SCI achat-revente : à quelles conditions et avec quelle fiscalité ?

La création d'une SCI facilite la détention et la gestion d’un patrimoine immobilier à plusieurs. Lorsque les opérations d’achat et de revente deviennent fréquentes, l’administration fiscale peut alors considérer que la SCI exerce en réalité l’activité d’un marchand de biens, avec des conséquences fiscales lourdes.

Est-il possible de pratiquer l’achat-revente en SCI ? Quelles précautions prévoir dans les statuts ? Comment la plus-value est-elle imposée, et que se passe-t-il en cas de requalification ? Explications.

L’achat-revente en SCI est-il possible ?

La SCI est une Société Civile Immobilière qui permet à des associés de s’unir afin de détenir et de gérer un ou des biens immobiliers à plusieurs (articles 1845 à 1870-1 du Code civil).

L’objectif est de pouvoir tirer des profits sur les revenus locatifs par exemple. On parle de SCI familiale lorsque la SCI est créée avec comme objectif de gérer un patrimoine familial et d’en faciliter la transmission.

Parmi les formes spécifiques de SCI, il existe également la SCIAPP. Il s'agit d'une société civile immobilière d’accession progressive à la propriété, destinée aux ménages bénéficiant d’aides au logement.

Si vous réalisez des opérations d’achat-revente via votre SCI dans le but de générer un bénéfice, il s’agit d’une SCI "commerciale" et votre activité peut alors être considérée comme celle d’un marchand de biens. Une société civile qui réalise habituellement de telles opérations devient passible de l’impôt sur les sociétés et sort du régime des plus-values immobilières des particuliers.

Une SCI ne peut donc pas avoir pour objet le commerce de biens immobiliers. Revendre un bien qu’elle détient reste en revanche possible, tant que l’opération ne s’inscrit pas dans une activité habituelle d’achat-revente.

Le statut de marchand de biens consiste à acquérir et à revendre des biens immobiliers. Le plus souvent, le marchand de biens va le plus souvent réaliser des rénovations sur le bien immobilier afin de réaliser une plus-value lors de sa revente.

Pour être considéré comme un marchand de biens, deux critères cumulatifs doivent être remplis, présentés dans le tableau ci-dessous.

Quels statuts pour une SCI d’achat-revente ?

Lorsque vous créez une entreprise dans l’objectif d’acheter et de revendre des biens immobiliers, vous devez choisir une forme juridique.

La SCI est souvent créée pour réaliser des investissements immobiliers. Mais la SCI n’est pas une entreprise commerciale. Son but principal est de tirer des revenus grâce aux loyers de biens immobiliers acquis. 

Or, l’activité de marchand de biens est une activité commerciale. Aucune forme juridique n’est pour autant imposée : elle peut être exercée en entreprise individuelle comme en société commerciale, la SARL et la SAS étant les formes les plus courantes. En revanche, elle est étrangère à l’objet civil d’une SCI. Si vous souhaitez effectuer cette activité de manière ponctuelle à travers une SCI, il faut alors prendre certaines précautions dans la rédaction des statuts de la SCI.

L’objet social de votre SCI défini dans les statuts doit prévoir la possibilité de sortir un bien de la SCI et la procédure à suivre par les associés en cas de vente. Cette vente doit rester une simple faculté et ne pas apparaître comme un objectif poursuivi par la SCI.

En pratique, si au moment de vendre vous vous apercevez que l’objet social de votre SCI ne prévoit pas la vente, une modification des statuts s’impose avant la vente. Dans les rapports avec les tiers, le gérant engage en effet la société par les actes entrant dans l’objet social (article 1849 du Code civil).

Comment ne pas payer de plus-value en SCI pour l'achat-revente ?

Lorsque la SCI vend un bien immobilier, elle est susceptible de réaliser une plus-value. La plus-value est effective lorsque le prix de cession de l’immeuble est supérieur à son prix d’acquisition.

Lorsque la SCI relève de l’impôt sur le revenu, les associés sont imposés sur la plus-value réalisée à proportion de leur quote-part dans le capital de la SCI. Il s’agit d’une plus-value immobilière.

La plus-value de SCI est imposée à 19 % au titre de l’impôt sur le revenu et à 17,2 % au titre des prélèvements sociaux. Lorsque la plus-value imposable dépasse 50.000 €, une taxe supplémentaire de 2 % à 6 % s’ajoute, sauf pour les cessions de terrains à bâtir.

Il existe néanmoins des cas d’exonération de taxation des plus-values immobilières :

• le bien immobilier est mis gratuitement à la disposition d’un des associés de la SCI en tant que résidence principale : l’exonération ne porte alors que sur la fraction de l’immeuble occupée par cet associé et sur la quote-part de plus-value lui revenant ;
• le bien immobilier est vendu à un prix inférieur ou égal à 15.000 € ;
• le bien immobilier vendu appartient à la société civile immobilière depuis plus de 22 ans, d’après la fiche de service-public sur la plus-value immobilière. Si le bien est détenu depuis plus de 30 ans, vous échappez également aux prélèvements sociaux.

Il existe également des abattements en fonction de la durée de détention du bien. Une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés ne relève pas de ce régime, et ni les abattements pour durée de détention ni les exonérations ci-dessus ne lui sont applicables. D’où l’enjeu d’éviter que les opérations d’achat-revente de la SCI soient requalifiées en activité de marchand de biens.

Quelles sont les conséquences de la requalification de la SCI en marchand de biens ?  

Les SCI qui achètent et revendent des biens immobiliers de façon habituelle afin d’en retirer un profit peuvent faire l’objet d’une requalification en marchand de biens (article 35 du Code général des impôts). Cette requalification suppose que les deux critères décrits plus haut soient réunis, l’habitude et l’intention de revendre appréciée au moment de l’achat.

Dans ce cas, la SCI supporte des conséquences fiscales :

• elle est assujettie à l’impôt sur les sociétés (article 206, 2 du Code général des impôts) ;
• les ventes entrent dans le champ de la TVA immobilière. La revente d’un immeuble achevé depuis cinq ans au plus est taxée de plein droit sur le prix total. La revente d’un immeuble achevé depuis plus de cinq ans est exonérée, sauf option pour la taxation : la TVA porte alors sur la seule marge lorsque l’acquisition n’a pas ouvert droit à déduction ;
• les cessions de biens immobiliers ne bénéficient pas du régime des plus-values immobilières ;
• en cas de redressement, la SCI s’expose à des intérêts de retard et à des majorations.