Comment faire de la location en LMNP ?

La location LMNP, location meublée non professionnelle, a le vent en poupe. Vous souhaitez en savoir plus sur la location LMNP avant d’investir ? Le dispositif LMNP présente de nombreux atouts, mais il répond également à des règles strictes d’application à connaître. Découvrez sans attendre comment faire de la location LMNP. Quels sont les avantages de la location LMNP ? Comment déclarer une location meublée non professionnelle ? Legalstart vous guide pour la location LMNP 2025.

Location en LMNP : de quoi s’agit-il ?

Le sigle LMNP signifie location meublée non professionnelle. Créée en 1949, la location en LMNP est accessible à tout contribuable français qui souhaite mettre en location un bien meublé. Le bailleur perçoit alors des revenus locatifs, exonérés d’impôt sous certaines conditions, notamment dans le cadre d’une LMNP résidence principale.

Location LMNP et location vide : différences

Peut-on habiter en LMNP un logement nu ? Pour obtenir le statut LMNP, vous devez obligatoirement louer un bien meublé en totalité ou en partie. Ce bien peut être une acquisition réalisée spécifiquement pour la mise en location en LMNP, mais vous pouvez décider de louer en LMNP votre propre logement.

Louer un bien meublé est plus intéressant qu’une location nue. La fiscalité en location meublée non professionnelle est avantageuse. Vous avez le choix entre deux régimes d’imposition : le régime micro-BIC et le régime réel.

Les atouts du micro-BIC en location LMNP sur la location vide

L'imposition de la location meublé non professionnelle est intéressante. Le régime micro-BIC est accessible jusqu’à un plafond de revenus locatifs de 77.700 € / an, contre 15.000 € pour une location vide. Cependant, pour les locations LMNP de meublés de tourisme non classés, le plafond des revenus est à 15.000 € par an.

Si vous optez pour le statut LMNP micro-BIC, l'abattement pour le régime micro-BIC est de 50 % en règle général pour la location LMNP. Pour le micro-foncier (location vide), l'abattement est de 30 %.

Les atouts du régime réel en location LMNP sur la location vide

La location LMNP et la fiscalité liée au régime réel présentent d’autres avantages. Vous avez la possibilité de déclarer vos charges au réel comme dans le cas d’une location vide. Le régime réel permet également l’amortissement du bien, ce qui réduit considérablement la part de loyers imposables.

Location LMNP de courte durée ou de longue durée ?

Le statut de loueur meublé non professionnel vous permet de mettre en location votre bien :

• sur une courte durée ;
• à long terme comme une location nue traditionnelle.

La location LMNP courte durée

La location LMNP courte durée attire de nombreux investisseurs, car elle semble plus rentable. Un loyer pour une semaine est proportionnellement plus élevé qu’un loyer au mois. Toutefois, la location saisonnière en LMNP implique un plus grand risque de vacances locative si votre bien se situe dans une région qui connaît des pics d’attraction touristique.

La location LMNP courte durée présente des coûts de gestion du bien plus élevé qu’une longue durée. Le turn-over des locataires peut entraîner des dégradations plus fréquentes de votre mobilier. Chaque changement de locataire vous demande du temps pour réaliser le ménage, échanger avec chaque locataire, assurer la remise des clés, etc. En outre, si vous négligez l’entretien de votre bien, il sera moins prisé par les locataires saisonniers.

La location LMNP longue durée

Louer un bien meublé en location en LMNP longue durée présente l’atout de la stabilité. Vous louez moins cher que pour une courte durée, mais votre locataire peut rester dans votre logement plusieurs années. Ainsi, vous vous épargnez de nombreuses heures de gestion et vous avez davantage la certitude que votre locataire prendra soin de votre bien puisque c’est son logement principal. 

En location LMNP longue durée, vous partagez certaines charges avec votre locataire comme celle sur le ramassage des ordures ménagères qui lui reviennent de plein droit. La taxe foncière reste à votre charge. La LMNP longue durée vous offre une vision plus nette des revenus que vous percevrez de votre activité de loueur. Dans le contexte d’un placement pour diversifier votre épargne ou préparer votre retraite, cet avantage sera de taille.

