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Article mis à jour le 07 août 2018

Tout savoir sur la Société Civile Immobilière (SCI)

Mathieu Kohmann
Diplômé de l'Ecole de Droit de Sciences Po Paris, spécialisé dans la création d'entreprise et l'entrepreneuriat en général. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.
Temps de lecture : 5 min

Vous souhaitez faciliter la gestion de votre patrimoine immobilier, acquérir un nouveau bien immobilier ou en préparer la transmission ? Le fait de créer une SCI pourrait s’avérer fort utile pour la structuration de votre projet immobilier.

Bien que le nom est évocateur, il est utile de rappeler les principales caractéristiques de ce type de société pour vous aider à rédiger vos statuts et être certain que vous vous lancez en pleine connaissance de cause dans la constitution de votre SCI. En effet, il convient de demeurer vigilant – un nombre significatif de SCI étant toujours créé chaque année à mauvais escient. Voici donc quelques éléments clés pour vous aider à y voir plus clair sur le statut de la SCI.

      société civile immobilière

Définition de la SCI

Les SCI représentent près du tiers de l'ensemble des sociétés créées, sociétés commerciales comprises (SAS, SARL, EURL et autres SASU) ! Cette statistique témoigne du succès de la SCI dans le paysage juridique français. Pensez à regarder notre vidéo d'une minute sur le statut juridique de la SCI avant de vous lancer.

La définition de la SCI est relativement simple. C'est une société (une « personne morale ») qui est quasiment exclusivement dédiée à la réalisation d'objectifs en relation avec l'immobilier (achat immobilier ou autre). Comme toute société, la SCI permet d’avoir un patrimoine séparé et dédié à l’activité concernée (en l’occurrence, la gestion d’un bien immobilier).

Cependant, contrairement aux sociétés commerciales, les associés sont « indéfiniment responsables des dettes » sur leurs biens personnels. En d’autres termes, cela veut dire que le patrimoine personnel des associés de SCI est exposé en cas de difficulté (emprunt non remboursé par exemple). 

Une SCI n'a pas la possibilité d'exercer une activité commerciale ce qui signifie qu'elle ne peut pas se spécialiser dans l'achat revente d'immeubles. Si c'est ce projet que vous voulez réaliser, vous allez devoir faire les démarches pour devenir marchand de biens

Constituer une SCI et en devenir associé

La constitution d’une SCI nécessite au moins 2 associés. L’associé d’une SCI peut être une autre société ou un particulier (même un enfant mineur).

Les associés peuvent être français ou étrangers. Si un associé est ressortissant d’un pays tiers à l’Union Européenne, il peut être librement associé à une SCI, à condition que sa loi nationale ne le lui interdise pas. 

Attention : au moment de la création de la SCI il est désormais impératif de remplir un nouveau document déclarant les bénéficiaires effectifs de la SCI.

Le gérant de SCI 

Alors que les parts de la SCI sont détenues par les associés, la gérance de la SCI est assurée par un ou plusieurs gérants qui peuvent également être des associés de la SCI (on parle alors d’associé-gérant).

Savoir comment gérer une SCI n'est pas évident, le gérant d'une SCI est la personne qui prend les décisions au quotidien. Son rôle et ses pouvoirs sont définis dans les statuts de la société. 

Le gérant de SCI et les associés doivent être attentifs lors la rédaction des statuts, car selon les clauses il sera plus ou moins facile de procéder par la suite à un changement de gérant de SCI.

La SCI à capital variable 

Quand vous créez votre SCI vous avez le choix entre une SCI à capital variable ou une SCI à capital fixe. Il faut donc faire un choix, sachant que ce choix dépend entièrement de votre situation. Dans certaines hypothèses bien particulières il existe des avantages à la création d’une SCI à capital variable.

Une telle structure vous permettra notamment de modifier le capital de votre SCI sans passer par le formalisme lourd qui est nécessaire lors d’une modification du capital social d’une SCI à capital fixe. Vous évitez donc le formalisme d'une modification statutaire et le coût afférent.

