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Fiches pratiques Exercer un métier Métiers de l'immobilier Comment se déroule la revente d’un bien LMNP ?

Comment se déroule la revente d’un bien LMNP ?

Métiers de l'immobilier
M C

Marion Cluptil

Diplômée d’un Master 2 en droit privé général. 

Vous êtes loueur meublé non professionnel et vous souhaitez procéder à la revente d’un bien en LMNP ? Vous vous demandez alors quelles sont les bonnes pratiques pour la revente LMNP, les conditions à remplir et la fiscalité applicable. Voici le mode d’emploi de la revente d’un bien LMNP en 2022.

Quand faut-il revendre un bien en LMNP ?

Pour un LMNP, la revente du bien n’est pas l’objectif principal au moment de son achat. Au contraire, le but de l’opération est de le garder pour profiter de la rentabilité du bien locatif sur le long terme. Toutefois, pour le propriétaire d’un LMNP, la vente du bien peut être motivée par différentes raisons comme :

  • un besoin de liquidité ;
  • la réalisation d’un autre investissement immobilier ;
  • un changement de vie ;
  • ou tout simplement l’envie de ne plus gérer de biens immobiliers.

Par ailleurs, le propriétaire peut garder le bien LMNP aussi longtemps qu’il le souhaite. Aucune durée maximum de détention n’est fixée par la loi. Cependant, en fonction du type de bien meublé mis en location, le propriétaire du LMNP peut s’exposer à des sanctions s’il ne garde pas le bien suffisamment longtemps.

Ainsi, si la location meublée non professionnelle concerne un bien meublé en dehors d’une résidence de services (EHPAD, résidence étudiante, etc.), la revente du LMNP est possible à tout moment. Il est alors possible de vendre le bien à n’importe quel acquéreur, vide ou avec les meubles. Les règles de la plus-value immobilière ont vocation à s’appliquer.

Au contraire, si la location meublée non professionnelle concerne un bien situé dans une résidence de services soumis au dispositif Censi-Bouvard, un délai minimum de possession est imposé par la loi. En effet, si la revente d’un LMNP Censi-Bouvard après 9 ans d’amortissement ne pose aucun souci, tel n’est pas le cas avant l’expiration de ce délai.

En effet, en contrepartie des avantages fiscaux importants offerts par le dispositif Censi-Bouvard au LMNP, le propriétaire s’engage à garder le bien au moins 9 ans. À défaut de revente de la LMNP après 9 ans, le propriétaire doit rembourser la réduction d’impôts dont il a bénéficié à l'administration fiscale.

Comment se déroule la revente d’un bien LMNP ? 

Après avoir vérifié qu’il respecte bien les conditions de revente LMNP Censi-Bouvard, le cas échéant, le propriétaire peut initier la revente de son bien LMNP. Pour cela, plusieurs étapes sont à respecter :

  1. l’estimation du bien ;
  2. la recherche d’acquéreurs potentiels ;
  3. l’organisation des visites du bien ;
  4. la négociation ;
  5. l’obtention des financements éventuels par l’acquéreur ;
  6. la vente définitive.

L’estimation d’un LMNP est un point crucial qui peut s’avérer relativement difficile. En effet, il faut prendre en considération de nombreux éléments comme :

  • la surface habitable ;
  • l’emplacement ;
  • la durée du bail restant à courir ;
  • l’évolution des prix du marché locatif ;
  • le montant du loyer ;
  • état général du bâtiment ;
  • les éventuels travaux votés par la copropriété ;
  • etc.

De plus, si le bien est situé dans une résidence de services, il faut tenir compte de la qualité du gestionnaire et du coût que cela peut représenter pour l’acheteur.

☝️ Bon à savoir : vous pouvez procéder à la revente d’un LMNP seul ou faire appel à un spécialiste en revente LMNP.

Quelle fiscalité est applicable en cas de revente LMNP ? 

En ce qui concerne la revente d’un LMNP la fiscalité applicable est un point important à prendre en compte, afin d’anticiper les frais éventuels laissés à la charge du vendeur.

LMNP : la plus-value à la revente

En tant que LMNP, vous êtes soumis à la plus-value immobilière et non à la plus-value professionnelle. Par conséquent, les règles applicables pour le calcul de plus-value sont les mêmes, que le logement soit loué meublé ou non.

La plus-value se calcule comme suit : Prix d’acquisition - Prix de revente

Le prix d'acquisition est majoré des frais engendrés par la transaction immobilière tels que les frais de notaire, les frais d’agence ou encore une partie des travaux. Ainsi, la différence entre le prix d’achat et le prix de vente est réduite même si le marché immobilier a évolué favorablement. Cela permet donc de réduire l’assiette de l’impôt.

