Comment bien rédiger l’objet social d’une SCI ?

La création d'une SCI peut être un bon moyen de concrétiser votre projet immobilier ou de gérer votre patrimoine immobilier. Cependant, il est nécessaire de rester vigilant concernant plusieurs points et notamment l’objet social de votre SCI. Ce dernier doit retenir toute votre attention puisqu’il définit le champ d’action de votre société. C’est l’objet social d’une société qui encadre et limite son activité.

Vous vous demandez ce qu’est l’objet social d’une SCI ? Comment réaliser la modification de l’objet social d’une SCI ? On vous donne quelques précisions et exemples.

Qu'est-ce qu'une SCI ?

Une SCI est une société civile immobilière. La SCI est un statut juridique qui permet de créer une société, afin d'avoir la personnalité morale, c'est-à-dire de séparer le patrimoine de la SCI de celui des associés.

Les principales caractéristiques de la SCI sont : 

• la nécessité d'avoir au moins 2 associés ;
• un capital social minimum de 1 euro ;
• la responsabilité indéfinie, subsidiaire et non solidaire des associés.

En outre, la SCI se distingue de la SARL ou de la SAS par exemple, car elle exerce par nature une activité civile, et non une activité commerciale. En principe, la SCI est créée pour acquérir et gérer un patrimoine immobilier. 

Qu’est-ce que l’objet social d’une SCI ?

L’objet social de la SCI, par définition, est un élément qui apparaît très rapidement lors de la création d’une SCI. En effet, il doit obligatoirement figurer au sein des statuts de la SCI.

L’objet de la SCI immobilière correspond aux types d’activités que la société va exercer. Il désigne les activités principales de la SCI. Par conséquent, il délimite le champ d’action de votre SCI et les actions de ses dirigeants. Il a également pour effet de définir la convention collective applicable à la société. 

En pratique, la société et ses dirigeants ne peuvent pas exercer une activité qui est extérieure à l’objet social. Si c’est le cas, cela signifie qu’il y a un changement d’activité. Il est alors nécessaire de réaliser une modification de l’objet social de SCI.

Comment rédiger l’objet social d’une SCI ? 

La libre formulation de l'objet social de la société

Par principe, les associés de la SCI sont libres de formuler l'objet social de la société civile immobilière comme ils le souhaitent. Cependant, ils doivent veiller à ce que la formulation retenue soit suffisamment claire et explicite pour ne pas être refusée par le greffe du tribunal lors de la demande d'immatriculation de la SCI.

En effet, les associés de la SCI peuvent prévoir un objet social suffisamment large pour inclure toutes les activités qu'ils envisagent d'inclure au sein de la SCI, mais cela doit rester conforme à la nature civile de la SCI et être compréhensible de tous.

Les conditions de validité de l'objet social d'une SCI

Pour être valable, l'objet social d’une SCI doit respecter trois conditions. Il doit être :

• civil ;
• licite ;
• possible.

En effet, l’objectif de la SCI est de constituer un patrimoine immobilier et de la gérer. Par conséquent, l’objet social d’une SCI ne peut être de nature commerciale. C’est pourquoi, les marchands de biens qui achètent des biens en vue de les revendre ne peuvent pas créer de SCI pour leur activité. Toutefois, si la SCI vient à faire de la location meublée, l’administration fiscale peut la requalifier et la soumettre à l’impôt sur les sociétés (IS).

D’autre part, l’objet social d’une SCI, comme pour toute autre société, doit être conforme à la loi et aux bonnes mœurs.

Enfin, il doit être possible, c’est-à-dire que la SCI doit avoir la capacité d’exercer l’activité pour laquelle elle est créée.

Objet social d’une SCI : les erreurs à éviter

Parmi les erreurs les plus courantes relatives à la rédaction de l’objet social d’une SCI, il y a :

• la limitation de l’objet social à un seul bien immobilier ;
• la restriction des actes pouvant être réalisés par la SCI sur les biens immobiliers ;
• la limitation de l’objet social à des actes immobiliers.

Limiter l’objet social à un seul bien immobilier

Si l’objet social de la SCI doit être précis, il ne doit pas pour autant désigner un seul bien immobilier. En effet, au cours de la vie de la SCI, les associés peuvent vouloir vendre le premier bien acquis par la société, en acheter un ou plusieurs autres.

Il est donc préférable de parler de biens immobiliers de manière générale.

Restreindre les actes pouvant être réalisés par la SCI sur les biens immobiliers 

Quand il s’agit de formuler l’objet social d’une SCI, il n’est pas possible de se contenter d’indiquer : “Objet social : Investissement immobilier ou acquisition de biens immobiliers”.

Il faut lister les actes que peut réaliser la SCI sur les biens immobiliers. Cela comprend certes l’acquisition, mais aussi la gestion et la vente éventuelle. De même, il est possible de prévoir la location meublée ou non à titre accessoire, même si ce n’est pas la volonté des associés dans un premier temps. À défaut d’anticiper toutes ces possibilités, les associés risquent de ne pas pouvoir faire fonctionner la SCI correctement ou de devoir engager une procédure de modification des statuts.

Limiter l’objet social à des actes immobiliers

Contrairement à ce que l’on pense, la SCI ne se limite pas à la réalisation d'actes sur les biens immobiliers. Elle doit également avoir la capacité d’ouvrir un compte bancaire, de souscrire des emprunts ou encore d’accepter de mettre en garantie des biens (hypothèque par exemple).

Objet social de SCI : quelques exemples 

Afin d’illustrer nos propos, voici trois exemples d’objets sociaux de SCI.

