28 février 2020

Tout savoir sur la SCI transparente
Temps de lecture : 3 min

Meriadeg Mallard
Diplômé d'un Master en Droit des Affaires de l'Université Paris Nanterre. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

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Temps de lecture : 3 min

Vous vous lancez dans la création d’une SCI? Vous avez déjà dû entendre parler de SCI transparente, de SCI non transparente, de SCI opaque ou encore de SCI translucide. Sachez que ces termes désignent le régime fiscal choisi pour la SCI.

Vous vous demandez ce qu’est une SCI transparente? Quelles différences avec une SCI non transparente? Comment choisir entre les deux? Legalstart vous répond. 

sci transparente

SCI transparente: définition 

Au cours des différentes étapes de création de votre SCI, vous serez amené à choisir le régime d’imposition de votre SCI

Par défaut, la SCI est “transparente”. Cela signifie que la SCI est fiscalement transparente. Mais alors, qu’est-ce que la transparence fiscale en SCI? 

Cela désigne tout simplement le régime fiscal de la SCI à l’impôt sur le revenu (IR). Chaque associé est imposé en sa qualité d’associé de la SCI, à proportion de sa participation au capital de celle-ci. On parle de transparence car ça n’est pas la société qui paie l’impôt, ce sont directement les associés qui en sont redevables. 

Chaque associé doit donc déclarer sa quote-part de bénéfice de la SCI dans sa déclaration de revenus.

Exemple: vous détenez 50% du capital social d’une SCI qui a réalisé 20.000 euros de bénéfices. La SCI ne déclare rien et ne paie pas d’impôt. Vous déclarez 10.000 euros dans votre déclaration d’IR.

A noter: le régime fiscal de la SCI transparente ne doit pas être confondu avec celui de la SCI translucide. En effet, le régime translucide est un régime particulier qui, en raison d’une activité d’investissement, exonère la SCI d’IS. Quant aux associés, ils sont imposés, sur les revenus qui leurs sont distribués, dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers. 

Quelles différences entre une SCI transparente et non transparente? 

Le régime fiscal de la SCI transparente s’oppose au régime de la SCI non transparente, aussi appelée SCI opaque

Lorsque que l’on parle de SCI opaque, on désigne la SCI qui a opté pour l’impôt sur les sociétés (IS). En effet, vous pouvez opter pour l’IS à la création de votre SCI ou en cours de vie sociale. 

Dans ce cas, c’est la SCI qui est redevable de l’IS sur ses bénéfices. C’est elle qui déclare et qui paie l’impôt. 

Pour rappel les taux de l’IS sont les suivants: 28% pour l’ensemble des bénéfices et 31% pour la part des bénéfices au-delà de 500.000 euros si vous réalisez un chiffre d’affaires supérieur à 250 millions d’euros. 

Quant aux associés de la SCI, ils ne sont imposés que lorsqu’il y a distribution de dividendes. Vous devez alors déclarer le montant des dividendes que vous avez perçu dans votre déclaration d’IR.

Attention: il convient d’être vigilant quand vous opter pour l’IS car cette option est irrévocable

SCI transparente ou non transparente: comment choisir?

Si nous résumons : 

  • En principe: votre SCI est transparente, cela signifie que vous êtes imposé à l’IR en tant qu’associé et que votre SCI ne déclare et ne paie aucun impôt; 
  • Sur option: votre SCI peut être non transparente (ou opaque). Cela signifie que votre SCI est soumise à l’IS. Dans ce cas votre SCI déclare ses bénéfices et paie l’IS sur ceux-ci. En tant qu’associé, vous n’êtes imposé que si vous recevez des dividendes. 

Mais alors comment choisir entre ces deux régimes? 

D’une manière générale, la plupart des SCI en début d’activité sont des SCI transparentes. En effet, la SCI contracte souvent un prêt pour l’achat d’un bien immobilier. Ce prêt représente une charge qui peut entraîner des pertes en début d’activité. Ces pertes permettent alors de réduire le revenu imposable à l’IR des associés de la SCI. C’est là l'intérêt de la SCI transparente. 

D’un autre côté, l’imposition de la SCI à l’IS est choisie lorsque les associés sont déjà imposés à un taux élevé de l’IR, supérieur au taux maximal de l’IS de 31%. Il est alors plus intéressant pour les associés que la SCI soit imposée à l’IS. 

De plus, un des principaux intérêts de l’imposition de la SCI à l’IS est de pouvoir amortir les immeubles qu’elle possède. En effet, la SCI va pouvoir réduire le montant annuel de son bénéfice imposable à l’IS, en venant déduire de celui-ci un montant correspondant à la perte de valeur du bien immobilier qu’elle possède.

Exemple: votre SCI possède un immeuble qui perd tous les ans 10.000 euros de valeur du fait de son utilisation et de son usure. Vous pouvez alors déduire 10.000 euros tous les ans du bénéfice imposable à l’IS de votre SCI.

Si vous souhaitez obtenir plus d’informations, n’hésitez pas à consulter notre fiche sur le choix entre l’IR et l’IS.

Mise à jour : 28/02/2020

Rédacteur : Meriadeg Mallard, diplômé d’un Master en Droit des Affaires de l'Université Paris Nanterre. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

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