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Fiches pratiques Créer une entreprise SCI SCI : définition, création et fonctionnement

SCI : définition, création et fonctionnement

SCI
M K

Mathieu Kohmann

Diplômé de l'Ecole de Droit de Sciences Po Paris, spécialisé dans la création d'entreprise et l'entrepreneuriat en général. 


Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

Vous souhaitez faciliter la gestion de votre patrimoine immobilier, acquérir un nouveau bien immobilier ou en préparer la transmission ? La création d’une SCI pourrait s’avérer nécessaire pour la structuration de votre projet immobilier.

Qu’est-ce qu’une SCI ? Comment la créer ? Quels sont les avantages ? On répond à toutes vos questions pour comprendre ce qu’est une SCI, sa définition et son fonctionnement.

SCI : quelle définition ?

Que veut dire “SCI” ?

Qu'est-ce qu'une SCI ? La signification est simple, c’est une société civile immobilière.

La définition de la SCI immobilière est relativement simple. C'est une société (une « personne morale ») qui est quasiment exclusivement dédiée à la réalisation d'objectifs en relation avec l'immobilier (achat immobilier ou autre).

Concernant la SCI, une définition simple pourrait consister à dire qu’il s’agit d’une société dont l’objet social est l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier.

Ensuite, comme toute société, elle permet d’avoir un patrimoine séparé et dédié à l’activité concernée (en l’occurrence, la gestion d’un bien immobilier). Cependant, contrairement aux sociétés commerciales, les associés sont « indéfiniment responsables des dettes » sur leurs biens personnels. En d’autres termes, cela veut dire que le patrimoine personnel des associés est exposé en cas de difficulté (emprunt non remboursé par exemple).

☝️ Bon à savoir : une SCI est-elle une entreprise ? Oui, mais il s’agit d’une société civile, et non d’une société commerciale. Ce type d'entreprise n'a pas la possibilité d'exercer une activité commerciale ce qui signifie qu'elle ne peut pas se spécialiser dans l'achat et la revente d'immeubles. En effet, il n’est pas possible d’exercer en SCI une activité de marchand de biens.

Dans quel cas créer une SCI ? Comment ça marche ?

Par définition, la société immobilière se prête à l’achat de biens immobiliers et à la gestion des actifs immobiliers.

Il peut donc être pertinent de créer une SCI pour acquérir une résidence principale ou secondaire à plusieurs, ou pour réaliser des investissements immobiliers.

De même, la SCI permet de sortir les biens immobiliers du patrimoine personnel des associés. Les créanciers de ces derniers ne peuvent pas saisir les biens appartenant à la SCI en cas de défaillance de paiement du débiteur. Ce cloisonnement est souvent apprécié des entrepreneurs qui peuvent ainsi protéger leur patrimoine en cas de problème financier.

📝  À noter : il est impossible d’exercer une activité commerciale sous le statut de société immobilière SCI. Donc si vous souhaitez acheter des biens immobiliers pour les revendre, vous allez devoir réaliser les démarches pour devenir marchand de biens immobiliers.

Quels sont les différents types de SCI ?

Si en SCI, la définition est simple, et que toutes les SCI ont pour objet social la gestion d’un patrimoine immobilier, sachez qu'il existe plusieurs type de SCI. En effet, il est possible de créer trois types de SCI :

  • la SCI familiale ;
  • la SCI Construction Vente ;
  • la SCI professionnelle.

La SCI familiale

Qu’est-ce qu’une SCI familiale ? La définition est la suivante. Il s’agit d’une type de SCI qui permet aux membres d’une même famille (couple marié, enfants, parents, etc.) d’organiser l’acquisition ou la détention d’un ou de plusieurs biens immobiliers. Il est même possible pour un couple de créer une SCI pour sa résidence principale.

Si tous les associés sont unis par de tels liens, une SCI familiale est automatiquement créée.

Comment fonctionne une SCI familiale ? Une SCI familiale fonctionne exactement de la même façon qu’une SCI classique. Un gérant est nommé, et les associés votent les décisions importantes, et valident les comptes annuels.

⚠️  Attention  : créer une société en famille n’est pas de tout repos et il vaut mieux être bien informé avant de se lancer.

