Article mis à jour le 07 août 2018

Avantages fiscaux du régime de Location meublée non professionnelle (LMNP)

Tanguy Robert
Diplômé de Sciences Po Paris. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.
Temps de lecture : 2 min

La location est une activité encadrée. Juridiquement, des différences importantes existent entre la location nue (vide) et la location meublée.

Intéressons-nous ici à la location meublée, très répandue. Il existe une distinction fiscale selon que l'activité de location soit professionnelle ou non professionnelle. Quels sont les avantages fiscaux de la location meublée non professionnelle (LMNP) ? Comment en bénéficier ?

Location Meublée Non Professionnelle

Conditions pour bénéficier du régime LMNP

Vous serez soumis au régime LMNP si vous répondez à un de ces 2 critères :

  • Recettes locatives en meublé du foyer fiscal inférieur à un seuil de 23.000€ par an et/ou 
  • Recettes locatives en meublé inférieures aux autres revenus du foyer fiscal

Au contraire, vous serez considéré comme loueur professionnel (régime LMP) si les recettes locatives sont supérieures à 23.000€ / an, représentent plus que vos autres revenus ET que vous êtes inscrit au RCS en qualité de loueur professionnel (3 conditions cumulatives).

Imposition des recettes de la location

Si vous remplissez les conditions pour accéder au statut de LMNP,  2 possibilités existent pour l'imposition des bénéfices de la location meublée : le régime micro-BIC (ou régime forfaitaire) et le régime réel.

Régime micro-BIC

Ce régime s'applique de plein droit si vous respectez les plafonds auto-entrepreneur et, par conséquent, que vos recettes locatives ne dépassent pas 70.000€. Grâce au régime micro-BIC, vous bénéficiez d'un abattement de 50% sur ces recettes (vous ne paierez des impôts uniquement sur 50% de vos recettes). Cependant, le régime micro-BIC (qui est le régime fiscal dont bénéficient les auto-entrepreneurs) est intéressant tant que vous n'avez pas de charges importantes. Dès que vos charges sont supérieure à 50% de vos recettes, le régime micro-BIC n'est plus intéressant. 

Exemple dans lequel le régime micro BIC est avantageux : en 2017, la location de votre appartement vous a rapporté 20.000€ et vous en avez eu pour 6.000€ de charges. Si vous êtes au régime micro-BIC vous bénéficierez d'un abattement de 50% sur les revenus issus de la location, c'est-à-dire sur les 20.000€. Vous profiterez donc d'un abattement de 10.000€ alors même que vos charges sont en réalité de 6.000€. Le régime micro BIC est alors avantageux pour vous.

Exemple dans lequel le régime micro BIC n'est pas avantageux : en 2017, la location de votre appartement vous a rapporté 20.000€ et vous en avez eu pour 12.000 de charges. Si vous êtes au régime micro-BIC, l'abattement sera toujours de la moitié des revenus perçus, c'est-à-dire de 10.000€. Pour autant vos charges sont en réalité de 12.000€. Dans cette hypothèse le régime micro-BIC n'est pas avantageux pour vous et il est préférable d'opter pour le régime réel.

Régime réel

Si vos recettes dépassent les 70.000€, vous êtes soumis au régime réel. Vous pouvez également demander à l'administration fiscale de bénéficier du régime réel sur option, même si vous êtes en dessous du seuil de 70.000€.

Le régime réel permet de déduire des recettes l'ensemble de vos charges relatives à la location : intérêts d'emprunt bancaire, frais d'entretien et de travaux, frais de syndic et d'agence immobilière, taxes foncières... Vous pouvez également déduire l'amortissement sur le prix d'achat.

Les recettes imposés sont donc bien moindres. Si vous avez des charges supérieures à 50% de vos recettes (en cas d'emprunt immobilier important peut-être), le régime réel est généralement plus avantageux. C'était le cas dans le deuxième exemple ci-dessus.

A noter : si vos charges sont supérieures aux revenus tirés de la location meublée (on parle alors de déficit foncier), vous n'aurez pas d'impôt à payer sur vos revenus locatifs.

Régime des plus-values

Si vous avez le statut de LMNP, la plus-value que vous réalisez lors de la vente du bien immobilier sera imposée comme toute plus value immobilière. En revanche, si vous êtes soumis au régime LMP, vous serez soumis au régime fiscal avantageux des plus-values professionnelles.

Pour tirer parti des avantages fiscaux en matière de location meublée non professionnelle (LMNP), il est recommandé de se faire accompagner par un expert de la question. 

Pour en savoir plus, rendez-vous sur notre fiche sur la fiscalité de la SCI en location meublée

Date de mise à jour : 07/08/2018

Rédacteur : Tanguy Robert, diplômé de Sciences Po Paris. Tanguy est spécialisé dans les problématiques liées à la création d’entreprise. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

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