Comment transformer un local commercial en habitation ?

Transformer des bureaux, un restaurant, une boutique ou encore un atelier d’artiste en logement peut s’avérer être une excellente affaire !

Mais peut-on acheter un local commercial puis le transformer en local d'habitation ? Oui, transformer un local commercial en habitation, c’est possible ! Il est seulement nécessaire d’obtenir en amont les autorisations nécessaires pour accomplir des travaux d’habilitation. Legalstart vous explique tout dans cet article.

Qu’est-ce qu’un local commercial ?

La destination d'un local a des conséquences sur les formalités à accomplir, les règles de construction, mais aussi le régime fiscal applicable. C'est pourquoi, il est important de bien comprendre la définition d'un local commercial, et ce qui le distingue d'une habitation ou d'un local mixte.

Local commercial : définition

Un local commercial est un espace physique conçu pour héberger des activités commerciales.

Cela peut inclure la vente de biens et de services, des restaurants, des boutiques, des salons, etc.

Local commercial ou habitation : quelle différence ?

Pour définir s’il s’agit d’un local commercial ou d’habitation, il faut se référer à sa destination.

La destination d’un bien immobilier correspond à sa finalité, c’est-à-dire à l’usage auquel le bien est destiné. Un bien immobilier peut principalement être destiné à l’habitation ou au commerce et aux activités de service.

Lorsque le local est destiné à l’habitation, cela signifie qu’il a pour but de loger une ou plusieurs personnes, qu’il s’agisse du propriétaire du bien, de locataires ou encore de personnes hébergées à titre gratuit.

Si le local est destiné au commerce, le bien immobilier est utilisé pour exercer une activité commerciale. Qu’il s’agisse d’un espace destiné à l'accueil du public, au stockage des marchandises, ou d’un simple bureau, le local commercial doit nécessairement être consacré à une activité professionnelle.

Local commercial ou mixte : quelle différence ?

Un local est dit mixte quand vous il abrite à la fois votre domicile personnel et votre local commercial.

Qu’est-ce qu’un changement de destination ?

Le fait de transformer un local commercial en habitation entraîne nécessairement un changement de destination du local. Cela implique de procéder à un certain nombre de vérifications et de formalités administratives auprès de l’urbanisme, du cadastre et de la copropriété si le bien fait partie d’un immeuble en copropriété.

Pourquoi transformer un local commercial en habitation ?

Transformer un local commercial en habitation est une démarche qui peut être motivée par divers facteurs et avantages tangibles :

• Motif économique. En effet, cette conversion peut s'avérer particulièrement rentable, en particulier dans les zones où la demande résidentielle est forte. Par exemple, si le marché du logement est en hausse, la valorisation du bien immobilier qui en résulte pourrait être substantielle.
• Une utilisation optimale des espaces disponibles. Les locaux commerciaux qui restent vacants pendant des périodes prolongées ne sont pas seulement un manque à gagner, mais aussi un gâchis d'espace dans des zones où chaque mètre carré est précieux. En les convertissant en habitations, on optimise non seulement l'usage de l'espace, mais on contribue également à densifier le tissu urbain de manière pragmatique.
• Un plan sociétal et communautaire. Acheter un local commercial pour en faire une habitation peut répondre à des besoins criants en termes de logement, surtout dans les villes confrontées à une pénurie. Cela peut non seulement offrir de nouvelles options de logement abordable, mais également insuffler une nouvelle vie aux quartiers, en créant un mélange vibrant d'espaces résidentiels et commerciaux qui dynamisent les zones urbaines.

Quels sont les pré-requis avant de transformer un local commercial en habitation ?

Lorsque le local commercial fait l’objet d’un bail commercial, le propriétaire doit impérativement procéder à la résiliation du contrat de bail avant d’envisager de transformer le local en habitation.

Dans une telle situation, le propriétaire doit, au choix :

• Refuser le renouvellement du bail commercial. Lorsqu’à l’issue de la durée du bail commercial le propriétaire refuse le renouvellement du contrat, au motif qu’il souhaite procéder à des travaux de transformation de l’immeuble en local d’habitation, il n’a pas à verser d’indemnité d’éviction au locataire.
• Réaliser la procédure de résiliation d’un bail commercial. À l’issue de chaque période triennale, le propriétaire peut donner congé au locataire, c’est-à-dire mettre fin au bail. Dans le cadre d’une résiliation pour changement de destination du local, en cours de bail, le propriétaire est tenu de verser une indemnité d’éviction au locataire ou de lui offrir un local de remplacement équivalent et disponible immédiatement.

