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Fiches pratiques Gérer une entreprise Immobilier / Patrimoine Qu’est-ce qu’un compromis de vente et comment le rédiger ?

Qu’est-ce qu’un compromis de vente et comment le rédiger ?

Immobilier / Patrimoine
L G

Lysia Gonzalez

Diplômée d'un Master 2 en Droit des affaires et gestion des entreprises. 


Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

Lors de l’achat d’un logement, vous pourrez être amené à conclure un compromis de vente. Ce premier contrat, conclu entre l’acquéreur et le vendeur, peut revêtir de plusieurs formes. Il ne correspond pas à un contrat de vente définitif, mais va créer des obligations réciproques entre les parties.

Vous vous demandez comment rédiger un compromis de vente ? Est-il possible d’insérer des conditions suspensives dans un compromis de vente ? Que se passe-t-il lorsqu’un compromis de vente voit son délai dépassé par l’acheteur ? Legalstart répond à vos questions. 

Qu’est-ce qu’un compromis de vente ? 

Compromis de vente : définition

Le compromis de vente est le premier contrat conclu entre un vendeur et un acheteur. Il précède le contrat de vente, qui scelle définitivement la transaction. On considère que le compromis est un “avant-contrat”, un contrat préparatoire à la signature de la vente. Il permet donc de sceller l’accord sur la vente et d’engager les parties.

compromis de vente (1)

⚠️ Important : pour que le compromis de vente ait une véritable valeur contractuelle, il doit mentionner l’accord des parties sur les conditions de la vente, c'est-à-dire le bien vendu et le prix d’acquisition.

Quelle est la différence entre un compromis de vente et une promesse de vente ?

Le compromis de vente est également appelé promesse synallagmatique de vente, qui est à différencier de la promesse unilatérale de vente. De ce fait, lorsqu’on parle de promesse de vente ou compromis de vente, on ne parle pas toujours du même contrat.

  • La promesse synallagmatique de vente ou compromis de vente engage le vendeur et l’acheteur pour la conclusion de la vente.
  • La promesse unilatérale de vente n’engage que le vendeur.

💡 Astuce : vous souhaitez en savoir plus sur le compromis de vente d’un fonds de commerce ? Consultez notre fiche pratique !

Quelle forme prend un compromis de vente ?

Un compromis de vente peut prendre la forme :

  • d’un acte sous seing privé ;
  • d’un acte authentique.

Acte sous seing privé

Un compromis de vente sous seing privé est un contrat rédigé directement par les parties (ou par leur avocat ou agent immobilier) sans qu’une intervention d’un officier public, c'est-à-dire d’un notaire, ne soit nécessaire afin de réguler une situation contractuelle. C’est un compromis de vente entre particuliers uniquement. Habituellement, un acompte est versé par l’acheteur en tant que garantie de son engagement.

Acte authentique

Un compromis de vente sous forme d’acte authentique correspond à un compromis de vente fait par un notaire. En effet, l’acte authentique est reçu par un officier public ayant compétence et qualité pour instrumenter l’acte. Le caractère authentique d’un acte lui permet d'attester d’une date certaine, d’une force probante quant à son contenu et d’une force exécutoire, sans qu’il soit nécessaire d’obtenir un jugement. Cet acte est plus lourd et s’entoure de règles particulières, notamment quant à la procuration faite au notaire pour la signature du compromis de vente.

📝 À noter : lorsqu’un compromis de vente réalisé par acte sous seing privé est ensuite signé devant un notaire pour devenir un acte authentique, on parle de réitération de compromis de vente. Cette action se produit habituellement lors de la conclusion de la vente devant un notaire.

Comment rédiger un compromis de vente ?

Qui doit rédiger le compromis de vente ? 

Le compromis de vente peut être rédigé par :

Quelles mentions doit contenir un compromis de vente ? 

Le compromis de vente doit inclure des informations qui permettront d’identifier les parties ainsi que l’objet du contrat. Il doit être parfaitement adapté à la situation. 

  • Sur la qualité des parties : 
    • les justificatifs relatifs à leurs identités, leurs situations matrimoniales et leurs coordonnées.
  • Sur le bien immobilier :
    • l’adresse du bien ; 
    • les informations relatives à l’origine du bien immobilier (acte de vente précédent, permis de construire, identité de l’ancien propriétaire, etc.) ;
    • la description détaillée du bien immobilier, ainsi que de ses équipements et annexes ;
    • l’existence d’une servitude ou d’une hypothèque sur le bien, si tel est le cas ;

📝 À noter : si le bien immobilier fait partie d’une copropriété, vous devrez veiller à ajouter un certain nombre d’informations et documents relatifs à l’état de la copropriété et son organisation, tels que le règlement de copropriété, les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, le montant des charges, etc.