Exemple d’objet social d’une SCI classique

“La Société a pour objet l'acquisition, l'administration et la gestion, par bail, location ou toute autre forme, de tout immeuble et bien immobilier, toute opération financière, mobilière ou immobilière de caractère purement civil se rattachant directement ou indirectement à cet objet et susceptible d'en favoriser la réalisation.”

Exemple d’objet social d’une SCI Construction Vente 

La notion de vente doit apparaître dans l’objet social de la SCI Construction Vente :

“La Société a pour objet l’acquisition, l’administration, la vente, la gestion de tout bien immobilier ainsi que la réalisation de toute opération financière, mobilière ou immobilière se rattachant directement ou indirectement à cet objet et susceptible d’en favoriser la réalisation, à condition toutefois d’en respecter le caractère civil.”

Exemple d’objet social d’une SCI Familiale 

L’objet social familial doit être inclus dans la formulation :

“La Société a pour objet l’acquisition, l’administration, la gestion des biens immobiliers familiaux et de tout autre bien immobilier ainsi que la réalisation de toute opération financière, mobilière ou immobilière se rattachant directement ou indirectement à cet objet et susceptible d’en favoriser la réalisation, à condition toutefois d’en respecter le caractère civil.”

Attention, il ne s’agit que d’exemples, gardez bien à l’esprit qu’il est essentiel d’adapter l’objet social de votre SCI à votre projet.

Comment réaliser la modification d’objet social de SCI ?

Si l’objet social initial de la SCI s’avère mal rédigé, notamment s’il est trop restreint, les associés peuvent décider de procéder à la modification de l’objet social de la SCI. Pour cela, il est nécessaire de respecter trois grandes étapes :

1. la convocation d’une assemblée générale extraordinaire (AGE) ;
2. la publication d’un avis dans un journal d’annonces légales ;
3. le dépôt du dossier de demande de modification au greffe du tribunal.

Étape 1 : la convocation d’une assemblée générale extraordinaire (AGE)

La décision de modifier l’objet social d’une SCI est extrêmement importante. C’est pourquoi la réunion en assemblée générale ordinaire de SCI ne suffit pas. Il est nécessaire de convoquer une assemblée générale extraordinaire selon les modalités prévues dans les statuts de la SCI.

Les associés vont devoir voter pour ou contre la nouvelle formulation de l’objet social.

Une fois la mesure adoptée, un procès-verbal doit être rédigé, daté et signé par le dirigeant de la SCI.

Étape 2 : la publication d’un avis dans un journal d’annonces légales

Lors de la modification de l’objet social de la SCI, une annonce légale doit être publiée pour avertir les tiers dans le délai d’un mois après l’AGE.

Cet avis de modification d’objet social doit préciser les mentions suivantes :

• la raison sociale de la SCI ;
• l’objet social initial ;
• le nouvel objet social ;
• la forme juridique (SCI) ; 
• le montant du capital social ;
• l’adresse exacte du siège social ;
• le numéro d’immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) ;
• la date de l’assemblée générale.

Un avis de publication vous est alors remis.

Étape 3 : le dépôt du dossier de demande de modification au greffe du tribunal

Une fois ces démarches effectuées, le gérant de la SCI doit déposer au greffe du tribunal compétent le dossier de demande de modification de l’objet social comportant les pièces suivantes :

• le formulaire M2 rempli et signé ; 
• un exemplaire du procès-verbal de modification de l’objet social ; 
• un exemplaire des statuts mis à jour et signés par le gérant ; 
• l’attestation de parution dans un journal d’annonces légales ;
• un chèque à l’ordre du greffe du tribunal pour régler les frais de dossier.

Suite à l’enregistrement de votre demande, un nouvel extrait Kbis vous est envoyé.

Combien coûte la modification de l’objet social d’une SCI ?

Le coût de cette opération est d’environ 320 euros (132€ euros de frais de publication et 188,81€ de frais de greffe).

Sachez que si vous souhaitez simplifier vos démarches, vous pouvez faire appel à notre service de modification statutaire.

FAQ

Qu'est-ce que les statuts d'une SCI ?

Les statuts de la SCI sont un document constitutif de la société. Ils énoncent toutes les caractéristiques de la SCI (objet social, capital social, nom, etc.) et les règles de fonctionnement de la SCI (gérance, convocation des assemblées générales, réparation des droits de vote et des bénéfices, etc.). Ils doivent être rédigés avec soin pour éviter toute interprétation et litige éventuel qui pourrait paralyser le bon fonctionnement de la SCI.

Quel capital social pour créer une SCI ?

La loi n'exige pas de capital social minimum pour la création d'une SCI. Ainsi, il est possible de créer une SCI avec un capital social d'1 euro. Toutefois, cela n'est pas forcément souhaitable. En effet, le capital social représente l'investissement de départ des associés qui doit permettre à la SCI de lancer son activité. De plus, un capital social d'un euro n'incite pas les investisseurs à avoir confiance dans le projet. Il est donc préférable de prévoir un capital social plus conséquent et adapter au projet.

Quelle est l'activité principale d'une SCI ?

Généralement l'activité principale d'une SCI est l'achat, la possession et la gestion de biens immobiliers. Mais, cela va dépendre de la volonté des associés. Par exemple, l'activité principale d'une SCI d'achat-revente sera plutôt d'acheter des biens pour les revendre et non pour les conserver et les mettre en location.

Principales sources législatives et réglementaires : 

• Articles 1832 à 1844 - Code Civil
• Article 1849 - Code Civil