Par ailleurs, si le taux d’imposition de la plus-value immobilière est de 19 % forfaitaire auxquels s’ajoutent 17,20 % au titre des prélèvements sociaux, un taux d’abattement peut être appliqué en fonction de la durée de conservation du bien. Voici les taux applicables :

 

Taux d'abattement applicable chaque année de détention

Durée de détention

Assiette pour l'impôt sur le revenu

Assiette pour les prélèvements sociaux

Moins de 6 ans

0 %

0 %

De 6 à 21 ans

6 %

1,65 %

22ᵉ année révolue

4 % 

1,60 %

Après la 22ᵉ année jusqu’à 30 ans

Exonération

9 %

Après 30 ans

Exonération

Exonération

Par conséquent, en LMNP, la revente après 5 ans permet de bénéficier d’un abattement sur la plus-value immobilière. Pour en être totalement exonéré, il faut conserver le bien au moins 22 ans.

☝️ Bon à savoir : en LMNP, en cas de revente, plus-value et amortissement ne se neutralisent pas. En effet, dans le cadre de la revente d’une LMNP l’amortissement n’a pas à être réintégré. Ainsi, si le LMNP était au régime réel et a déduit des amortissements comptablement, cela n’a aucun impact sur le prix de vente ou sur l’imposition de la plus-value.

Revente LMNP : la TVA

L’achat d’une LMNP dans une résidence de services neuve permet de bénéficier d’un remboursement de la TVA de 20 %. Toutefois, cet avantage fiscal est soumis à une contrepartie : la conservation du bien pendant au moins 20 ans.

Ainsi, si la revente du LMNP en occasion a lieu après ce délai de 20 ans, aucune régularisation de la TVA n’est nécessaire. Au contraire, si le rachat du LMNP intervient avant ce délai de 20 ans, trois cas de figure sont à distinguer :

  • Cas n°1 : Le propriétaire cesse son activité de LMNP pour mettre en vente le bien. Dans ce cas, il doit restituer la TVA au prorata du temps restant à courir sur les 20 ans. Par exemple, s’il met en vente son bien LMNP au bout de 10 ans, il doit rendre 50 % de la TVA récupérée.

  • Cas n°2 : Le propriétaire vend son LMNP à un acheteur assujetti à la TVA qui poursuit l’activité de location meublée non professionnelle. Le remboursement de la TVA n’est pas remis en cause. Le délai de 20 ans continue à courir. Il ne repart pas à zéro.

  • Cas n°3 : Le propriétaire du LMNP ancien à vendre cède son bien à un acheteur non assujetti à la TVA et/ou n’exerçant pas sous le statut de LMNP. Le propriétaire doit rembourser la TVA récupérée au prorata du temps restant à courir sur les 20 ans.

Donc si vous vendez un bien en LMNP, qui vous a permis de bénéficier d’un remboursement de TVA, avant 20 ans de détention du bien par vos soins, il est plus intéressant de trouver un acheteur lui-même LMNP.

☝️ Bon à savoir : en principe, en LMNP, vous êtes redevable de la cotisation foncière des entreprises. Pour tout savoir sur la CFE en LMNP, découvrez notre fiche dédiée.

Quelles sont les bonnes pratiques pour la revente d’un bien LMNP ?

Pour vendre un bien LMNP immobilier, plusieurs bonnes pratiques sont à retenir :

  • se faire accompagner par le bon professionnel, dans l’idéal un spécialiste du LMNP ;
  • vendre au bon moment en fonction des règles fiscales applicables à votre situation, mais aussi en fonction du marché ;
  • bien estimer le bien en LMNP et optimiser sa plus-value ;
  • mettre en valeur le bien avant de le mettre sur le marché.

Enfin, une fois la vente effective, vous devez informer l'administration de la fin de votre activité LMNP. Pour cela, vous devez compléter le formulaire P2-P4 et le transmettre à l'administration fiscale dans les 30 jours suivants l’arrêt de votre activité. De plus, si vous êtes sous le régime réel, vous devez transmettre le bilan de clôture dans les 60 jours.

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FAQ

Que deviennent les meubles en cas de revente d’une location meublée non professionnelle ?

L’acquéreur qui souhaite acheter le LMNP peut demander à conserver les meubles. Dans ce cas, l’évaluation du prix en tient compte. Cela peut faire l’objet d’une négociation. Sinon, le propriétaire qui met en vente son LMNP récupère le mobilier et les équipements.

Comment revendre un bien LMP ? 

Pour revendre un bien en location meublée professionnelle (LMP), le propriétaire peut mettre en vente le bien à tout moment.

Quels sont les avantages d’acheter un bien en LMNP ?

Acheter un bien en LMNP offre de nombreux avantages comme :

  • le choix entre plusieurs régimes fiscaux (micro-BIC ou régime réel) ;
  • la possibilité de déduire les charges et les amortissements liés au bien meublé ;
  • la taxation dégressive de la plus-value en fonction de la durée de conservation du bien ;
  • la rentabilité ;
  • la souplesse de fonctionnement ;
  • la facilité pour trouver des locataires.

Comment se faire accompagner dans la revente d’un bien LMNP ? 

Vous pouvez vous faire accompagner pour la revente d’un bien en LMNP par votre notaire ou par un spécialiste en revente LMNP. Le délai moyen pour trouver un acquéreur est alors de 3 mois environ.

Principales sources législatives et réglementaires :

MC

Marion Cluptil

Diplômée d’un Master 2 en droit privé général. 

Fiche mise à jour le

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