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Fiches pratiques Exercer un métier Métiers de l'immobilier Quelle est la fiscalité en LMNP ?

Quelle est la fiscalité en LMNP ?

Métiers de l'immobilier
M C

Marion Cluptil

Diplômée d’un Master 2 en droit privé général. 

La location est une activité encadrée. Juridiquement et fiscalement, des différences importantes existent entre la location nue (vide) et la location meublée ou encore entre la location dite professionnelle ou non professionnelle. Intéressons-nous ici à la location meublée non professionnelle qui est très répandue en pratique. 

La location meublée non professionnelle ou LMNP est très répandue en pratique et suscite de nombreuses interrogations quant à sa fiscalité. Quelle est l’imposition en LMNP ? Quels sont les avantages fiscaux de la location meublée non professionnelle ? Comment en bénéficier ? Quel est la différence entre le régime micro-BIC et le régime réel en LMNP ? On répond à toutes vos questions.

Quelles sont les conditions pour bénéficier du régime LMNP ?

Le régime LMNP présente de nombreux avantages pour le propriétaire loueur meublé non professionnel. Toutefois, pour bénéficier du statut de LMNP des conditions doivent être remplies.

Tout d’abord, le propriétaire ne doit pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en tant qu’investisseur immobilier professionnel. L’activité de location meublée doit être une activité complémentaire, et non son activité professionnelle principale. Mis à part cette condition, n’importe quel contribuable particulier peut bénéficier de ce statut et du régime fiscal LMNP.

Par ailleurs, le bien immobilier loué doit être un appartement ou une maison, dans du neuf ou de l’ancien, répondant aux exigences légales de la location meublée. Dès lors, le propriétaire doit mettre à disposition du locataire un certain nombre de meubles et d’éléments comme de la literie, de la vaisselle, des plaques de cuisson, un aspirateur et/ou un balai, etc. De plus, le logement meublé doit répondre aux règles de surface minimum.

En outre, le statut fiscal LMNP est conditionné par un plafond de revenus locatifs. Ainsi, les recettes locatives du foyer fiscal ne doivent pas excéder 23.000 € par an et être inférieures à 50% des revenus annuels globaux. Si ces conditions de plafonds LMNP ne sont pas respectées, le loueur est automatiquement qualifié de loueur meublé professionnel (LMNP).

🔎 Pour aller plus loin : de nombreux entrepreneurs hésitent avec la création d'une SCI en LMNP ou d'une SARL familiale en LMNP.

Si vous remplissez les conditions pour accéder au statut de LMNP - loueur meublé non professionnel - deux possibilités existent pour l'imposition des bénéfices de la location meublée : le régime micro-BIC (ou régime forfaitaire) et le régime réel.

LMNP et fiscalité : le régime micro-BIC

La fiscalité en LMNP est comparable à celle des auto-entrepreneurs. En effet, les plafonds applicables en micro-BIC pour la location meublée LMNP sont identiques aux plafonds auto-entrepreneur.

☝️ Bon à savoir : 72 600 € pour une location meublée classique ou 176 200 € pour des meublés de tourisme classés ou des chambres d'hôte.

Ce régime micro-BIC permet de bénéficier d’un abattement pour la location meublée non professionnelle de 50%. Cela signifie que seulement 50% du montant déclaré est assujetti à l’impôt sur le revenu. Toutefois, vous devez déclarer l’ensemble des revenus locatifs perçus sur l’année civile, sans déduire la moindre charge. La déduction fiscale loueur meublé non professionnel est automatiquement calculée par l’administration fiscale.

☝️ Bon à savoir : cet abattement LMNP passe à 71% pour les meublés de tourisme classés et chambres d’hôtes est automatiquement appliqué sur les revenus tirés de cette location.

Le régime micro-BIC est le régime fiscal appliqué par défaut en LMNP. Il est particulièrement intéressant si les charges liées à la location LMNP sont inférieures à 50% du montant des recettes locatives. Cependant, vous avez la possibilité d’opter pour le régime réel. 

LMNP et fiscalité : le régime réel

En LMNP, le régime réel est donc une option que vous pouvez choisir. Choisir cette fiscalité en LMNP peut être particulièrement intéressant si vous avez des charges élevées. 

En effet, au régime réel, l'imposition de la LMNP est calculée sur la différence entre les revenus locatifs perçus et les charges payées. Par conséquent, si vos charges sont supérieures à 50% de vos revenus locatifs, vous pouvez réduire très fortement l’assiette de calcul de l’impôt sur le revenu. Celle-ci peut même être nulle si le montant des charges est équivalent ou supérieur au montant des recettes locatives. Dans ce cas, le déficit foncier vous permet de ne pas payer d’impôts sur vos revenus LMNP. Cependant, le déficit ne peut pas venir réduire le montant de vos autres impôts sur le revenu. Toutefois, en cas de déficit foncier, l’amortissement du bien immobilier et des meubles peut être reporté sur les années suivantes sans limite de temps.

Il s’agit là d’un avantage fiscal de la LMNP très important. En exerçant cette option, vous pouvez non seulement déduire de vos recettes locatives toutes les charges qui :

  • sont exposées dans l'intérêt direct de l'exploitation ou se rattacher à la gestion normale de l'entreprise ;
  • correspondent à une charge effective et être appuyées de justifications suffisantes ;
  • sont comprises dans les charges de l'exercice au cours duquel elles ont été engagées.