La SCI Construction Vente

La SCI Construction Vente (SCCV ou SCICV) présente de nombreux avantages. En effet, la SCCV est à privilégier si vous envisagez de construire un bien immobilier pour ensuite le revendre. Nous avons réuni des informations pratiques sur la SCI Construction Vente qui vous permettront de faire un choix éclairé.

La SCI « professionnelle » pour acheter les locaux de votre entreprise

Si vous souhaitez acquérir vos locaux professionnels, vous pouvez monter une société civile immobilière pour qu'elle devienne propriétaire des locaux qui logent votre entreprise. Un tel montage est susceptible de vous conférer des avantages patrimoniaux et comptables non-négligeables.

Lorsqu'on utilise une société civile pour ce genre de pratique, on parle de SCI professionnelles. C'est la société qui s'endette à votre place et vous lui versez un loyer pour lui permettre de rembourser son prêt petit à petit. C'est un bon moyen d'éviter de vous endetter personnellement tout en étant indirectement le propriétaire des locaux.

💡Téléchargez notre guide gratuit pour tout savoir sur la SCI

Quels sont les avantages de créer une SCI ?

La SCI familiale, tout comme la SCI, présente de nombreux avantages.

En SCI, la définition est simple et si vous vous demandez à quoi sert une SCI, sachez que les avantages de SCI sont multiples.

Cette structure permet d’investir dans l’immobilier tout en séparant le patrimoine de la société de celui des associés.

De plus, cela permet de pouvoir investir à plusieurs. Il peut même être plus facile d’obtenir un crédit bancaire plus important pour financer l’achat des biens, puisque les revenus de l’ensemble des associés sont pris en compte.

D’autre part, la création d’une société civile immobilière permet d’éviter l’indivision. Les relations entre les associés sont encadrées par les statuts et les parts sociales réparties selon la volonté des associés. La SCI est beaucoup moins soumise aux aléas que l’indivision.

En outre, la SCI offre la possibilité de gérer et de transmettre son patrimoine de manière plus simple. Ce ne sont pas les biens immobiliers qui sont transmis, mais uniquement les parts sociales de la SCI. La cession du patrimoine est simplifiée.

Quels sont les avantages de créer une SCI familiale ?

En plus des avantages offerts par la SCI, les liens de parenté entre les associés de la SCI familiale offrent des avantages supplémentaires. Sinon, comme la SCI, la définition d'une SCI familiale est égale.

En effet, dans le cadre d’une SCI familiale, des parents peuvent attribuer des parts sociales à leurs enfants, tout en conservant la propriété des biens immobiliers. De plus, en cas de donation anticipée, les règles d’abattement ont vocation à s’appliquer sur la transmission des parts de SCI familiale.

En outre, par principe, la SCI familiale est soumise à l’impôt sur le revenu (IR). Chaque associé est imposé proportionnellement à la quote-part qu’il détient dans le capital social. Mais les associés peuvent opter pour l'impôt sur les sociétés (IS) s' ils le souhaitent.

Enfin, la gestion du patrimoine familial est facilitée puisqu’un gérant est nommé.

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Quelles sont les caractéristiques d’une SCI ?

En quoi consiste une SCI ? Voici les principales caractéristiques de cette forme juridique :

Caractéristiques

SCI définition

Nombre minimum d’associés

2 associés minimum

Montant minimum du capital social

1 euro même s’il est recommandé de prévoir davantage

Activité autorisée

Activité civile uniquement (pas de marchand de biens)

Responsabilité des associés

La responsabilité des associés de la SCI est indéfinie sur leur patrimoine personnel des dettes de la SCI.

Régime fiscal

Impôt sur le revenu, mais possibilité d’opter pour l’impôt sur les sociétés.

Régime social du gérant

  • si le gérant est un associé de la SCI et qu’il perçoit une rémunération au titre de son mandat social : travailleur non salarié (TNS) ;
  • si le gérant est un associé de la SCI et qu’il ne perçoit aucune rétribution : aucune protection sociale ;
  • si le gérant de la SCI n’est pas associé de la SCI : travailleur non salarié. En revanche, s’il existe un lien de subordination entre le gérant et la SCI, le gérant a le statut d’assimilé-salarié.

Comment fonctionne une SCI ?

Le fonctionnement de la SCI immobilière s’articule autour de deux grands types d’acteurs. Les associés d’une part et le gérant d’autre part.