La fiscalité des SCI

Lors de la création de votre SCI vous aurez plusieurs choix fiscaux à faire, notamment le choix entre l'IR ou l'IS pour l'imposition des éventuels bénéfices de votre SCI ou encore le choix concernant la SCI et la TVA. Dans la grande majorité des cas, les associés choisissent l’IR. Parce que la fiscalité est une composante essentielle, nous vous exposons tout ce qu’il faut savoir sur la fiscalité des SCI et les obligations comptables qui en découlent. 

SCI et location meublée

D’un point de vue fiscal, la location d’un bien immobilier meublé est considérée comme une activité commerciale et est donc soumise à un régime fiscal différent de celui des SCI classiques.

Avant de vous lancer dans la location meublée il est donc nécessaire de vous renseigner pour éviter les mauvaises surprises. Nous avons compilé pour vous les principales informations sur la fiscalité de la location meublée en SCI

La SCI familiale

Une SCI familiale permet aux membres d’une même famille (couple, enfants, parents, etc.) d’organiser l’acquisition ou la détention d’un ou de plusieurs biens immobiliers.

Si tous les associés sont unis par de tels liens, une SCI familiale est automatiquement créée. Attention : créer une société en famille n’est pas de tout repos et il vaut mieux être bien informé avant de se lancer.

La SCI Construction Vente

La SCI Construction Vente (SCCV ou SCICV) a de nombreux avantages par rapport à la SCI de gestion simple, notamment si vous envisagez construire un bien immobilier pour ensuite le revendre.

Nous avons réuni des informations pratiques sur la SCI Construction Vente qui vous permettront de faire un choix éclairé entre une SCI Construction Vente (SCCV ou SCICV) et une SCI de gestion lors de l’élaboration de votre projet immobilier.

La SCI « professionnelle » pour acheter les locaux de votre entreprise

Si vous souhaitez acquérir vos locaux professionnels, vous pouvez monter une SCI pour qu'elle devienne propriétaire des locaux qui logent votre entreprise. Un tel montage est susceptible de vous conférer des avantages patrimoniaux et comptables non négligeables.

Lorsqu'on utilise une SCI pour ce genre de pratique on parle de SCI « professionnelles ». C'est la SCI qui s'endette à votre place et vous lui versez un loyer ce qui permet à votre SCI de rembourser son prêt petit à petit. C'est un bon moyen d'éviter de vous endetter personnellement tout en étant indirectement le propriétaire des locaux.

La cession de parts de SCI

Au cours de la vie de la SCI, il est probable que l’un des associés soit amené à céder ses parts dans la société, en totalité ou en partie, que ce soit pour faire rentrer un nouvel associé dans la SCI ou pour obtenir des liquidités.

Nous vous expliquons en trois étapes, comment se déroule la cession des parts de SCI.

Organisez votre héritage immobilier avec la SCI 

La Société Civile Immobilière peut permettre d'organiser et de gérer votre héritage immobilier. Elle permet d'éviter certains coûts et risques de la succession traditionnelle, et constitue un montage souvent avantageux pour léguer à vos héritiers vos biens immobiliers, notamment sur le plan fiscal, en vous associant avec vos enfants, et/ou en procédant à des donations de parts sociales.

Prévoir votre héritage est une phase importante de la gestion de votre patrimoine, pensez donc à vous renseigner sur cette opportunité !

Checklist SCI

Si vous avez des éventuelles interrogations sur les différents documents que vous devez joindre à votre dossier pour réaliser les formalités de création de votre SCI, nous vous expliquons comment créer votre SCI.

Le fonctionnement d’une SCI n’est pas aussi simple qu’on peut le croire et monter une SCI n'est pas une opération anodine dans la mesure où elle implique l'acquisition ou l'apport d'un immeuble. L'importance de l'opération sous-jacente invite à la réflexion et la consultation d'avocats ou de notre fiche d'expert sur la SCI en cas de doute sur l'opportunité ou la validité de tel ou tel montage.

Mise à jour : 07/08/2018

Rédacteur : Mathieu Kohmann, diplômé de l'Ecole de Droit de Sciences Po Paris, spécialisé dans la création d'entreprise et l'entrepreneuriat en général. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

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