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Qu’est-ce que le dispositif LMNP Censi-Bouvard ?

3 min Métiers de l'immobilier

Qu’est-ce que la loi Censi-Bouvard ?

Entrée en vigueur en 2013, la loi Bouvard aussi connue sous le nom de dispositif Censi-Bouvard est une niche fiscale qui permet de bénéficier d’une réduction d’impôt en cas d’investissement locatif meublé dans certaines structures spécifiques.

La loi Censi-Bouvard s’adresse donc aux LMNP, c’est-à-dire aux loueurs meublés non professionnels, qui achètent des biens meublés dans des résidences de services. En contrepartie des avantages fiscaux, le propriétaire s’engage à conserver le bien au moins 9 ans.

Les avantages de la loi Censi-Bouvard 2022

Les avantages fiscaux offerts par la loi Censi-Bouvard en LMNP sont de deux ordres : une réduction d’impôts et un remboursement de la TVA.

Censi-Bouvard LMNP : la réduction d’impôts

En LMNP, Censi-Bouvard est une réduction d’impôt équivalente à 11 % du prix hors taxes d’acquisition du logement meublé, dans la limite de 300 000 € étalés sur 9 ans. Toutefois, il est possible de reporter le montant de la réduction d’impôts non utilisé une année pendant 6 ans, si le bien meublé est toujours en location l’année où la réduction est reportée.

Entre dans le calcul du prix du logement, les éléments suivants :

le prix hors taxe du logement ;
les honoraires du notaire ;
les droits d’enregistrement ou taxe de publicité foncière ;
le montant des éventuels travaux de réhabilitation le cas échéant.

Cependant, si le propriétaire vient à vendre son bien LMNP avant la durée minimum de 9 ans, il doit rembourser la réduction d’impôt dont il a bénéficié au prorata du temps restant dû.

Censi-Bouvard LMNP : le remboursement de TVA

En LMNP, Censi-Bouvard permet également de récupérer la TVA payée sur le prix d’achat du bien immobilier dès lors que le bien est situé dans une résidence de services neuve et proposant au moins 3 services en plus de l’hébergement. Le taux de TVA sur ce type d’opération est de 20 %. Il est donc particulièrement avantageux de pouvoir récupérer ce montant.

Cependant, si le propriétaire souhaite vendre son bien en LMNP dans les 20 ans suivants l’achat en Censi-Bouvard, il peut être amené à régulariser la TVA au prorata du temps restant dû. Ce sera notamment le cas s’il arrête son activité de loueur meublé non professionnel avant de vendre le bien ou si l’acheteur ne souhaite pas être sous le statut LMNP.

Au contraire, si l’acheteur est, lui aussi, assujetti à la TVA et prend le statut de LMNP, l’opération n’a pas d’incidence sur la TVA. Le délai de 20 ans continue à courir.

Quelles conditions pour bénéficier du dispositif LMNP Censi-Bouvard ?

Avant de voir les conditions pour bénéficier du dispositif Censi-Bouvard en LMNP, rappelons les conditions d’éligibilité au statut LMNP général.

LMNP : rappel des conditions

Pour pouvoir prétendre au statut LMNP des conditions doivent être remplies :

être un particulier, non inscrit au registre du commerce et des sociétés pour une activité de location professionnelle ;
louer un bien meublé comprenant tous les éléments nécessaires et énoncés par le décret du 31 juillet 2015 ;
avoir des revenus locatifs qui ne dépassent pas 23 000 € par an ou 50 % des revenus du foyer fiscal.

Les conditions d’éligibilité au dispositif Censi-Bouvard

En plus des conditions d’éligibilité au statut LMNP, la réunion de plusieurs critères est requise pour bénéficier du dispositif fiscal Censi-Bouvard. Ils concernent :

la date d’investissement ;
la forme de l’investissement locatif ;
l’affectation du logement ;
la durée d’engagement.

