La SCI est-elle soumise à TVA ?

Vous souhaitez créer votre SCI et vous vous interrogez sur le régime de TVA applicable ? La TVA est une composante de la fiscalité des SCI qui peut avoir un impact financier important.

Lorsqu’une SCI décide de mettre un bien immobilier en location, elle a principalement deux options : louer à des particuliers ou à des professionnels. En fonction de ce choix, les règles d’imposition à la TVA sont différentes.

On fait le point sur ces différentes hypothèses pour que SCI et TVA n’aient plus de secrets pour vous.  

SCI et TVA : location de biens à usage d’habitation

Lorsque le gérant d’une SCI décide de faire de la location à usage d’habitation, c’est-à-dire de la location à des particuliers qui font du bien immobilier leur résidence personnelle principale ou secondaire, un principe simple s'applique : la SCI est exonérée de TVA - qu’il s’agisse d'une location meublée ou nue.

En pratique, la SCI n’aura pas à facturer de TVA aux locataires et, en contrepartie, elle ne pourra pas récupérer la TVA sur ses achats. Par exemple, les frais de TVA payés sur des travaux réalisés sur le bien immobilier ne pourront pas être déduits.  

Par exception, la SCI qui loue des biens à usage d’habitation est assujettie à TVA. Tel est le cas lorsque la location est meublée dans des conditions proches de l’hôtellerie (exemples : ouvrir un gîte ou ouvrir une chambre d’hôte). On considère que c’est le cas lorsque vous proposez au moins trois prestations supplémentaires (petit déjeuner, réception des clients, fourniture du linge, nettoyage...).

Gardez en tête que la location meublée est considérée comme une activité commerciale et que cette activité entraîne une imposition de la SCI à l’impôt sur les sociétés. Pour plus de détails, nous vous invitons à consulter notre fiche explicative sur la fiscalité applicable à la location meublée en SCI.

SCI et TVA : location de biens à usage professionnel

Si votre SCI décide de louer des biens à usage professionnel, vous devez différencier deux cas :

• Location meublée : par principe, la SCI est assujettie à la TVA. Cela signifie qu’il faudra ajouter la TVA sur le montant des loyers facturés. Le locataire étant un professionnel, il sera en principe également assujetti à la TVA et il pourra déduire la TVA payée sur les loyers de son côté.

• Location nue  : en principe, la SCI est exonérée de TVA. La SCI peut toutefois décider d’opter pour l'assujettissement à la TVA. L’option peut être utile dans certaines hypothèses, notamment lorsque de nombreux travaux vont être réalisés sur le bien immobilier. Dans ce cas, la possibilité de déduire la TVA devient intéressante. Le gérant de la SCI doit alors formuler la demande d'assujettissement à la TVA au Service des Impôts des Entreprises.

Pour aller plus loin :

• Guide sur la création de SCI
• Comptabilité en SCI
• Pourquoi acheter en SCI ?
• SCI et travaux de rénovation

Rédacteur : Héloïse Fougeray, diplômée d'un Master II en Droit de la Propriété Intellectuelle aux Universités partenaires Paris I Panthéon-Sorbonne et Paris-Saclay. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.