire. Si le locataire méconnaît certaines de ses obligations, le bailleur pourra décider de rompre le contrat. La clause résolutoire assure donc une certaine sécurité au bailleur. 

Bail commercial: quelle est l’utilité de la clause résolutoire?

Le bail commercial est un contrat de location qui a pour particularités d’être conclu pour une durée minimale de 9 ans. Son régime étant très encadré par la loi, les conditions de résiliation du bail commercial avant l’arrivée du terme sont relativement strictes.

Il existe cependant des situations dans lesquelles la fin du contrat de bail peut arriver avant son échéance, c’est-à-dire avant l’arrivée du terme jusqu’auquel il devait être exécuté. 

D’une manière générale, une telle rupture anticipée du contrat passe par l’insertion d’une clause résolutoire par le bailleur dans le contrat. Ainsi, lorsque le contrat fait l’objet d’une inexécution suffisamment grave de la part du locataire, le bailleur peut mettre fin au contrat de bail commercial.

Comment mettre en œuvre la clause résolutoire?

L’application de la clause résolutoire du bail commercial est encadrée par la loi. Ainsi, avant que cette clause ne trouve à s’appliquer, le bailleur doit adresser au locataire un commandement devant être signifié par huissier, lui enjoignant d’y remédier dans un délai d’un mois sitôt la dette devenue exigible.

A l’issue de ce délai, en cas d’inexécution, le bailleur pourra entamer la procédure de résiliation du bail telle que prévue par la clause résolutoire.

La validité de la clause résolutoire implique la réunion de plusieurs éléments :

  • La preuve par le bailleur d’un manquement contractuel et/ou d’une faute du locataire dans l’exécution de son engagement ;
  • Le manquement contractuel reproché doit être prévu de manière expresse par la clause résolutoire elle-même ;
  • L’application de bonne foi par le bailleur de la clause ;
  • Le manquement du locataire au contrat persiste au-delà du délai d’un mois prévu par la mise en demeure.

Conditions de fond

En premier lieu, la clause résolutoire doit expressément prévoir les manquements contractuels ainsi que les fautes reprochées au locataire qui feront l’objet d’une résiliation du contrat par le bailleur de plein droit. Dès lors, il s’agit pour ce dernier de s’assurer qu’il n’a pas renoncé préalablement, soit à l’écrit, soit de manière tacite, au bénéfice de l’application de cette clause.

En second lieu, la mise en œuvre par le bailleur de la clause résolutoire doit intervenir de bonne foi. Faute de quoi, et à condition d’avoir rapporté la preuve de sa mauvaise foi, la clause résolutoire sera réputée non écrite.

Conditions de forme

Pour que la clause résolutoire soit valablement mise en œuvre, encore faut-il que le locataire ait été averti par commandement que le bailleur lui reproche. Pour être efficace, ce commandement doit comporter un certain nombre d’informations: 

  • Les manquements contractuels et/ou fautes reprochés au locataire. Il s’agira d’apporter la preuve de tels manquements;
  • Les manquements reprochés sont expressément prévus ;
  • Indiquer le délai d’un mois dont dispose le locataire pour régulariser sa situation.

Si l’ensemble de ces conditions de fond et de forme sont réunies, une fois passé le délai d’un mois au terme duquel le locataire n’aurait pas régularisé sa situation, la procédure de résiliation du bail est acquise de plein droit.

Quelle est la procédure de mise en œuvre de la clause résolutoire?

La loi prévoit que les juges saisis d'une demande peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation.

Le plus souvent, et à condition que les parties l’aient prévu expressément, le tribunal compétent pour statuer sur une clause résolutoire du bail commercial est le juge des référés du tribunal dans le ressort duquel se trouve l’immeuble loué. Celui-ci peut être saisi pour se prononcer : 

  • à l’initiative du bailleur, sur l’acquisition de la clause résolutoire ; ou
  • à l’initiative du locataire, sur un délai supplémentaire avec suspension des effets de la clause résolutoire. En cas de retour favorable de la part du juge, il tiendra compte tant des besoins du locataire que de la situation du bailleur pour se prononcer.

Ainsi, bien que la liberté contractuelle offre au bailleur une sécurité face à un locataire défaillant, la loi permet néanmoins à ce dernier de bénéficier d’un potentiel recours.

En tant que locataire vous souhaitez quitter votre local commercial en cours de bail? Pensez à la cession du bail commercial. Ce mécanisme vous permet de sortir du bail avant l’arrivée de son terme.

Mise à jour : 20/04/2020

Rédaction : Maîtres Arnaud Touati et Giovanna Nino, Avocats associés du cabinet Hashtag Avocats, en collaboration avec Mona KHATAB, diplômée d'un Master en Droit du Numériques (parcours privé) à la Faculté de Droit de Paris 1 Panthéon-Sorbonne.

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