  • Sur la vente :
    • le prix de vente du bien et les modalités de paiement (prêt immobilier) ;
    • la durée de validité du compromis ;
    • la date limite de signature de l’acte de vente ;
    • les informations concernant le droit de rétractation des parties ;
    • la date à laquelle le bien est disponible ;
    • si une personne intervient pour la vente, le montant des honoraires ;

⚠️  Attention : les mentions relatives au droit de rétractation pour un compromis de vente sont obligatoires. Tout oubli sera sanctionné d’une amende pouvant atteindre 15.000 €.

Il est possible d’inscrire des clauses suspensives au compromis de vente. Concrètement, la vente ne pourra être effectivement réalisée que sous certaines conditions. 

Par exemple, il est possible de prévoir comme condition suspensive l’obtention d’un permis de construire, d’un certificat d’urbanisme, ou encore l’obtention d’un prêt immobilier. Si ces conditions ne sont pas remplies, la vente ne pourra s’effectuer. 

Très souvent, le compromis de vente contient une clause pénale prévoyant une indemnité de dédommagement forfaitaire pour immobilisation du bien. Si l’acquéreur décide finalement de ne plus acheter le bien, il devra verser cette indemnité au vendeur.

Il est possible de rédiger un compromis de vente avec un modèle pour vous aider. Vous pourrez facilement trouver un modèle de compromis de vente en ligne. 

💡 Astuce : vous pouvez insérer à votre compromis de vente une clause de dédit. Cette clause permet à l’une des parties de renoncer à la vente sans motif s’il verse une somme d’argent à l’autre partie, convenue à l’avance dans la clause.

Quels sont les documents annexes à un compromis de vente ?

En plus des documents à fournir pour la rédaction du compromis, il est essentiel d’ajouter certaines pièces. Pour un compromis de vente, les documents annexes sont :

  • les diagnostics immobiliers obligatoires ;
  • les documents relatifs à la copropriété le cas échéant.

Les diagnostics immobiliers obligatoires pour le compromis de vente

Doivent être annexés au compromis de vente les diagnostics suivants :

  • le diagnostic amiante ;
  • le diagnostic plomb ;
  • le diagnostic termites (et xylophages) ;
  • le diagnostic mérules ;
  • le diagnostic des installations électriques et de gaz ;
  • le diagnostic des risques naturels, miniers et technologiques (ERRIAL) ;
  • le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
  • le diagnostic assainissement non collectif (ANC) ;

Les documents annexes pour les biens en copropriété

Si le bien faisant l’objet du compromis de vente se situe dans une copropriété, des documents spécifiques relatifs à l’organisation et la situation financière de la copropriété sont à annexer au compromis. Cette obligation est imposée par la loi Alur.

Documents

Description et précisions

Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division

  • Règles d’organisation de la copropriété
  • Indication de la répartition des charges
  • Si les documents ont été modifiés, il faut joindre les actes de modification

Les procès-verbaux des Assemblées générales 

  • PV des 3 dernières années
  • À fournir seulement si vous les avez en votre possession ou si le syndic peut vous les transmettre

La fiche synthétique de la copropriété

  • Données financières et techniques

Le carnet d'entretien de l'immeuble

  • Informations sur les travaux réalisés et l’identité du syndic
  • Si l’acheteur possède déjà un lot dans la copropriété, cette pièce n’est pas à fournir par le vendeur

Le montant des charges courantes

  • Budget prévisionnel et charges hors budget
  • Pour les 2 dernières années

Documents relatifs au fonds de travaux

  • montant de la part du fonds rattachée au lot vendu
  • montant de la dernière cotisation versée par le copropriétaire

Autres documents financiers

  • Uniquement pour les copropriétés de plus de 10 lots et avec un budget moyen de plus de 15.000 €
  • Sommes potentiellement dues au syndic par l'acquéreur ;
  • État global des impayés de charges et de la dette vis-à-vis des fournisseurs.

⚠️ Attention : si, au moment de la signature du compromis de vente, l’acheteur n’a pas tous les documents en sa disposition, le point de départ du délai de rétractation est reporté au lendemain du jour où les documents manquants lui sont remis.

❓ Question fréquente : quels sont les documents à fournir par l'acheteur pour le compromis de vente ? L’acheteur doit fournir les documents suivants :

  • les justificatifs relatifs à son identité, sa situation familiale et son adresse ;
  • les informations sur les modes de financement de l’achat ;
  • en cas de prêt immobilier, les coordonnées de la banque ainsi que le montant et le taux du prêt.

Tout sur la signature du compromis de vente

Qui doit signer le compromis de vente ? 

Le compromis de vente est un signé par l’acheteur et le vendeur du bien, entre eux ou devant un notaire. 

Si le compromis de vente est un acte sous seing privé, pour pouvoir procéder à la vente, le compromis devra être réitéré devant un notaire pour en faire un acte authentique.

📝 À noter : lorsqu'il est prévu un délai supérieur à 18 mois entre la signature du compromis de vente et celle de l’acte de vente, il est obligatoire de passer devant un notaire. 

Quand signer un compromis de vente ? 

Le compromis de vente est un avant-contrat qui doit être signé avant l’acte de vente entraînant la transmission définitive de la propriété du bien à l’acquéreur. 

