18 février 2021

Comment vendre un bien pour une SCI ?
Temps de lecture : 4 min

Sami Messabhia
Diplômé de l'Université Toulouse I Capitole. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

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Céder ses parts de SCI

La société civile immobilière permet principalement d’améliorer la gestion d’un bien immobilier. Mais au cours de la vie d’une SCI, il peut arriver d’avoir à vendre un bien immobilier détenu par la société. La vente d’un bien immobilier par une société civile immobilière doit respecter une certaine procédure pour être valable. C’est également le cas des cessions de parts sociales de SCI.

Vous souhaitez savoir comment procéder à la vente d’un bien immobilier en SCI familiale ou pour tout autre type de SCI? Comment céder les parts sociales pour un associé? On fait le point pour vous sur la vente en SCI.

Comment vendre une SCI

Quelle est la procédure pour vendre un bien en SCI?

En principe, l’objectif premier d’une SCI est d’organiser la gestion d’un bien ou d’un patrimoine immobilier. Il est néanmoins possible, dans le cadre d’une société civile immobilière, de vendre un bien. Certaines SCI, comme les SCCV, ont justement pour objet social la construction et la revente immédiate d’un bien immobilier. 

Attention: l'achat revente en SCI n'est cependant pas autorisé. En effet, l'achat revente est assimilée à une activité de nature commerciale, or la SCI est une société civile. Sachez pour autant que l'achat revente en SCI est parfois toléré par l'administration lorsqu'il s'agit d'une activité ponctuelle et qu'il ne s'agit pas d'un des objectifs de la société. 

Toutefois, pour sécuriser juridiquement la vente, les statuts de la SCI doivent mentionner la possibilité de sortir un bien de la SCI

Vous souhaitez savoir comment vendre un bien pour une SCI familiale? 

Généralement, ce sont ces statuts qui organisent la procédure à suivre lors de la vente d’un bien immobilier détenu par la SCI. Si les statuts ne prévoient rien à ce sujet, vous devez: 

  • Réunir une Assemblée générale: le gérant de la SCI convoque l’ensemble des associés à une Assemblée générale afin de décider de la vente du bien immobilier. Un procès-verbal d’Assemblée générale de SCI doit être dressé à son issue, actant la volonté des associés de céder le bien immobilier;
  • Consulter un notaire: pour que le transfert de propriété soit assuré, la vente d’un bien immobilier doit faire l’objet d’un acte notarié et d’une publicité foncière. 

Quelles conséquences pour la vente d’un bien d’une SCI?

La vente d’un bien détenu par la SCI n’induit pas forcément la dissolution de la société. En effet, cette même SCI peut détenir également d’autres biens dont elle continue d’organiser la gestion. 

Si elle ne détenait que le bien vendu, il est nécessaire de se référer aux statuts pour savoir ce qu’il advient de l’existence juridique de la société. Ainsi, l’objet social de la SCI est considéré comme réalisé s’il évoque la dissolution de la société en cas de vente du bien. La société fait donc l’objet d’une dissolution.

La vente d’une maison en SCI fait l’objet d’une imposition sur les plus-values. L’imposition fonctionne comme suit:

  • Taxe de 19% sur le montant de la plus-value réalisée par la SCI ;
  • Taxe supplémentaire entre 2 et 6% de la plus-value si celle-ci est supérieure à 50.000€.

Les associés sont imposés en fonction de leurs parts sociales au sein de la SCI. Un associé qui détient 15% des parts sociales est imposée à hauteur de 15% sur la plus-value effectuée.

Il existe des hypothèses d’exonération de cette imposition. C’est notamment le cas si: 

  • L’immeuble cédé était la résidence principale du gérant ou d’un associé de la SCI;
  • Le prix de vente est inférieur à 15.000€;
  • Le bien vendu appartient à la SCI depuis plus de 22 ans.

Cession de parts en SCI: comment ça marche?

La vente d’un bien immobilier détenu par une SCI peut également s’opérer par la cession de parts. 

Pour revendre une SCI en cédant des parts à un tiers, l’associé doit tout d’abord obtenir l’agrément de l’ensemble des associés de la SCI. Ce sont les statuts qui prévoient les formalités nécessaires pour obtenir l’agrément des associés de la SCI.

L’associé est imposé sur la plus-value réalisée lors de la cession des parts sociales de SCI. En principe, elle est imposée à l’impôt sur le revenu à un taux fixe de 19%.

En définitive, si vous souhaitez savoir comment vendre une maison en SCI, il est nécessaire d’obtenir l’accord des associés. Ce sont les statuts qui prévoient généralement les formalités propres à la société pour vendre un bien immobilier.  Un associé peut également décider de céder ses parts sociales, à condition d’obtenir l’agrément des autres associés.

Mise à jour: 18/02/2021

Rédaction : Sami Messabhia, diplômé de l'Université Toulouse I Capitole. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

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