28 février 2020

Quelle est la fiscalité des plus-values de SCI?
Temps de lecture : 3 min

Kézia Varde
Diplômée en Droit des Affaires. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

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Temps de lecture : 3 min

Si vous créez une SCI pour faciliter la transmission de votre patrimoine immobilier, ou pour simplifier la gestion de votre patrimoine immobilier, il est important de vous interroger sur la fiscalité des opérations de cession qui pourraient intervenir durant la vie de votre SCI.

Comme dans toute cession de bien meuble ou immeuble, une imposition est prévue pour les associés de SCI, sur les plus-values qu’ils réalisent en cas de cession.

Qu’est-ce qu’une plus-value? Quel est le régime d’imposition des plus-values en SCI? Que votre SCI soit soumise à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS), Legalstart vous éclaire sur les plus-values en SCI. 

plus-value SCI

Qu’est-ce qu’une plus-value de SCI? 

La plus-value est le bénéfice que vous réalisez lors de la vente d’un bien. En principe, il s’agit tout simplement de la différence entre le prix de vente et le prix d’achat. 

Pour autant, il existe différentes règles concernant le calcul de la plus-value de SCI selon le type de vente réalisée. 

Dans le cas d’une SCI on parle de la plus-value immobilière de la SCI lorsque la société cède un bien et réalise un bénéfice sur cette vente. 

On parle aussi de plus-value de cession de parts sociales de SCI lorsqu'un de ses associés cède des parts qu’il détient dans la société plus cher qu’il ne les a acquises. 

Comment ces deux types de plus-values de SCI sont-elles imposées? 

Comment sont imposées les plus-values de la SCI?

Lorsqu’elle cède un bien dont elle a la propriété, et qu’elle réalise une plus-value sur cette vente, la SCI est imposée sur la plus-value réalisée. Toutefois, le mécanisme d’imposition diffère selon le régime fiscal de la SCI: IR ou IS? 

1- Lorsque la SCI est imposée à l’IR

Lorsque la SCI est imposée à l’impôt sur le revenu (IR), ce sont les associés qui supportent directement l’imposition de la plus-value réalisée par la société. Ils sont imposés sur leurs revenus à hauteur de leur quote-part. 

Le calcul de la plus-value immobilière de la SCI est le suivant: 

ETAPE 1 : Calcul du prix d’acquisition: le prix d’achat du bien peut être majoré des frais engagés pour l’acquisition et les travaux tels que: 

  • le montant des frais réels d’agence ou de notaire ou un montant forfaitaire de 7,5% du prix de cession,
  • les dépenses réelles pour travaux d’agrandissement, de construction, de rénovation ou d’amélioration ou un taux forfaitaire de 15% du prix d’acquisition si l’immeuble est détenu depuis plus de 5 ans par la SCI. 

ETAPE 2: Calcul de la plus-value brute = prix de vente - prix d’acquisition

ETAPE 3: Calcul de la plus-value nette: il faut prendre en compte les abattements possibles sur le montant de la plus-value brute. A partir de la 6ème année de détention, un abattement progressif est appliqué sur la valeur brute (pour l’imposition et les charges sociales). 

La plus-value nette = prix de vente - prix d’acquisition - abattement pour durée de détention

ETAPE 4: Les plus-values immobilières de SCI sont ensuite imposées à 19% et sont également soumises à des charges sociales à hauteur de 17,2%

Toutefois, si l’immeuble est détenu depuis plus de 22 ans, les abattements pour durée de détention permettent une exonération de plus-value pour la SCI. 

Attention: si après abattement, la plus-value est d’un montant supérieur à 50.000€, elle est soumise à une taxe sur les plus-values immobilières élevées. 

2- Lorsque la SCI est imposée à l’IS

L’imposition de la plus-value à l’impôt sur les sociétés (IS) est souvent plus importante que celle à l’IR en raison des amortissements qui peuvent être pratiqués dans les SCI à l’IS

A savoir: un amortissement permet de déduire du résultat fiscal la perte de valeur d’un bien au cours des années suivant son acquisition. 

En effet, calcul de la plus value de la SCI soumise à l‘IS = prix de cession - valeur nette comptable.

Or lorsqu’un immeuble est amorti, sa valeur nette comptable diminue au fur et à mesure du temps et est égale à 0 lorsque celui-ci est totalement amorti. 

Dans cette situation, la plus-value imposable est bien plus importante que la plus-value imposable des SCI soumise à l’IR. 

Comment sont imposées les plus-values de cession de parts?

Le calcul des plus-values de cession de parts des SCI soumises à l’IR est identique à celui de la cession d’immeuble.  

Cependant, le calcul des plus-values de cession de parts de SCI soumise à l’IS s’apparente à la cession de biens mobiliers, soit à une cession de parts sociales classiques. 

Les associés d’une SCI à l’IS bénéficient d’abattements en fonction de la durée de détention de leurs parts: 

  • 50% d’abattement: 2 à 8 ans de détention;
  • 65% d’abattement: plus de 8 ans de détention.

Avant de vous lancer dans la constitution de votre SCI, n’hésitez pas à consulter le guide complet de la SCI!  

Mise à jour le 28/02/2020
Rédaction: Kézia Varde, diplômée d'un Master II en Droit des Affaires. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

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