Les associés de la SCI 

La constitution de la société nécessite d'être au moins 2 associés. L’associé de SCI peut être :

  • un particulier (même un enfant mineur) ou une autre société ;
  • de nationalité française ou non.

📝  À noter : un ressortissant d’un pays tiers à l’UE peut librement devenir associé, à condition que sa loi nationale ne le lui interdise pas.

Les associés ont pour rôle de valider les comptes annuels lors de l’Assemblée générale, mais aussi de voter les décisions importantes comme la nomination ou la destitution du gérant.

Les droits de vote attribués sont proportionnels à la quote-part du capital social apporté.

En outre, la responsabilité des associés d’une SCI est illimitée. Cela signifie qu’en cas de défaillance de la SCI, les créanciers de la société immobilière peuvent demander le paiement à n’importe quel associé. Y compris en totalité. La répartition de la dette ne se fait que dans un second temps entre les associés. Chacun étant définitivement responsable à hauteur de la quote-part qu’il détient dans la SCI.

☝️ Bon à savoir : qu’est-ce qu’un bénéficiaire effectif dans une SCI ? Un bénéficiaire effectif est une personne physique qui détient, directement ou indirectement (via une autre société), au moins 25 % des parts d’une SCI. Il peut y avoir plusieurs associés bénéficiaires effectifs dans une SCI.

Le gérant de la SCI  

Alors que les parts sont détenues par les associés, la gérance est assurée par un ou plusieurs gérants qui peuvent également être des associés de la SCI (on parle alors d’associé-gérant).

Le gérant d'une SCI est la personne qui prend les décisions au quotidien. Son rôle et ses pouvoirs sont définis dans les statuts de la société.

Le gérant et les associés doivent être attentifs lors de la rédaction des statuts puisque selon les clauses qui y sont prévues, il sera plus ou moins facile de procéder par la suite à un changement de gérant de SCI.

Quelle est la fiscalité de la SCI ?

Pour savoir qu’est-ce qu’une SCI, il est important de comprendre sa fiscalité. Lors de la création de votre société, vous aurez plusieurs choix fiscaux à faire, notamment le choix entre l'IR ou l'IS pour l'imposition des éventuels bénéfices ou encore le choix concernant la TVA.

Dans la grande majorité des cas, les associés choisissent l’IR. Les associés déclarent dans leur déclaration de revenus annuelle les bénéfices de la SCI. Chacun déclarant la quote-part correspondant à ses parts dans la société.

Au contraire, si les associés choisissent l’IS, c’est la société qui déclare ses revenus et qui paie l’impôt sur les sociétés. Une fois l’option levée, il n’est plus possible de revenir en arrière.

☝️ Bon à savoir : SCI et location meublée ? D’un point de vue fiscal, la location d’un bien immobilier meublé est considérée comme une activité commerciale et est donc soumise à un régime fiscal différent de celui des sociétés civiles classiques.

Avant de vous lancer dans la location meublée, il est donc nécessaire de vous renseigner pour éviter les mauvaises surprises. Nous avons compilé pour vous les principales informations liées à la fiscalité de la location meublée en SCI.

☝️ Bon à savoir : il existe d'autres obligations fiscales comme la transmission de votre liasse fiscale de SCI.

Comment créer une SCI ?

Comment créer une société immobilière ? Étapes, démarches et coûts.

Comment créer une SCI ?

Création d’une SCI : les 5 étapes indispensables

Si vous vous demandez comment créer une SCI, sachez qu’il existe 5 étapes indispensables à la création d’une SCI :

  1. la rédaction des statuts ;
  2. le dépôt du capital social ;
  3. la déclaration des bénéficiaires effectifs ;
  4. la publication d’un avis de constitution dans un journal d’annonces légales ;
  5. la constitution et le dépôt du dossier de demande d’immatriculation au greffe du Tribunal de commerce compétent.

Comment créer une SCI familiale ?

Les étapes pour créer une SCI familiale sont exactement les mêmes que pour créer une SCI classique.

Il peut cependant être utile de préciser dans les statuts le lien de parenté qui unit les différents associés pour justifier plus facilement de la qualification de SCI familiale.

Combien coûte la création d’une SCI ?