La location LMNP longue durée peut présenter deux inconvénients :

• vous ne disposez pas de votre bien comme vous le souhaitez ;
• vous pouvez être sujet à des impayés de loyer, mais une bonne sélection de dossiers de vos locataires et la souscription à une garantie loyers impayés vous en préserve.

Quels sont les avantages de faire de la location en LMNP ?

Pourquoi la location LMNP et son impôt sont-ils très avantageux ? Si la location en LMNP séduit autant d’investisseurs, c’est que cette solution offre un cadre fiscal qui permet de générer facilement des revenus complémentaires, exonérés totalement ou partiellement de l’impôt sur le revenu.

Quel est l'intérêt du LMNP ? La liste des avantages de la location meublée non professionnelle est longue :

• choix entre le régime micro-BIC ou le régime réel, sous réserve du respect de certaines conditions ;
• récupération de la TVA sur un bien acquis neuf en résidence services ;
• amortissement LMNP de votre bien en cas d’option pour le régime réel ;
• report du déficit foncier éventuel pendant 10 ans ;
• exonération d’impôt sur la plus-value en cas de revente d’un bien LMNP au-delà de 22 ans de détention et exonération des prélèvements sociaux au-delà de 30 ans ;
• complémentarité avec d’autres dispositifs fiscaux comme Pinel ;
• rentabilité supérieure à certains placements plus risqués ;
• possibilité de déléguer la gestion locative pour économiser du temps ;
• souplesse du contrat de bail d’une location meublée ;
• attractivité de la location meublée par rapport à de la location vide ;
• accessibilité aux biens très prisés des résidences services (résidences étudiantes, de tourisme, d’affaires ou pour personnes âgées).

Quelles sont les conditions pour faire de la location en LMNP ?

Quelles sont les conditions pour louer en LMNP ? Pour faire de la location en LMNP, le bailleur et le bien doivent respecter certains critères et conditions.

Les conditions à remplir par le propriétaire en LMNP

Seul un particulier peut obtenir le statut LMNP. Ainsi, vous n’avez pas le statut de LMP, loueur meublé professionnel, et vous n’êtes pas inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).

Quel montant ne pas dépasser en LMNP ? En LMNP deux conditions doivent être respectées :

• vos revenus locatifs n’atteignent pas le plafond pour un meublé non professionnel de 23.000 € ;
• les recettes de cette activité sont inférieures au montant total des autres revenus d'activité de votre foyer fiscal.

Dès lors que vous franchissez les seuils évoqués précédemment, vous prenez le statut de loueur meublé professionnel, LMP.

Les conditions à remplir par le bien en LMNP

Depuis le 1^er janvier 2015, une liste officielle reprend les équipements et mobiliers indispensables à la mise en location LMNP d’un bien :

• literie ;
• cuisine équipée avec plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur/congélateur, ustensiles de cuisine et vaisselle ;
• table et chaises ;
• étagères de rangement ;
• luminaires, volets ou stores dans les chambres ;
• matériel d’entretien ménager (aspirateur, balai, serpillère, etc.).

Le logement meublé présentera une superficie minimale de 9 m².

Location LMNP de sa résidence principale

Même si le statut de LMNP s'applique à la location meublée d'un bien à un tiers, des règles spécifiques encadrent la mise en location d'une partie de sa résidence principale. Louer une ou plusieurs pièces de votre domicile est tout à fait possible et peut générer des revenus complémentaires. Toutefois, pour bénéficier d'une exonération d'impôt sur ces revenus, la location doit remplir des conditions strictes :

• elle doit être occasionnelle ; 
• la pièce doit faire partie intégrante de l'habitation principale du loueur ;
• le loyer doit être fixé dans des limites raisonnables définies annuellement par l'administration fiscale.

Si ces conditions ne sont pas respectées, les revenus seront imposables dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), comme toute autre location meublée.

Comment déclarer une location en LMNP ?

Comment déclarer une location meublée non professionnelle ? Votre activité de location LMNP est à déclarer dans les 15 jours suivants la mise en location du bien. Pour cela, vous devez vous rendre sur le guichet unique et réaliser les formalités en ligne : vous devez vous déclarer entrepreneur individuel et cocher la case "loueur meublé non professionnel". Vous obtiendrez automatiquement un SIRET pour votre activité.