La date d’investissement

Le dispositif Censi-Bouvard LMNP s’adresse aux contribuables Français qui réalisent des investissements locatifs meublés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2022.

La forme de l’investissement locatif

Entrent dans le champ d’application de la loi Censi-Bouvard 2022, les investissements locatifs réalisés sous les formes suivantes :

achat d’un logement neuf ;
achat d'un logement en l’état futur d’achèvement (VEFA) ;
achat d’un logement achevé depuis au moins quinze ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation ou d’une rénovation ou qui fait l’objet de travaux en vue de sa réhabilitation ou de sa rénovation.

L’affectation du logement

Ce qui différencie principalement le régime LMNP classique du LMNP Censi-Bouvard, c’est le type de bien meublé concerné. En effet, seuls certains biens situés dans des résidences de services sont éligibles au Censi-Bouvard en LMNP. Il s’agit des biens dans :

un établissement social ou médico-social qui accueille des personnes âgées ou adultes handicapées ;
un établissement délivrant des soins de longue durée à des personnes n’ayant pas leur autonomie de vie, dont l’état nécessite une surveillance médicale constante et des traitements d’entretien qui comporte un logement ;
une résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l’agrément « qualité » visé à l’article L. 7232-1 du code du travail ou l’autorisation prévue à l’article L 313-1 du CASF pour son service d’aide et d’accompagnement à domicile relevant des 6° et 7° du I de l’article L. 312-1 du même code ;
l’ensemble de logements géré par un groupement de coopération sociale ou médico-sociale et affecté à l’accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées ;
une résidence avec services pour étudiants.

La durée de l’engagement

En Censi-Bouvard, la durée de l’engagement est de 9 ans. Le bien doit être mis en location meublée dans le mois qui suit son achèvement ou à compter de son acquisition si celle-ci est postérieure.

Quelle fiscalité en LMNP Censi-Bouvard ?

La fiscalité en LMNP Censi-Bouvard est particulièrement avantageuse. En plus, des avantages fiscaux vus précédemment - réduction d’impôts et récupération de la TVA, le régime fiscal applicable est favorable au propriétaire.

Tout d’abord, l’amortissement en Censi-Bouvard est autorisé. Cela signifie qu’il est possible de tenir compte de la dévalorisation du bien et du mobilier du fait de l’usage et de l’usure au cours du temps. La durée de l’amortissement dépend de la nature du bien concerné. Cela permet de réduire l’assiette de l’impôt, sans pour autant affecter la valeur marchande du bien meublé.

Par ailleurs, il est possible de choisir entre deux régimes fiscaux :

le régime micro-BIC qui permet d’appliquer un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs annuels ;
le régime réel qui permet de déduire le montant effectif de toutes les charges et amortissements en lien direct avec la gestion du bien.

Par ailleurs, le déficit foncier est reportable pendant 10 ans.

Que se passe-t-il en cas de revente d’un LMNP Censi-Bouvard ?

Les conditions pour vendre un bien en Censi-Bouvard LMNP

En principe, pour revendre un bien en Censi-Bouvard LMNP, il faut attendre au moins 9 ans révolus. À défaut, le propriétaire vendeur doit rembourser la réduction d’impôts dont il a bénéficié au prorata du délai restant à courir.

Toutefois, la restitution n’est pas systématique en cas de revente du bien pour cause d’invalidité, de perte d’emploi, de décès ou encore d’expropriation.

La plus-value immobilière en cas de vente d’un LMNP Censi-Bouvard

Dans le cadre de la revente d’un bien en LMNP soumis à la loi Censi-Bouvard, le régime de la plus-value immobilière est applicable. Un taux forfaitaire de 19 % a donc vocation à s’appliquer, mais un taux d’abattement dégressif s’applique.

Ainsi, après 22 ans de détention, aucune plus-value immobilière n’est applicable en cas de vente du bien en Censi-Bouvard LMNP.

Principales sources législatives et réglementaires :