31 décembre 2020

Guide de la SCI : Société Civile Immobilière
Temps de lecture : 5 min

Mathieu Kohmann
Diplômé de l'Ecole de Droit de Sciences Po Paris, spécialisé dans la création d'entreprise et l'entrepreneuriat en général. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

Commencer les démarches

Vous souhaitez faciliter la gestion de votre patrimoine immobilier, acquérir un nouveau bien immobilier ou en préparer la transmission ? Le fait de créer une SCI pourrait s’avérer fort utile pour la structuration de votre projet immobilier. On parle souvent, à tord, de "SCI immobilière", alors même qu'une SCI est déjà l'acronyme de Société Civile Immobilière.

Bien que le nom est évocateur, il est utile de rappeler la définition de la SCI pour vous aider à rédiger vos statuts et être certain que vous vous lancez en pleine connaissance de cause dans la constitution de votre société. En effet, il convient de demeurer vigilant – un nombre significatif de SCI étant toujours créé chaque année à mauvais escient. Voici donc quelques éléments clés pour vous aider à y voir plus clair.

Qu'est-ce qu'une SCI?

Les formalités de création d'une SCI sont simples et c'est un statut attractif. C'est la raison pour laquelle ce statut représente près du tiers de l'ensemble des sociétés créées, sociétés commerciales comprises (SAS, SARL, EURL et autres SASU) ! Cette statistique témoigne de son succès dans le paysage juridique français. 

Qu'est-ce qu'une SCI? La définition de la SCI (Société Civile Immobilière) est relativement simple. C'est une société (une « personne morale ») qui est quasiment exclusivement dédiée à la réalisation d'objectifs en relation avec l'immobilier (achat immobilier ou autre). Ce type d'entreprise n'a pas la possibilité d'exercer une activité commerciale ce qui signifie qu'elle ne peut pas se spécialiser dans l'achat revente d'immeubles. À noter que si c'est ce projet que vous envisagez de réaliser, vous allez devoir réaliser les démarches pour devenir marchand de biens.

Ensuite, comme toute société, elle permet d’avoir un patrimoine séparé et dédié à l’activité concernée (en l’occurrence, la gestion d’un bien immobilier). Cependant, contrairement aux sociétés commerciales, les associés sont « indéfiniment responsables des dettes » sur leurs biens personnels. En d’autres termes, cela veut dire que le patrimoine personnel des associés est exposé en cas de difficulté (emprunt non remboursé par exemple). 

SCI - Société Civile Immobilière

Comment fonctionne la SCI?

Les associés de la SCI

La constitution de la société nécessite d'être au moins 2 associés.

L’associé de SCI peut être:

  • Un particulier (même un enfant mineur) ou une autre société;
  • Français ou étranger.

À noter: un ressortissant d’un pays tiers à l’UE peut librement devenir associé, à condition que sa loi nationale ne le lui interdise pas. 

Le gérant de la SCI 

Alors que les parts sont détenues par les associés, la gérance est assurée par un ou plusieurs gérants qui peuvent également être des associés de la SCI (on parle alors d’associé-gérant).

Le gérant d'une SCI est la personne qui prend les décisions au quotidien. Son rôle et ses pouvoirs sont définis dans les statuts de la société.

Le gérant et les associés doivent être attentifs lors la rédaction des statuts puisque selon les clauses qui y sont prévues, il sera plus ou moins facile de procéder par la suite à un changement de gérant de SCI.

Quelle est la fiscalité de la SCI?

Lors de la création de votre société vous aurez plusieurs choix fiscaux à faire, notamment le choix entre l'IR ou l'IS pour l'imposition des éventuels bénéfices ou encore le choix concernant la TVA. Dans la grande majorité des cas, les associés choisissent l’IR.

Parce que la fiscalité est une composante essentielle, nous vous exposons tout ce qu’il faut savoir sur la fiscalité des SCI et les obligations comptables qui en découlent. 

SCI et location meublée? D’un point de vue fiscal, la location d’un bien immobilier meublé est considérée comme une activité commerciale et est donc soumise à un régime fiscal différent de celui des sociétés civiles classiques.

