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Fiches pratiques Exercer un métier Métiers de l'immobilier Comment transformer sa résidence principale en LMNP ?

Comment transformer sa résidence principale en LMNP ?

Métiers de l'immobilier
L C

Léna Cazenave

Diplômée d'un Master 2 en droit de la propriété intellectuelle de l'Université d'Aix-Marseille. 


Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

Vous êtes régulièrement absent de votre domicile ou votre maison est devenue trop grande pour vos besoins.

Comment valoriser les surfaces inoccupées ? Faire de la location meublée non-professionnelle (LMNP) de votre résidence principale est une excellente solution pour dégager des revenus récurrents, bénéficier d’avantages fiscaux ou encore redonner une utilité à des espaces vacants.

Découvrez sans attendre comment louer sa maison principale en se lançant sous le statut LMNP.

Est-il possible de transformer votre résidence principale en LMNP ?

Quelle que soit votre raison de vouloir modifier une partie ou l’intégralité de votre résidence principale en LMNP, sachez que louer sa résidence principale à l’année est parfaitement envisageable. Zoom sur le statut LMNP et les conditions à respecter pour allier LMNP et résidence principale.

Peut-on mettre en location sa résidence principale ?

Pourquoi LMNP et résidence principale s’accordent bien ?

Transformer une résidence principale en LMNP permet de louer votre résidence principale en tant que propriétaire, mais aussi comme locataire, on parle alors de sous-location.

Votre logement est logiquement meublé, ce qui vous permet tout naturellement de prendre le statut de LMNP pour une résidence principale.

La location saisonnière d’une partie de sa résidence principale représente une solution avantageuse pour le bailleur.

Quelles conditions respecter pour une location de maisons en LMNP ?

Le statut LMNP impose de respecter plusieurs critères en ce qui concerne le bien immobilier loué meublé :

  • votre locataire n’a pas besoin d’apporter de meubles ou d’électroménagers pour vivre dans votre bien ;
  •  votre locataire n’apporte que ses effets personnels ;
  • toutes les commodités sont à sa disposition dans la location meublée en résidence principale (eau, électricité, chauffage, sanitaires, etc.).

Une liste du mobilier minimal à offrir au locataire de votre résidence principale en LMNP est établie par décret, à savoir :

  • équipements de cuisine (réfrigérateur, plaques de cuisson, ustensiles de cuisine) ;
  • mobilier indispensable (lit, chaises, table, rangements essentiels, luminaires, store, etc.).

Un logement principal doit être occupé au moins 8 mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. Vous pouvez donc mettre votre résidence principale en location 4 mois de l’année.

☝️ Bon à savoir : peut-on louer sa résidence principale plus de 4 mois de l’année ? Cela présente un impact fiscal par reclassement en tant que résidence secondaire. En ce sens, vous perdrez les avantages liés à l’exonération de la plus-value à la revente en LMNP et l’abattement de 30% sur la valeur vénale lors du calcul de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Peut-on louer une partie de sa résidence principale en meublé ?

Louer une partie de sa résidence principale en meublé, comme une chambre, est fréquent. Dans cette situation, vous cohabiterez avec un locataire au sein de votre logement.

Des travaux peuvent être entrepris préalablement afin d’offrir davantage d’intimité à ce dernier :

  • cloisonnement ;
  • nouvelle ouverture vers l’extérieur ;
  • aménagement d’une salle de bain ou d’une kitchenette ;
  • etc.

LMNP et résidence principale : définition

Qu’est-ce que le statut LMNP ?

Le statut LMNP correspond à celui de loueur meublé non professionnel. Il concerne les bailleurs non professionnels qui mettent en location des biens meublés.

Le statut LMNP permet de dégager des compléments de revenus intéressants sans investir dans un autre bien immobilier que sa résidence principale. En ce sens, le statut LMNP résidence principale se distingue du statut LMNP général qui nécessite l’acquisition d’un bien meublé à mettre en location en plus de sa résidence principale. 

Tout contribuable français peut prendre le statut LMNP d’une résidence principale.

☝️ Bon à savoir : pour ne pas être requalifié de professionnel en tant que bailleur, la location d’une partie ou de la totalité de sa résidence principale doit rester une activité secondaire parallèle à une activité professionnelle principale.

Qu’est-ce qu’une résidence principale ?

Par définition, la résidence principale est le lieu d’habitation effectif d’un contribuable et de sa famille et leurs intérêts matériels et professionnels s’y trouvent : travail, école, mobilier, voiture, etc.