☝️ Bon à savoir : contrairement à une promesse unilatérale de vente sous seing privé, un compromis de vente sous seing privé n’exige aucun enregistrement après des services fiscaux. L’enregistrement auprès du service de publicité foncière est au bon vouloir des parties, sachant que cet enregistrement confère à l’acte une date certaine et le rend opposable aux tiers.

La rétractation après la signature du compromis de vente est-elle possible ?

L’acquéreur dispose d’un délai de 10 jours pour se rétracter suite à la signature du compromis de vente. Si le dixième jour est un jour férié ou non ouvré, le délai est reporté au jour ouvrable suivant.

⚠️ Important : ce délai de rétractation ne s’applique que pour l’acquéreur non-professionnel, et sur les biens à usage exclusif d’habitation. Un acquéreur professionnel ou l’acquéreur d’un fonds de commerce ne pourra donc pas bénéficier de ce délai.

Même si l’acquéreur a initialement signé un compromis de vente, sa rétractation n’a pas être motivée pour être valable. Pour se rétracter, l’acquéreur doit envoyer une lettre de rétractation du compromis de vente en un courrier recommandé avec avis de réception. L’exercice du droit de rétractation rend le compromis caduc.

Les sommes déjà versées par l’acquéreur doivent lui être intégralement restituées dans un délai de 21 jours, dont le point de départ est la date de la rétractation. 

📝 À noter : le vendeur ne dispose pas d’un droit de rétractation pour un compromis de vente. En effet, il est pleinement engagé et ne pourra refuser la vente. Autrement dit, si l’acquéreur veut obtenir la vente du bien, il peut le faire en demandant l’exécution forcée devant un tribunal. 

Comment procéder à l’annulation d’un compromis de vente ?

Les cas d’annulation d’un compromis de vente

Il est possible, dans des cas bien spécifiques, de faire annuler un compromis de vente.

  • L’exercice de son droit de rétractation par l’acquéreur : si l’acheteur exerce son droit de rétractation dans le délai imparti de 10 jours, alors le compromis de vente sera annulé.

  • L’activation d’une clause suspensive du compromis de vente : dans le cas où une telle clause a été prévue au compromis de vente, si l’événement concerné par celle-ci ne se réalise pas, le compromis de vente sera annulé.

  • La survenance d’un sinistre : ce cas est très rare, mais possible. Si, entre la signature du compromis et de l’acte de vente, un sinistre rendant le bien impropre à sa destination survient, le compromis de vente pourra être annulé. Une clause prévoyant cette éventualité doit être prévue dans le compromis.

  • La carence : dans le cas où le vendeur ou l’acquéreur ne se présenterait pas à la signature de l’acte de vente, le notaire devra rédiger un procès-verbal de carence. Dans cette situation, le compromis de vente est annulé.

Quelles indemnités en cas d’annulation du compromis de vente ?

Si le compromis de vente est annulé par une clause suspensive, la rétractation de l’acquéreur ou la survenance d’un sinistre, aucune des parties ne se verra indemnisée.

Dans le cas où le compromis de vente contiendrait une clause pénale, le vendeur sera indemnisé par l’acquéreur si celui-ci refuse finalement d’acheter le bien une fois son délai de rétractation écoulé. Il en va de même pour l’acquéreur si le vendeur lui refuse finalement la vente du bien. La partie lésée doit justifier l’inexécution contractuelle et réclamer les pénalités d’annulation du compromis de vente prévues par la clause. 

Si une situation de carence intervient, la partie lésée pourra être indemnisée par l’autre partie au contrat. Le montant de la réparation est généralement fixé entre 5 et 10 % du prix de vente du bien.

FAQ

Quel délai respecter entre l’offre d’achat et le compromis de vente ?

L’offre d’achat est la proposition écrite de l’acquéreur potentiel du bien. Une fois l’offre d’achat acceptée par le vendeur, la signature du compromis de vente pourra intervenir. La loi ne prévoit aucun délai minimum entre l’offre d’achat et le compromis de vente. Celui-ci est donc assez variable et peut être d’une semaine comme de plusieurs mois.

Quel délai respecter entre la signature du compromis de vente et la vente définitive ?

Le temps entre le compromis de vente et l’acte de vente est d’environ 2 à 6 mois. Aucun délai légal n’est imposé entre la signature de ces deux actes. Il est toutefois possible de prévoir dans le compromis une date limite pour la signature de l’acte de vente. 

Quel acompte verser pour un compromis de vente ?

Le versement d’un acompte peut être prévu au sein du compromis de vente afin de garantir l’engagement de l’acheteur. Le montant de l’acompte pour un compromis de vente est librement fixé par les parties et viendra en déduction du prix de vente. En général, le montant de l’acompte est de 5 à 10% du prix de vente. En cas de rétractation de l’acquéreur, celui-ci lui sera remboursé.

Principales sources législatives et réglementaires : 

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Lysia Gonzalez

Diplômée d'un Master 2 en Droit des affaires et gestion des entreprises. 

Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

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