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Les 8 avantages du statut LMNP

Métiers de l'immobilier
M C

Marion Cluptil

Diplômée d’un Master 2 en droit privé général. 

La location meublée non professionnelle ou LMNP, est un statut juridique qui offre de nombreux avantages aux investisseurs immobiliers qui ne souhaitent pas en faire leur activité principale. Alors qu’est-ce que le statut LMNP ? Les avantages en LMNP sont-ils vraiment intéressants ? On vous dit tout sur l’avantage fiscal en LMNP, mais aussi sur les avantages d’autres natures.

Qu’est-ce que le statut LMNP ?

Le statut fiscal LMNP est un régime juridique qui offre la possibilité à un particulier d’investir dans l’immobilier locatif tout en bénéficiant d’un dispositif fiscal particulièrement avantageux. Ce statut de loueur meublé non professionnel s’adresse aux particuliers pour qui la location meublée est une activité secondaire. Les loyers perçus ne constituent pas la principale source de revenus du foyer fiscal.

☝️ Bon à savoir : le statut de LMNP se distingue du statut LMP, c’est-à-dire de loueur meublé professionnel. Ce dernier est inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en tant que professionnel de location meublée. Dès lors, les règles applicables, notamment en ce qui concerne la plus-value immobilière, diffèrent.

Il est important de noter que le statut LMNP peut s’appliquer en dehors de la création d’une structure spécifique comme une société (SCI, SARL, SAS, etc.) et concerne aussi bien les biens anciens que les biens neufs, y compris les résidences de services.

Il s’agit de l’une des optimisations fiscales les plus anciennes en France. Ce statut existe depuis 1949. Il a été reconduit une nouvelle fois pour 2022. 

En LMNP, les avantages et les inconvénients doivent être connus avant de choisir de s’inscrire sous ce statut.

lmnp avantages (1)

Les avantages fiscaux en LMNP

En ce qui concerne le statut LMNP, les avantages concernent principalement la fiscalité en LMNP. On dénombre quatre principaux avantages fiscaux en LMNP :

  1. le choix entre le régime micro-BIC et le régime réel ;
  2. l’amortissement en LMNP ;
  3. la récupération de la TVA sous conditions ;
  4. le report de déficit.

❓ Question fréquente : doit-on payer la CFE en LMNP ? La réponse est oui ! Toutefois, il existe des cas d'exonération de cette taxe.

Avantage n° 1 : le choix entre le régime micro-BIC et le régime réel

Le premier avantage en location meublée non professionnelle concerne la possibilité pour le LMNP de choisir entre le régime micro-BIC et le régime réel.

Le régime micro-BIC

Le régime micro-BIC en location meublée s’applique en LMNP dès lors que les recettes ne dépassent pas 72.600 € par an. Cela est nécessairement le cas, puisqu’en LMNP, il existe un plafond maximum de recettes locatives annuelles de 23.000 €.

Ce régime micro-BIC est aussi appelé régime forfaitaire. En effet, il permet de déduire un abattement forfaitaire de 50 % sur votre déclaration de revenus sur les recettes locatives.

☝️ Bon à savoir : en cas de location meublée de tourisme, cet abattement est porté à 71 %.

🛠️ En pratique : vous déclarez le montant total de vos recettes locatives dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et l'administration fiscale applique un abattement automatique de 50 % sur ce montant. Ainsi, la base de calcul de votre impôt correspond uniquement à la moitié de vos recettes locatives.

En LMNP le régime micro-BIC est donc particulièrement intéressant si les charges liées à vos locations meublées ne dépassent pas 50 % de vos recettes.

Le régime réel en LMNP

En LMNP, vous avez également la possibilité d’opter pour le régime réel. Dans ce cas, vous avez la possibilité de déduire autant de charges que vous le souhaitez dès qu’elles sont en lien direct avec les biens meublés en location. Il peut s’agir de :

  • intérêts d’emprunt contracté pour l’achat du bien immobilier et/ou la réalisation des travaux ;
  • l’achat des meubles et autres équipements nécessaires pour être considéré comme bien meublé aux yeux de la loi ;
  • les travaux ;
  • les charges de copropriété ;
  • les amortissements.

Dans de nombreux cas, le régime réel s’avère plus intéressant que le micro-BIC. Toutefois, cela implique de pouvoir justifier des différentes charges déduites des recettes.

Avantage n°2 : l’amortissement LMNP

En location meublée, un avantage fiscal très important est à connaître. Il concerne la possibilité d’amortir aussi bien le prix d’acquisition du bien immobilier mis en location, que les différents investissements réalisés pour son entretien ou son amélioration. En effet, cette possibilité n’est pas aussi large en location vide.

Concrètement, l’amortissement relève d’une logique comptable qui permet de réduire la valeur d’une immobilisation, afin de tenir compte de sa dépréciation du fait de son usage et du temps.

Par exemple, une cuisine équipée neuve va forcément perdre de la valeur au cours du temps et subir des détériorations, même minimes à force d’être utilisée par les locataires. Donc, comptablement, la première année de son installation, la cuisine sera valorisée à son prix d’achat. Puis, sa valeur sera revue à la baisse chaque année pendant une période donnée.

La durée d’amortissement dépend de la nature du bien concerné. Ainsi, le prix d’acquisition de l’immeuble locatif peut être amorti sur une période de 30 ans maximum, tandis que les travaux sont généralement amortis sur une période de 7 à 10 ans.

