Une SCI est-elle soumise à la TVA ?

Vous souhaitez entamer la création de votre SCI et vous vous interrogez sur le régime de TVA applicable ? La TVA est une composante de la fiscalité des SCI qui peut avoir un impact financier important.

Lorsqu’une SCI décide de mettre un bien immobilier en location, elle a principalement deux options : louer à des particuliers ou à des professionnels. En fonction de ce choix, les règles d’imposition à la TVA pour la SCI sont différentes.

On fait le point sur ces différentes hypothèses pour que SCI et TVA n’aient plus de secrets pour vous.

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Une SCI est une société civile immobilière. Par définition, l’objet social d’une SCI est d’acquérir et de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Les biens en question peuvent :

• être mis en location ;
• être la résidence principale des associés ;
• ou encore des résidences secondaires. 

Dans la mesure où la SCI est une société, elle a la personnalité morale. Cela signifie qu’elle a son propre patrimoine qui est bien distinct de celui des associés. En effet, la SCI est propriétaire des biens immobiliers, tandis que les associés détiennent des parts sociales de la SCI. 

Pour créer une SCI, il faut au moins deux associés et un capital social minimum de 1 euro.

On distingue différents types de SCI :

• la SCI familiale où tous les associés ont un lien de parenté par alliance ou par filiation ;
• la SCI de location-gestion lorsque le but de la SCI est de gérer un parc immobilier locatif ;
• ou la SCI professionnelle qui est attachée à une autre activité professionnelle. C’est par exemple le cas, quand une entreprise achète le local où elle exerce son activité via une SCI.

Qu’est-ce que la TVA ?

La TVA est la taxe sur la valeur ajoutée. Il s’agit d’une taxe indirecte appliquée à tous les biens de consommation. La TVA est payée par le consommateur final. Les entreprises collectent la TVA pour le compte de l’Etat, et en contrepartie, elles peuvent déduire la TVA de leurs charges. 

Le taux de TVA normal est de 20 %, mais certains secteurs d’activité appliquent un taux de TVA réduit à 10 %, voire à 5,5 %.

Dans quels cas une SCI est-elle assujettie à la TVA ?

SCI et TVA ne vont pas toujours de pair. En effet, si dans certains cas, la SCI est automatiquement assujettie à la TVA, dans d’autres, elle en est exonérée. De plus, dans certaines situations, c’est aux associés de la SCI de décider d’opter ou non pour la TVA.

Les SCI soumises à la TVA de plein droit

Il existe trois cas de figure où la SCI est soumise à la TVA de plein droit :

• La SCI loue des biens aménagés à usage professionnel.
• La SCI propre de la location meublée assortie d’au moins trois prestations accessoires complémentaires comme le petit-nettoyage, le nettoyage, le lavage et le repassage du linge par exemple. En effet, cela s’apparente à une activité d’hôtellerie qui est une activité commerciale.
• Ou la SCI loue des places de stationnement, sauf si ces places de parking sont attachées à un bien dont la location est exonérée de TVA. 

Dès lors que la SCI est dans l’une de ces situations, les revenus locatifs issus de ces biens sont assujettis à la TVA au régime réel normal ou au régime réel simplifié.

Les SCI exonérées de TVA

Au contraire, la SCI est exonérée de TVA quand elle loue des biens nus à usage d’habitation. C’est le cas lorsque la société met en location une maison ou un appartement vide destinée à être le logement d’un ou plusieurs particuliers. 

De même, la SCI n’est pas soumise à la TVA lorsqu’elle met en location un bien meublé à usage d’habitation, si elle ne fournit pas au moins 3 prestations accessoires.

Dans ce cas, la SCI est en franchise de base de TVA. Cela signifie qu’elle ne facture pas la TVA à ses locataires, et qu’elle ne récupère pas la TVA sur ses propres achats.

Les SCI qui peuvent opter pour la TVA 

Dans certains cas, la SCI a le choix d’opter ou non pour la TVA. Cette possibilité est ouverte aux SCI qui mettent en location :

• des locaux nus à usage professionnel ;
• des biens mixtes (avec une partie habitation et une partie à usage professionnel) ;
• ou des biens à usage agricole. 

Lorsque la SCI opte pour la TVA, elle collecte et récupère la TVA. Elle a alors l’obligation de faire figurer sur le contrat de location signé avec le locataire que la TVA est applicable.