Mais vous pouvez aussi amortir votre investissement. Ainsi, vous pouvez inscrire le prix d’achat des biens meubles et immeubles au bilan comme actif immobilisé. Vous pouvez alors dévaloriser le bien selon les règles comptables en vigueur pour tenir compte de l’usure liée au temps et à l’usage.

C’est d’ailleurs ce qui explique qu’une location meublée qui a opté pour le régime réel doive répondre à différentes obligations comptables. La comptabilité LMNP au régime réel implique l'établissement d'un bilan comptable. Le résultat fiscal LMNP doit être déclaré chaque année, et la liasse fiscale LMNP doit être transmise aux services des impôts.

Question fréquente : quand exercer l’option pour le régime réel en LMNP ? Vous pouvez opter pour une LMNP au régime fiscal réel dès la déclaration de votre activité de loueur meublé non professionnel. Les règles applicables à la fiscalité du loueur meublé non professionnel autorisent également d’opter pour le régime réel en cours d’activité. Pour cela, vous devez adresser un courrier aux services des impôts des entreprises (SIE) dont vous dépendez avant la date limite de dépôt de la déclaration d'ensemble des revenus (déclaration n° 2042) souscrite au titre de l'année précédant celle au titre de laquelle cette option s'applique.

LMNP et fiscalité, exemple de choix entre le régime micro BIC et le régime réel

Cas n° 1 : le régime micro BIC est avantageux

En 2020, la location de votre appartement vous a rapporté 20.000 € et vous en avez eu pour 6.000 € de charges. Si vous êtes au régime micro-BIC vous bénéficierez d'un abattement de 50 % sur les revenus issus de la location, c'est-à-dire sur les 20.000 €. Vous profiterez donc d'un abattement de 10.000 € alors même que vos charges sont en réalité de 6.000 €. Le régime micro BIC est alors avantageux pour vous.

Cas n° 2 : le régime micro BIC n'est pas avantageux

En 2020, la location de votre appartement vous a rapporté 20.000 € et vous en avez eu pour 12.000 € de charges. Si vous êtes au régime micro-BIC, l'abattement sera toujours de la moitié des revenus perçus, c'est-à-dire de 10.000 €. Pour autant, vos charges sont en réalité de 12.000 €. Dans cette hypothèse, le régime micro-BIC n'est pas avantageux pour vous et il est préférable d'opter pour le régime réel.

☝️ Bon à savoir : en cas d’achat d’un bien dans une résidence de services neuve, pour le loueur meublé non professionnel, la fiscalité applicable relève du dispositif Censi-Bouvard LMNP. Les principes relatifs à l’amortissement sont notamment plus avantageux. Toutefois, à ce jour, l’application de ce dispositif est prévue uniquement jusqu’au 31 décembre 2022.

❓ Question fréquente : doit-on payer la CFE en LMNP ? La réponse est oui ! Toutefois, il existe des cas d'exonération de cette taxe.

LMNP et fiscalité : la TVA

Lorsque l’investissement en LMNP est réalisé sous la forme de l’achat d’une construction neuve dans une résidence de services (résidence étudiante, EHPAD, etc.), le propriétaire a la possibilité de récupérer la TVA sur le prix d’acquisition de l’immeuble.

LMNP et fiscalité : le régime des plus-values

En cas de revente de la LMNP, la fiscalité applicable est celle des plus-values immobilières, soit 19% au titre de l’impôt sur le revenu. 

C’est principalement ce qui différencie la LMNP de la LMP. En effet, en location meublée non professionnelle, la fiscalité applicable en cas de vente du bien correspond aux règles classiques. Il n’y a pas d’avantage particulier sur ce point. Au contraire, en location meublée professionnelle (LMP), c’est la plus-value immobilière professionnelle qui a vocation à s’appliquer, avec ses règles plus avantageuses.

Pour tirer parti des avantages fiscaux en matière de location meublée non professionnelle (LMNP), il est recommandé de se faire accompagner par un expert de la question.

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FAQ 

Quelles charges déductibles LMNP ?

En LMNP, l’imposition au micro-BIC permet de bénéficier d’un abattement de 50% sur les revenus locatifs déclarés, afin de tenir compte des charges engagées par le propriétaire. Au contraire, en LMNP la fiscalité du régime réel permet de déduire toutes les charges dès lors qu’elles sont exposées dans l'intérêt direct de l'exploitation ou peuvent s’y rattacher, correspondent à une charge effective pouvant être justifiées et qu’elles sont comprises dans les charges de l'exercice au cours duquel elles ont été engagées.

Quand opter pour le LMNP ?

Le choix de devenir loueur meublé professionnel (LMNP) doit être fait dans les 15 jours suivants la mise en location du bien. En pratique, la décision se prend en amont du projet, afin d’acheter un bien adapté à ce statut juridique.

Quels sont les avantages du statut LMNP ?

Le statut LMNP a un avantage principal : il permet à un particulier d’investir sur le long terme en achetant un bien neuf ou ancien qu’il va proposer à la location meublée. Il s’agit d’un levier d’optimisation fiscale.

Principales sources législatives et réglementaires :

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Marion Cluptil

Diplômée d’un Master 2 en droit privé général. 

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