Avantages fiscaux du régime de Location meublée non professionnelle (LMNP)

La location est une activité encadrée. Juridiquement, des différences importantes existent entre la location nue (vide) et la location meublée.

Intéressons-nous ici à la location meublée, très répandue. Il existe une distinction fiscale selon que l'activité de location soit professionnelle ou non professionnelle. Quels sont les avantages fiscaux de la location meublée non professionnelle (LMNP) ? Comment en bénéficier ?

Mini-sommaire :

1- Conditions pour bénéficier du régime LMNP

2- Imposition des recettes de la location

    2.1- Régime micro-BIC

    2.2- Régime réel

3- Régime des plus-values

LMNP

Conditions pour bénéficier du régime LMNP

Vous serez soumis au régime LMNP si vous répondez à un de ces 2 critères :

  • Recettes locatives en meublé du foyer fiscal inférieur à un seuil de 23.000€ par an et/ou
  • Recettes locatives en meublé inférieur aux autres revenus du foyer fiscal

Au contraire, vous serez considéré comme loueur professionnel (régime LMP) si les recettes locatives sont supérieures à 23.000€ / an, représentent plus que vos autres revenus ET que vous êtes inscrit au RCS en qualité de loueur professionnel (3 conditions cumulatives).

Imposition des recettes de la location

Si vous remplissez les conditions pour accéder au statut de LMNP,  2 possibilités existent pour l'imposition des bénéfices de la location meublée : le régime micro-BIC (ou régime forfaitaire) et le régime réel.

Régime micro-BIC

Ce régime s'applique de plein droit si vos recettes locatives ne dépassent pas 32.900€. Grâce au régime micro-BIC, vous bénéficiez d'un abattement de 50% sur ces recettes (vous ne paierez des impôts que sur 50% de vos recettes). Cependant, le régime micro-BIC (qui est le régime fiscal dont bénéficient les auto-entrepreneurs) est intéressant si vous n'avez pas de charges importantes (inférieures à 50% de vos recettes).

Régime réel

Si vos recettes dépassent les 32.900€, vous êtes soumis au régime réel. Vous pouvez également demander à l'administration fiscale de bénéficier du régime réel sur option, même si vous êtes en dessous du seuil de 32.900€.

Le régime réel permet de déduire des recettes l'ensemble de vos charges relatives à la location : intérêts d'emprunt bancaire, frais d'entretien et de travaux, frais de syndic et d'agence immobilière, taxes foncières... Vous pouvez également déduire l'amortissement sur le prix d'achat.

Les recettes imposés sont donc bien moindres. Si vous avez des charges supérieures à 50% de vos recettes (en cas d'emprunt immobilier important peut-être), le régime réel est généralement plus avantageux.

A noter : si vos charges sont supérieures aux revenus tirés de la location meublée (on parle alors de déficit foncier), vous n'aurez pas d'impôt à payer sur vos revenus locatifs.

Régime des plus-values

Si vous avez le statut de LMNP, la plus-value que vous réalisez lors de la vente du bien immobilier sera imposé comme toute plus value immobilière. En revanche, si vous êtes soumis au régime LMP, vous serez soumis au régime fiscal avantageux des plus-values professionnelles.

   

Pour tirer parti des avantages fiscaux en matière de location meublée non professionnelle (LMNP), il est recommandé de se faire accompagné par un expert de la question, un comptable LMNP par exemple. Sachez qu'il est possible de créer une SCI tout en étant soumis au régime fiscal de LMNP.

  

Date de mise à jour : 14/10/2016

Rédacteur : Tanguy Robert, diplômé de Sciences Po Paris. Tanguy est spécialisé dans les problématiques liées à la création d’entreprise. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.