SCI : ce qu'il faut savoir

Vous souhaitez faciliter la gestion de votre patrimoine immobilier, acquérir un nouveau bien immobilier ou en préparer la transmission ? La création d'une société civile immobilière (SCI) pourrait s’avérer fort utile pour la structuration de votre projet immobilier.

Bien que le nom est évocateur, il est utile de rappeler les principales caractéristiques de ce type de société pour vous aider à rédiger vos statuts et être certain que vous vous lancez en pleine connaissance de cause dans la constitution de votre SCI. En effet, il convient de demeurer vigilant – un nombre significatif de SCI étant toujours créé chaque année à mauvais escient. Voici donc quelques éléments clés pour vous aider à y voir plus clair.

Mini-sommaire :

1- Définition de la SCI

2- Constituer une SCI et en devenir associé

3- Le gérant de SCI 

4- La SCI à capital variable

5- La fiscalité des SCI

6- SCI et location meublée

7- La SCI familiale

8- La SCI Construction Vente

9- La SCI "professionnelle" pour acheter les locaux de votre entreprise

10- La cession de parts de SCI

11- Checklist SCI

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Définition de la SCI

Les SCI représentent près du tiers de l'ensemble des sociétés créées, sociétés commerciales comprises (SAS, SARL, EURL et autres SASU) ! Cette statistique témoigne du succès de la SCI dans le paysage juridique français.

La SCI est une société (une « personne morale ») qui est un quasiment exclusivement dédiée à la réalisation d'objectifs en relation avec l'immobilier (achat immobilier ou autre). Comme toute société, la SCI permet d’avoir un patrimoine séparé et dédié à l’activité concerné (en l’occurrence, la gestion d’un bien immobilier).

Cependant, contrairement aux sociétés commerciales, les associés sont « indéfiniment responsables des dettes » sur leurs biens personnels. En d’autres termes, cela veut dire que le patrimoine personnel des associés de SCI est exposé en cas de difficulté (emprunt non remboursé par exemple). 

Constituer une SCI et en devenir associé

La constitution d’une SCI nécessite au moins 2 associés. L’associé d’une SCI peut être une autre société ou un particulier (même un enfant mineur).

Les associés peuvent être français ou étrangers. Si un associé est ressortissant d’un pays tiers à l’Union Européenne, il peut être librement associé à une SCI, à condition que sa loi nationale ne le lui interdise pas.

Vous trouverez plus d’informations sur les associés d’une SCI sur notre fiche pratique dédiée à ce sujet.

Le gérant de SCI 

Alors que les parts de la SCI sont détenus par les associés, la gérance de la SCI est assurée par un ou plusieurs gérants qui peuvent également être des associés de la SCI (on parle alors d’associé-gérant).

La gérant de SCI est la personne qui prend les décisions au quotidien. Son rôle et ses pouvoirs

sont définis dans les statuts de la société. Voici 6 choses à savoir pour gérer efficacement une SCI.

La SCI à capital variable 

Quand vous créez votre SCI vous avez le choix entre une SCI à capital variable ou une SCI à capital fixe. Consultez notre fiche pratique sur les avantages de la création d’une SCI à capital variable.

Une telle structure vous permettra notamment de modifier le capital de votre SCI sans passer par le formalisme lourd qui est nécessaire lors d’une modification du capital social d’une SCI à capital fixe.

La fiscalité des SCI

Lors de la création de votre SCI vous aurez plusieurs choix fiscaux à faire, notamment le choix entre l'impôt sur les sociétés (IS) ou l'impôt sur les revenus (IR) pour l'imposition des éventuelles bénéfices de votre SCI. Dans la grande majorité des cas, les associés choisissent l’IR. Cliquez ici pour comprendre pourquoi. Nous vous exposons tout ce qu’il faut savoir sur la fiscalité des SCI et sur ses obligations comptables.

SCI et location meublée

D’un point de vue fiscal, la location d’un bien immobilier meublé est considérée comme une activité commerciale et est donc soumise à un régime fiscal différent de celui des SCI classiques.

Nous avons compilé pour vous les principales informations sur les conséquences fiscales de la location meublée en SCI

La SCI familiale

Une SCI familiale permet aux membres d’une même famille (couple, enfants, parents, etc.) d’organiser l’acquisition ou la détention d’un ou de plusieurs biens immobiliers.

Si tous les associés sont unis par de tels liens, une SCI familiale est automatiquement créée. Attention : créer une société en famille n’est pas de tout repos et il vaut mieux être bien informé avant de se lancer.

Nous vous avons résumé en 7 questions ce que vous devez retenir sur la SCI familiale.

La SCI Construction Vente

La SCI Construction Vente (SCCV ou SCICV) a de nombreux avantages par rapport à la SCI de gestion simple, notamment si vous envisagez construire un bien immobilier pour ensuite le revendre.

Nous avons réuni des informations pratiques sur la SCI Construction Vente qui vous permettront de faire un choix éclairer entre

SCI Construction Vente (SCCV ou SCICV) et SCI de gestion lors de l’élaboration de votre projet immobilier.

La SCI « professionnelle » pour acheter les locaux de votre entreprise

Si vous souhaitez acquérir vos locaux professionnels, vous pouvez monter une SCI pour qu'elle devienne propriétaire des locaux qui logent votre entreprise. Un tel montage est susceptible de vous conférer des avantages patrimoniaux et comptables non négligeables.

Consultez les informations que nous avons réunies sur la fiche pratique dédiée aux SCI « professionnelles ».

La cession de parts de SCI

Au cours de la vie de la SCI, il est probable que l’un des associés soit amené à céder ses parts dans la société, en totalité ou en partie, que ce soit pour faire rentrer un nouvel associé dans la SCI ou pour obtenir des liquidités.

Nous vous expliquons en trois étapes, comment se déroule la cession des parts de SCI.

Checklist SCI

Si vous avez des éventuelles interrogations sur les différents documents que vous devez joindre à votre dossier pour réaliser les formalités de création de votre SCI, nous vous expliquons comment créer votre SCI.

 

Le fonctionnement d’une SCI n’est pas aussi simple qu’on peut le croire et la création d’une SCI n'est pas une opération anodine dans la mesure où elle implique l'acquisition ou l'apport d'un immeuble. L'importance de l'opération sous-jacente invite à la réflexion et la consultation d'experts, avocats ou notaires en cas de doute sur l'opportunité ou la validité de tel ou tel montage.

Mise à jour : 30/11/2016

Rédacteur : Mathieu Kohmann, diplômé de l'Ecole de Droit de Sciences Po Paris, spécialisé dans la création d'entreprise et l'entrepreneuriat en général. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

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