Quelles sont les formalités à accomplir pour transformer un local commercial en habitation ?

Il y a trois types de formalités à remplir pour transformer un local commercial en habitations. Elles sont :

• les formalités à accomplir auprès de l’urbanisme ;
• les formalités à accomplir auprès du cadastre ;
• et les formalités à accomplir pour un bien en copropriété.

Les formalités à accomplir auprès de l’urbanisme pour transformer un local commercial en habitation

Si vous envisagez d'acheter un local commercial pour le transformer en habitation, il est absolument nécessaire de veiller à ce que le projet ne soit pas contraire aux règles du plan local d’urbanisme (PLU).

Le PLU est un document réglementaire destiné à organiser l’aménagement et l’évolution d’une ville sur plusieurs années. À ce titre, il contient l’ensemble des prescriptions concernant l’interdiction ou la limitation de certaines constructions au sein d’une zone géographique déterminée.

La prise en compte de ce document est essentielle dans le cadre de la transformation d’un local commercial en habitation, puisqu’il peut avoir pour conséquence de limiter la faisabilité du projet.

Parmi les règles pouvant être un frein à la transformation du local commercial en habitation, il est possible de noter l’interdiction, dans certaines zones, de toute transformation d’un local commercial en logement, dans le but de protéger le commerce de proximité, ou encore l’impossibilité de transformer le rez-de-chaussée de certains immeubles.

Les formalités à accomplir auprès du cadastre pour transformer un local commercial en habitation

Lorsque la transformation d’un local commercial en habitation s’accompagne de travaux, il est nécessaire de :

• Demander un permis de construire (articles R*421-14 à R*421-16 du Code de l'urbanisme), si la transformation s’accompagne de travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment (ajout d’une porte ou d’une fenêtre) ;
• Procéder à une déclaration préalable de travaux dans les autres cas (articles R*421-17 à R*421-17-1).

La demande de permis de construire tout comme la déclaration préalable de travaux doivent s’effectuer auprès de la mairie du lieu où se situe l’immeuble en question. Il est également important d’anticiper les délais d'obtention d’un permis de construire, car ceux-ci peuvent retarder la réalisation effective du projet si la demande est complexe ou si l’administration sollicite des pièces complémentaires.

Les formalités à accomplir pour un bien en copropriété pour transformer un local commercial en habitation

Lorsque le local commercial fait partie d’un immeuble en copropriété, il est nécessaire de :

• vérifier que le règlement de copropriété de l’immeuble autorise la transformation du local commercial en logement ;
• obtenir l’accord à l’unanimité des voix des copropriétaires pour effectuer les travaux de transformation.

Transformer un local commercial en habitation : quelles conséquences fiscales ?

Le fait de transformer un local commercial en habitation a des conséquences fiscales.

En effet, si le local commercial perd sa destination professionnelle, la contribution économique territoriale (CET) est supprimée pour être remplacée par le paiement de la taxe d’habitation.

Dans ce cas, dans les 3 mois qui suivent la réalisation de la transformation, le propriétaire doit alors remplir la déclaration de changement d’affectation des propriétés bâties et des propriétés non bâties qui prend la forme du Cerfa n°10517*02 (autre numéro 6704). Ce document doit être transmis par courrier (de préférence recommandé avec avis de réception) au bureau du cadastre dont dépend le bien immobilier.

Combien coûte la transformation d’un local commercial en habitation ?

Il n’y a pas de coût de transformation d’un local commercial en habitation en ce qui concerne de possibles frais administratifs directs. Les démarches auprès de la mairie sont donc gratuites.

Néanmoins, il y a un coût d’aménagement qu’il est important de prévoir et qui va dépendre du type de local et des rénovations à faire (état du local commercial, conformité réglementaire, aménagement intérieur, coût de la main d’œuvre et des matériaux, etc.).