Le Bulletin officiel des Finances publiques précise que, pour les impôts, la résidence principale est celle dans laquelle le contribuable réside au 31 décembre de l’année de perception des revenus.

Quels sont les avantages et les inconvénients de déclarer comme LMNP votre résidence principale ?

lmnp residence principale

Comme toute activité de bailleur, louer votre résidence principale en LMNP présente des avantages et des inconvénients. Découvrez-les sans plus tarder, pour estimer si ce projet répond à vos attentes.

LMNP et résidence principale : avantages

Passer sa résidence principale en LMNP a des avantages économiques et sécuritaires.

Un complément de revenu

Louer une partie de votre résidence principale en LMNP vous permet :

  • d’obtenir un complément de revenu ;
  • d’alléger le montant de vos échéances pour le remboursement du crédit de votre bien ;
  • compenser une perte de revenu ;
  • financer une autre acquisition.

Un sentiment de sécurité

Si vous vous absentez souvent, votre maison représente une cible de choix pour les cambrioleurs. Malgré un système de sécurité performant, louer votre maison vous apporte plus de sérénité.

En cas de problème, votre locataire vous avertira. Vous n’aurez aucune mauvaise surprise à votre retour.

Un avantage fiscal

Le statut LMNP pour votre résidence principale vous laisse le choix de votre régime d’imposition : régime micro-BIC ou le régime réel.

Les revenus perçus de la location de votre résidence principale sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Le régime micro-BIC est l’imposition par défaut en LMNP. Sous ce régime fiscal, vous bénéficiez d’un abattement correspondant à 50% de vos revenus locatifs. Avec ce régime, les charges ne sont pas déductibles. En résumé, cela signifie que seulement 50% des revenus déclarés sont soumis à l’impôt sur le revenu. L’abattement passe à 71% pour les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes.

Le régime réel est également attrayant, notamment si vous avez des charges élevées. Vous pourrez aussi déduire vos charges réelles (charges locatives, de copropriété, taxe foncière, intérêts d’emprunt, etc.). Par ailleurs, le 2e avantage de ce régime fiscal est que vous avez la possibilité d’amortir le bien.

📝 À noter : l’amortissement est un mécanisme comptable permettant de compenser la perte de valeur progressive d’un bien dans le temps. LMNP et amortissement permettent au propriétaire de réduire l’assiette de son imposition.

LMNP et résidence principale : inconvénients

Résidence principale et location présentent quelques inconvénients auxquels vous devez vous préparer pour mieux les contourner.

Une évolution possible de la législation

Les avantages fiscaux liés au statut LMNP pour une résidence principale sont susceptibles d’évoluer à la suite d’un changement législatif ou fiscal. La rentabilité de votre projet peut en être affectée.

Vous pourrez toujours renoncer au statut de loueur LMNP pour votre résidence principale le moment venu.

L’attractivité de la résidence principale

Pour louer votre résidence principale, vous devez trouver un locataire et tout mettre en œuvre pour éviter de multiples périodes de vacances locative.

Il faut réfléchir aux atouts du bien avant de mettre en location sa résidence principale : localisation, agencement, loyer, avantages par rapport à la concurrence, etc.

Un investissement pour l’aménagement

Si vous devez réaliser des travaux d’aménagement pour offrir un lieu de vie agréable et indépendant à votre locataire, estimez au préalable cet investissement. Si en définitive, vous ne trouvez pas de locataire, vous aurez modifié votre habitation pour rien.

Une certaine promiscuité

Louer sa résidence principale nécessite de faire confiance à un inconnu. Cohabiter vous contraint parfois à supporter les bruits et les allées et venues de votre locataire.

Si vous vous absentez plusieurs mois et laissez votre logement à un locataire, craignez-vous de retrouver votre bien en moins bon état ?

Réfléchissez à vos attentes avant de sauter le pas et de prendre le statut LMNP pour votre résidence principale.

Quelles sont les étapes pour transformer en LMNP votre résidence principale ?

La déclaration LMNP pour mettre en location votre résidence principale nécessite le respect de plusieurs éléments. Voici le rappel des étapes indispensables à la concrétisation de ce projet.

Déclarer l’activité LMNP

Vous vous demandez comment déclarer la location de sa résidence principale ? Pour transformer votre résidence principale en LMNP, remplissez le formulaire P01 et transmettez-le au greffe du tribunal de commerce de votre lieu de résidence.

Effectuez cette démarche dans les 15 jours qui suivent le début de la mise en location de votre résidence principale.

Vous n’avez rien d’autre à faire si votre locataire utilise votre logement comme résidence principale.

