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22 février 2019

Comment résilier son bail commercial?

Faustine Nègre
Diplômée de l’université Paris I Panthéon-Sorbonne. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

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Le bail commercial est un contrat de location de locaux commerciaux dont le régime est très encadré par le Code de commerce. D’une durée de 9 ans minimum, le contrat de bail ne peut pas être résilié librement, ni par le locataire ni par le bailleur. En effet, les conditions de résiliation du bail commercial sont relativement strictes, il est donc essentiel de se renseigner avant de se lancer dans une telle procédure.

Vous vous demandez comment résilier un bail commercial? Motifs de la résiliation, procédure à suivre ou encore conséquences, on vous explique tout sur la résiliation du bail commercial!

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Dans quels cas est-il possible de résilier le bail commercial?

Résiliation du bail commercial par le locataire

Le locataire a la possibilité de résilier son bail commercial tous les 3 ans, il s’agit d’une faculté appelée la résiliation triennale. Il n’a alors aucune justification à donner au bailleur. Dans le cas où le bail a été prolongé par le biais d’une tacite reconduction, le locataire peut demander la résiliation à l’issue de chaque trimestre civil.

À noter: lorsque le locataire prend l'initiative de résilier le bail commercial, il ne pourra pas percevoir d’indemnité de résiliation de la part du bailleur.

En cas de départ à la retraite ou en cas d’invalidité, le locataire peut donner congé au bailleur à tout moment. Si le locataire décède, le bail ne sera pas résilié automatiquement. Les héritiers devront donc procéder à la résiliation du contrat, cette faculté leur est ouverte à tout moment.

Bon à savoir: la cession du bail commercial peut être une bonne alternative dans le cas où la résiliation du bail n’est pas envisageable avant plusieurs années.

Résiliation du bail commercial par le bailleur

Les cas dans lesquels le bailleur peut résilier le bail commercial sont plus restreints.

Tout d’abord, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail commercial. Il s’agit donc d’une résiliation qui intervient à la fin du bail. C’est le seul cas dans lequel le bailleur n’a pas à justifier sa décision.

Le bailleur peut également procéder à la résiliation anticipée du bail commercial mais celle-ci est très encadrée. En effet, il ne peut résilier le bail, qu’à l’issue d’une période de 3 ans, uniquement s’il souhaite effectuer des travaux qui nécessitent l’évacuation des locaux. Si le bail a été prolongé par le biais d’une tacite reconduction, le bailleur peut demander la résiliation, pour ce même motif, à l’issue de chaque trimestre civil.

Sont considérés comme des travaux nécessitant l’évacuation des locaux:

  • La démolition pour reconstruction de l’immeuble;
  • La rénovation ou la réhabilitation dans le cadre d’une opération de restauration immobilière,
  • La démolition dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain.

Dans le cadre d’une résiliation du bail commercial par le bailleur, le locataire peut toujours revendiquer le versement d’une indemnité d’éviction. Le montant cette indemnité doit permettre de réparer le préjudice qu’il subit du fait de la résiliation du bail (ex: frais de déménagement, perte de clientèle, etc.).

À noter: le bail commercial peut contenir une clause résolutoire. Ce type de clause permet au bailleur de résilier le bail de plein droit en cas de manquement du locataire (non paiement des loyers, dégradation, etc.). Les manquements pouvant entraîner la résiliation du bail, sans indemnité d’éviction, doivent être inscrits dans le contrat de bail.

Résiliation amiable du bail commercial

Il est toujours possible pour le locataire et le bailleur de se mettre d’accord sur une résiliation amiable. Pour cela, ils doivent alors consentir mutuellement à la résiliation anticipée du bail commercial.

Comment résilier un bail commercial?

La partie qui souhaite mettre fin au bail commercial doit impérativement en avertir l’autre par:

  • Acte d’huissier ou lettre recommandée avec avis de réception lorsqu’il s’agit d’une résiliation à l’issue d’une période triennale, ou dans le cadre d’un départ à la retraite ou d’une invalidité;
  • Obligatoirement par acte d’huissier lorsqu’il s’agit d’une résiliation à l’issue du bail ou dans le cadre d’une reconduction tacite.

Dans tous les cas, le congé doit être donné au moins 6 mois avant la date de résiliation afin de respecter la durée légale de préavis.

Pour vous aider dans la rédaction de votre congé, pensez à vous appuyer sur un modèle de résiliation de bail commercial.

Quelles sont les conséquences de la résiliation du bail commercial?

La demande de congé du bail met fin au contrat de bail commercial. Le locataire doit alors quitter les locaux.

Au moment où le locataire rend les clés du local commercial, il est obligatoire que les parties effectuent l’état des lieux de sortie du bail commercial. Cet état des lieux permet de constater l’usure des locaux. Ainsi, si les locaux ont été dégradés, le locataire peut être contraint de prendre à sa charge les réparations.

Dans le cadre d’une résiliation à l’initiative du bailleur, ce dernier devra verser l’indemnité d’éviction au locataire.

À noter: les modalités de résiliation sont très différentes dans le cadre d'un bail professionnel. Si vous êtes dans cette hypothèse n'hésitez donc pas à consulter notre fiche sur la résiliation du bail professionnel.

Mise à jour : 22/02/2019

Rédaction : Faustine Nègre, diplômée de l'Université Paris I Panthéon-Sorbonne. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

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