SCI et TVA : quel est le fonctionnement ?

Que la SCI soit assujettie à la TVA de plein droit ou sur option, les conséquences sont les mêmes. 

D’une part, la SCI collecte la TVA. Cela signifie qu’elle facture la TVA sur les loyers qu’elle perçoit. Elle déclare le montant total de la TVA collectée à l'administration fiscale. 

D’autre part, la SCI déduit la TVA de ses dépenses d’exploitation. Concrètement, cela signifie que la SCI paie la TVA lorsqu’elle règle ses achats, mais elle indique les montants déductibles sur sa déclaration de TVA. 

Ainsi, suite à la déclaration de TVA :

• soit la SCI a encaissé plus de TVA qu’elle ne peut en déduire, et elle doit verser le complément à l'administration fiscale ;
• soit la SCI a encaissé moins de TVA qu’elle n’a de TVA à déduire, et elle bénéficie d’un crédit de TVA.

La déclaration de TVA se fait à des fréquences différentes, selon que le régime de TVA de la SCI :

• si la SCI est au régime réel simplifié, elle fait une déclaration annuelle de TVA ;
• si la SCI est au régime réel normal, elle fait une déclaration mensuelle de TVA. 

L’application de l’un ou l’autre de ces régimes de TVA dépend du niveau de chiffre d’affaires de la SCI. 

En outre, si la SCI a des activités soumises à la TVA et d’autres qui ne le sont pas - par exemple, elle a un seul bien professionnel en location - elle doit tenir des comptabilités distinctes. De même, si la SCI a des activités avec des taux de TVA différents, elle doit constituer des secteurs d’activité. Pour calculer la TVA déductible, elle doit alors utiliser le coefficient de déduction.

Pourquoi opter pour la TVA en SCI ?

En SCI, la TVA est particulièrement avantageuse quand la société a des charges importantes elles-mêmes soumises à la TVA. Ainsi, si la SCI prévoit de réaliser des travaux importants et de les faire effectuer par des professionnels assujettis à la TVA, elle pourra récupérer la TVA. 

Par conséquent, en SCI, la TVA en cas de rénovation est récupérable. 

De même, en ce qui concerne la SCI, la TVA récupérable va concerner l’achat de meubles, d’équipements, les primes d’assurances, etc.

Cependant, cela n’a d’intérêt que si les fournisseurs et les prestataires de la SCI sont eux-mêmes assujettis à la TVA. Sinon, la SCI ne peut rien récupérer. 

D’autre part, l’application de la TVA sur les loyers peut être un frein pour trouver des locataires. En effet, si ceux-ci ne sont pas assujettis à la TVA, à l’instar des particuliers, les loyers seront 20 % plus chers, et ils ne pourront pas récupérer la TVA.

Comment opter pour la TVA en SCI ?

Si la SCI souhaite être assujettie à la TVA, elle doit adresser une demande écrite au service des impôts des entreprises (SIE) dont elle dépend, avec une copie du bail. L’option pour la TVA est mise en place à compter du 1er jour du mois suivant la réception de la demande. 

Cependant, en SCI l’option pour la TVA ne vaut que pour un immeuble. Il faut donc faire autant de demandes qu’il y a de biens à assujettir à la TVA.

Par conséquent, l’option pour la TVA en SCI relève d’une décision à long terme.

FAQ

Quel est le taux de TVA pour une SCI ?

En SCI, le taux de TVA applicable est le taux normal de 20 %. Si la SCI est assujettie à la TVA, elle doit appliquer ce taux sur ces loyers. En contrepartie, elle peut déduire la TVA de ses charges d’exploitation. 

Comment une SCI peut-elle récupérer la TVA ?

Une SCI peut récupérer la TVA dans deux cas :

• elle est automatiquement assujettie à la TVA du fait du type de location qu’elle propose ;
• elle a opté pour la TVA. 

Mais par principe, la SCI n’est pas assujettie à la TVA donc elle ne peut pas récupérer la TVA.

Est-ce qu'une SCI peut faire une facture ?

Non, la SCI ne fait pas de facture. Elle émet seulement des quittances de loyer. En effet, faire des factures est un acte commercial incompatible avec la nature civile de la SCI. 

Principales sources législatives et réglementaires :

• article 260 2° b - Code général des impôts ;
• article 287 -  Code général des impôts ;
• articles 302 septies A à 302 septies AA - Code général des impôts.