Comment fonctionne la location en loueur meublé non professionnel ?

La location en tant que loueur meublé non professionnel nécessite de connaître les critères indispensables pour obtenir le statut de bailleur en LMNP.

Choisissez un bien qui correspond à une demande réelle en logement meublé. Par exemple, un studio se prête mieux à la location meublée qu’un T5. Vous pouvez aussi décider de louer tout ou partie de votre résidence principale en LMNP si vous disposez de l’espace suffisant.

Pour devenir LMNP, enregistrez votre activité dès la mise en location du bien meublé. Mais comment déclarer les revenus d’une location meublée non professionnelle ? Vous déclarerez annuellement vos revenus locatifs conformément aux exigences du régime fiscal choisi au même moment que vos autres revenus.

Location en LMNP : quel bail choisir ?

Plusieurs options s’offrent à vous dans le choix du bail de location meublée.

Le bail classique

Le bail classique permet la location LMNP à n’importe quel locataire pour une durée minimale d’un an. Vous n’avez aucune déclaration à faire, mais le contenu du bail est réglementé. L’ameublement du bien doit répondre à la liste en vigueur depuis le 1^er janvier 2015. Vous fournissez au locataire les diagnostics suivants : DPE, plomb, amiante, électricité, gaz, bruit, risques et pollutions.

Le bail mobilité

Le bail mobilité est comparable au bail classique pour la location en LMNP, sauf pour les points suivants :

• le locataire est en formation, en apprentissage, en stage, en mutation temporaire ou en mission ponctuelle ;
• le bail est signé pour une durée comprise entre 1 et 10 mois ;
• le bailleur peut mettre fin au bail sans préavis à son échéance.

Le bail du meublé de tourisme

Le bail du meublé de tourisme est un bail de courte durée à la journée, à la semaine ou au mois. Le locataire ne peut résider dans le bien en location LMNP plus de 90 jours par an.

Des déclarations sont à déposer auprès de la mairie du bien loué et des services fiscaux pour l’obtention d’un numéro Sirène. Seule la taxe de séjour est due par le locataire. Les règles de préavis sont définies dans le bail de location.

FAQ

Pourquoi faire du LMNP ?

Faire du LMNP permet à un investisseur d’être propriétaire d’un bien immobilier meublé dont les revenus locatifs sont totalement ou partiellement exonérés d’impôts. De multiples avantages rendent le statut LMNP populaire. Le LMNP représente un placement sûr et rentable à long terme.

Comment devenir LMNP ?

Pour devenir LMNP, vous devez déclarer votre activité en ligne Cette déclaration LMNP se réalise dans les 15 jours suivants le début de l’activité sur le guichet unique.

Peut-on mettre en location LMNP sa résidence principale ?

Vous pouvez mettre en location la totalité de votre résidence principale ou une partie grâce à la location LMNP. Dans le cas de la location d’une partie de votre résidence principale, veillez à offrir à votre locataire toutes les commodités nécessaires et un accès privé à son logement.

Pourquoi ne faut-il pas investir en LMNP ?

Il n'est pas correct d'affirmer qu'il ne faut pas investir en LMNP, car ce statut offre de nombreux avantages fiscaux. Cependant, certains inconvénients comme la complexité administrative et les risques de requalification en LMP, peuvent le rendre moins adapté à certains profils d'investisseurs.

LMNP : quels inconvénients ?

Les inconvénients de la LMNP incluent une gestion plus contraignante que la location vide, une fiscalité qui peut devenir complexe au régime réel, le risque de requalification en LMP en cas de dépassement des seuils de revenus, et des réformes fiscales récentes ou à venir qui peuvent réduire ses avantages.

Location LMNP : c'est quoi ?

La location LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est un statut fiscal permettant à un particulier de louer un bien meublé. Les revenus sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), avec des avantages comme l'amortissement du bien et la déduction de charges, sous conditions de revenus.

Principales sources législatives et réglementaires :

• Articles 35 bis à 35 ter - Code général des impôts
• Article 155 - Code général des impôts
• BOI-BIC-CHAMP-40 - Bofip-Impôts
• LOI n° 2024-1039 du 19 novembre 2024