☝️ Bon à savoir : dans le cas d’une location meublée de tourisme, déclarez votre activité auprès de votre mairie. Vous recevrez un numéro de télédéclarant à reprendre sur l’annonce de votre mise en location.

📝 À noter : si vous voulez mettre une résidence principale en location de tourisme au sein d’une copropriété, assurez-vous que rien ne s’y oppose dans le règlement de copropriété.

Équiper le logement

Si vous louez l’intégralité de votre résidence principale pendant plusieurs semaines ou mois, tous les équipements indispensables au futur locataire seront présents.

Si vous louez une partie de votre logement, vous devez assurer à votre locataire une indépendance totale vis-à-vis des pièces que vous continuerez d’occuper. Prévoyez les travaux nécessaires !

Le cas particulier d’un bailleur-locataire LMNP résidence principale

Vous pouvez devenir LMNP de votre résidence principale en tant que locataire.

Pour cela, demandez préalablement l’accord écrit à votre propriétaire. Une copie de cette autorisation sera à joindre au bail de location meublée de votre futur locataire.

☝️ Bon à savoir : sachez que le loyer fixé à votre locataire pour la totalité de votre logement ne peut pas dépasser le loyer que vous demande votre propriétaire.

De plus, pensez à contacter votre assurance habitation afin de faire évoluer votre contrat si ce dernier ne couvre pas votre activité de sous-location.

LMNP et résidence principale : quelle fiscalité ?

Le choix du statut fiscal

LMNP et fiscalité suscitent de nombreuses interrogations. Lors de la déclaration de la location saisonnière d’une résidence principale, vous choisissez entre le régime micro-BIC ou le régime réel en LMNP.

Si vous louez uniquement votre résidence principale, vos revenus locatifs seront inférieurs à 72 600 euros par an et vous serez soumis au régime micro-BIC par défaut. Vous bénéficiez alors d’un abattement de 50% sur vos recettes locatives.

Vous avez la possibilité de choisir l’imposition au régime réel qui vous permettra de déduire vos charges (acquisition, conservation de l’état du bien, entretien du logement, etc.) mais surtout d’amortir votre bien.

L’exonération des revenus locatifs

Vous serez exonéré de la déclaration des revenus locatifs de votre résidence principale sur l’impôt sur le revenu dans les cas suivants :

  • votre locataire loue une partie de votre bien en tant que résidence principale, ou comme résidence temporaire pour un saisonnier ;
  • les pièces louées sont indissociables de votre logement (les annexes ou dépendances ne permettent pas l’exonération) ;
  • le loyer demandé ne dépasse pas 192 euros/an/m2 en Île-de-France et 142 euros/an/m2 dans les autres régions en 2022 ;
  • votre locataire n’utilise pas votre logement comme résidence principale, mais les loyers que vous percevez chaque année sont inférieurs à 760 euros.

📝 À noter : l’exonération liée au plafonnement des loyers devrait prendre fin au 31 décembre 2023 !

Comment transformer un logement meublé non professionnel en résidence principale ?

Pour transformer un LMNP en résidence principale, quelques démarches s’imposent.

Si vous louez actuellement votre résidence principale, transmettez un courrier à votre locataire afin de lui donner congé. Il devra quitter son logement au plus tard à la date d’échéance du bail.

Transformer un investissement locatif en résidence principale nécessite de déclarer la fin de votre activité. Remplissez le formulaire P2 P4i. Votre numéro SIRET de bailleur en LMNP sera automatiquement désactivé.

Au régime réel

Vous êtes imposé immédiatement sur les bénéfices réalisés depuis le dernier exercice clos dès l’enregistrement de votre cessation d’activité (date indiquée dans le formulaire P2 P4i).

Télétransmettez votre déclaration de résultats dans les 60 jours suivant à travers la liasse fiscale comprenant le formulaire 2031-SD et l’annexe formulaire 2031-SD.

En micro-BIC

Vous devez déclarer la cessation d’activité avant votre prochaine déclaration d’impôt sur le revenu. Complétez le formulaire 2042-C-PRO (annexe de la déclaration d’impôt sur le revenu) avec le chiffre d’affaires réalisé jusqu’à la date de cessation d’activité.

Si vous décidez de cesser votre activité à la fin de l’année, vous êtes redevable de l’intégralité de la cotisation de la contribution économique territoriale (CET). Si vous cessez en cours d’année, n’oubliez pas de demander une réduction au prorata au service des impôts des entreprises (SIE).

Principales sources législatives et réglementaires :

LC

Léna Cazenave

Diplômée d'un Master 2 en droit de la propriété intellectuelle de l'Université d'Aix-Marseille. 

Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

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