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14 juin 2019

Acheter un local commercial pour le transformer en habitation: quelles démarches?
Temps de lecture : 4 min

Faustine Nègre
Diplômée de l’université Paris I Panthéon-Sorbonne. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

Transformer des bureaux, un restaurant, une boutique ou encore un atelier d’artiste en logement peut s’avérer être une excellente affaire!

Mais, peut-on acheter un local commercial puis le transformer en local d'habitation? Oui, transformer un local commercial en habitation c’est possible! Il est seulement nécessaire d’obtenir en amont les autorisations nécessaires pour accomplir des travaux d’habilitation. Legalstart vous explique.

Transformer un local commercial en habitation

Local commercial, d’habitation ou mixte: quelles différences?

La destination d’un bien immobilier correspond à sa finalité, c’est-à-dire à l’usage auquel le bien est destiné. Un bien immobilier peut principalement être destiné à l’habitation ou au commerce et activités de service.

Lorsque le local est destiné à l’habitation cela signifie qu’il a pour but de loger une ou plusieurs personnes, qu’il s’agisse du propriétaire du bien, de locataires ou encore de personnes hébergées à titre gratuit.

Si le local est destiné au commerce, le bien immobilier est utilisé pour exercer une activité commerciale. Qu’il s’agisse d’un espace destiné à l'accueil du public, au stockage des marchandises, ou d’un simple bureau, le local commercial doit nécessairement être consacré à une activité professionnelle.

Peut-on vivre dans un local commercial? Oui, c’est possible. À ce titre, il existe des situations dans lesquelles le local est dit mixte. C’est-à-dire que le bien immobilier dispose d’une partie destinée à un usage résidentiel, et d’une autre destinée à l’activité professionnelle.

Le fait de transformer un local commercial en habitation entraîne nécessairement un changement de destination du local. Cela implique de procéder à un certain nombre de vérifications et de formalités administratives.

Attention: lorsqu’une société est domiciliée chez l’un de ses dirigeants cela n’a pas pour effet de changer la destination du local. Le local demeure un local d’habitation.

Quelles sont les démarches administratives pour transformer un local commercial en habitation?

Le changement de destination d’un local commercial en local d’habitation nécessite de procéder aux démarches administratives suivantes:

Résilier le bail commercial

Lorsque le local commercial fait l’objet d’un bail commercial, le propriétaire doit impérativement procéder à la résiliation du contrat de bail avant d’envisager de transformer le local en habitation. Dans une telle situation, le propriétaire doit, au choix:

  • Refuser le renouvellement du bail commercial: lorsqu’à l’issue de la durée du bail commercial le propriétaire refuse le renouvellement du contrat, au motif qu’il souhaite procéder à des travaux de transformation de l’immeuble en local d’habitation, il n’a pas à verser d’indemnité d’éviction au locataire.
  • Réaliser la procédure de résiliation d’un bail commercial: à l’issue de chaque période triennale, le propriétaire peut donner congé au locataire, c’est-à-dire mettre fin au bail. Dans le cadre d’une résiliation pour changement de destination du local, en cours de bail, le propriétaire est tenu de verser une indemnité d’éviction au locataire ou de lui offrir un local de remplacement équivalent et disponible immédiatement.

Se référer au plan local d’urbanisme

Au moment de transformer un local commercial en habitation, il est absolument nécessaire de veiller à ce que le projet ne soit pas contraire aux règles du plan local d’urbanisme (PLU).

Le PLU est un document réglementaire destiné à organiser l’aménagement et l’évolution d’une ville sur plusieurs années. À ce titre, il contient l’ensemble des prescriptions concernant l’interdiction ou la limitation de certaines constructions au sein d’une zone géographique déterminée.

La prise en compte de ce document est essentielle dans le cadre de la transformation d’un local commercial en habitation, puisqu’il peut avoir pour conséquence de limiter la faisabilité du projet.

Parmi les règles pouvant être un frein à la transformation du local commercial en habitation, il est possible de noter l’interdiction, dans certaines zones, de toute transformation d’un local commercial en logement, dans le but de protéger le commerce de proximité, ou encore l’impossibilité de transformer le rez-de-chaussée de certains immeubles.

Demander l’autorisation d’effectuer des travaux

Lorsque la transformation d’un local commercial en habitation s’accompagne de travaux, il est nécessaire de:

  • Demander un permis de construire si la transformation s’accompagne de travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment (ajout d’une porte ou d’une fenêtre);
  • Procéder à une déclaration préalable de travaux dans les autres cas.

Tant la demande de permis de construire que la déclaration préalable de travaux doivent s’effectuer auprès de la mairie du lieu où se situe l’immeuble en question.

À noter: si le local mesure plus de 150 m2 de surface de plancher, il est obligatoire de recourir à un architecte pour procéder aux travaux affectant la structure porteuse ou la façade du bâtiment.

Obtenir l’accord des copropriétaires

Lorsque le local commercial fait partie d’un immeuble en copropriété, il est nécessaire de:

  • Vérifier que le règlement de copropriété de l’immeuble autorise la transformation du local commercial en logement;
  • Obtenir l’accord à l’unanimité des voix des copropriétaires pour effectuer les travaux de transformation.

Transformer un local commercial en habitation: les conséquences fiscales

Le fait de transformer un local commercial en habitation a des conséquences fiscales.

En effet, si le local commercial perd sa destination professionnelle, la contribution économique territoriale (CET) est supprimée pour être remplacée par le paiement de la taxe d’habitation.

Dans les 3 mois qui suivent la réalisation de la transformation, le propriétaire doit alors remplir la déclaration de changement d’affectation des propriétés bâties et des propriétés non bâties qui prend la forme du Cerfa n°10517*02. Ce document doit être transmis par courrier (de préférence recommandé avec avis de réception) au bureau du cadastre dont dépend le bien immobilier.

Vous souhaitez procéder à des investissements immobiliers? N’hésitez pas à consulter notre fiche sur les avantages de la SCI pour faciliter la gestion de votre patrimoine immobilier.

Mise à jour : 14/06/2019

Rédaction : Faustine Nègre, diplômée de l'Université Paris I Panthéon-Sorbonne. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.