Voici un tableau récapitulatif des coûts de création d’une SCI :

Formalités

Frais à prévoir pour la création d’une SCI

Rédaction des statuts

  • gratuit si vous le faites vous-même
  • 200€ environ si vous passez par une plateforme juridique comme Legalstart
  • 1.500 à 2.500€ si c’est un avocat ou un notaire qui s’en occupe

Dépôt du capital social

Montant du capital social + environ 100 euros de frais bancaires

Publication dans le journal d’annonces légales

185€ HT environ

Frais d’enregistrement au greffe

  • 66,88€ pour l’immatriculation
  • 21,41€ pour la déclaration des bénéficiaires effectifs

📝  À noter : maintenant que vous en savez plus sur la SCI et sa définition, si vous souhaitez connaître le coût de création de votre société avec Legalstart, utilisez gratuitement notre outil de calcul de frais de création d’une SCI.

Comment sortir d’une SCI ?

Pour sortir d’une SCI, il existe deux possibilités : céder ses parts ou dissoudre la société.

Comment céder ses parts sociales en SCI ?

Au cours de la vie de l'entreprise, il est probable que l’un des associés soit amené à céder ses parts, en totalité ou en partie, que ce soit pour faire rentrer un nouvel associé dans la société ou pour obtenir des liquidités.

Contrairement à la cession d’actions, la cession de parts sociales est très réglementée. En SCI, cette opération est soumise à une procédure d’agrément. En ce sens, l’associé souhaitant céder en partie ou en totalité ses parts sociales doit préalablement obtenir l’accord de l’ensemble des associés de la société. Sachez qu’il est possible de prévoir une simple majorité dans les statuts de la SCI.

Si un associé exprime son refus, il a l’obligation de racheter les parts sociales de l’associé vendeur. Dans notre fiche dédiée, nous vous expliquons en trois étapes, comment se déroule la cession des parts sociales de SCI.

Comment dissoudre une SCI ?

Pour procéder à la dissolution liquidation d’une SCI, il faut l’accord des associés. Une Assemblée générale extraordinaire (AGE) doit être convoquée. Un vote doit être effectué. Les règles de majorité et de quorum sont définies par les statuts, notamment pour les AGE.

À l’issue du vote, un procès-verbal d’Assemblée générale extraordinaire doit être dressé. Il précise la personne désignée comme liquidateur.

La société conserve la personnalité morale uniquement pour les opérations de dissolution et de liquidation.

Un avis de dissolution doit être publié dans un journal d’annonces légales. Une fois le délai d’un mois écoulé, le liquidateur peut vendre les biens appartenant à la SCI et se faire payer les créances détenues par la société.

Une fois, tous les créanciers désintéressés, le liquidateur peut procéder à la distribution du boni de liquidation s'il reste un reliquat.

Qu’est-ce qu’une SCI ? 3 questions fréquentes

Combien de SCI peut-on avoir ?

Il est possible d’avoir des parts dans plusieurs SCI. Aucune limite n’est fixée par la loi.

Puis-je créer une SCI seul ?

Non. Pour créer une SCI, il faut au moins deux associés. En revanche, il est possible de créer une SCI avec une répartition inégale pour permettre d’obtenir un contrôle quasi total sur la société.

📝  À noter : une société peut devenir unipersonnelle en cours de vie sociale (exemple : le décès d’un associé, la cession de parts sociales, etc.). Si vous êtes dans cette situation, un deuxième associé au minimum doit être intégré dans la SCI dans un délai d’un an à compter du départ de l’associé.

Dans quel cas choisir une SCI à capital variable ?

La SCI à capital variable est une SCI où les statuts mentionnent un montant minimum et un montant maximum pour le capital social, au lieu d’un montant fixe.

Cette solution peut être intéressante si vous souhaitez éviter le formalisme lié à une modification du capital social ou encore si vous voulez préserver l’anonymat des futurs associés.

Le fonctionnement de la SCI n’est pas aussi simple que peut laisser croire cette définition puisque monter une société implique l'acquisition ou l'apport d'un immeuble.

L'importance de l'opération sous-jacente invite à la réflexion et à la consultation d'experts en cas de doute sur la validité de votre montage.

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Mathieu Kohmann

Diplômé de l'Ecole de Droit de Sciences Po Paris, spécialisé dans la création d'entreprise et l'entrepreneuriat en général. 

Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

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