Avant de vous lancer dans la location meublée il est donc nécessaire de vous renseigner pour éviter les mauvaises surprises. Nous avons compilé pour vous les principales informations liées à la fiscalité de la location meublée en SCI

Quels sont les différents types de SCI?

La SCI familiale

La définition de la SCI familiale est très simple : elle permet aux membres d’une même famille (couple, enfants, parents, etc.) d’organiser l’acquisition ou la détention d’un ou de plusieurs biens immobiliers. Il est même possible pour un couple de créer une SCI pour sa résidence principale

Si tous les associés sont unis par de tels liens, une SCI familiale est automatiquement créée.

Attention: créer une société en famille n’est pas de tout repos et il vaut mieux être bien informé avant de se lancer.

La SCI Construction Vente

La SCI Construction Vente (SCCV ou SCICV) présente de nombreux avantages. En effet, la SCCV est à privilégier si vous envisagez de construire un bien immobilier pour ensuite le revendre. Nous avons réuni des informations pratiques sur la SCI Construction Vente qui vous permettront de faire un choix éclairé.

La SCI « professionnelle » pour acheter les locaux de votre entreprise

Si vous souhaitez acquérir vos locaux professionnels, vous pouvez monter une société civile immobilière pour qu'elle devienne propriétaire des locaux qui logent votre entreprise. Un tel montage est susceptible de vous conférer des avantages patrimoniaux et comptables non négligeables.

Lorsqu'on utilise une société civile pour ce genre de pratique on parle de SCI « professionnelles ». C'est la société qui s'endette à votre place et vous lui versez un loyer pour lui permettre de rembourser son prêt petit à petit. C'est un bon moyen d'éviter de vous endetter personnellement tout en étant indirectement le propriétaire des locaux.

Dans quel cas choisir une SCI à capital variable?

Quand vous créez votre société vous avez le choix entre un capital variable ou un capital fixe. Par définition, il faut donc faire un choix, sachant que ce choix dépend entièrement de votre situation. Dans certaines hypothèses bien particulières, il existe des avantages à la création d’une SCI à capital variable.

Une telle structure vous permettra notamment de modifier le capital de votre société sans passer par le formalisme lourd qui est nécessaire lors de la modification d'un capital social fixe. Vous évitez donc le formalisme d'une modification statutaire et le coût y afférent.

Comment céder ses parts en SCI?

Au cours de la vie de l'entreprise, il est probable que l’un des associés soit amené à céder ses parts, en totalité ou en partie, que ce soit pour faire rentrer un nouvel associé dans la société ou pour obtenir des liquidités.

Dans notre fiche dédiée nous vous expliquons en trois étapes, comment se déroule la cession des parts de SCI.

Pourquoi organiser un héritage immobilier par la SCI?

La société civile immobilière peut permettre d'organiser et de gérer votre héritage immobilier:

  • Elle permet d'éviter certains coûts et risques liés à la succession traditionnelle;
  • Elle constitue un montage souvent avantageux pour léguer à vos héritiers vos biens immobiliers, notamment sur le plan fiscal;
  • Elle vous offre la possibilité de vous associez avec vos enfants en procédant à des donations de parts sociales.

Anticiper votre héritage est une phase importante de la gestion de votre patrimoine, pensez donc à vous renseigner sur cette opportunité !

Comment créer une SCI?

Si vous avez des éventuelles interrogations sur les différents documents que vous devez joindre à votre dossier pour réaliser les formalités de création de votre entreprise, nous vous expliquons comment créer votre société civile immobilière.

À noter: il existe également des modèles de statuts de SCI pour vous aider à vous lancer.

Pour en savoir plus sur les frais à débourser pour créer une SCI, n'hésitez pas à utiliser notre simulateur de frais de création d'entreprise.

Le fonctionnement de la SCI n’est pas aussi simple que peut laisser croire cette définition puisque monter une société implique l'acquisition ou l'apport d'un immeuble. L'importance de l'opération sous-jacente invite à la réflexion et à la consultation d'experts en cas de doute sur l'opportunité ou la validité de tel ou tel montage.

Mise à jour : 31/12/2020

Rédacteur : Mathieu Kohmann, diplômé de l'Ecole de Droit de Sciences Po Paris, spécialisé dans la création d'entreprise et l'entrepreneuriat en général. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

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