11 mars 2021

Sortir un bien d’une SCI: les démarches à suivre.
Temps de lecture : 3 min

Caroline Février
Diplômée d’un Master 2 en Droit des affaires, rédactrice juridique indépendante.

Commencer les démarches

Une Société Civile Immobilière (SCI) est une société qui a pour activité principale d’acquérir et gérer un ou plusieurs biens immobiliers dans le but d'en tirer profit. Vous souhaitez revendre un bien en SCI? Quelles qu’en soient les raisons, la vente d’un bien immobilier permet d’obtenir rapidement des liquidités et peut parfois aboutir à une modification des statuts de la SCI. 

Pour réaliser cette opération, il faudra prendre en compte différents éléments: les formalités pour vendre un bien immobilier en SCI, ainsi que les frais associés aux formalités de vente. Legalstart vous aide à faire le point dans cet article. 

Dans quels cas la vente d’un bien immobilier est-elle autorisée en SCI?

Pourquoi acheter en SCI? Une SCI constitue un excellent outil de transmission du patrimoine, elle vous permet de bénéficier d’une certaine souplesse de fonctionnement et d’une fiscalité avantageuse. 

En revanche, il faut rester vigilant puisque qu’en SCI, la vente d’un immeuble succédant directement à son achat peut parfois poser problème. En effet, à la différence d’une SAS ou d’une SARL, la SCI est une société civile

La SCI a pour activité principale l’acquisition et la gestion de biens immobiliers. De ce fait, toute activité commerciale en est exclue. En principe, l’activité d’achat-revente en SCI est interdite puisqu'elle constitue une activité commerciale (sauf dans certains cas particuliers comme la SCCV). 

A ce titre, lorsque l’activité d’achat-revente n’est pas explicitement prévue dans l’objet de la SCI, il n’est pas possible d’acheter et de procéder directement à la vente d’une maison en SCI ou de procéder à l’achat et à la vente directe d’un appartement en SCI. Comme vous l’aurez compris, la possibilité de revendre un bien en SCI est assez bien encadrée.

Bon à savoir: parfois, l’activité d’achat revente en SCI est tolérée par l’administration lorsqu’il s’agit notamment d'une activité ponctuelle. Dans ce cas, il faut penser à ajouter cette possibilité dans l’objet social de la SCI.

En pratique, une SCI détient souvent plusieurs biens immobiliers. Dès lors, se pose la question de la vente d’un bien pour une SCI.

Comment vendre un bien immobilier en SCI ?

Comme dit précédemment, la SCI n’est pas une société commerciale. Néanmoins, il est possible de vendre un bien immobilier appartenant à une SCI, à condition de respecter certaines formalités. Ainsi, la vente d’un bien immobilier en SCI doit s’effectuer en respectant la procédure suivante : 

  • Les associés votent la décision de vendre le bien lors d’une assemblée générale;
  • L’agrément du locataire est recueilli (le cas échéant);
  • Le compromis de vente est signé. 

Le vote de la décision en assemblée générale

La vente d’un bien immobilier appartenant à une SCI ne peut être effectuée que si l’ensemble des associés acceptent de vendre le bien. Une assemblée générale rassemblant tous les associés de la SCI devra donc être organisée pour statuer sur la vente du bien immobilier en question. Toutes les modalités encadrant la tenue d’une assemblée générale sont prévues dans les statuts et doivent être respectées. 

À l’issue de l’assemblée générale, l’ensemble des associés statuent sur la décision de vente et établissent un PV d’assemblée générale de SCI. 

L’agrément du locataire

Si le bien à vendre est loué, le locataire doit recevoir un congé pour vente. Il peut alors prendre la décision d’acheter le bien. S’il ne se positionne pas, il est possible de vendre le bien de la SCI. 

Néanmoins, si la société propose des conditions de vente plus avantageuses à un autre acheteur, elle devra en informer le locataire pour lui donner la possibilité de se positionner de nouveau. 

La signature d’un compromis de vente

Pour vendre un bien immobilier en SCI, un acte notarié doit nécessairement être établi

Bon à savoir: sauf si l’objet de la société le prévoit, si la SCI vend le seul bien immobilier dont elle était propriétaire,  la SCI n’est pas dissoute. En effet, la dissolution d’une SCI à la suite de la vente d’un bien immobilier relève uniquement de la décision des associés. 

Quels sont les frais de vente d’un bien immobilier en SCI ?

La vente d’un bien immobilier en SCI familiale ou en sci classique est soumise à l’impôt sur les plus-values immobilières.

  • Si la SCI est assujettie à l’impôt sur le revenu (IR), elle est soumise au régime des plus-values immobilières des particuliers.
  • Si la SCI est assujettie à l’impôt sur les sociétés (IS), elle est soumise au régime des plus-values immobilières professionnelles.

Qu’en est-il des plus-values immobilières? Ces dernières sont calculées en fonction du prix d’acquisition du bien et de son prix de vente. Les associés doivent ainsi s’acquitter de cet impôt en fonction des parts qu’ils détiennent. 

Exemple: un associé qui possède 20% des parts d’une SCI devra s’acquitter à la revente du bien de 20% du montant de la taxe sur les plus-values immobilières.

Depuis 2012, le montant de la taxe sur les plus-values immobilières est de 19% du montant de la plus-value. Il convient d’ajouter à ce montant une taxe pour les plus-values supérieures à 50.000€. Cette taxe supplémentaire est comprise entre 2% et 6%, en fonction du montant de la plus-value.

En SCI, la vente d'immeubles peut bénéficier de certaines exonérations fiscales. L'impôt sur les plus-values immobilières ne s’applique pas notamment lorsque:

  • Le bien est revendu pour un montant inférieur à 15 000 euros;
  • Le bien revendu appartenait à la SCI depuis plus de 22 ans;
  • Le bien était la résidence principale de l’un des associés ou d’un gérant de la SCI.

Des abattements sur les plus-values immobilières sont également prévus. Ainsi, si le bien immobilier est vendu après avoir été détenu entre 2 et 8 ans par la SCI, un abattement de 50% sera applicable. Par ailleurs, après 8 ans de détention du bien, l’abattement sera de 65%. 

En somme, plus la SCI conserve un bien immobilier longtemps, moins la taxe sur les plus-values immobilières dont elle doit s’acquitter sera élevée.

Mise à jour: 11/03/2021

Rédaction: Caroline Février, diplômée d’un Master 2 en Droit des affaires, rédactrice juridique indépendante.

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