Cela n’altère en rien la valeur réelle du bien immobilier sur le marché. En LMNP l’amortissement n’a d’impact que sur les charges déductibles des recettes, l’objectif étant d’optimiser la déclaration de revenus, pour réduire le montant de l’assiette de l’impôt.

La comptabilité en LMNP et l'amortissement ne doivent pas être pris à la légère, n'hésitez pas à faire appel à un expert-comptable si vous en avez besoin.

Avantage n°3 : la récupération de la TVA sous conditions

Si vous achetez un bien locatif meublé dans une résidence de services neuve, vous pouvez récupérer la totalité de la TVA appliquée du prix du logement, soit 20 %.

Le montant vous est reversé 6 mois après la première mise en location, en une seule fois.

Avantage n°4 : un déficit reportable

Contrairement au LMP, le loueur meublé non professionnel ne peut pas créer de déficit à déduire du montant de son impôt sur le revenu.

Ainsi, si le montant des charges et des amortissements est plus important que le montant des recettes locatives sur un an, les pertes occasionnées ne peuvent pas constituer un crédit d’impôt.

Cependant, ce déficit n’est pas perdu pour autant. Vous pouvez reporter sur les années suivantes sans limite de temps.

Les autres avantages du statut LMNP

En plus des avantages fiscaux qu’offre la location meublée non professionnelle, le statut de LMNP présente également d’autres avantages. À savoir : 

  1. la simplicité du statut ;
  2. une rentabilité accrue ;
  3. une mise en location facilitée ;
  4. la réalisation d’un investissement sur le long terme.

LMNP avantage n°5 : la simplicité du statut de loueur meublé non professionnel

Il est très facile de procéder à la déclaration de LMNP. Il suffit de compléter le formulaire et de l’adresser au greffe du tribunal de commerce compétent.

Vous n’êtes pas obligé de créer une société pour être loueur meublé non professionnel. Cependant, il est possible de constituer une SARL de famille en LMNP par exemple.

Ensuite, vous devez déclarer vos revenus locatifs au titre des BIC dans votre déclaration de revenus annuelle. Cependant, si vous avez opté pour le régime réel, l’aide d’un expert-comptable peut être précieuse, notamment pour le calcul des amortissements.

LMNP avantage n°6 : une rentabilité accrue de l’investissement en LMNP

La location meublée est particulièrement rentable. En effet, même si le prix d’achat est souvent plus élevé qu’en location vide puisqu’il faut meubler le logement, le montant du loyer est aussi plus conséquent. On observe ainsi qu’en moyenne, un logement meublé se loue 12 % plus cher qu’une location vide. Cela peut même aller jusqu’à 20 %. Par conséquent, le ratio entre le coût d’acquisition et les loyers perçus peut être très positif pour le LMNP. La rentabilité de la location meublée est donc particulièrement intéressante.

LMNP avantage n°7 : la mise en location facilitée

D’autre part, il est très facile de trouver des locataires pour une location meublée. 

En effet, généralement, la location est prévue pour une durée plus courte. Les locataires sont donc plus rapides à se décider. Cela est d’autant plus vrai dans les grandes villes, notamment avec les résidences étudiantes.

LMNP avantage n°8 : un investissement sur le long terme

L’objectif principal de la LMNP n’est pas de revendre rapidement le bien. Au contraire, la rentabilité de cet investissement s’apprécie sur le long terme.

C’est pourquoi, en LMNP, le propriétaire ne peut pas bénéficier de la plus-value professionnelle. En cas de revente du bien en LMNP, il est assujetti à la plus-value immobilière classique et éventuellement aux prélèvements sociaux.

Cependant, au-delà de 22 ans de détention du bien, il est exonéré d’impôt sur la plus-value immobilière.

Par ailleurs, il est très probable que la valorisation de votre bien sur le marché immobilier soit plus conséquente qu’au moment de son achat. Par conséquent, même en cas d’imposition de la plus-value, l’opération reste rentable.

Vous savez maintenant pourquoi faire le choix de la LMNP.

FAQ

Quelles conditions pour louer en LMNP ?

Pour pouvoir prétendre aux statuts de LMNP, plusieurs conditions doivent être réunies :

  • être inscrit au RCS comme LMNP ;
  • un bien meublé au sens de la loi ;
  • avoir des revenus locatifs inférieurs à 23.000 € ou n’excédant pas 50 % des revenus du propriétaire.

Peut-on habiter son LMNP ?

Non, le propriétaire d’une location meublée ne peut pas habiter les lieux en étant LMNP du logement. Cependant, il peut mettre en location meublée une partie de son habitation personnelle sous le régime de la LMNP.

Quel statut pour louer des appartements ?

Pour louer des appartements, vous avez plusieurs possibilités en fonction de votre situation. Par exemple, vous pouvez vous inscrire en tant que loueur meublé non professionnel (LMNP) ou loueur meublé professionnel (LMP) pour faire de la location meublée uniquement. Si vous souhaitez louer un bien vide ou meublé, vous pouvez créer une société comme une SCI, une SARL ou une SAS.

Principales sources législatives et réglementaires :

MC

Marion Cluptil

Diplômée d’un Master 2 en droit privé général. 

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