Comment fonctionne un compromis de vente ?
Le compromis de vente est un contrat officiel qui engage un vendeur et un acquéreur sur l’achat d’un bien immobilier.
Ce contrat permet d’engager les deux parties sur la vente et l’achat du bien selon les articles 1582 à 1593 du Code civil.
Le compromis de vente permet également de définir et de fixer :
- les conditions de la vente du bien immobilier (prix, nature, …) ;
- les conditions suspensives qui pourraient empêcher la vente (obtention d’un prêt immobilier, réalisation de diagnostics techniques, libération des lieux par les locataires, …).
La signature d’un compromis de vente se fait chez un notaire. En effet, le compromis de vente nécessite un certain nombre d’informations et d’annexes obligatoires important. Sa rédaction nécessite un formalisme rigoureux.
Quel est la durée d’un compromis de vente ?
Le compromis de vente est soumis à un délai de rétractation de 10 jours. Pendant cette période, le futur acheteur du bien immobilier peut se retirer de la vente sans justification.
Au-delà de ce délai, si l’acheteur se rétracte sans réalisation d’une clause suspensive, il doit verser une indemnité d’immobilisation au vendeur de 5 ou 10 % du prix d’acquisition selon les articles 1304 à 1304-7 du Code civil.
Sauf en cas de transfert de la vente en ayant recours à la vente sous compromis !
Qu’est-ce qu’un sous compromis de vente ?
Le sous compromis de vente est une transaction immobilière permet à un acheteur de céder le compromis de vente déjà signé avec le vendeur à un nouvel acquéreur.
Cela permet donc à l’acheteur d’éviter d’annuler le compromis de vente et de se libérer des pénalités financières dues au vendeur en cas d’annulation.
Ainsi, le sous compromis de vente est à l’initiative de l’acquéreur qui, pour une raison ou une autre, n’est plus en mesure de respecter son engagement vis-à-vis du vendeur.
Pourquoi avoir recours à un sous compromis de vente?
Le sous compromis de vente d’un bien immobilier permet donc à l’acheteur de se dégager d’une vente déjà sous compromis sans perdre la somme versée comme indemnité d’immobilisation.
Plusieurs situations peuvent imposer cette décision à l’acheteur comme :
- une mutation professionnelle ;
- un déménagement pour raison familiale ;
- un changement de situation professionnelle (perte d’emploi, etc.).
Les avantages de vendre un bien sous compromis
Les avantages de vendre un bien sous compromis peuvent être nombreux, pour le vendeur comme pour l’acheteur :
- la vente se poursuit pour le vendeur sans modification de la date prévue de la transaction immobilière et sans démarches supplémentaires ;
- l’acquéreur qui se retire ne perd pas la somme versée lors de la signature du compromis de vente (indemnité d’immobilisation) ;
- le nouvel acquéreur gagne du temps puisque la transaction immobilière a déjà démarré.
Les inconvénients de vendre un bien sous compromis
Les inconvénients à prendre en compte lors de la vente d’un bien sous compromis sont :
- le premier acquéreur doit trouver un nouvel acheteur assez rapidement pour transférer la vente ;
- le nouvel acquéreur ne peut pas négocier le prix du bien ni fixer ses propres conditions pour la vente (termes, clauses suspensives, durée de validité du compromis de vente, …).
Tableau récapitulatif des avantages et des inconvénients de la vente sous compromis
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Acteurs de la vente
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Avantages d’une vente sous compromis
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Inconvénients d’une vente sous compromis
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Vendeur
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Poursuite de la vente sans allongement des délais ni démarches supplémentaires.
Maintien du prix de vente du bien immobilier.
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Perte de temps dans la vente du bien si l’acquéreur ne trouve pas de nouvel acheteur.
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Premier acquéreur
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Remboursement de l’indemnité d’immobilisation.
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Recherche d’un nouvel acquéreur rapidement pour le transfert de la vente.
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Acquéreur final
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Délai de la transaction immobilière raccourcie.
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Négociation impossible du prix de vente du bien immobilier concerné et des conditions de vente.
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Comment vendre un bien sous compromis ?
Pour vendre un bien sous compromis, l’acquéreur qui souhaite se désengager doit poster une annonce de vente sous compromis pour trouver un nouvel acheteur.
Les démarches pour trouver ce nouvel acquéreur sont à la charge du premier acquéreur.
Le vendeur n’a aucune démarche supplémentaire à faire pour vendre sous compromis.
Plusieurs conditions doivent être réunies pour vendre sous compromis :
- le compromis de vente ne doit pas avoir été enregistré par le notaire ;
- le compromis de vente doit contenir une clause de substitution ;
- et le contrat de vente sous compromis doit comporter une clause donnant droit à un délai de rétractation de 10 jours.
Pourquoi mettre une annonce sous compromis ?
Un vendeur peut également décider de mettre une annonce sous compromis pour :
- rechercher lui aussi un nouvel acheteur si le premier ne souhaite pas donner suite à la vente ;
- se protéger d’une baisse de prix du marché avant la signature de l’acte de vente par un nouvel acheteur ;
- et s’assurer de ne pas perdre de temps sur la signature du compromis de vente si finalement l’acheteur initial ne serait pas en mesure de signer.
Peut-on acheter une maison sous compromis de vente ?
Oui, il est possible d’acheter une maison sous compromis de vente. Le compromis de vente ne garantit pas la conclusion définitive de la vente.
Si une des parties se rétracte sous certaines conditions prévues par les clauses suspensives par exemple (obtention d’un emprunt bancaire), un nouvel acquéreur peut se positionner pour l’achat d’une maison sous compromis de vente.
Pour cela, l’acheteur doit agir rapidement, car le délai de signature du compromis de vente sera raccourci par rapport à une transaction immobilière classique.
